2023年度万科财务分析

财务报表分析课程论文万科企业股份有限企业财务分析汇报学生姓名学号12991052系别经济管理系专业物流管理指导教师7月

目录TOC\o"1-3"\h\u13014一、企业概况 4112411.1企业简介（历史发展及经营范围） 448921.2企业战略 59517二、行业分析 6194022.1万科地产：SWOT分析 6108362.2万科地产：宏观环境分析（PEST法） 78281三、会计分析 825173.1资产负债表分析 871733.1.1趋势分析 8305243.1.2构造分析 9305203.2利润表分析 10116643.2.1销售收入和净利润趋势分析 10261283.2.2企业销售费用、管理费用数据变动状况 11283253.3现金流量表分析 11124433.3.1现金流量表增减变动分析 12168423.3.2现金流量构造变动分析 122679四、财务比率分析 13305764.1偿债能力分析 13267444.2营运能力分析 1517144.2.1存货周转率 16195814.2.2总资产周转率 16318424.2.3流动资产周转率 162114.2.4固定资产周转率 16121114.3盈利能力分析 17183984.4发展能力分析 20194174.5分析结论及提议 21271044.5.1财务问题： 2164204.5.2改善提议 216672五、总结与展望 22112665.1总结 22136725.1.1企业综合分析 2286285.1.2财务综合分析 23124895.2未来展望 24结束语25

万科企业股份有限企业财务分析汇报摘要财务分析，是以财务会计资料为根据，采用一系列专门的分析技术和措施，对企业的财务状况、经营成果和现金流量状况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运行能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵御风险能力做出评价，预测企业未来的酬劳和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限企业为例，根据房地产开发开发周期长、供应调解滞后及与金融业和政府亲密有关的行业特性，对其的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科企业财务报表中反应出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出某些合理化提议。关键词：财务报表；地产行业；万科集团；一、企业概况1.1.1企业简介（历史发展及经营范围）万科企业股份有限企业，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。企业总股本1099521.02万股（2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举行的红榜评比活动中，持续三次上榜。万科企业股份有限企业成立于1984年，1988年进入房地产行业，通过三十余年的发展，成为国内领先的房地产企业，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。企业聚焦都市圈带的发展战略，截至底，企业进入中国大陆65个都市，分布在以珠三角为关键的广深区域、以长三角为关键的上海区域、以环渤海为关键的北京区域，以及由中西部中心都市构成的成都区域。此外，企业自起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外都市，参与6个房地产开发项目。企业实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。企业物业服务业务以万科物业发展有限企业（“万科物业”）为主体展开。万科物业一直以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至底，企业物业服务覆盖中国大陆61个大中都市，服务项目457个，协议管理面积10,340万平方米。1.1.2基本财务状况注册资本：110.1亿营业收入：1463.9亿（）营业利润：249.8亿（）净利润：157.4亿（）企业市值：1056亿 1.2企业战略1.2.1战略定位根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。认为万科集团所采用的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采用渗透整合战略，提高房地产行业竞争力，合理规避风险；同步以资本运作方式，不停培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充足发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。1.2.2战略重点根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增长新的但与原业务有关的产品或服务，把产品深入集中到住宅开发上，在地区上愈加明确。在提高业务集中度的基础上，调整目前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产有关的多元业务。”1.2.3战略提议伴随住宅行业不停凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分派建导致本，才能使企业产品的价值在市场中获得更充足的承认。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同步集团应深入展开成本优化措施，加强原则化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充足发挥规模优势。鉴于目前市场现实状况，集团应，根据销售状况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整动工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨深入拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充足考虑资本市场和投资者的承受力的状况下，选择合适的融资时机、规模、方式，保证融资为股东带来盈利增长。二、行业分析2.1万科品牌的SWOT分析所属行业：房地产业上市企业：148家所属地区：广东所属概念：前海开发2.1.1优势拥有非常高的著名度；万科企业品牌的外部公众形象良好，可以获得信赖感；具有可以与市场上重要品牌相区隔的形象利益；功能方面：以物业管理和小区服务著称；情感利益：重视文化内涵以及对自我的认同；可以培植较高的客户满意度和忠诚度。2.1.2劣势作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的见解（尤其是功能性属性）与万科住户的见解存在着较大的差异.；作为企业品牌，万科与某些外部有关利益人（如政府、媒体等）关系有必要深入加强；而在交通便利、地理位置等消费者认为是比较重要的鼓励原因方面，万科的体现并不好。2.1.3机会伴随市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐渐提高；万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；万科品牌形象十分丰富，为深入塑造和强化品牌也发明了条件。2.1.4威胁与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性；万科品牌形象没有完全在不一样的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有局限性；万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏关键的问题。2.2万科地产：宏观环境分析（PEST法）2.2.1政治原因（Policy）面对房地产这几年的疯涨，国家制定了诸多有关的政策，政府通过法律来限制他的价格。而这些详细的政策也给房地产带来了很大的冲击。（1）、税收政策政府调控采用了平稳的环节A前期——营业税优惠政策有力地增进二手房市场B部分都市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要合适退出。（2）、限制房地产开发的贷款管理（3）、规范土地储备管理（4）、切实调整住房供应构造（5）、深入整顿和规范房地产市场秩序。2.2.2经济原因（Economic）从经济的角度看，发展和宏观经济仍然保持着较为亲密的有关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致。但不管宏观环境还是微观环境的变化对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会导致很大的影响。2.2.3社会原因（Society）改革开放以来，尤其是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济获得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。决定房价有六个重要原因说起：(1)购置力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。影响房地产需求的原因是消费者的预期；人口数量；收入水平社会安定状况。2.2.4技术原因（Technological）科学技术是第毕生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而变化房地产企业竞争优势和地位（1）、新材料和新设计的建筑技术（2）、融资、营销及管理技术三、会计分析3.1资产负债表分析资产负债表亦称财务状况表，反应企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)所有资产、负债和所有者权益状况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的既有义务和所有者对净资产的规定权，它是一张揭示企业在一定期点财务状况的静态报表。资产负债表运用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大区块，在通过度录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业状况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间理解企业经营状况。3.1.1趋势分析根据万科披露的、、资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：项目-12-31-12-31变动幅度资产总额50840875.5447920532.356.09%货币资金6271725.344436540.9841.36%存货31772637.8533112233.33-4.05%其他应收款4892446.373481531.7240.53%预收账款18174993.7015551807.1416.87%归属于上市企业股东的股东权益8816456.997689598.3314.65%表为资产负债表趋势分析表从表可知，企业的资产总额较略有提高，阐明企业规模扩大了。其中货币资金大幅提高，表明销售回款加紧，存货较有所减少，阐明新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，阐明销售金额增长，此外，归属于上司企业股东的股东权益增长，阐明本年利润增长了。3.1.2构造分析项目-12-31-12-31占资产的比重增长百分点金额占资产的比重（%）金额占资产的比重（%）资产总计50,840,875.54100.0047,920,532.35100.00货币资金6,271,525.3412.344,436,540.989.263.08其他应收款4,892,446.379.623,481,531.727.272.35存货31,772,637.8562.4933,113,322.3369.10-6.61应付账款6,704,719.9813.196,395,845.9113.35-0.16预收账款18,174,933.7035.7515,551,807.1432.453.30其他应付款4,544,172.978.945,470,428.5311.42-2.48一年内到期的非流动负债2,044,928.834.022,752,179.165.74-1.72长期借款3,453,671.216.793,668,312.847.65-0.86表为资产负债表构造分析表从表中可知，货币资金比例也较高，阐明短期偿债能力较强。在资产总额中存货的比例最高，虽然较存货占资产总额比例下降了靠近7个百分点，重要原因有两点：一是伴随房地产进入白银时代，机构对其的存货跌价准备计提幅度变大，导致存货净额变小。二是新获取的项目减少。万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的重要来源，而存货的大量积存重要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险原因。提议万科应深入优化存货构造，适度控制好存货数量，并采用一定的促销手段，为企业筹措资金。万科负债构造中重要以预收账款为主，阐明万科有很强的销售能力，大幅先占用他人资金对万科的资金周转有利，其他应付账款减少是由于股权收购款减少。一年内到期的非流动负债略有下降，阐明万科还款压力减小。3.2利润表分析润表是反应企业一定会计期间(如月度、季度、六个月度或年度)生产经营成果的会计报表。企业一定会计期间的经营成果既也许体现为盈利，也也许体现为亏损，因此，利润表也被称为损益表。它全面揭示了企业在某一特定期期实现的多种收入、发生的多种费用、成本或支出，以及企业实现的利润或发生的亏损状况。利润表是根据“收入一费用=利润”的基本关系来编制的，其详细内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的详细体现。从反应企业经营资金运动的角度看，它是一种反应企业经营资金动态体现的报表，重要提供有关企业经营成果方面的信，属于动态会计报表。利润表综合分析项目变动额变动幅度营业收入6926172232-2971-4.11%营业成本1554267409381333109.78%其中：管理费用74985544002058537.84%财务费用763951370169694508.68%投资收益125884178100247783961.18%营业利润117267577914139353450.51%利润总额117258977958939300050.41%净利润118867377958938908448.66%3.2.1销售收入和净利润趋势分析由图可知，近三年来，销售收入略有增长，其中的增长幅度不不小于，表明销售收入趋于稳定。尽管业绩有所增长，但受受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱。近三年净利润有所增长，但增长幅度明显减小，其中销售收入的增长幅度不小于净利润的增长速度，表明万科的盈利能力减弱。3.2.2企业销售费用、管理费用数据变动状况项目增减率变动原因销售费用452,188.95386,471.3617.00%销售规模增长管理费用390,261.77300,283.7629.96%经营规模增长，人工费用增长销售和管理费用。，企业继续强调费用控制，年整年销售费用为45.2亿元，占销售金额的比例为2.10%，较下降0.16个百分点；管理费用为39.0亿元，占销售金额的比例为1.81%，较年上升0.06个百分点。3.3现金流量表分析现金流量表是一份显示于指定期期(一般为一种月、一季，重要是一年的年报)的现金流入和流出的财务汇报。这份汇报显示资产负债表及损益表怎样影响现金和现金等价物,以及根据企业的经营、投资和融资角度作出分析。作为一种分析的工具，现金流量表的重要作用是决定企业短期生存能力，尤其是缴付帐单的能力。现金流量表是反应一家企业在一定期期现金流入和现金流出动态状况的报表。其构成内容与资产负债表和损益表相一致。通过现金流量表,可以概括反应经营活动、投资活动和筹资活动对企业现金流入流出的影响，对于评价企业的实现利润、财务状况及财管理，要比老式的损益表提供更好的基础。 3.3.1现金流量表增减变动分析项目变动额变动幅度经营活动产生现金流量净额417281923822490116.9%投资活动产生现金流量净额348737795441-44670-56.1%筹资活动产生现金流量净额19617252057641755961853.38%，万科经营活动现金流入41728万元，投资活动现金流出348737万元，筹资活动现金流入1961725万元。经营活动方面，较30同比增长116.9%，查余额现金流量表补充资料，重要是由于销售商品、提供劳务收到的现金增长，购置商品、接受劳务支付的现金减少。投资活动方面，较同比减少56.1%，查余额现金流量表补充资料，重要是由于获得投资收益收到的现金减少，支付的其他与投资活动有关的现金增长。筹资活动方面，较同比增长853.38%，查余额现金流量表补充资料，重要是由于获得借款收到的现金、发行债券所收到的现金减少，偿还投资支付的现金、分派股利、利润或偿付利息支付的现金增长。3.3.2现金流量构造变动分析项目变动幅度经营活动产生的现金流量经营活动现金流入小计185,327,61175,676,755.5%经营活动现金流出小计143,602,79173,752,88-17.35%项目构造比构造比经营活动现金流入100%100%其中：销售商品、提供劳务收到的现金90.82%87.34%经营活动现金流出100%100%其中：购置商品接受劳务支付的现金66.32%74.05%根据万科披露的企业年报，的经营活动现金流入比增长了5.5%，经营活动流出的现金流量减少了17.35%，重要是由于购置商品接受劳务支付的现金减少，导致经营活动流出的现金流量减少，因此总体的经营活动现金净流量增长幅度较大。经营活动现金流入作为企业最重要的资金來源，增强了企业自身“造血”功能，使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力，大大增强了风险抵御能力，有助于企业稳定和可持续发展。四、财务比率分析4.1偿债能力分析┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜财务指标｜-03-31｜-12-31｜-12-31｜-12-31｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜流动比率｜1.3029｜1.3447｜1.3439｜1.3961｜｜速动比率｜0.3914｜0.4255｜0.3372｜0.4141｜｜资产负债比率(%)｜77.9098｜77.2046｜77.9970｜78.3163｜｜产权比率(%)｜352.6889｜338.6857｜354.4840｜361.1760｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜财务指标｜-03-31｜-12-31｜-09-30｜-06-30｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜流动比率｜1.3029｜1.3447｜1.3392｜1.3735｜｜速动比率｜0.3914｜0.4255｜0.3529｜0.3572｜｜资产负债比率(%)｜77.9098｜77.2046｜79.5793｜78.9308｜｜产权比率(%)｜352.6889｜338.6857｜389.6985｜374.6262｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘在此，我们将对万科企业的有关偿债能力指标进行分析，万科至的偿债能力指标的变化状况见表1。营运资本被称为流动负债的“缓冲垫”，是由于它是长期资本用于流动资产的部分，不需要在一年内偿还。万科的营运资本较上年有较大幅度增长，单纯从此项看其偿还流动负债的能力比较强；营运资本配置率=营运资本÷流动资产，偿还流动负债的压力还是比较大；流动比率=流动资产÷流动负债，表达假设用所有流动资产偿还流动负债的能力，的比率为1.3477，相对于安全比率2略低，综合考虑速动比率，即剔除存货的影响，其比率为0.4255，属于安全范围；现金比率是运用货币资金以及交易性金融资产等流动性最强的资产偿还流动负债的能力，该项比率较低，较变动幅度较大，重要是货币资金较少幅度较大。现金流量比率代表用经营活动现金流量净额偿还流动负债的能力，被认为是最可靠的偿债比率，其数值越高，偿债能力越强，有所下降，究其原因是流动负债上升而经营活动现金流量净额下降导致，有也许是由于经营活动收回的现金减少，导致经营资金短缺并通过短期借款缓和资金压力。资产负债率表达通过负债获得的资产占总资产的比例，我国企业理想的平均资产负债率一般在40%-60%，而万科企业的资产负债率刚好为77.2046%，高于这一水平，举债应当谨慎。产权比率和权益乘数被称为财务杠杆比率，即表面债务多少，又与偿债能力有关；产权比率=总负债÷净资产，比率在1左右阐明资能抵债，首先可以保障债权人的权利；而权益乘数=总资产÷净资产，其比率不小于2，阐明其资产总额不仅能偿还债务，还能有效保障股东权益。长期资本负债率是长期负债占长期资本的比率，比率越低，偿还长期资本的能力越强。利息保障倍数=（财务费用+净利润+所得税费用）÷财务费用，其中的财务费用不仅包括利润表中费用化的财务费用，还包括资本化的利息费用，是本期发生的总的财务费用。其比率代表当期偿还利息费用的能力，比率越高越安全。万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，阐明企业运行较稳定。现金流量利息保障倍数=经营活动现金流量÷财务费用，该比率比利息保障倍数更可靠，由于真正用于支付利息的是现金而不是利润，比率越高，利息支付越有保障。4.2营运能力分析┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜财务指标｜-03-31｜-12-31｜-12-31｜-12-31｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜应收账款周转率｜59.0698｜58.8726｜54.5437｜60.6323｜｜存货周转率｜0.0179｜0.3161｜0.3166｜0.2823｜｜流动资产周转率｜0.0188｜0.3228｜0.3365｜0.3195｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜固定资产周转率｜3.2169｜65.9685｜72.3773｜64.2845｜｜总资产周转率｜0.0172｜0.2964｜0.3157｜0.3055｜｜每股现金流量增长率(%)｜-174.4(L)｜2068.2885｜-48.4661｜9.9578｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜财务指标｜-03-31｜-12-31｜-09-30｜-06-30｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜应收账款周转率｜5.0698｜58.8726｜26.2132｜15.4888｜｜存货周转率｜0.0179｜0.3161｜0.1294｜0.0841｜｜流动资产周转率｜0.0188｜0.3228｜0.1374｜0.0906｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜固定资产周转率｜3.2169｜65.9685｜32.0496｜20.8006｜｜总资产周转率｜0.0172｜0.2964｜0.1264｜0.0835｜｜每股现金流量增长率(%)｜-174.4(L)｜2068.2885｜242.5(P)｜135.0(P)｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘备注：以上指标P为扭亏为盈，L为持续亏损。与企业营运能力有关的指标重要有总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率、流动资产周转率、股东权益周转率等，万科企业至的营运能力指标的变化状况见表2，其中各项均是营业收入与各项资产的比值，代表了各项资产的周转速度，数值越大，周转速度越快。4.2.1存货周转率存货周转天数（天）1137.24存货周转率(%)0.321275.240.184.2.2总资产周转率汇报日期总资产周转天数(天)1140.471161.29总资产周转率(次)0.320.314.2.3流动资产周转率流动资产周转率1.050.32 流动资产周转期343.191126.654.2.4固定资产周转率固定资产周转率72.3864.29固定资产周转期5.005.60由上表的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长明显，这阐明万科地产的资产运行水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的运用率比较高。而应收账款周转率较有所下降，阐明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。应收账款周转率较上年有所上升，阐明应收账款收账天数减少，周转速度上升。基于其本年营业收入有大幅度提高，对应应收账款增长，其周转速度尚有小幅度上升，阐明其营运能力较强。存货周转率较上一年下降了一倍多，应当引起重视。究其原因，营业规模扩大，销售收入提高，因此为适应较大幅度增长的销售规模而准备较多存货属正常现象，再从其经营范围看，重要是大型机械，其有关产成品、半成品、原材料等存货的价值相对较大，增长幅度大情有可原。流动资产周转率、营运资本周转率、总资产周转率与相比，均有小幅下降，但幅度不大，对其营运能力没有多大影响。4.3盈利能力分析【盈利能力指标】表3┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜财务指标(%)｜-03-31｜-12-31｜-12-31｜-12-31｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜营业利润率｜13.1524｜17.0638｜17.9158｜20.3780｜｜营业净利率｜10.2090｜13.1756｜13.5118｜15.1893｜｜营业毛利率｜34.0017｜29.9416｜31.4736｜36.5555｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜成本费用利润率｜14.6777｜20.2360｜21.6687｜25.4043｜｜总资产酬劳率｜0.2251｜4.9669｜5.0690｜5.5623｜｜加权净资产收益率｜0.7300｜19.1700｜21.5400｜21.4500｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘万科收入利润率分析表金额单位:元项目差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.06利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.06利息支出891,715,053.49764,757,191.68息税前利润25,182,726,302.7921,834,942,329.79总收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23营业收入利润率（%）17.9220.38-2.46营业收入毛利率（%）31.4736.56-5.08总收入利润率（%）17.7920.22-2.43销售净利润率（%）13.5115.19-1.68销售息税前利润率（%）18.621.18-2.58资本经营盈利能力原因分析表金额单位:元项目差异平均总资产479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均净资产105,439,423,398.6382,138,194,988.10负债373,765,900,091.91296,663,420,087.27负债/净资产3.543.61-0.07利息支出891,715,053.49764,757,191.68负债利息率（%）0.240.26-0.02利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11息税前利润25,182,726,302.7921,834,942,329.79净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.06所得税税率（%）25250总资产酬劳率（%）5.265.76-0.51净资产收益率（%）17.2719.21-1.94在本节中将对万科的盈利能力进行分析，详细分析万科企业的净资产酬劳率、总资产酬劳率、净利润率、毛利率等指标，万科企业至的盈利能力指标的变化状况见表3。年报显示，万科企业(整年房地产收入占主营收入90%以上的32家企业)整年总共实现净利润182.98亿元，平均销售净利率为18.60%，净资产收益率为17.27%，比全体上市企业14.8%的净资产收益率高15%。但实际上，32家企业中只有12家的净资产收益率超过上市企业平均水平。近两年万科的各项盈利能力指标均有所下降，万科的销售净利率为19.47%，高于32家样我司平均销售净利率13.09%的水平；净资产酬劳率为19.17%，远远高于32家样我司10.35%的平均水平。主营业务利润率首先受产品定位和价格的影响，另首先更与成本、尤其是拿地成本亲密有关。某些在招拍挂之前拿到的上地一般比较廉价，因此主营业务利润率较高。而万科的土地大都是通过招拍挂拿到的，在土地高成本的状况下，万科能获得如此好的业绩实属不易。按照杜邦分析，净资产酬劳率=资产净利率×权益乘数=主营业务净利率×总资产周转率×权益乘数。从纯粹的数量关系看，三者都正比于净资产酬劳率，但按照行业发展趋势，主营业务净利率将展现企业难以扭转的行业性下滑、权益乘数则受到资产负债率的限制，依托总资产周转率获得的净资产收益率更具可持续性。更显重要的是盈利模式的区别，万科的净资产收益率为17.27%，远远高于32家样我司13.35%的平均水平，显示了万科企业较强的盈利能力。万科杜邦分析4.4发展能力分析财务指标(%)-03-31-12-31-12-31-12-31营业收入增长率-6.34798.100231.326343.6505总资产增长率6.24536.094126.505627.8835营业利润增长率-42.02342.959515.458533.3043净利润增长率-57.48674.146620.455230.4036净资产增长率20.849614.654320.478420.4988┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜财务指标(%)｜-03-31｜-12-31｜-09-30｜-06-30｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜营业收入增长率｜-6.3479｜8.1002｜-0.4348｜-1.0351｜｜总资产增长率｜6.2453｜6.0941｜12.7589｜16.0864｜｜营业利润增长率｜-42.0234｜2.9595｜-4.1403｜-3.5038｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜净利润增长率｜-57.4867｜4.1466｜4.8361｜5.5513｜｜净资产增长率｜20.8496｜14.6543｜15.0352｜15.3709｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘备注：以上指标P为扭亏为盈，L为持续亏损。与企业发展能力有关的指标注要有:主营业务收入增长率、净利润率增长率、净资产增长率、总资产增长率等，万科企业近几年的发展性指标的增长变化状况见表4。以万科年报有关报表的数据为基础来看一下这些指标的状况。万科企业业绩保持了持续增长势头，整年实现营业收入1463.9亿元，同比增长8.1%；净利润达157.5亿元，同比增长4.2%；至12月31日，总资产达5084.08亿元，同比增长56.70%；在万科企业又上了一种新的台阶。房地产行业的成长能力平均得分:9.0；最高得分:10.91；最低得分:7.45。万科的成长能力在房地产行业的排名中名列第22，得分为:9.00。在同行业中，成长性一般，应当注意其规模与否有适度扩张的也许，否则将面临行业领先者的巨大竟争压力。但从另首先看，万科企业的各项发展指标就发展速度而言均略有下降，不过总体上体现出的是上升的势头。企业的净资产和总资产增长率大幅增长，阐明企业的发展后劲较强，将进入一种新的阶段。从以上各指标的分析可以看出，万科的整体则财务状况位于行业前列，显示出了强劲的发展势头。同步，在大都市资源相对紧缺的状况下，万科企业重视二线都市的市场为业务发展提供了很大的成长空间，未来发展形势看好。4.5分析结论及提议4.5.1财务问题：（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同步也能意识到其存在的问题。（2）从盈利能力看，该企业的营业利润率下降3.46%，总资产酬劳率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数听阐明万科地产的盈利能力有所减少。（3）从营运能力看，该企业的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，阐明债务人拖欠时间长，增长了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，因此有应收款的风险。（4）从偿债能力看，该企业流动比例、速动比例和现金比例均低于，阐明企业短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，阐明企业支付利息的能力下降。（5）从发展能力看，该企业净资产增长率和总资产增长率均有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，阐明企业发展能力较弱。4.5.2改善提议（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。（3）应增长销售额，加紧存货的变现能力，以提高短期偿债能力。（4）资产的增长应依托权益的增长来实现，权益的增长应依托自身的利润积累，应增长销售收入减少成本，使营业利润增长率不小于资产增产率。五、总结与展望5.1总结万科虽然在年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后企业不停加强企业管理，迅速回到了本来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应愈加重视对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本构造的管理，实现资本构造的最优化，才能在既有发展状况的基础上，实现最大利润。5.1.1企业综合分析通过对上述有关内容的分析，可以发现万科具有较高的成长性，整体经营状况良好。通过近三十余年的发展，万科经历了稳健增长和迅速扩张的阶段，万科的成功有其独特性。持续领跑。多元化向专业化再向多业化转变,先做强再做大。初期万科的业务范围包括零售、影视、投资、贸易等,之后,地产业务比重逐年上升，基本保持在98%左右，幵始进入专业化迅速发展轨道。专业化战略使得万科的投资扩张回归理性，开发住宅都市重要集中在重要的交通干线沿线，进行规模丌发。早些年的城镇结合部战略让力，科实现了初期高额利润的获取,逐渐建立了万科的品牌影响力。，万科进入千亿时代，相对进入成熟稳定期期。,万科实现销售金额1709亿元，销销面积1489.9万平方米，同比分别增长21.0%和15.0%，持续领跑金额榜。增速上看，近三年万科的销售增速在加紧,假如剔除整体行情回暖的影响，万科的业绩增速低于其他房企。与“招保万金”为例,万科销售增速倒数第二。不过对于一家靠近亿规模的企业,与成长性企业比较增速，显然是不合理的。精确把握客户需求，以客户需求为导向不停创新。伴随中国都市化进程的推进，在产品线组合上，以城郊结合部大规模开发低容积率住宅小区为主线。在中心城区合适开发中咼档住宅，建造精品楼盘，保持市场影响力,提高品牌形象。万科发展方向明确，定位于适合都市白领的中等住宅。变化以往产品营销方略，转型为以客户为中心,将消费群体细分，分类设计产品,精确营销。伴随都市需求多元化，多种物业类型、多样化住宅开发成为趋势，万科顺势而为，以住宅产品为重要占比，全面覆盖产品线。秉承以现金为关键、稳健经营的财务战略。万科经历了稳健增长和迅速扩张两个阶段,合理规划经营现金、资本投资,适时提前安排融资,保证未来丌发的需要,良好的融资渠道为幵发商提供资金保障。伴伴随企业不停地对其他企业进行收购与吞并,企业开始致力于居民住房,企业的营业收入增长了许多,营业利润也比同行业竞争的企业要多,保持着很好的盈利能力。万科对费用的有效控制,风险张弛有度,在不过度冒险的甜提下保持稳定增长,为企业盈利的逐渐提高做出了奉献。专注细分领域,拓展海外市场。行业普遍存在利润空间收窄趋紧，万科以住宅产品开发为主体,继续加大对品牌的建设，在品牌巩固的方略上，研究消费者未来生活需求，精细化打造企业品牌和产品，原则化产品生产流程，为万科品牌注入内涵。对建筑产品不停创新视为关键竞争力，奠定万科在中国房地产行业的品牌地位。同步，开拓海外市场，与美国龙头房企铁狮门合作，进军北美市场，并计划通过布局香港、美国和新加坡,锁定新的一波移民潮与海外置业需求。5.1.2财务综合分析万科自上市以来，以现金流为关键,通过合理有效的投资战略、量入为出的融资战略以及卓有成效的现金管理战略,实现对经营成本和期间费用的有效控制，不停扩大自身的经营规模，提高自身的盈利空间，逐渐成长为极代表性的蓝筹股以及房地产行业的标杆企业。纵观其及财务战略的选择，如下几点特性为广大的房地产企业以及中国的其他企业提供了诸多具有重要意义的借鉴和启示。高周转为主，布局未来发展。以此将投资、融资和成本管控都围绕现金流这一指标，结合行业特点，缩短生产周期,提高存货周转速度，深挖'财务潜力、控制财务风险，实现迅速稳定的现金循环。万科对自身的战略定位，保证了企业整体的经营效率。高周转意味着盈利能力有所下降，因此万科已寻求转型养老地产、商业地产、