房地产开发项目集团项目启动会管理办法模版

PAGExx集团(销售型物业)项目启动会管理办法目的：1.1明确项目启动会目的及原则，规范项目启动会评审、成果审批及变更审批动作，使项目启动会成为项目操作的基本法，切实保障集团在大规模开发情况下的项目品质和周转速度。1.2增强正式上会前集团职能中心专业审核把关作用。1.3提高启动会各阶段的会议决策效率，提高集团定位会和启动会成果的严肃性。适用范围：以运营分期为单位，集团内所有销售型业态的项目。基本原则：内外一致：项目总图、规划指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开启动会（外部一致性）；项目启动会成果审批通过后，即成为项目操作基本法，项目团队应严格执行（内部一致性），如有重大变化，应通过启动会变更进行确认。承上启下：项目启动会中的关键运营指标（利润、利润率、IRR、开盘、交房节点等）原则上应达成投委会承诺的指标值。年度或半年预算原则上依据项目启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。分级决策：启动会分三次召开，第1次的定位会主要是“定方向”，第2次的一阶段启动会“定指标、落标准”，第3次的二阶段启动会主要是“排风险、重推演”；一阶段启动会分级：为提高会议的决策效率，一阶段启动会的召开分为两个级别，原则上首期上会的项目应归为一级项目，非首期上会项目归为二级项目；当非首期上会项目有关键待决策事项，或存在较大风险时，也可归为一级项目；一阶段启动会会议级别的确定：在该项目的定位会召开时，由集团运营部总经理提议一阶段启动会的召开级别，经定位会决策后，进入定位会会议纪要。专业评审:增强集团各职能中心专业审核把关作用,在启动会前,各职能中心提前进行专业评审。正式上会时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行决策。把最终集团层面的启动会开成决策会而非专业讨论会。启动会上会条件：定位会上会条件：定位会前须完成以下3项专业评审才能申请上会市场定位评审：由集团客户及市场研究部牵头组织，运营中心、住宅研发中心参与共同评审；概念方案评审：由集团研发部住宅研发中心牵头组织，客户及市场研究部、运营中心、景观中心、精装研发中心参与共同评审；运营关键指标评审：由集团运营中心牵头组织，财务管理中心参与共同评审。一阶段启动会上会条件：一阶段启动会前需完成以下3项专业评审才能申请上会规划方案评审、成本评审：集团研发部住宅研发中心、造采部成本管理中心牵头组织，运营中心、客服中心、法律事务部、集团物业、景观中心、精装研发中心参与共同评审；营销及体验区评审：集团品牌及营销部牵头组织，研发部景观中心、精装研发中心参与共同评审；运营指标及风险评审：集团运营中心牵头组织，客服中心、财务管理中心共同组织评审。地区公司需按照启动版全景计划提前将项目定位会、一阶段启动会资料及各专业评审书面意见至少提前2个工作日提交集团运营中心，由集团运营中心确定具体上会时间；二阶段启动会按照《集团运营停止点管理办法》执行。项目若存在体量较大的综合体、外部规划报建难度大、合作操盘较为复杂等情况的，定位启动期量经与集团运营部及其他相关部门沟通确认后，可适当延长，最终期量以启动版计划审批结果为准。一阶段启动会项目关键运营指标（毛利润率、IRR、首次开盘、首次交房节点、当年签约额等）原则上不应低于《xx集团项目投资任务书》指标，如未达成《xx集团项目投资任务书》指标，由集团财务部及投资发展部按照相关制度进行处罚。各阶段启动会具体要求定位会会议内容会议内容包含：（1）客户与市场定位（2）产品定位（3）关键运营指标项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，财务关键指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投资任务书指标，在一阶段启动会最终确认项目的关键运营指标。时间项目类型住宅及销售商业项目首期后期住宅及销售商业项目完成上会时间取得土地后30日内不晚于开工前160日参会人员：集团：CEO、副总裁、财务部总经理、运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、品牌及营销部总经理、客户及市场研究部总经理、工程部总经理、运营中心负责人、项目定位研究中心负责人、住宅研发中心负责人、财务管理中心负责人、营销中心负责人、成本管理中心负责人。地区：总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、客研负责人、造价采购负责人、财务负责人、项目总监定位会成果审批：定位会后5天内需将定位会成果在集团项目全景计划系统内提交并完成审批。审批流程项目总监发起—地区公司总经理审批—运营部总经理、研发部总经理、客户及市场研究部总经理审核—副总裁集团CEO审批。抄送：集团CEO、副总裁、集团各职能总经理，集团运营中心、项目定位研究中心、住宅研发中心、财务管理中心、营销中心、成本管理中心负责人，地区公司总经理、地区公司各职能负责人、该项目总监。一阶段启动会：内容会议内容包含：（1）项目定位会结论回顾及运营关键指标（2）营销策略及体验区方案、（3）产品方案（含景观及精装修）、（4）成本管理、（5）工程管理。时间项目类型住宅及销售型商业项目首期后期住宅及销售型商业项目完成上会时间取得土地后60日内不晚于开工前130日参会人员：一级项目：集团：副总裁、财务部总经理、运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理；财务管理中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、成本管理中心负责人、工程管理中心负责人、住宅研发中心负责人、精装修研发中心负责人、景观中心负责人、体验中心负责人、客服中心负责人。地区：总经理、PMO团队、项目团队、物业公司负责人二级项目，副总裁可授权运营部总经理主持会议，集团各职能总经理可授权相应中心负责人参加会议，需参会人员为：集团：运营部总经理、财务管理中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、成本管理中心负责人、工程管理中心负责人、住宅研发中心负责人、精装修研发中心负责人、景观中心负责人、体验中心负责人、客服中心负责人；地区：总经理、PMO团队、项目团队、物业公司负责人启动会成果审批一阶段启动会后5天内需将启动会成果在集团项目全景计划系统内提交并完成审批。审批流程项目总监发起—地区公司运营负责人审核—地区公司总经理审批—集团运营中心负责人、财务管理中心负责人、成本管理中心负责人、住宅研发中心负责人、营销中心负责人审核—运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理审核—副总裁集团CEO审批。抄送：集团CEO、副总裁、集团各职能总经理，集团运营中心、成本管理中心、住宅研发中心、工程质量中心、营销中心、体验中心、物业技术中心、财务管理中心、投融资中心负责人，地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目总监。二阶段启动会内容会议内容包含：（1）项目风险篇、（2）产品方案（含精装及景观）、（3）工程管理。时间项目类型住宅及销售型商业项目首期后期住宅及销售型商业项目完成上会时间取得土地后90日内不晚于开工前100日参会人员详见《集团运营停止点管理办法》启动会成果审批二阶段启动会后5天内需将启动会成果在集团项目全景计划系统内提交并完成审批。审批流程项目总监发起—地区公司运营负责人—集团片区运营负责人、集团工程管理中心负责人、集团住宅研发中心负责人、集团物业技术中心负责人、集团客服中心负责人、集团景观中心负责人—集团运营中心负责人审批抄送：地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员、集团运营中心、成本管理中心、住宅研发中心、工程质量中心、物业技术中心负责人。管理要求项目体量过大（高层不宜超过15万平米，别墅不宜超过5万平米）、后开工组团与首组团开工时间间隔超过1年的项目启动会需分期上会定位会后1年尚未开工的项目需重新定位启动启动会回顾机制：项目首次开盘后1个月内，由地区公司PMO组织项目团队对项目定位及一阶段启动会内容做重点回顾，集团运营部、研发部、品牌及营销部、客户及市场研究部视情况参加，回顾结论需在OA上发布并抄送集团运营部、研发部、品牌及营销部、客户及市场研究部。项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请:（1）主要业态发生颠覆性改变；（2）总图、户型发生较大变化；（3）结算时间调整跨半年度；（4）组团口径的毛利率较启动会版减少≥1%。由集团运营中心组织相关负责人召开专题会议对变更结果进行确认，参会人员及流程同一阶段启动会的二级项目，必要时可邀请集团相关职能总经理参加（由运营部总经理判定），变更后的启动会成果于项目全景计划系统提交，审批流程同第一阶段启动会成果。原则上，项目定位会完成之前，总承包工程不应确定入围单位；一阶段启动会完成之前，大区总承包工程不应定标。启动会奖罚措施对应5.1.4条规定，项目未按时完成定位会成果审批，给予★--★★★处罚。对应5.2.4条规定，项目未按时完成1阶段启动会