温州旧城改造规划研究

温州旧城改造规划研究

城市发展战略的目标是促进经济和社会进步，改善生活环境。而旧城改造就是通过改造旧城区中那些落后的、不利于城市经济、社会发展的环境结构,重新构建城市发展的合理化空间布局,恢复旧城区在城市发展中的固有活力,发挥其应有作用,以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。旧城改造内涵主要包括旧城区人口疏散、经济社会结构调整、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造以及人文感知空间塑造等内容。因此,旧城改造是城市发展战略的重要组成部门,也是推动城市经济社会可持续发展的关键。跨入21世纪,温州市旧城改造进入了新一轮的高潮,围绕既要体现温州市历史文化名城风貌,又要体现温州市现代化大都市的气息,启动了公园绿地改建,市区主要道路改建,五马街等历史街区进行修缮和保护等一系列改造工程。但在这新一轮的旧城改造过程中,也暴露了不少值得注意的问题。一、公益拆迁和拆迁没有长远规划由于旧城是在历史发展过程中自然形成的,普遍存在布局混乱,地域分异不明显,居住区、工业区、商业区混杂,相互干扰,严重影响城市功能的正常发挥。旧城改造是以改善市政基础设施和居住环境质量为城市改造的中心内容,温州市由于基础设施落后,要改善基础设施必然推出大量公益项目。公益项目极少盈利,而且许多建设项目匆忙上马,没有长远规划,更有拆迁开始后又进行规划调整的现象。特别突出的是在上一轮规划中,被拆迁后回迁才8年的住户,在新一轮的规划中,又面临着失去住房的苦恼。这说明温州市的城市定位以及总体规划中有一定的缺陷性,因此如何更合理布局城市结构,注意城市基础设施的配套建设,合理调整城市地域结构,加快城市道路交通建设,将各区功能明确下来,成为城市规划的重中之重。二、地方财政负担重在旧城改造过程中由于急功近利而造成改造规模过大,速度过快,致使拆迁户安置困难,同时也破坏了原有的城市中部分合理空间结构和社会网络。温州市绝大多数项目是政府或政府下派的指挥部来统一实施,一些拆迁单位只重视道路建设,重视形象工程,使温州市在外过渡的拆迁户达到22263户,位于全省之最。在旧城改造中,由于房屋拆迁不顺,安置房建设不到位,造成临时安置补助费满2年就成倍增加,影响政府信誉,地方财政背负沉重负担。由于公有房屋仅对住宅部分进行房改,而对营业性的公有房屋不进入房改范围,每年为这些拆迁范围内的营业性的公房支出的拆迁营业性过渡费高约589.3万元,单户过渡费最高达10多万元/年,难怪有住户说:我拆迁前出租这房收的租金还没有你们政府补贴的多。三、工业设计原因从上世纪末开始的温州市大规模改造,一直都是以实物造就的安置为主的模式进行的,使得原住户对原居住地形成了一种特别的留恋,而不能以发展的眼光来看待,这是非常不利于城市发展建设需要的。另外政府异地现房安置工作滞后远远跟不上旧城改造的需要,同时开发商为了能赚钱,而把楼层越建越高,房子空间越建越密。由于这几方面的原因,根据土地利用集约化的收益递减规律,无限制地提高建筑密度和高度,提高城市土地的利用率,是不可取的,由此而引起的人口和产业的过渡集中,将会导致城市环境恶化,增加城市环境的治理成本,使城市土地利用的综合效益下隆。因此,在进行旧城改造时必须控制建筑密度和建筑高度,获得最佳环境效益。总的来说,这种旧城改造中执行拆住宅还住宅、拆商店还商店的办法,使得诸多城市老问题并没有得到根本解决。因此,合理利用土地,正确引导安置模式成为旧城改造的一个重要课题。四、产权法律导向关于公有租赁房屋的拆迁补偿问题,不仅涉及到拆迁人和房屋所有人,还涉及到房屋承租人,既要对房屋所有人进行补偿,又要对房屋使用人进行安置,为了保护房屋所有人的利益,同时兼顾房屋使用人的利益,新《拆迁条例》每二十七条规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。在我国目前的管理体制和管理模式中,直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理。房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表,依法行使占有、使用、收益和处分的权能,与国家授权单位自管的公房一样领取了《房屋所有权证》。新《条例》取消了原《条例》关于国家授权的国家房屋及其附属物的管理人作为被拆迁人的规定,这主要考虑到国有公房、自有公房及其附属物的管理人实际上已经根据法律的授权成为房屋的所有人,和私房所有人一样是无差别的民事主体,没有必要单列。所以公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一,其权益理应与其它的所有权主体一样,受到公平、公正的保护,不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法。在温州市,实际上是通过房改政策使得这些公房进入了拆迁范围,那么我们来看一下房改后作为直管公房所有权人原房改后的原承租人所获得的收益差距是如何,一般房改时房屋基准价为800元/平方米,扣除一些楼层百分比以及工龄计算等,最后大概在500~600元/平方米,即使加上承租人年租金为1.2元,以使用30年时间的租金,也就只有36元/平方米,而进入拆迁时以货币安置为例,一般在8000~10000元/平方米,双方所得到的差异就显而易见了,这也就使得国有公有房屋资源变相的流失了。因此公有房屋拆迁补偿时的方法就值得商榷了。当前,温州市旧城改造正在如火如荼地进行当中,而且拆迁条例已列入省人大修改的计划,首要的