万科地产前期策划流程培训

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炊期跟、千尾绝盘晴期尘）4、撇确倾定绿各贵推脱广彩阶自段迷内福各缘瑞项菠费哈用尘的蚂详雀细庙预粒算4、掩现象场歇包仅装顾方愚案户忽外擦大茅牌拼（积如渡何哭选昨择业？教）工命地声围略板孩（强如究何淹体穿现柴项糕目气特爱色烛？烧）售粪楼缠处循设岁计鸭方欺案匠（慌如颤何唯选熔址旺？陵如土何钻设旧计栏？继）看令楼脉通拐道支方驾案示奴范戴园脆林示麦范摄单踢位拌（让选艇取苏什捡么透单论位顷？款设半计义什辟么逼样醋的崇风旨格筐？罪）…场…具劫体吉内短容积，国请饰关秆注亲明围天重的《住也宅置项豪目适市污场痰推返广》专产题对！3、销售目标销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）与竞争对手同时发售与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）

5、咽制务定忘销训售边策被略1、销廊售恒次唉序2、销佩售浇时淹机4、价格策略此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商品房等。稳定价格策略此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点，一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。高开低走此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得良好多的收益。高开高走此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，价格逐步爬高。低开高走策略适用情况策略在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。6、晋推攀广慈策霉略向慌谁站说呈？说肿什敌么补？怎历么求说辛？主趣要生内臭容港：推伏广粱阶绪段随划罩分阶担段体推适广杆主廊题媒功体必组晨合劳策尘略行区销渐策沫略铅组罗合（仇现扩场秩活巨动虎、平公像关妈活受动冻、胖展准销柳会姑、旱促机销房诚手差段箭等崖）7、弟营彼销徐工犹作个总尽体形时示间溜表案与例勿讨缠论地竞块世描塑述河：围位须于编深钱圳性福织田美区朗福众荣伞路商北树，棒东结西耕长红约3佳0育0米双，烟南灾北载窄鞭约7行0米俩，匹总渐占父地帖面傻积3偏9科3这5素7妄.诱2平迁米佛，脾地撑块扩北渠面异有协一拐排8层霉高眠农送民泳房狼，聪南谅面习大鄙海虫与晓项情目叨仅毒一蒸高诵速吴公悼路修之怪隔呜，尿整雅幅从地交块侧低哗于惰高葵速芳路热面怎近当两烦米冲。通缴过据项缠目肿研疏究雹结题论昆：市蓬场积状仿况从秧片祸区海再叫售断项杠目号看思，始当单时溉的宿市眼场驻均白价郊一垮般晓在7灰3痒0疫0元/平树放熟米屿左碧右急；胖未回来1肤-同2年谦内私，音片委区灿内声竞通争趁项使目村较兼多绵，煌而栋且周其墓它貌片所区异的庙同隐档油次谣项垂目算也怪比治较牢多症，塌竞昆争陶比痛较掏激旦烈戒；惯深宴圳略本戴地甚住灾宅冠消恩费狼趋脉势贴向著大葱户竖型购、亦生阅态汪住睁宅垮的波方乔向括转雹变剩。可游能亮的帅客谣户从意周另边安竞她争亏项尤目铜来灯看升，捆除走了肆深公圳陵本郊地南客疑群旋以涝外奇，衣外沙销绢客稿户乓也狼占犬有齿相灯当牲比娘例敢；直从搏本精项飘目梢看礼，游海看景购资宴源倡更惰加袭丰震富到，霸对好于寇香稍港招客邀户温吸飞引敌力泊更严大父，秆未工来凯客亏户诵构煎成相香帝港寻客盗户挑会隆是猾一溪个伪很磨重迹要扇的慌组位成欢部灿分历。可冰能臭的崇产贫品一抬个嘉面津向痕深是港竭两脾地维的梢海历景努物姨业S（strength）自然环境优越，拥有稀缺的国家级红树林自然保护区景观和市区海景。开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。开发商品牌信誉较好，美誉度较高。W（weakness）地块狭长，北有农民房，南又低于福荣路路面；紧临广深高速与福荣路，噪声较大。离繁华市区较远，公交系统不是很完。具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏；教育配套水平较低；O（opportunity）1、片区地位逐步抬升；2、独特的景观与未来的高起点规划，越来越受到市场的瞩目；T（threat）翠堤湾对本项目构成较大的竞争威胁；未来1-2年内，片区内楼盘供应量较大；相邻区域分流部分内外销客户；项目外销内销目标客户30岁以上，月收入在3~5万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。有实力的购买年龄段，32—45岁，月收入3万——6万元人民币，目前居住在特区内的客户。购买用途度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风情。自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。行业可能一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员、律师、医生等。二类：30岁以上的深港经商者；三类：50岁左右的拟退休人士；一类：30岁以上，市场营销行业；二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）；三类：私企经营业主（利润较高的行业）。总价50万-80万100万以上户型需求2房、3房3房、4房面积区间65M2

–75M2

；85M2左右130M2—160M2

景观需求1.海景2.翠绿园景海景附加需求室内：带家私装修+分体空调室外：游泳池设备：深港直通巴士室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林需求：安全且私密性，车位充足。客银户胸定即位序：产铺品罗定馅位项夹目尺核绍心遇资巾源菊：深扫圳哑湾布海晕景核蚂心充概僻念猾：都床市虫渡贸假定泽位店描舞述携：都绞市暂全况海挤岸士悠瘦游炎尊经贵券府尸邸设孙计池要茶点酒：1夕0命0钱%海持景弧蛮形零大诉曲窗线逝的输布刚局尿以卷及宅抬溜高6局.呆7米秧的果平蛮台异使顶得司户膨户切有洋海摊景设佛计缩慧公稀司拐：易宾·士握奈手设迁计朋公浇司饥（B叔e朴n部s呢l肿e线y谎D着e寻s项i炕g亏n墨S蛙t日u亡d宵i白o）四谜房帅二凶厅考二甲卫1奔4敌9平韵米三裂房街二植厅慈二播卫1领0迟9平烂米户靠型钓设吵计—夫—从7大3平捆方晕米性的2房碎到2司0绞5平袄方鸣米这的姻平铅层踢大削户版型铲，标从笑顶闪层淘复恳式央住少宅胸到若珍漏贵蜓的兵独略立T脸O透W过N逐H厚O验U湾S贺E，盖每短个湖户屯型损几炎乎毒都况力还求会不演同杂的花角愚度尽有症不销同束的谎红毕树张林乘海包景论面子，绞满央足秆面慌积吓要身求乌不异同尚但螺品铸质社要统求像同言样闹最冷高挣的架客钓户鸽。低捞区t焦o滩w篇n兆h牌o盒u躲s夸e设些计宫公姻司庆：松宾·士寒奈归设泼计执公激司友（B踏e卡n捐s雅l祖e戴y亲D嗽e存s牧i摇g睬n蚁S匙t骨u覆d禽i勾o）香拦堤花雅迅镜—孕—小愉空疼间的，徐大谎感问觉呈！两泰态式粉风满情俊园不林丸，骂浓丙浓孟度妹假色风哥格惨，闪令叮项穴目胆的涌园潜林联别业具殃风撕格弱；凯整巴体及园沉林国架袭高6摆.吓7扎m，档内侄景跑远叔处胖海室景录浑胀然六一羞体皮；赴底枕层还架柜空舌，鉴通螺透丑视鸭野朝！设嚷计贡单再位陆：H窄B念A室慕内幻玉设能计恢公消司功剂能巡寿设嘴置伪：标途准旷室被内蛮篮性球愿场排丘球滚场三睁个母羽桌毛乎球缴场壁典球爷室大酒型佩亲剥子候儿腰童董游扔戏颗室两裙片亲网厘球湖场沙取弧葡球字练云习满室室峰内们泳吨池海浊景拖健篮身寄会凳所香预熏s锡p射a功神能墓会慨所—患—设大计析格对调尊，扫气顿势约恢五宏初；许布蛮局惠合虽理溪；嗓项爪目镇新傲颖炼时鞭尚毙。商队业袖配查套—纪—不扫仅户满足足叮业判主宁基傲本择生寇活载需墙要棒，姨更泥提压供止一姥定游休明闲唱购类物截场任所签，恐寓喉生蜡活逝与腾度件假备之扛中竟。商摸业惩业漠态潜：如超摔市委、泉快师餐页厅滨、皇小丈商版业修、率银鄙行畏、滨邮名局谷；来中促西由餐耳厅枝、垒咖摄啡莫厅案是名侨：讯金兽域哪蓝肌湾用党三乳个功色次块祝代赴表坛项补目街三议个葬楼泊栋且汁金睡色鞭突仍出泰项精目够高权贵本品睁质下降面盘一播道挖蓝扎代妨表救海形损象誓推皮广棚语推：冶在住海放上沫一蓬切能超畜然金挂域佩蓝测湾璃价疤格弓策玩略赏：当碌时好开河发胖商谢提栏出8驴3辨0照0元/戴㎡的俘均拾价抛，衣这绍比豪当搜时碰周策边抄项圾目秧高饶出储近1０便０钱０袄元氧／㎡…想…高庄开拴低傲走：一小期储选煮择鸟中姓间娘拥迷有削海辩景珍和梦园丝式景我双萝重绩景伙观药的饰地迅块哲进习行闯开亲发甚，瞒高梦举宋高真打柳，督即弓有恼利末于羞项境目践的旱成缺功田面泉市模，转更棋可录以沈以足较猎高描的脉价围格疼提粒升本项肆目脆总释体尾的拦市早场凑价肢值凳。低牙开疫高裕走悬：每惨一中期恶的事开兰盘洋，晶通骗过挤销顷控烂策抓略兄的现实宝施省，景以狭低倦开爽高主走夸的摘价蝇格左策奋略辟，持在鸡开套盘童初活期专形血成秀较轰好金的来市桃场蜓热鼻度吹及桃影各响责，怎实垫现挨开五门侄红识的食市持场熟效妈果倾。金划域影蓝届湾窝推知广原策鸟略益：一舰期印内冰销歪市诞场在六主部要般关愚口芝、锁繁笨华态地麻段详设伸立盆户榆外泥大拖牌盈进颗行暗形钢象周诉夹求夺，羊并川结瓣合置新芽闻旷发考布克会粪、国各好大详主先要铁报被纸罪媒应体能（插特吓区苍报哲、异投模资怪导豪报活、封商堪报毒）剖的肤软城文榜炒歪作倾，蛾确邮立框项眨目劫的叙市逗场粱地驱位挣和何影崇响躲力斤。媒辉体兰的刑广须告消推体广啄，堆围系绕圣项带目侦形脾象杏定灶位直层闲层陪展睬开沿，附逐脊步纳深挣入疑，践最狂终桌把愉项纹目誓的葱品梯质逃、痛品录牌肾和翻理躺念狸阐姓释户得忘淋趋漓党尽份致闹，末全黎面雾推薄向西市读场现葬场趴活愚动金气域片蓝颠湾2菜0商0土2年萝活网动侨回染顾5月方：禁深批港字豪蒜宅蓄名荐人听论凳坛6月窃：偷金饥域狠蓝势湾堂揭右幕寸酒尘会栽、暖千冬人待健忽康性徒要步知红骑树唱林万亲科袭老桨业挨主奔推短介历会7月套：震王蒙石湿专杆访开尿盘扭日型自犁助属酒声会绳及招阳沈光慕灿煎烂旷协丸会释活德动8月医：授金雁域紫蓝市湾杨外饿销青揭供幕更仪冻式9月渴：仆“寒资厉产掩重细组否中桂的刚投心资慈机循遇杏”掌讲壳座“断房斗地谦产玻投号资芬置丙业筛指模南锻”旨讲阁座泰进国扮文腾化怖艺超术换展1阴0境~仇1继1月重：器金巨域果蓝献湾锋封台顶柿仪抵式泰脂国架民约间齐节里日族风谜情旱展大网师影面绕对贱面—显—汗S侮h烛e照r究m伤a颈n园瓜林辜艺收术谎讲霉座S橡P虏A香柏薰竞体命验泰弱国法美穷食爱狂肚欢互节1哑1伞~政1太2月凝：步金佛域亮蓝进湾却红产树宝林营观友鸟孔节二长期艰外废销蛇市败场于伞推侦广正前滤二搬周葡以“深全圳婚红飘树剩林隶全匆海览景扒殿章堂躺级烦豪悟宅”为戒推努广撑主凶题咐开嫌始翠报嫂纸天的痰软衔文杀及粘新备闻公式洗的危缮般稿哥炒因作香赛港阔明志报并散于汽港坊人乖到膛深彼圳樱必通经计的灰通也道抓设仁置大断型恰的恢户颈外漆广糠告九眨龙惰塘祸火浸车敬站纠大或型去贴租墙盒广终告经冰过忽二额周龟的聋预棋热穴后件，愚由2迁0吗0巾3年7月颂的甚第2周扫及菠第3周院开湖始蛙于盆红似磡探都迷会爽海嚷逸痒酒耀店址举袋行朵展滚销加会挂，屯并台同懂时币举阳行标“啦万庆科绩深传港拆辉画煌读建处筑侵作勉品任展纸”万睬科标金窃域蔑蓝矿湾2期讲暨眠深淡港寄辉骄煌断建川筑鹊作搁品卵展青当搬日沙记石者柳招增待糠会忧图马片接萌着悼围累绕盈香