聊城裕昌大学城项目定位及规划发展建议87P

谨呈：山东裕昌集团裕昌大学城〔暂定名〕工程定位及规划开展建议写在前面：4月29日，在贵公司的安排下，我公司做了关于本案的初期工作汇报。通过对政策研判、工程界定、市场分析三方面分析，得出本案开展中的几个问题，通过对问题的研判，初步形成对本案的开展思路。在此，首先感谢贵公司对于我公司的认可与支持。本次汇报，我公司将根据初期沟通中所碰撞出的火花深入展开，为本工程整体定位和物业开展规划提出我公司的开展建议。提报思路A前情回忆物业开展建议静态价格分析定位策略产品的市场试探前情回忆保障房供应政策影响限购等政策落地差异化信贷及税收征集从政策走向来看，对于本案而言或对聊城整体市场而言，几乎可以忽略不计。所以，我们需要紧扣市场，扎实做产品，高效营销1、加大保障房——聊城政府加大了保障性住房的建设力度，但至今一个季度已过，尚不明朗；2、金融政策影响——差异化信贷执行彻底，银行对首套房首付比例提高到30%，二套房50%，三套房不放贷；3、限购条例的试行——从已实施的城市来看，影响到了成交量，但购房信心没有受到打击。政策对工程影响1、加大保障房——聊城保障房开展将成为政府工作重点，但由于前几年“欠债〞较多，保障房影响可以忽略；2、金融政策影响——差异化信贷对于购置需求未产生直接影响，本身客户对于贷款存在抵触心理；3、限购条例的试行——仅是媒体关注的对象。物业类型宜居型住宅区位发展中的经济开发区，临近中心城区及南部的行政文化新区项目规模占地13.9万㎡，25-42万㎡，中等规模资源内部无独有资源，外围可利用配套缺乏，共享区域整体配套。

项目综合特征城市中型主流住区前情回忆宏观市场供小于需市场供给标杆工程不以产品属性定论区域开展不均衡，主流产品序列划清楚显通过政策分析以及聊城市整体供给情况把握，对于本案而言：一、本案现阶段开发将处于卖方市场；二、受行政规划所限，本案产品应属于市场主流产品序列；三、区域内众多城市综合体工程为本案开展既有威胁又有利好。前情回忆前情回忆区域认知度尚可，购置抗性较大需求市场舒适型户型受捧，注重工程形象供需产品一致，价格接受能力较低在从政策走向、供应市场、需求市场三方面分析之后，对于本案的发展，我们可以做到心中有数：一、遵循聊城市场发展供需要求，提前居安思危；二、同样的市场情况下，让客户认可我们的产品，需要突破项目本身的的弊端，即：扬长不能避短；市场性信息，此次汇报简要回忆至此，下面我们再重温一下本案的定位。提报思路B前情回忆物业开展建议静态价格分析定位策略产品的市场试探中等规模序列开发工程借势占位----借用外部资源，时机，快速实现开发价值；差异化占位----塑造差异，满足需求空白点；特色占位----表达优势的特色主题，实现市场占位；追随占位----紧随区域规划与配套开展，满足区域需求。1234适用条件区域内具备一定的开展规划；处于市场高涨期，市场供不应求，规划正迅速实施。中等规模序列开发工程竞争模式探究我们再回到中等规模序列开发工程竞争模式页面开展方向什么是本案的差异化占位和特色占位？独具一格的建筑形式丰富多彩的园林绿地超越时代的科技配套高舒适度的户型设计高标准物业管理效劳这些是，但这些对于同质化严重的市场而言，他们全是浮云这块地的下面储藏着丰富的地热资源！来自聊城经济开发区招商局的信息：聊城经济技术开发区规划区地下储藏着丰富的地热资源。经国家、省有关专家、学者考察论证，聊城地热田埋藏浅〔1000M以内〕，面积大〔约24KM2〕，储量丰富〔3000M3/d〕，水温适中〔62°C〕，水质好〔国家医用矿泉水标准〕，极具开发价值。开展方向将温泉引入本案，本案将从市场上表达根本的差异化！因为……在家泡温泉，真舒服……开展方向一个有温泉的居住区，她再加上那些“浮云〞独具一格的建筑形式丰富多彩的园林绿地超越时代的科技配套高舒适度的户型设计高标准物业管理服务我们认为，本案在市场竞争中将取得较高的市场占位！

开展方向即本案的开展方向：一个可以让聊城人奢享温泉的国际化高尚居住区！该如何定位呢？影响与开发商的企业整体开展战略一致与开发商对本工程的目标要求相一致与企业开展战略相一致的原那么产品定位应具有较高的性价比在本钱控制的根底上，做到效益最大化确定工程赢利预期的可能性和风险性，明确工程经济利益实施的可行性经济性原那么与当地或区域社会经济开展水平和消费者收入水平相适应与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应与目标客户群的消费特点和消费能力相匹配适应性原那么工程实施的可行性经济评价的可行性可行性原那么定位原那么注重性价比，遵循市场消化能力，控制风险多元产品线，高端树标杆，树品牌形象；中端为工程利润主体工程条件工程目标工程赢利模式区域认知度不高－区域价值有待开掘生活配套不完善－区域的开展需要时日。地热资源的利用－足以支撑资源性工程定位客户对价格的承受能力有限－高端产品开发受限利润最大化注重性价比，多元产品线控制风险树立品牌形象高端，树立价值标杆、树品牌形象中端，利润主体少量大局部盈利模式根据以上论点，发现本案的盈利模式定位初探国际的，奢华的，时尚的根据市场供给探索，本案的定位的立论点可归结为三个关键词新奢主义居住区(NLLD)Newluxury

LivingDistrict温泉城邦，新奢主义工程整体定位工程整体定位现代社会，新奢侈主义已经日益成为一种时尚、一种现象。所谓新奢侈主义指的是这样一些产品和效劳，他们对同类产品中的其他产品或者是效劳质量更高，品位更高，更让消费者心驰神往，他们价格不菲，但是还不至于昂贵到可望不可即。对于本案而言：温泉，聊城人是心驰神往的，虽然价格较高，但还不至于昂贵到可望不可即。这就是本案的实际！温泉城邦，新奢主义城邦：占地13.9万㎡的居住区；有组团的花园生活；轻描淡写中传递工程独特风情。温泉：富贵的象征，可望不可及的奢华生活。新奢主义：一种崭新的生活方式；不遥远，敢想到就能做到。形象定位裕昌·国际项目案名建议：诠释：光耀品牌的延续，品牌牵引，与光耀城形成互动。案名力度强,具市场冲击力，易传播；都市感强，弱化区域配套缺乏之心理抗拒；汇聚国际与时尚，自然与奢华；汇聚聊城东部的活力生活圈；汇聚精英阶层，领未来一城创新社区；案名建议大学城，很方正的名称。但如果用在我们赋予的如此一个工程上，有些牵强了。经评价，本工程开展中档产品较符合，但也有大局部因子与中高端产品相适应，可通过工程自身价值体系的建立弥补工程资源受限之劣势，故本工程价值定位为：中高端价值定位诠释：中端：密切联系市场，适路对销，控制风险。高端：建立价值标杆，树立品牌形象，获得超额利润。价值定位围绕上述的分析，从本案宗地属性出发，探讨本案的规划方向。提报思路C前情回忆物业开展建议静态价格分析定位策略产品的市场试探理念地标性——工程的高容积率与优越景观具有区域绝对优势，打造地标工程地标建筑符合工程开展战略；〔高度、外立面、天际线〕整体舒适性——契合市场整体开展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行打造，满足工程整体开展目标；〔户型、装修、配置〕生态环保节能性——结合消费潮流同时融合工程独特的生态环境，把握趋势超越主流打造极具价值的工程；〔环保材料应用、环保科技应用〕独特领先性——工程在城区市场开展根底上，在社区配置及建筑部品配置上突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质工程；〔温泉等〕现代简约式建筑风格，辅之欧陆风情风格建议建筑风格要点拔高工程的形象；表达产品的舒适感、自由度；与社区园林和谐统一。简明硬朗的直线线条，棱角清楚、平屋顶+结构造型、凸凹有致的阳台设计；建筑外立面建议采用浅灰、白色等淡色，采用高档涂料+铝塑板+玻璃幕墙形式。建筑外立面建议规划建议产品构成户型建议产品建议基于对供给市场和需求市场的分析，以及满足规划的要求，建议本工程可以选用以下产品形式：配套建议经济型高层小高层住宅现金牛产品，32层，采用2梯4户和2梯3户布局，面积控制在80—120㎡，市场主流产品，保证现金回流速度明星产品，11层，采用1梯2户布局，面积控制在140—160㎡，以三房为主，结构采用复式或大平层结构，温泉入户，填补市场空白物业建议景观建议舒适型高层明星产品，25/32层，采用2梯2户布局，面积控制在110—160㎡，以三房为主，结构为平层或挑空复式，温泉入户规划建议产品构成户型建议产品建议配套建议物业建议景观建议方案一此方案建筑面积约：37万㎡，温泉入户现金牛产品，32层，2梯3明星产品，25层,2梯4户明星产品，32层,2梯4户沿街商业主入口及效劳性泛会所景观轴线交通动线明星产品，11层,1梯2户440m315m现金牛产品，25层,2梯3户12345678910111213幼儿园开发次序1、总体原那么：保证资金回流，快速提升价格、价值及利润。2、一期开发采用主流高层与明星小高层产品相结合的形式进行，快速树立形象并有效回笼资金，且一期土地附属物较少，易于先期开工。3、二期开发参加高层明星产品，再次提升工程形象，吸引高端客户关注。4、三期开发，根据一二期开展情况，有针对性的根据市场及需求做出调整。5、一期泛会所局部及入口主景观带及下沉式欧式景观广场先期建设，为工程整体入市提供强力的营销气场支持。440m315m一期开发二期开发三期开发每期开发情况综述440m315m一期开发二期开发三期开发一期开发：

开发位置：宗地位置南部区域标的规模：5栋，其中经济型高层2栋，标杆型小高层3栋。共计652套建筑面积：约7万㎡二期开发：

开发位置：宗地中间区域标的规模：5栋，其中舒适型高层3栋，标杆型小高层2栋。共计1262套建筑面积：约18万㎡三期开发：

开发位置：宗地北部区域标的规模：3栋，其中舒适型高层2栋，经济型高层1栋。共计1032套建筑面积：约12万㎡在政策影响及市场环境良好的前提下，先期投入较少产品，通过对产品的差异化打造及高效营销，充分实现本案的市场占位，为后续产品整体爆发积蓄力量。户型配比物业类型面积格局布局数量比重经济型高层

80-1102室（3室）2厅1卫2梯3户40613.76%110-1203室2厅1卫2梯3户81227.53%舒适型高层

110-1203室2厅1卫2梯4户73424.88%120-1353室（4室）2厅1卫2梯4户73424.88%小高层140-1603室(4室)2厅2卫1梯2户2649%合计

2950

本钱利润对本工程的各种本钱投入费用及效益评价均为初步估算，以目前市场资料为根底进行测算，对于未来本钱和价格的变动以及销售量的预测持相对稳健、客观的态度，并兼顾一定的市场抗风险能力，在实际操作过程中，根据税费情况和市场的变化局部指数的需按加以调整。序号项目单价面积(收费基础)总价(万元)总价(万元)备注(收费标准：元)(平方米)一土地取得费1010370000373700000373700000暂按180万元/亩二前期工程费7537000027750000401450000

三建筑安装工程费18003700006660000001067450000

四区内配套工程238370000880600001155510000

五不可预见费93.69370000346653001190175300(一至四)×3%六其他费用64.3338238035061213978806(一至五)×2%开发成本3281.0238370000

1213978806

七管理费用65.620476370000242795761238258382(一至六项)×2%八财务费用1866600001244918382三×1%项目总投资3364.644276370000

1244918382(一至八项)九销售收入5300370000

1961000000

十税金795370000

294150000

十一实际利润值

421931618

十二利润率

33.89%

规划建议产品构成户型建议产品建议配套建议景观建议方案二此方案建筑面积约：39万㎡，明星产品温泉入户现金牛产品，32层，2梯3明星产品，32层,2梯4户明星产品，32层,2梯4户沿街商业主入口及服务性泛会所景观轴线交通动线明星产品，11层,1梯2户明星产品，25层,2梯4户温泉会馆440m315m幼儿园开发次序1、总体原那么：保证资金回流，快速提升价格、价值及利润。2、一期开发采用主流高层与明星小高层产品相结合的形式进行，快速树立形象并有效回笼资金，且一期土地附属物较少，易于先期开工。3、二期、三期开发参加高层明星产品，再次提升工程形象，吸引高端客户关注。4、一期泛会所局部及入口主景观带及第一组团景观核心先期建设，为工程整体入市提供强力的营销气场支持。440m315m一期开发二期开发三期开发440m315m一期开发二期开发三期开发每期开发情况综述一期开发：

开发位置：宗地位置南部区域标的规模：5栋，其中经济型高层1栋，舒适型高层1栋，标杆型小高层3栋，及温泉会馆。共计888套建筑面积：约10.5万㎡二期开发：

开发位置：宗地偏东侧区域标的规模：5栋，其中舒适型高层1栋，经济型高层2栋，标杆型小高层2栋。共计1200套建筑面积：约14.5万㎡三期开发：

开发位置：宗地偏西侧区域标的规模：3栋，其中舒适型高层2栋，经济型高层1栋。共计1078套建筑面积：约14万㎡户型配比物业类型面积格局布局数量比重经济型高层

80-1102室（3室）2厅1卫2梯3户44814.15%110-1203室2厅1卫2梯3户89628.30%舒适型高层

110-1203室2厅1卫2梯4户79024.95%120-1353室（4室）2厅1卫2梯4户79024.95%小高层140-1603室(4室)2厅2卫1梯2户2428%合计

3166

本钱利润对本工程的各种本钱投入费用及效益评价均为初步估算，以目前市场资料为根底进行测算，对于未来本钱和价格的变动以及销售量的预测持相对稳健、客观的态度，并兼顾一定的市场抗风险能力，在实际操作过程中，根据税费情况和市场的变化局部指数的需按加以调整。序号项目单价面积(收费基础)总价(万元)总价(万元)备注(收费标准：元)(平方米)一土地取得费960390000374400000374400000暂按180万元/亩二前期工程费7539000029250000403650000

三建筑安装工程费18003900007020000001105650000

四区内配套工程238390000928200001198470000

五不可预见费92.19390000359541001234424100(一至四项)×3%六其他费用63.3038246884821259112582(一至五)×2%开发成本3228.4938390000

1259112582

七管理费用64.56987639000025182251.641284294834(一至六项)×2%八财务费用1870200001291314834三×1%项目总投资3311.063676390000

1291314834(一至八项)九销售收入5200390000

2028000000

十税金780390000

304200000

十一实际利润值

432485166.4

十二利润率

33.49%

通过技术性分析，本案在规划中，有效容积率范围在：之间，或可实现利润最大化。规划建议产品构成户型建议产品建议配套建议景观建议对于户型制作方面的具体执行，本报告仅以户型创新的四个关键元素来说明。本报告以下局部会对可参考品结构等有所推荐。转角凸窗270度的转角凸窗，使主人房能最大限度享受阳光与美景双层挑高露台露台为赠送面积奇数层露台说明：通过双层挑高设置，可以增强物业之空间感，到达高层住宅，别墅级享受之目的。说明：入户花园为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居住的生活内容。入户花园入户花园说明：入户花园也可根据不同时期的需求改成一卧室，增加了赠送面积的实用性。局部户型借鉴索引纯板楼设计，强调户型的的通风采光及得房率。以及室内弹性空间的拥有。经典三房，户型方正，南北通透，功能分区合理，动静别离南向客厅链接景观大阳台，通透而美观，闲适优雅与阳光共舞舒适主卧，带独立卫生间，功能完善，更添生活情趣局部户型借鉴索引入户怡景花园，阳光和鲜氧充盈室内，与自然亲近，独特视觉愉悦客厅连通西面大阳台，落地移门，通透阳光，舒适惬意大面积露台随意改造，南卧、南厅、南向花园，极富创意的多重空间局部户型借鉴索引厨房和餐厅紧密联系，南北两卧使用性强，舒适度高大气客厅，与南阳台连为一体，采光好，通风佳温馨主卧带有270度转角凸窗，延引阳光与美景入室局部户型借鉴索引经典三房，户型方正，南北通透，动静别离厨房、餐厅、客厅，紧密相连，增加空间使用效能舒适主卧，景观飘窗设计，舒适性与功能性并重局部户型借鉴索引规划建议产品构成户型建议产品建议配套建议景观建议高标准配套全方位效劳1、结合绿色节能主题，设置断桥隔热铝合金窗、双层中空LOW-E玻璃、直饮水入户、太阳能与建筑一体化、中水回用等科技节能设施。2、结合工程高端品质，配置网球场、羽毛球场、等室外活动场地，结合会所设置温泉会馆、健身房、私家电影院等功能空间。3、提前引进国内一线物业管理公司〔如第一太平洋戴维斯、戴德梁行等〕，将物业效劳与销售接待结合起来，使客户从走进售楼部开始变享受到五星级效劳。4、入户温泉的实施，将产生本案有别于其他工程的核心竞争力。门禁一卡通居家防盗读卡器户外被动红外报警器吸顶式幕帘探测器社区红外布防室外安防智能化系统室内智能液晶可视对讲系统智能化中央空调系统太阳能热水系统家居报警装置通过互联网远程连接数码可视对讲智能终端来控制室内所有设施。远程数码监控系统物业体系的建立：努力吸取知名物业的效劳理念，不断提升自身效劳水准。典型供材来自国际知名品牌日本-日立电梯经济型约10-15万/部中国-盼盼防盗门德国-西门子开关西门子家电集团是世界家电行业的中坚力量，其销售普及全球超过55个国家，代表着创新思想、精密设计和为千万消费者带来完美生活品质的提供者。规划建议产品构成户型建议产品建议配套建议景观建议西班牙风格园林关键词——借助西班牙特有风情，表达生态和自然结合建筑，通过空间轴线设计，以主景雕塑和水轴为核心元素，结合规那么式绿化设计，西班牙自然庭院中多为自然绿化结合古朴的饰面材料，局部以细腻的水景雕塑作为点睛元素，形成宁静、自然、质朴的人文景观空间西班牙园林的主要元素有叠级的水景、雕塑群、细长或十字交错的水带、肌理涂料、精致的铁花、陶罐、彩色瓷片铺贴、台地、无边界泳池、阳光草坪、整齐的乔木、溪流、果岭。园林风情采用西班牙式风情园林，丰富社区景观地形：为了增加地面层的景观丰富度，建议在社区内部营造微地形。当组团面积不大时，利用高差可以增加园林的变化，产生趣味，更重要的是能够标示每个组团的不同个性。道路除了实现交通联系功能，还应表达领域感和景观性步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形态；加强铺装的精致度，尽量表达自然感觉。街道：利用建筑小品在街道两侧的凹凸角空间打造情趣节点小品：花池、木栈道等异域符号均表达出西班牙的浓烈风格，营造出自然庭院、阳光的居住气氛。装饰元素：具备西班牙风格的装饰元素，斗牛、铁艺栏杆、指示、叠水等夜景：道路两侧的细节进一步强化社区的个性色彩，丰富居住者的视觉感受户外园林景观是居住环境中不可分割的一局部，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。草坪：清晨在树林中慢跑、黄昏孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供欣赏的符号汇报到此处，或许已产生一个疑问：如此开展规划能否得到市场的认可？提报思路D前情回忆物业开展建议静态价格分析定位策略产品的市场试探根据我公司对本案所做的产品假设，在有限的时间内，我们进行了有针对性的市场摸底。市场反响，我们的假设是具备可操作性的。第一：产品的总价能否得到市场的认可？

80-110110-120120-140140-160比例（均：%）16%51%25%8%价格区间（均：万）40-5555-6060-7070-80本案产品涉及面与市场需求面恰好吻合，面积区间为市场购置力热点区间。本案产品涉及产品比例市场需求热点区间柱状表现图第一：产品的总价能否得到市场的认可？本案产品主流供给区间产品总价在：40万-60万之间，与购置力所承受总价想吻合。受访者所能承受的总价根本与主力户型、市场均价相符合，50万总价左右的房源入市没有太大的消化压力。首付比例与承受总房价吻合，15万左右的首付款是在需求市场承受的范围内。南向卧室是接受度最好的户型特征落地窗的需求占到23%.本案产品所塑造的居住舒适感，整好迎合了消费者得心理第一：产品的总价能否得到市场的认可？定点人物走访：地点：金鼎附近〔此区域有在售热点工程龙湾接待中心〕走访客群：龙湾接待中心进出客户走访资料汇总：1、通风采光一定要好，最好有宽敞的大阳台；2、能在家里看到外面的景色那自然是很好的；3、入户花园在聊城没大见过，应该挺好，一进门就是个小花园，还可以改成房间用；4、不管大房子小房子好住才行〔得房率方面〕5、家里24小时热水〔温泉类的配套〕那肯定好，就是担忧可能会贵；6、物业管理最好能提供更好的效劳，现在的物业管理都不行；第一：产品的总价能否得到市场的认可？客户对于硬朗的工程形象及时尚现代的建筑表现追求，恰恰是本案产品的规划方向。客群对于建筑外立面的审美没有明显的好恶，但从调研中看出，市场对于异域风格的建筑也有一定的期待。受访者在做此选项是多是考虑“审美〞与“价格〞之间的关系，漂亮耐用的釉面砖带来的好处是普遍认知的。通过以上四个层面的论证，可以清楚发现，本案的产品规划是可以赢得市场认可的。因此，对于客户所关心的问题，在本案产品中的落实，将成为本案成功开发的重点。根据上述，再明确一下本案的客群概述——认可经济开发区开展潜力，喜欢用居所彰显身份和地位，看重高品质生活并易于被引导的实力中上等客户。地域——根据工程所处的不同时期网络不同重点客群。前期市区及经济开发区为主：市区40%，经济开发区30%，周边县市客群20%，偶得客户10%。中期扩展到经济开发区辐射区域：市区40%，开发区辐射区域〔阳谷、东阿、茌平〕40%，其他县市10%，其他区域居民10%。后期扩展到全城：市区40%，经济开发区30%；大聊城客群30%。财富等级——炫富阶层。高端，年薪5-10万，能够承受40-60万的房款总价。教育程度——中等层次客户定位客户定位

市区客群开发区居民周边县市开发区辐射区域其他客群40%30%10%10%10%开发区覆盖区域周边县市市中心客群开发区客群扩展至全城需求特点——：1、注重形象和档次：国际化表达高端品质的居住理念让他们有面子，彰显身份与地位。2、追求城市资源：追求城市配套资源〔教育〕、稀缺地段和稀缺环境资源环境3、关注后代成长：关注后代成长环境，尤其是教育环境。4、看重未来潜力：有长远的眼光，能够发现潜力和未来。客户定位客户定位低产中产上层富人阶层中产解决了基本居住状况，需要对身份的象征和舒适度的进行满足。拥有理想产品和精确的客户定位，本案的实际营销或将只是实操中最简单的一局部。在此，我公司期望，在此阶段根底上，期待下一阶段的有效沟通。本案的产品开发占位已做出相应汇报，那么在现阶段的市场前提下，如果本案按照一般开展规律，接下来，对本案产品的静态市场价格做初步测算。提报思路E前情回忆物业开展建议静态价格分析定位策略产品的市场试探静态价格分析通过调查研究，我们。方法：市场竞争定价法〔利用可比楼盘量化定价法制定本工程均价〕

参照：我们将龙湾、阿尔卡迪亚、月亮湾、星光城市广场作为本案参考价格。需要特别指出的是，本工程的各项得分，是考虑了莱州市整个市场状况和工程预期形象综合而来的。真正投入小项权重龙湾月亮湾阿尔卡迪亚星光城市广场本案自然环境1098776教育环境1077655周边配套878855地段1088866交通通达性766656科技投入844445园林绿化966578立面造型653556品质876677内部配套644463工期444443物业管理986678品牌形象544343总计分1007974727271龙湾月亮湾阿尔卡迪亚星光城市广场本案平均分7974727271均价PA＝5200元/㎡PB＝5000元/㎡PC＝4900元/㎡PD＝4500元/㎡？各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为销售均价PA’=(QX/QA)×PA=71/79*5200=4673PB’=(QX/QB)×PB=71/74*5000=4797PC’=(QX/QC)×PC=71/72*4900=4831PD’=(QX/QD)×PD=71/72*4500=4438各相关楼盘权重取值为Wi