深圳商业广场项目定位建议

CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8西湖天地分析

赣江新天地分析克拉码头分析专题旅游滨水商业特性分析专题参照国外及国内的滨水商业案例，其特征：1）项目拥有良好的景观资源或者历史文化，成为旅游人群休闲娱乐场所；2）建筑富有特色，一般为开放式街区，配备大型休闲广场，停车位充足；3）业态中娱乐、餐饮比重突出；4）商业需要大量外部客群来支撑，辐射氛围广。案例一：西湖天地项目概况：主要投资商：香港瑞安集团项目地址：位于杭州西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于涌金池畔。项目总建筑面积：西湖天地占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平方米。项目定位：具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。项目典型商家：西湖翡翠花园酒家、杭州茶酒年代、哈根达斯、星巴克、PH7创意手工银饰规划特色——以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，商家分布——商业布局散点式分布相对独立的建筑类型，商业密度较低，借助古迹、主题雕塑、园林绿化融入自然景观中。规划特色及商业分布分析功能业态及商家统计COSTA咖啡星巴克咖啡西湖翡翠花园酒家云水酒家部分商家示意图人文元素：涌金楼人文元素：长寿图生态主入口出入口及公共空间外摆、导示园林式风格，玻璃房、仿古建筑相结合；中西品牌荟萃。本项目借鉴

总体而言，需要发掘自然景观优势，更好的营造亲湖的概念及打造园林景观的休憩氛围，同时利用外摆、通透的玻璃房、主题雕塑广场及导视系统等多种公共空间利用和开发营造休憩的氛围。本项目的机会建筑——依托湖景及园林及原有古建筑，低密度园林式开发理念，注重和景区及西湖景区休闲氛围的结合。营造临湖与观湖相结合，从横交错，相联系而又独立，营造曲径通幽的园林景观感受；业态——结合面向游客的特点，业态以中小型餐饮、咖啡西餐为主，有针对性的引进中西餐饮业态；部分利用不临湖但充分挖掘案例小结CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8西湖天地分析

赣江新天地分析克拉码头分析案例二：赣江新天地项目概况：主要投资商：南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司

南昌红江实业发展有限公司项目地址：红谷滩区赣江南大道南昌大桥南侧300米(摩天轮旁)项目总建筑面积：建筑面积10万平方米。项目定位：纳赣文化、美食文化、观光旅游、休闲度假、商旅往来、公务交流为一体，以餐饮业为龙头，与酒店、休闲、娱乐等业态互动交融，由时尚特色、大众餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构铸崭新的体验式商业空间。典型商家：俏南国、阿一鲍鱼、“新天地•怡和假日酒店、“仙鱼湖畔”酒家、大华商务会所、维纳斯电影制片场、浪漫酒吧、拉芳舍咖啡馆、思妍丽SPA、东京都日本料理。项目特色：红谷滩板块最大的滨江商业项目，拥有得天独厚的景观资源，独享1200米一线临江的黄金水岸；汇集本地特色餐饮、异国特色餐饮、大型酒楼等各式风味，“鼎级食尚娱乐港”。功能业态及商家统计本项目借鉴

结合项目而言，本项目同样缺乏偶得的商务人群，目的性消费较强，必须注重餐饮休闲娱乐的业态的综合性搭配综合性一站式需求，对于酒吧等夜间消费，未形成规模和聚集效应，难以改变引导城市居民的消费习惯，应注重餐饮和商务接待业态的协同效应。本项目的机会区位及人流：赣江西侧，红谷滩新区，临近大型住宅区但整体入住率较低，周边商务氛围较差，主要人流来自城市商务接待等。定位：城市地标，餐饮矩阵、娱乐王国，城市高端商务接待餐饮娱乐目的地——规模大，功能多，业态符合度高；涵盖酒店、餐饮、与摩天轮娱乐公园、滨江主体休闲长廊等形成南昌赣江边的标志性建筑群；建筑：简欧独栋建筑群案例小结CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8西湖天地分析

赣江新天地分析克拉码头分析案例五：ClarkeQuay克拉码头 项目概况项目原来为破旧的码头仓库改造而来，现在已成为新加坡著名的旅游景点及休闲娱乐场所在100多米长的街道上，聚集了中国、日本、意大利、法国等许多风味餐厅业态布局码头以广场为中心分成A、B、C、D、E五处区域沿河边的A、D、E区为餐饮区B、C区为购物、娱乐中心，有特产、工艺品及各种时装、大型电子游戏中心B、C区之间的Readst.到了夜晚，则变成露天摊位、马路游戏等。主力商家餐饮：沙爹俱乐部（ClarkeQuaySatayClub娱乐：MOS俱乐部经营特色是新加坡的主要旅游景点体验独特的生活方式及文化以分散式的建筑为主外地游客是主要的目标客户景观资源及建筑特色设计目标:充分利用原来的河道及仓库，将其改造成为主要的休闲娱乐区；对街景和码头沿岸区域进行改造使克拉码头恢复生机和活力，同时，设计与当地的气候条件（高温、暴雨）相适应，包括三部分组成：码头沿岸区域、街道和RiverValley路。2008年，新加坡高165米的摩天轮在新加坡河附近建成，克拉码头更是开通了直通摩天轮的游船，成为吸引游客的另一亮点游艇可沿河欣赏滨海艺术中心、鱼尾狮像、赌场建社区、新加坡主要金融建筑等成功因素建筑：由60个仓庫改建而成，保留旧有的建筑，让游人体验当地的昔日的生活及文化及体现其独特性，便于与其他项目竞争景观：享有新加坡河畔的秀丽景色业态：项目由仓库改造而成，主打餐饮娱乐元素，形成与其他商业中心的区别因素，白天为以二手商品店和古董店闻名，日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所娱乐：通过大型休闲娱乐主力店带动区域氛围，如MOS俱乐部的日人流量达15,000人左右，带动了周边酒吧发展，以此为基础营造强大的商业吸引力和聚客力活动：引入节日概念，经常举办活动，能长期保持川流不息的人流；ClarkeQuay克拉码头 案例总结：注重借助品牌商家的号召力来提升项目整体形象及影响力，尤其是大型品牌连锁商家，有较好的市场抗跌能力；在建筑风格外，注重园林景观及休闲氛围的营造；针对商旅人群需求，在餐饮之外，注重娱乐和休闲配套功能的完善。CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目分析

定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位项目效果图项目基本概况项目区位图项目四至北面：侨香路、沃尔玛，沃尔玛人气较旺，但目前地铁施工阻断了人流，侨香路是到达本项目的主要通道；项目临侨香路市政树木遮挡了昭示面，需增加导视牌。南面：香蜜湖、自己人家潮州菜馆、高尔夫练习场、红荔路，与香蜜湖度假村隔湖相对，红荔路与本项目间暂无通道西面：德式堡会所、高尔夫练习场、新天国际名苑、熙园，住宅区为主东面：香蜜湖一号、水榭花都，有社区配套商业街和少量餐饮店，香梅路为连接本项目与深南大道的主要通道项目位于香蜜湖北，紧邻侨香路与香蜜湖一号，与周边高端住宅、会所、高尔夫俱乐部等配套设施形成一个互为补充的品质生活聚集地。1291081112141315161735467本案2346875131411211159101716香蜜湖一号水榭花都宏浩花园天然居香蜜湖唯珍府天健世纪花园景秀年华特发小区熙园新天国际名苑枫丹雅苑豪峰园香雅园恒星园翰盛花园香域中央花园香榭里花园项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析统计数据显示，项目周边拥有近十个高尚楼盘，周边住宅户数口接近14500户，以户均人口3.5人计算，项目周边居住人口大约是5.1万人，有望为项目提供稳定的住宅消费人流。项目周边住宅人群分析本案天安数码时代大厦NEO企业大厦中国有色大厦本元大厦金润大厦喜年中心英龙大厦大庆大厦世纪豪庭财富广场万轩国际大厦时代科技大厦招商银行大厦西京大厦金谷三号云松大厦项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析项目周边的写字楼集中在车公庙片区，相关数据统计显示，项目周边写字楼的办公面

积约86.4平方米,目前车公庙片区写字楼的空置率属于深圳商务圈中最低的，空置率是6.8%，按人均办公面积12平方米计算，车公庙写字楼片区写字楼的办公人数j近7万人。项目周边商务人群分析本案本案16452深圳市高级中学景秀小学3景秀中学耀华实验学校荔园外国语小学深圳外国语学校东海附属小学项目周边学校人群分析项目周边学校人群分析数据统计显示，项目周边中小类型学校数量7间，在校学生大约12671人。学校办学性质可分为国家公办学校、国有民办学校。深圳地铁二号线贯穿城市东西发展主轴，为城市东西向主要客运通道，西起蛇口赤湾站、东至罗湖新秀站，连接南山区、福田区、罗湖区，将蛇口、南山中心区、福田中心区、罗湖商务区等城市商务区贯穿一线，成为城市商务交通主轴。项目处于香梅北站附近，位于二号线中段，罗湖与南山两区往返必经之站，将增加项目的辐射力。地铁二号线连接城市的各个商务区，并经过城市住宅密集区，将为项目带来不可忽视的消费人流。未来地铁人流分析项目SWOT分析优势(Strength)1、区位优势——深圳豪宅片区，片区消费力强2、无敌湖景资源——无阻挡水面景观资源，易于营造亲水主题；3、地铁入口附近，交通便利。

劣势(Weakness)1、项目所临主干道侨香路一侧被市政树木遮挡，昭示性差；2、项目周边偶得商务客流少，3.项目所处香蜜湖北的知晓度还需加强。威胁(Threaten)1、未来大量购物中心项目及酒吧街入市，抢占商业资源；2、中心区配套的餐饮酒吧吸引商务就近消费，分流项目的目标消费群体。机会(Opportunity)1.、市场空白:区域高端餐饮与酒吧市场主题性、业态丰富性欠佳；2、周边家庭及商务人群消费机会巨大。CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目分析

定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位餐饮市场总结：１、现有街区商业的餐饮以中低档的地方特色餐饮为主。2.高端餐饮经营状况良好，还具有较大潜力可挖掘。3.未来供应大型购物中心餐饮将成为竞争威胁。市场启示——我们最大的问题是什么消费者分析总结：1、周边拥有较多居民、学生及办公人群2、较认可区域价值，认为足够打造中高档项目。3.对项目具体位置仍然具有明显的不了解度。4.除餐饮和酒吧外，希望项目增加休闲娱乐因素。餐饮市场环境启示：高档餐饮与概念是市场发展的主流方向，知名的大型酒楼极具市场号召力。商家访谈小结：１、认可区域消费能力２、大型宴会餐饮、咖啡西餐意向较强３、对项目片区午间消费人流表现出一定担心酒吧市场环境启示：演艺吧与迪吧更具聚客性，带动人流。未来酒吧街市场竞争激烈，寻求特色化发展。消费者分析启示：家庭消费及学生消费占据一定比例。看好区域消费力。破？酒吧总结：1.除个别酒吧街外，现有酒吧街以清吧和餐吧、咖啡吧为主，但晚间生意演艺吧与迪吧相对更好。2.酒吧及其看重外摆。3、未来三年内有三个酒吧街入市。商家访谈启示：认可区域消费力。对项目午间人气状况有担忧，项目离商务区存在距离，商务就近消费市场启示小结项目现在面临的最大问题1、项目所处香蜜湖北的位置知晓率不高；2、福田中心区和中心西区商务的购物中心及餐饮配套设施，商务人群就近消费；3、项目位置相对其他将入市项目缺乏规模、区位优势。解决办法1、项目定位主题化、特色化，加强公共空间特色及园林景观打造，截流片区外流消费者，吸引其他片区消费者。2、高档餐饮与概念餐饮相结合，商务餐饮与快速餐饮相结合，增加休闲娱乐聚客业态，力求客流稳定平衡。3、提炼项目概念主题与特色，加强项目吸引客流亮点的打造，加大市场推广中的知晓度传播。强化香蜜湖度假村、香蜜湖亲水自然景观资源的原生态稀缺特点，打造生态滨水栈道及生态广场，让商业和生态湖区融为一体；挖掘深圳CBD高端主题餐饮娱乐街区的空白，相应文化立市号召，引进国际影音和深圳独有艺术符号，打造代言深圳的城市绿色、低碳、生活的餐饮娱乐目的地街区；“亲湖的、花园里的场子，让城市CBD商务及居家生活更写意！”倡导都市文化艺术生活。定位思路生态的▪亲水的▪艺术的▪餐饮娱乐目的地CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8

项目分析定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位目标消费群年龄层分析收入在16-30万之间及30万以上的中高收入者，根据森拓普所做的消费者问卷，香蜜湖片区中高收入消费者即占2比0%，比深圳平均的10.5%高出近1倍；中高收入群体的年龄阶段75.8%集中在26-40岁之间。年收入在16-30万及30万以上的消费者在各个年龄阶段的分布比例中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩便捷化目标客户群需求分析综合目标客户群定位，可以看出项目所处辐射的香蜜湖高端住宅区（含香蜜湖北龙华高端住宅区、天安高端住宅区等）、中心区及中心西区商务区（含高端住宅区周边酒店和办公楼），购物中心中主题酒吧餐饮街区日趋成熟和完善，商务及宴会餐饮发展潜力巨大；

未来不断增长的商务人流及交通的通达性不断加强，福田中心区人流、商业均呈现较高增长态势；呈现以下消费特点：香蜜湖和中心区、中心西区的共融，商务人群聚集催生主题餐饮街区和城市购物中心餐饮的兴旺借助地铁的开通以及两大商务区商务人流的增长，香蜜湖特色餐饮的整体形象呈现良好的发展势头，呈现中高端商务消费和白领人群特色化需求并驾齐驱；缘人们对于特色商家需求强大，尤其是在粤菜之外，民族风味和烧烤、广东和宵夜排档文化的很好发展；区域消费增强，福田商业日渐受追捧轨道交通的快捷，使得人们出行的半径加大，深圳汽车保有量的增长，也催生城市核心商业圈未来的影响力增强目标客户群消费特点分析竞争项目概况购物公园$COCOPARK酒吧餐饮娱乐街区香蜜湖南区餐饮美食街欢乐海岸本案本案本案中档、综合性中档特色餐饮、大型粤式酒楼、民族风味餐厅，单一性三类成功战略思维专一化战略差异化战略都市娱乐目的地+主题乐园东海农林路商圈本案分散的餐饮娱乐区项目竞争策略填补空白，增加休闲娱乐业态，打造开放体验式街商业街区结合消费需求，突出中高档商务餐饮业态，满足消费者需求适应城市商务消费发展，高端餐饮、休闲娱乐、特色综合服务于一体的综合性街区有一定发展机遇；档次上匹配项目城市豪宅的整体形象，整体趋向中高档，以高档为主，以中档为辅；业态上，满足商务消费需求，引入中高档商务餐饮主力店，辅以便捷式餐饮；融入休闲娱乐业态，增加项目目的性消费需求，营造餐饮与休闲娱乐目的地氛围；充分发挥项目湖景资源资源优势，加强项目园林景观及公共空间特色营造，引入文化业态设置，打造深圳首席生态文化体验式商业街区。结合项目湖景资源，响应文化立市号召，增加项目生态文化气息生态文化战略CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8

项目分析定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位深圳首席◎都会生态文化街区◎餐饮娱乐目的地

——CBD生态示范文化街区◎都市文化主题商业新标杆整体形象及商业概念商业经营特点：感受深圳都市休憩与人文文化内涵的精神秀场借助艺术品展示、亲湖栈桥及影音新体验，吸引都市高端商务人群及家庭人群，打造亲近自然的都市现代人文地标，永不落幕的花园艺术体验；借助绿色生态街区建筑打造，创造主题低碳商业地标；借助具有城市特色的高端民族风味餐馆和品牌高端连锁餐饮，营造城市高端餐饮聚集新天地；开创一站式餐饮娱乐目的地，再造香蜜湖度假村文化和高品质休憩商业模式，让CBD商务和居家生活再添新元素。商业概念阐述CentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2