公租房运营模式研究

公租房运行模式研究上述六种人群，基本囊括了公租房保障的辐射范围，笔者指出，“住有所居”是从社会上全体组员来讲的，那种需要住房却得不到住房的人，都属于社会重点关注的对象，都应当为他们提供对应的住房。此外，在试运行公租房保障制度的开始阶段，要将那些潜在的所需人群都充足考虑进来，使用发展眼光来对的看待公租房在未来的发展状况。虽然目前让每一种人都能轻易获得住房还没有实现，不过，现存很难处理的问题，并不是说就不必处理了，当重要矛盾得到缓和的时候，次要矛盾肯定会明显显现出来，因此，必须奠定此后处理次要矛盾的基础。从上面所讲的几种住房所需者之中，可以明显看出，需求住房的程度以及方式是不一样样的，也有重要矛盾和次要矛盾之分，因此，在处理有关矛盾的时候，要明确先后次序。基于此，我们可以做后续的深入分析，以此来明确公租房保障的前后次序。如图6-1所示：第一批保障对象：本市低收入者，应当选成首批公租房的获益人，不管是国家，还是都市，都是保障制度最基本的任务，这也是公租房的发展来源之处。第二批保障对象：进城务工者、新就业大学生以及其他新就业人员，这群人有诸多相似的特性，经济基础都比较弱小，都为居住都市做了或多或少的奉献，因此公租房在发展期间内，应当将这部分稻城是保障的对象，并且在保证第一种人群住房所需的之后，应当及时处理。第三批保障对象：建设都市的工作人员和此外某些有长时间居住所需的人员。分析这些人的特性可知，从为他们提供的重要保障方面来看，重点是扩充房源，经济上的赔偿应当不是重点。这是公租房保障制度中形式最高级以及阶段最高层次的，也就是可以保障所有人员均有住的地方，并且还可以安定下来，以便快捷。在分派公租房的时候，要分清主次，此外，在公租房租金的缴纳基准方面，也要提成诸多种级别。首先，经济状况不是很好，住不起房子的此类人群，重要采用社保方式来提供对应的补助，大大减少他们居住所需的本钱，实现住有所居的目的。另一方面，缺房或者由于此外某些经济原因导致居住困难的此类人群，重要采用扩充房源的方式，或者是有效管理已经有房源这种方式来满足他们的住房所需，不提供租金上的补助，有时候还应当收取部分公租房占用费，以此来弥补为基础保障对象提供公租房的补助而支付的某些费用，从而减轻国家的承担[63]。二、公租房管理机构成立特定的公租房管理组织，将新加坡的那种管理组织引进我国，并用到我国的政府管理中，成立专业性比较强的常见公租房管理组织，即公租房管理局[64]，这个组织的重要职责有下面这些：1、登记并归档所有房源，例如房子的型号、面积大小、位置等，还要对他们进行次序编号；2、分类和归档住房客户的所有信息，例如名字、性别、家庭人口、经济状况、租住时间等；3、维修、翻新公租房以及收取房租。三、政府职能政府职能与参与度应当根据公租房发展阶段来进行对应的协调，因此，本文将从几种阶段来展开论述。从第二章论述的国外公租房营运方式来看，基本上所有的发达国家在刚开始营运公租房的时候，都毫不踌躇地选择了政府的干预方式[65]，在公租房的管理工作、分派工作、维修保护以及补助等方面均有政府直接参与。这种在公租房构建最初的时候体现出来的职能就是政府的职能所在。唯有政府的主导、调整控制以及指导，才可以在此前的住房供应方式中找出新的模式，成功推广公租房。调整控制能力较弱的西方发达国家都是这样运行的，而在我国的调整控制能力极强的情形下，政府的主导作用是必不可少的。不过，发达国家政府的参与状况是大不一样样的，我国应当怎么进行，都必须充足考虑我国的基本国情。（一）初期1、我国在最开始建设公租房的时候，缺口非常大，继续弥补，因此，还是完全照搬新加坡那样的建设模式，资金所有由政府来供应，这样财政方面会面临很大的压力。因此，我国应当采用政府自行建设、企业筹措建设、开发商筹措建设，把目前已经有的房源进行记录、归纳整顿以及充足使用的方式，调集所有有关力量来一起建设公租房，扩展房源，用至少的时间来处理目前面临的住房困境。2、我国的市场规模比较大，市场的状况更是非常的复杂，因此，在最开始运行公租房的时候，应当由政府来进行管理，统一管理所有已经登记在册的公租房，在政府的指导下，形成一套完善的，可以被承认的管理方式和通例，奠定此后政府退出管理的基础。（二）发展期政府在形成公租房市场最开始的时候，做好各个方面的计划并实行干预，这样就可以形成功能齐全的公租房运行系统，然后就顺利进入其发展时期。这个发展期时间比较长，政府还可以在这期间把某些模式已定的业务交给某些企业来进行经营销售，例如公租房的维护、管理等可以交给某个物业企业，由它来进行管理；由开发商自己来独立完毕公租房的补充和重新构建，获取的利益也归开发商，不过其详细的管理和调配还是由公租房管理局进行。在这期间，政府就只是需要重点关注其营运过程中所波及的重要环节，例如发放补助等。此外，还要构建健全的法律来保障公租房正常运行，保证政府在退出其营运之后，通过初期对公租房市场在形成过程中的全面规划与干预，一套完整的公租房运行体系就基本形成了，接下来便进入了公租房的发展期。公租房的发展期是一种相对比较漫长的时期，期间政府可以将某些已形成既定模式的业务交由社会中的企业来经营，例如公租房的营运系统不受影响，还可以继续往下发展。（三）政府职能回归期构建完善的公租房营运系统后来，政府的作用也就完毕了。在这种情形下，政府是不是就可以正式退出该系统了吗？我国法制还不是很完善，这样的国家，政府不再参与，还是有诸多问题会出现。因此，对于某些常见事务，公租房管理局可以交给专门的商业组织来营运，政府就充当一种监督管理机构，监督和审查这些商业组织。因此，政府职能回归期指的就是其某些机构职能的回归，从全面参与的职能回归到监管职能。四、个人、家庭经济状况评级针对国内个人以及家庭等收入方面，选择比较权威的记录机构来深入调查，并对其进行评估，划分等级。选择家庭为单位，计算家庭中所有组员的人均收入状况、承担状况等，以此作为辅助指标。对于某个人进行评估级别之后，其个人信息中就包括了这个评级信息，会直接输入其身份证和社保等系统中，在全国范围内都可以共同享用。这个信息可以成为个人租住公租房的折扣基准。由于每一种家庭或者个人的实际竞技状况都是不一样样的，常常发生变化，因此已经评估过的家庭或个人，数年后要重新进行审核，重新评估等级。为了弱化审核流程，减少某些不必要的工作量，可以根据对象的实际状况来定。针对工作比较稳定，经济来源相对可靠的人群，重新审核的时间可以选择久一点；针对自由工作者、经济收入不稳定等，重新审核的时间可以选择短一点。此外，可以在进行人口普查的时候，将经济状况审核项目加入其中，以到达简化审核流程的目的。缴纳公租房租金的凭据可以根据个人和家庭的实际经济状况评级来确定，这个评级还和租客的利益有亲密关系，对的评级可以保证公租房营运比较公平公正，这也是本文研究的关键之处。五、租金公租房能不能正常经营下去，和租金以及缴纳形式有莫大关联，同步还和租客自身利益有很大关联，用以确定租金，是最关键的一种环节。（一）租金原则本文倡导的租金原则是差异化基准，以此作为基准，根据居住人群的详细经济实力来设定对应的租金。由于国内各个区域的发展不平衡，物价也不一样样，因此，制定租金原则的时候要充足结合当地的实际状况。公租房的租金原则可以划提成两个部分，首先是成本租金，也就是根据构建公租房用去的详细成本，在固定年份内均摊下去，以此来明确租金。另一方面是运行、管理成本，也就是保证公租房可以长期经营下去所需要给出的成本。累加这两部提成本，并将资金成本和合适的利润考虑进来米酒形成了公租房的基准租金原则。最终再考虑当地的实际状况来对应的调整租金。基准租金原则=成本租金+运行、管理修缮成本+资金成本±调整值（二）租金缴纳方式在房客租赁房子的时候，折扣原则是根据其实际经济状况评级的，并予以基准租金原则，予以一定的折扣价，租客的等级越高，享有的折扣也就越大。社会上所有组员都可以居住公租房，由于每一种人的经济状况不一样样，因此居住的次序和支付的成本是不一样样的。此种措施，非常适合像中国这种人口流动量大的国家，并且使用折扣这种方式，可以处理国内各个区域发展不平衡所引起的某些补助差异问题。不管是什么样的人，是从什么地方来的，也不管他要去什么地方，只要来到某个都市，先去公租房管理局登记有关信息，并进行注册，由公租房管理局为其寻找合适的房源，然后根据租客的实际经济状况评估等级，上缴自己应当缴纳的租金即可。也准许收入比较高的人住进公租房之中，但其必须缴纳更高的租金（最高可与市场租金水平持平），其与公租房租金的差值可以用到政府补助低收入者之中，缓和国家的压力。不过一旦出现房源紧张的状况下，收入较低的人应当有优先租赁权。如图6-2所示：六、补助方式公租房的补助方式可以选择“英国+新加坡”方式。由于国内的公租房房源形式有诸多样式，因此提议选择这种补助方式。第一，租客享有的折扣比率，所有的资金都是由政府提供的；第二，由于公租房的性质，致使公租房管理局常常出现政策性亏损，因此必须要有国家补助才可以保证它正常的营运；第三，社会上的某些民间散户和开发商，由于他们供应了公租房，因此可以获取公租房发明的利益，不仅仅可以享有租金利益，还应当享有国家予以的一定差价利益，保障他们的经济利益没有受到一丝的损害；第四，某些在集体拥有的土地上建立起来的小产权房，经营主体可以是集体，获得的租金由集体和国家共享，并由公租房管理局来一同管理，国家还要为这些人提供一定的补助，不过不能直接予以一定的好处。如图6-3所示：七、信息公告李克强副总理提出保障性住房必须坚持“公平分派，有效供应”的原则。要保证坚持这项原则，首先要重视该原则下的基础即操作环节的公平、公开与公正性。政府公信力的大小会直接受到运行程序严密性，执行环节的规范性，以及操作手法的透明性，制度建设的完备性的影响。为保证做到“公平分派，有效供应”的原则，防止腐败的产生，同步为以便群众的监督和有效信息的获取，公租房管理局应当公告出房源的出租状况、出租时间、租用期限以及租房人的折扣等级。八、小区物业管理公租房的后期物业管理中，为了保证物业管理的顺利进行，必须要提供社会化与专业化的物业管理。为保证小区的友好发展，必须积极合理的处理小区承租人、公租房持有机构、物业管理企业三者之间的关系，将各自的责任与义务贯彻到详细的任何事物上，这也是其重要的保证基础。要增进这方面的发展，我们可以从英国公租房的有关物业管理模式中吸取经验，委托物业企业必须具有有专业化的管理，同步对小区的各项物业的管理监督方面要设置专门的管理机构来实行管理，此外在每个小区内，单独建立一种物理管理处，这样可以以便物业管理企业可以更好的理解小区的需求，协同努力，以便后期工作的改善和开展。九、公租房的退出有关公租房的退出，其中包括了两层意思：其一，即公租房从住房市场中退出；其二，是指由于经济状况发生了变化，使得受保障对象不得不退出公租房保障系统[66]。伴随时间和社会的不停发展，我国的人口构成状况也必然会跟着发生巨大的变化，从目前的计划生育发展中不难发现我国的老龄化是必然发生的，此外我国人口总数也会出现一种缓慢下降的趋势。若这个国情继续发展下去必然会使得人们对住房的需求量减少，从而导致在需求量大的时候所建的公租房数量剩余较多。此时，公租房的退出将成为一种有效减少这种危机的措施之一，就如日本处理问题的措施同样。除了我国人口的构成变化外，伴随人们的生活状况的改善，后来越来越多的人会有专属于本人的房子，因此不再需要公租房的保障体制房源的多样化助推了国内公租房退出时的优势。公租房的退出应当以“谁提供，退还谁”为原则。此外，散户的房屋拥有房子的所有权；单位提供的房源由原单位所有；至于集体所有的小产权房，若想得到产权则需要补齐土地出让差价归出资者所有。除了上述三个部分的房源以外余下的就是政府出资投建的公租房，这部分将会成为退出市场的首要对象。有关这部分公租房我们可以按照下列三种形式来进行处理：①首先一定要储备充足的公租房以备不时之需；②对有公租房居住年限的优先考虑，并可给与优惠价格；③建设地段好，房屋状况很好的公租房应积极投入房地产市场进行市场交易。通过上述三种方式的处理，可以协助政府分担公租房退出市场的压力，减少其房源建设的成本，同步又可认为需要的住房者留下缓冲区。如图6-4所示：在公租房的运行开始阶段，我们为了尽快的回收房源的建设成本可以参照重庆的运行模式，即发售部分房源。不过在这个过程中我们需要注意的是公租房的房源不能流入市场，不能倒卖，只能根据需要进行转让，且必须通过公租房管理局根据市场行情进行回购，如此就可以最大化的减小公租房对房地产市场的直接冲击，也克制了部分投机者在市场的投机买卖行为。十、法律与政策保障在形成公租房营运模式的时候，法律和政策两个方面的保障是必不可少的，可以规避外部环境的干扰，是其正常营运的保护伞。然而这两个方面各自的优势不一样样，可以在不一样的时期加以使用。在形成公租房系统最开始的时候和发展过程中，此时政策保障作用最突出，其特性就是高强度以及非常活跃。在公租房系统有形成趋势的时候，开始显现法律保障，并完全构建在公租房系统形成之后，其特点是长期、规范、强制以及此外某些法律所具有的特性，在公租房运系统在实行的时候，它可以防止出现扭曲的经营理念，也可以防止经营方式出现不妥情形。因此，在详细使用的时候，要将两者结合在一起来使用，既要用到灵活性强的政策保障，也要用到强制的法律保障，奠定在中国推行公租房制度的基础，并为其提供有效的支持。如图6-5所示：还没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要有关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际状况，制定对应的法律制度，最终明确构建公租房系统后来，凭借法律和政策两个方面来保证其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。第三节要点小结本节重要总结了某些对公租房营运产生影响的原因和应对方略。如表6.1所示：表6.1公租房运行原因及对策分析第七章研究结论与展望第一节研究结论本文根据上述内容讲解的公租房改革问题，找到公租房也许存在经营上的局限性，同步研究和归纳发现的局限性之处，然后体现该课题的态度，设置了公租房的经营制度，其中有设置公租房的资料库、设置公租房的监管部门、设置家庭和个体的经济状况资料库、设置公租房的法律机制、设置公租房确定价格的规定等，建立起完整的、综合的公租房经营系统。从而到达住房困难群体住房需求，同步便于政府对其进行住房管理。详细包括：一、规划开始大多数是政府出面进行大面积地规划和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找寻民间的房源是次要的；最终的时候则基本上是改革、维修部分房源。二、政府职能1、在开始的时候需要将企业筹建、政府自建、开发商筹建、整顿和分析该房源等结合在一起，运用所有可以运用的资源和公租房的修建。然后让政府负责监管所有有记录的公租房，组建一种完善的监管措施，给未来政府结束监管提供良好的前提。2、处在前进阶段的时候，政府仅仅重视公租房的经营部分，却把成型的工作拿给某些企业负责，开发商可以得到经营的所有收益，不过需要遵守公租房监管部门的监控，并且形成公租房经营的法律保障机制。3、政府重新获得职能的时候，公租房的监管部门成为政府的监督部门，负责核算和管理公租房的经营部门。三、保障覆盖面增长保障的使用范围，将农村的务工人员、该市的低收群体、才开始就业的人群、才走出校园的学生、非当地的建设者等人群包括其中，同步根据住房的规定划分出不一样的群体，排列出保障的次序。把该市的低收入人却当成初次公租房的保障人群；把才走出校园的学生、农村来的务工人员与才就业的职工当成第二批的受益人群；将工程建设者与久居且有需要的人群当成第三批的受益人群。四、公租房管理机构组织公租房的监管部门，它的作用重要有：1、记录、整顿所有房源的详细信息，包括规模、户型、位置、高度等，然后把它们做编号整顿。2、整顿租房人的详细资料，包括性别、姓名、工资状况、家庭状况、目前租房的时间、编号以及租金等。3、修建和调整公租房、得到的租金。五、个人、家庭经济状况评级让正规的调查部门核算详细的个体和家庭的经济状况和生活水平，然后进行分析和划分等级，同步重视对等级的审核。六、租金1、规定基准租金的额度资金的成本+管理修缮的成本±调整值、运行+租金成本=基准租金的额度2、缴纳租金的途径租房人在租用房间的过程中，通过度析租房人的家庭或者个体的经济状况，最终决定收取租金的额度，以基准租金的额度为前提，结合经济状态合适减少租金的费用，经济状态不好的人，减少的金额就诸多。七、补助方式但愿凭借“新加坡+英国”的措施，运用社保对租房人在资金上进行协助