商业步行街研究报告

商业街研究世联研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联对商业街的理解及观点世界级商业街的规律对本项目的启示巴黎香榭里大街纽约第五大道东京银座大街伦敦牛津大街主要特征：声誉全球化人流量大收益可靠关键因素：悠久的历史独特的建筑和商业格局全面的功能不断自我更新的主力商户便捷的公共设施和愉悦的环境牢固的政企关系关键词：文脉

建筑

功能

商户

交通

商业空间

政府人与人之间关系是街区的生命力营业空间共享空间半室外空间过渡空间你站在桥上看风景，看风景的人在看你明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦—《断章》—街区人互为景色，互为欣赏，街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的；室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。商业街成功运作关键节点硬件软件

后天：先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划商业氛围建筑定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源硬件规划商业氛围建筑商铺价值评估体系关键因素位置交通视野质素详注聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面铺可达性、道路、出入口、交通枢纽可视性远距离中距离近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄中国常见的伟岸、景观、宽大的商业街规划中国常见的宽大、笔直、大一统商业街规划东莞世博广场的商业街区布局失败东莞新世界花园街区交通规划的失败万科运河东一号的街区规划实践建外SOHO，苹果街、万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验；自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流。万科运河东一号商业单元借鉴商业街规划研究——窄巷&折线&连廊商业街尺度——窄巷韩国明洞商业街澳门商业街欧洲商业街的尺度商业街尺度——窄巷&小尺度共享空间广州流行前线华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处成功商业街规划布局要点空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；共享空间：令人愉悦的空间尺度；短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，

“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；交通组织：停车场，易于到达，易于排空；人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；硬件规划商业氛围建筑商业街建筑设计原则历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用地面铺装门窗雨蓬挑檐灯具栏杆新天地时尚与复古商业与文化定位：是北京唯一的欧式风格商业街规模：2.5km长，10万㎡欧陆风情商业走廊形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇

风格：古朴、厚重北京帝景欧陆风情街

TheROYAStreet国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件硬件规划商业氛围建筑商业氛围的营造

广告柱、广告牌、招牌灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛、雕塑等小品电话亭凉亭、座椅路牌商业氛围营造具象表现——地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件商业氛围营造具象表现——小品商业氛围营造具象表现——文化景观商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶商业氛围营造具象表现/配套性设施——闲椅、吊床商业氛围营造具象表现——灯光工程商业氛围营造具象表现——灯具公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌街区园林绿化商业单元设计成功商业街建筑规划设计原则短街窄道曲径共享焦点交通停车文化氛围软件定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源北京“巨库”时尚卖场的定位失败北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。巨库的定位的硬伤交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90年代建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力；现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和收益软件定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源东莞金月湾招商的失败软件定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源直接销售模式带来的经营恶果广州中华广场杭州涌金广场广州中旅商业城中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营一直不温不火，后收回经营权统一经营才有后来的中华广场的威名。涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎么看怎么好的商业地产项目交房四五年了，至今还不能全面开业，众多投资客被死死套牢，成为杭州商业地产永远的“痛”。中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营，项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中。亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与开发商之间利益诉求的矛盾激化，导致百盛退出。长春万达高额溢价销售所引发的失败后果2003年1月，长春万达内铺价格为2.8万元/㎡，临街外铺最高卖到6.68万/㎡（最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300万），这成为长春历史上最高的商铺价格。“与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”。这样捆绑“世界500强”的营销模式，让万达在购房者“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一个面积为27.2㎡，售价为149．6万元的店铺，6．5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人回报预期。有了较高的收益预期，万达又宣称精品商