三亚高品性别墅调研

高品性别墅调研2012年8月17日彭影产品定位设计起源：开发商：海南香水湾君澜酒店有限公司投资商：海南香水湾富豪旅业开发有限公司项目地址：海南陵水香水湾名胜度假区A区总规图公共景观图公共景观图建筑单位:浙江展诚建设集团有限公司景观设计：翰祥景观室内设计：建言建筑产权年限：70年容积率：0.22绿化率：53.58%建筑密度：20.9%建筑层数：地上两层车位数：220（地下180地上40）物业费：12.00元/月/平米物业公司：海南香水湾君澜酒店有限公司总平面图一期技术经济指标总用地面积（㎡）107,881建筑面积地上总建筑面积（㎡）19,419地下总建筑面积（㎡）14,261容积率0.18建筑基底面积24,872建筑密度23%绿化面积（㎡）64,729绿地率60%建筑层数2机动车位总量(辆)148地面(辆)40地下(辆)108一期规划为香水君澜酒店，由66栋80

(㎡)至496.6

(㎡)别墅组成。开发商自持经营。二期技术经济指标总用地面积（㎡）137,770建筑面积地上总建筑面积(㎡)29,620地下总建筑面积(㎡)20,675容积率0.21建筑基底面积27,637建筑密度20.10%绿化面积(㎡)67,783绿地率49.20%建筑层数总量(辆)地上2层机动车位地面(辆)6地下(辆)0

6别墅区指标计算别墅名称占地面积(㎡)地下室面积(㎡)建筑面积(㎡)栋数(栋)本别墅占地面积(㎡)本别墅地下室面积(㎡)本别墅建筑面积(㎡)标准别墅179.87134.42171.0312021584.416130.420523.6山景别墅217129.86316.031736892207.625372.51海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计

14326903.720674.9628887.35技术经济指标详表

功能分区面积(㎡)楼层地上建筑面积29620.45㎡别墅面积28887.35㎡别墅28887.351F,2F服务及设备用房面积733.1㎡设备间2301F服务用房1601F其他343.11F地下建筑面积20674.96㎡别墅地下室面积20674.96㎡标准别墅16130.4B1山景别墅2207.62B1海景别墅2336.94B1二期为可售别墅，均价7万5。剩余20%房源别墅区指标计算别墅名称占地面积(㎡)地下室面积(㎡)建筑面积(㎡)栋数(栋)本别墅占地面积(㎡)本别墅地下室面积(㎡)本别墅建筑面积(㎡)标准别墅179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景别墅217129.86316.031941232467.346004.57海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计

651294810181.0815837.01技术经济指标详表

功能分区面积(㎡)楼层地上建筑面积16377.01㎡别墅面积15837.01㎡别墅15837.011F,2F服务及设备用房面积540㎡设备间1801F服务用房1601F其他2001F地下建筑面积12765.88㎡别墅地下室面积10181.08m标准别墅5376.8B1山景别墅2467.34B1海景别墅2336.94B1地下车库面积2584.8㎡地下车库2584.8B1三期技术经济指标总用地面积(㎡)68,913建筑面积地上总建筑面积(㎡)16,377地下总建筑面积(㎡)12,766容积率0.24建筑基底面积(㎡)13,488建筑密度19.50%绿化面积(㎡)36,041绿地率52.30%建筑层数地上2层机动车位总量(辆)66地面(辆)0地下(辆)66三期别墅全部封顶，开盘时间和价格待定交通分析图景观分析图Type1户型和效果图客厅效果图走廊效果图泳池效果图Type2户型和效果图泳池效果图卧室效果图SPA效果图特性劣势优势市区(机场)距离近60公里距离较其他项目远创造出世、归隐氛围外围环境山、田、高球外围机能较少遗世孤立之美海资源亲水性低海水浪大坡陡，不适宜戏水海水深颜色深，海象更丰富配套资源温泉酒店客源层级不同可提供别墅部分业主更多休闲选择规划全别墅规划房数少尊贵、神秘、独步市场的稀缺产品建筑外观中式＋东方院落中国品牌、相辅相成房型全院墅全SPA私密、归隐、闲逸、静谥企业经营约30间酒店经验旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中国企业资源中城联盟成员意见领袖，具高端企业形象说服力品牌零品牌状态影响消费心理无负担，可以全心打造品牌游离因素SPA经验与SPA特质如何提升SPA体验，创造不同于竞争对手的SPA服务酒店服务服务的尊荣度、精致度、细腻度、创新度与惊喜度营销定位酒店定位的准确性、广告推广的策略经济形势世界经济形势瞬息万变，牵一发而动全身香水君澜优劣势分析无敌景观独一无二的景观诱惑，再远都要去景观文化炫耀奢华、尊贵历史轨迹主题设计心理层面的感官满足名师设计朝圣、充电、赶时髦娱乐主题炫耀、享受、经验，享受娱乐设施多元设计新鲜体验、时尚追逐文化服务噱头、尊荣、独一无二民俗度假低调奢华、文化体验、生活沉淀功能、动机、消费心理香水君澜的条件？诱因香水君澜可以创造的诱因抓小众风格定位战略树品牌大师品牌战略建差异特色服务战略中粮·亚龙湾龙溪291总规图园林实景②③④①

原生态红树林景观区②

建筑实景③游艇会效果④

瑞吉酒店实景1－整体规划■资源型滨海度假开发模式：亚龙湾龙首，中粮携手国际设计团队打造，规

划有超五星级瑞吉酒店、1500亩红树林、15户私家游艇、29栋别墅。

①户型A效果户型B效果

层数：地上2层+地下1层层数：地上2层+地下1层庭院2－建筑户型■东南亚建筑风格、全大独栋户型（14户红树林景观别墅）：每户总建筑面

积约879－1935㎡，庭院及阳台赠送面积较大，户内面积约600－700㎡。瑞吉酒店外景展示景观大道实景展示

社区园林实景展示游艇会实景展示3－体验区展示■“顶级生活定制”概念：景观大道、社区园林、瑞吉酒店体验、沙滩休闲、

样板房体验均做到精致、至尊。样板间实景展示

国际设计团队：

建筑：BBG

景观：EDSA

室内：DLLEONARDO

灯光：BPI沙滩休闲实景展示海岸线实景展示户内庭院实景展示原生态景观4－价值体系■价值点：以“龙首”概念出发，从区域、建筑规划与配套设施三个方面皆

突出“顶级”塑造、结合客户需求，从产品细节突显“礼遇与至尊”。亚龙湾·石溪墅2泰式、巴厘岛式等东南亚田园山庄

﹒

﹒﹒建筑效果图

1－整体规划

公

寓

别

墅会所■原生态山林纯住宅开发模式：亚龙湾龙脊之上，坐拥400万平米原生态热

带雨林

红霞岭，打造10万平米东南亚田园山庄，别墅依山、高层瞰海。

会所实景双庭院·双会所·私家泳池·共用停车场1F大平层独栋：129㎡

1室1厅1卫63.05㎡

双庭院·双会所·私家泳池·共用停车场2－户型设计

2F独栋户型－4居室：372㎡

2室1厅1卫1厨132.06㎡2－户型设计■独栋、公寓：2F四居室独栋：282/292㎡、261/372㎡、456㎡

两居室平层独栋：127/129㎡、136㎡、147㎡、160㎡

公寓：63.05㎡、132㎡4－园林景观■原生态+异域风情：以山为依托，打造6万㎡泰式、巴厘岛式等东南亚田园

风情。样板房实景

庭院、泳池实景园林、道路实景建筑外观庭院、泳池实景庭院、泳池实景3－建筑户型■山海墅、原生筑：东南亚建筑风格。5－配套设施■共享外围配套：周边配套较为成熟，拥有亚龙湾高尔夫球会、红霞岭公园、

亚龙湾湖滨商业街豪华配套生活等。

坐落于有“中国

第一湾”美誉的亚

龙湾国家4A级旅游

度假区内

南临中国十佳球

会之一的亚龙湾高

尔夫球会

北靠虹霞岭

相邻多家国内知

名度假酒店

距离海边1公里

距市区20公里，万科·湖畔度假公园31－整体规划■万科V-CLUB度假体系产品：拥有国内独特的唯一私人酒店群

、海南唯一

多元化主题

休闲商业街：商业-River

walk、多样的运动主题休闲配套

。

一期

二期

一期目前正在地基建设中V-CLUB，即“万科蓝”——基于国内外盛行的分时度假提出的一种度假管理体系。下一个30年的度假新趋势。

建筑效果图2－度假规划■精神度假归属地、健康度假领跑者

：城中心、小西湖

、商业-River

walk

、惠斯勒小镇、运动集散地（专业足球基地等），最大程度满足家庭度假需求。筑梦·小西湖：10平米自然水域

筑梦·惠斯勒小镇：意像图筑梦·

River

walk

：北美筑梦·私人酒店群筑梦·

运动集散地

：自行车赛道等钓鱼台，泛舟，登山、滑板、攀岩、自行车赛道，专业足球基地……3－户型设计■

设计灵感：来源于北美，主推63平米半山和湖畔公寓两种；■

户型特点：超大赠送面积、超高得房率，宽景阳台，双卧室全明设计。4－体验区包装■

内包装：传统中式、古色古香；■

外包装：原生态自然。内包装外广场湖畔草堂

入口长廊5－地块现状■小西湖：原生态植物、原生态湖泊，自然健康。万科·森林度假公园4■万科V-CLUB度假体系产品：七大公社、三大主题公园、两条水系、一座

生态示范城。

1－整体规划总规图入口实景1－整体规划■人生若只如初见——三亚生态公园度假首选：七大公社、三大公园、动物

基地、开心农场、水要酒吧、湿地博物馆、森林运动会、森林音乐节等1－整体规划■人生若只如初见——生态示范城：万科集26年住宅研究经验，汇聚绿色、环保主题，试图创造一个以原始森林为蓝图，房子点缀错落其中，以无烟、无污染的原生环保社区。

太阳（能源利用）生态示范

水（循环系统）

绿色（森林再造，特种多样化）“热带植物园”

湿地（候鸟保护区）

转换交通工具（电瓶车/自行车/滑板/旱冰）

垃圾分类

节能减排（零碳运动馆）

沙盘效果图实景

1－3#为70平米两居（总价约120万），470套；

4－5#为35平米一居（总价约60万），390套；

6－11栋为6栋4层临湖别墅，含115平米、131平米、137平米三

种，共60套2－户型规划■一期公寓为主，临湖别墅为辅。建筑实景2－户型规划■精装公寓：建筑效果与户型设计2－户型规划■精装公寓：超大景观阳台，并设有花池，使用率高。实景2－户型规划■临湖别墅：东南亚建筑效果与户型设计

实景实景2－户型规划■叠加别墅：下叠独立入户，挑高约6米客厅，全景超大露台，空间感强。2－户型规划■叠加别墅：上叠专属电梯，全套房卧室设计，主卧超大露台。2－户型规划■联排别墅：独门独院，可享受花园庭院、居室面宽达13米，是普通联排的

2倍。简约的营销中心3－生态园林■生态示范城：景观先行，产品细节展示。①

长达一年的蓄客期+多样性活动吸引客户③

最牛团购②

人为制造供不应求、三地选房④

万客会的资源优势4－营销策略■借鉴之处：充分挖掘本体资源，以丰富配套吸引人，突出绿色、养老概

念；充分发挥客户会的资源优势。鲁能·三亚湾5国际文化会所

双会所

高1区

GOLF公寓游艇2区GOLF学院

及练习场高2区高3区美丽1区···

·

·

·

··

美丽MALL美丽3区总规图1、迈阿密游艇社区2、业主私属沙滩3、商业娱乐生活城4、国际标准18洞5、北纬18度热带原生温泉1－整体规划■海滨配套式开发模式：高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套高3区公寓美丽一区游艇2区高3区酒店

企业会所

高1区

销售中心

美丽五区美丽MALL美丽三区2－建筑园林■北美建筑、东南亚园林

3－户型设计18F两梯四户：110－130平米■主要体现居住休闲功能：独栋别墅、叠墅洋房、精装公寓

一层平面

精装公寓：60－95平米

大独栋：272－550平米

小独栋：170－210平米

4－6F叠墅洋房：110平㎡两房、135㎡三房1、度假：20家五星级酒店、三座游艇码头、2个国际高尔夫球场、免税店、美丽MALL、温泉会所等2、海景：22公里椰梦长廊、3个临海广场、1个滨海公园、西岛景区、天涯

海角、南山寺景区3、便捷：一座机场口岸、3个旅游码头4－配套设施■配套充