第一章-投资项目市场分析

PAGE1PAGE4投资项目的不确性分析第一节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的意义盈亏平衡分析又称保本点分析，它是根据投资项目生产中的产销量、成本和利润三者间的关系，测算出项目的盈亏平衡点，并据此分析项目适应市场变化能力和承担风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡点是指项目在正常生产条件下，项目生产成本等于项目销售收入的点，它通常以产销量指标表示，有时也可以用销售收入、生产能力利用率、单位产品售价等指标表示。一般来说，盈亏平衡点越低，项目盈利机会就越多，承担风险的能力就越强；盈亏平衡点越高，项目盈利机会就越少，承担风险的能力就越弱。二、线性盈亏平衡分析（一）线性盈亏平衡分析的假定条件进行线性盈亏平衡分析，通常需要作以下假定：（1）生产量等于销售量，统称为产销量，并用Q表示。（2）把生产总成本按其性态不同区分为固定成本和变动成本。固定成本是指在一定产销量范围内，生产总成本中不随产品产销量增减变动而变化的那部分成本。变动成本是指在一定产销量范围内，生产总成本中随着产品产销量变化而呈正比例变动的那部分成本。这里需要注意的是，在一定产量范围内，单位产品固定成本是可变的，且与产品产量成反方向变化；单位产品变动成本不随产品产销量的变化而变动，是一个常数。生产总成本、变动成本均表现为产销量的线性函数，即生产总成本=固定成本+变动成本=固定成本+单位变动成本´产销量若以TC表示生产总成本，V表示单位变动成本，F表示固定成本，则上式可写成TC=F+VQ（3）在一定时期和一定的产销量范围内，产品销售单价不变，产品销售收入为产销量的线性函数，即销售收入=产品销售单价´产销量。若以TR表示销售收入，P表示产品销售单价，则TR=P·Q（4）在一定时期和一定产销量范围内，单位产品销售税率保持不变，销售税金为产销量的函数。即销售税金=单位产品销售税金´产销量。若以TT表示销售税金，T表示单位产品销售税金，则TT=T·Q销售收入扣减销售税金为销售净收入，用NR表示，公式表达为：销售净收入=销售收入-销售税金=（产品销售单价-单位产品销售税金）´产销量NR=(P-T)Q（二）线性盈亏分析方法1、图解法图解法是一种通过绘制盈亏平衡图直观反映产量、成本和盈利间的关系，确定盈亏平衡点的分析方法。盈亏平衡图的绘制方法是：以横轴表示产销量Q，以纵轴表示销售收入TR和生产成本TC，在直角坐标系上先绘出固定成本线F，再绘出销售收入线TR=PQ和生产总成本线TC=F+VQ；销售收入线与生产总成本线相交于A点，即盈亏平衡点，在此点销售收入等于生产总成本；以A点作垂直于横轴的直线并与之相交于Q*点，此点即为以产销量表示的盈亏平衡点；以A点作垂直于纵轴的直线并与之相交于B点，此点即为以销售收入表示的盈亏平衡点。2、方程式法方程式法是利用数学方程式来反映产量、成本和利润之间关系，确定盈亏平衡点的一种分析方法。产销量、成本、利润三者之间关系的基本方程式为销售净收入方程NR=（P-T）Q生产总成本方程TC=F+VQ利润方程M=NR-TC（1）以产销量表示的盈亏平衡点由盈亏平衡点定义，NR=TC，M=0，求得盈亏平衡产销量Q*，即FQ*=————P-V-T由上式可知，当实际产销量大于盈亏平衡产销量时，可盈利，当实际产销量小于盈亏平衡产量时，则会发生亏损。（2）以销售净收入表示的盈亏平衡点由于产品销售单价假定为常数，因此，盈亏平衡销售净收入可根据盈亏平衡产销量和产品销售单价计算。即TR*=Q*·PF或=———·PP-V-TF或=—————1-V/P-T/P式中，TR*为盈亏平衡销售净收入，V/P为变动成本率，T/P为销售税率。（3）以生产能力利用率表示的盈亏平衡点盈亏平衡生产能力利用率可以根据盈亏平衡产销量和项目设计生产能力来计算。Q*V*=————´100%Q0F=——————´100%（P-V-T）Q0式是，V*为盈亏平衡生产能力利润率，Q0为项目设计生产能力。根据盈亏平衡生产能力利用率可以计算出项目产品产量的安全度。产量安全度=1-盈亏平衡生产能力利用率Q*=1-V*=1-——Q0产量安全度越高，项目盈利的机会就越大，项目承担风险能力越强。产量安全度与盈亏平衡生产能力利用率呈互补关系。（4）以产品销售单价表示的盈亏平衡点根据NR=TC，盈亏平衡产品销售单价为进行概率分析具体的方法主要有期望值法、效用函数法和模拟分析法等。其中期望值法在项目评估中应用最为普遍，这里仅对此作简要介绍。期望值法是通过计算项目净现值的期望值和净现值大于或等于零时的累计概率，来比较方案优劣、确定项目可行性和风险程度的方法。一、期望值法的步骤采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：1、选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。2、按照穷举互斥原则各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。3、分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。这里的概率为主观概率，是在充分掌握有关资料基础之上，由专家学者依据其自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。4、分别计算各可能发生情况下的净现值。各年净现值期望值、和整个项目寿命周期净现值的期望值、各年净现值期望值的计算公式为：E（NPV式中，E（NPV）为第t年净现值期望值；Xit为第t年第i种情况下的净现值；Pit为第t年第i种情况发生的概率，n为发生的状态或变化范围数。整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为：E（NPV）=式中，E（NPV）为整个项目寿命周期净现值的期望值；i为折旧率；M为项目寿命周期长度，E（NPVT）为第t年净现值的期望值。项目净现值期望值大于零，则项目可行，否则，不可行。5、计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数，各年净现值标准差的计算公式为：式中，dt为第t年净现值的标准差，其它符号意义同前。整个项目寿命周期的标准差计算公式为：d式中，d为整个项目寿命周期的标准差。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，利用下式计算整个项目寿命周期的标准差系数：V×100%式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小，反之，项目的相对风险就越大。依据净现值期望值、净现值标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。6、计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。7、对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。第五章房地产投资分析房地产投资的不确定性分析房地产投资盈亏平衡分析（一）用房地产产品销量表示的盈亏平衡点（）计算方法用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是：=产（销）量允许降低最大幅度计算公式为：（二）用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点（）计算方法=所以用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点计算公式是：售价允许降低的最大幅度（三）用生产能力利用率表示的盈亏平衡点（）计算方法所以用房地产产品生产能力利用率表示的盈亏平衡点计算公式是：（四）用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点（）计算方法同理，根据盈亏平衡的概念，则有：所以用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点计算公式是：该项目产品销售收入允许降低的最大幅度为：S表示该项目产品计划年销售收入。例1．某房地产开发公司欲建房出售，根据市场预测，每平方米建筑面积可售1000