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文档简介

课程论文题目:万科房地产项目可行性研究汇报目录第一章总论------------------------------------------------------------------------------21.1.项目背景与概况-------------------------------------------------------------21.2.问题与提议-------------------------------------------------------------------2第二章项目投资环境与市场研究---------------------------------------------------32.1.投资环境分析--------------------------------------------------------------32.2.衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------42.3.推广渠道------------------------------------------------------------------------4第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------53.1.建设规模------------------------------------------------------------------------53.2.项目概况现实状况------------------------------------------------------------------53.3.项目建设条件------------------------------------------------------------------6第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------64.1.设计根据------------------------------------------------------------------------64.2.给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------64.3.建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------75.1.环境现实状况---------------------------------------------------------------------75.2.项目建设对环境的影响

-----------------------------------------------------75.3.

环境保护措施

----------------------------------------------------------------7第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------86.1目的及意义--------------------------------------------------------------------86.2.职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8第七章项目实行进度------------------------------------------------------------------97.1.项目开发期-------------------------------------------------------------------97.2.项目实行进度安排------------------------------------------------------------97.3.项目实行过程控制措施----------------------------------------------------9第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------108.1.投资估算成果---------------------------------------------------------------108.2.资金筹措---------------------------------------------------------------------10第九章财务分析----------------------------------------------------------------------119.1.财务评价基础数据的选择------------------------------------------------119.2.财务评价----------------------------------------------------------------------119.3.不确定性分析----------------------------------------------------------------14第十章社会评价-------------------------------------------------------------------1510.1.项目对社会的影响分析---------------------------------------------------1510.2.风险分析----------------------------------------------------------------------1510.3.社会评价结论----------------------------------------------------------------16第十一章研究结论与提议-------------------------------------------------------------1611.1.可行性研究结论-------------------------------------------------------------1611.2.提议-----------------------------------------------------------------------------16第一章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称:湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承接单位概况:单位名称:衡阳富邦升辉房地产开发有限企业单位性质:有限责任企业(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单位住所:衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围:房地产开发、销售法定代表人:吴小平企业负责人:吴小平,男,1965年9月30日生于湖南3、可行性研究汇报编制根据:(1)与委托方签订的征询协议;(2)国家计委计办投资[]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;4、项目提出的理由:(1)项目建设符合国民经济发展;(2)项目对都市建设将起到增进作用;(3)处理劳动就业的需要。5、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。1.2.问题与提议分析测算过程假定本项目在土地获得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在估计的销售价格、销售率条件下,本项目具有良好的可行性。在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。充足运用地块区域优势和景观资源;与著名专业设计企业、中介顾问企业合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,重视营销推广,保证销售资金回款。第二章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策整年国内生产总值246,619亿元,比上年增长11.4%。分产业看,第一产业增长值28,910亿元,增长3.7%;第二产业增长值121,381亿元,增长13.4%;第三产业增长值96,328亿元,增长11.4%。第一产业增长值占国内生产总值的比重为11.7%,与上年持平;第二产业增长值比重为49.2%,上升0.3个百分点;第三产业增长值比重为39.1%,下降0.3个百分点。2、项目开发地区的经济社会状况及管理、政策原因,衡阳市固定资产投资较快增长,投资构造深入优化。全社会固定资产投资完毕227.9亿元,比上年增长28.3%。从产业投向看,第一产业投资3.4亿元,与去年持平;第二产业投资114.9亿元,增长52.4%;第三产业投资109.6亿元,增长10.8%,工业投入明显加大。整年工业完毕投资114.9亿元,比上年增长53.3%。其中制造业完毕投资82.1亿元,占工业投资的比重为71.5%;电力、燃气及水的生产供应业完毕投资8.5亿元,占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长,整年完毕投资额23.5亿元,增长41.7%,近来五年是衡阳投资额增长最快的五年。2.2.衡阳房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出,衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长,一次是,一次是。开始出现房地产投资的热潮兴起,也可以说是华新开发区的正式启动,而将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动,两者展现着良好的增长势头。2.3.推广渠道1、报纸广告包括衡阳日报、衡阳晚报,属于经典的政府报,报纸不适宜投入过多,开盘和推新品前1-2周进行3-4次推广既可。2、短信推广成本低,覆盖面广,操作简朴灵活,可以作为一种长期的营销手法。3、影视广告当地几种电视台收视率不高,重要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台,值得周期性的高密度投放。第三章建设规模与项目开发条件3.1.建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米,地下停车场面积10,842平方米)3.2.项目概况现实状况1、地点与地理位置本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望;距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然环境优越,交通十分便利,是一种理想的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区,面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用()第A102843号国土使用证同意为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划,已经衡阳市规划局审议通过。3.3.项目建设条件衡阳市处在湖南省凹形面的轴带部分。周围围绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地,内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地,构成经典的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高,1000米以上的山中东西连绵数十公里,而盆地北面相对偏低,衡山山脉虽较高,但各峰呈峰林状挺立于中间,其东西两侧均有较低的向北通道,其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米如下。整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四面向中部减少,展现1000米,800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。第四章节能节水措施4.1.设计根据为贯彻执行国家节省能源、保护环境的法规和政策、开发运用新能源和可再生能源,提高采暖和空调的能源运用效率,改善湖南省居住建筑室内热环境,根据中华人民共和国行业原则《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》,JCJ134-制定的原则为根据。4.2.给排水方面缺陷排水管挡住窗子问题、消防管应当防止在住户家里面布置的问题。给排水设计的细部及漏项问题。转换层洗手间排水管的问题。4.3.建筑部分节能设计1、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理,保证其内表面温度,不低于空气露点温度并减少附加传热损失。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且防止白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面,局部采用坡屋顶,以增长温隔热性能。3、外窗均采用浅兰色中空玻璃,并设置活动外遮阳。4、楼梯间采用封闭式并可启动外窗。第五章环境影响评价5.1.环境现实状况1、大气质量现实状况。根据检测成果,建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微,TSP亦未超标,大气质量现实状况基本符号国家环境质量二级原则,环境空气质量很好。2、气象。整年气候的基本特点:上六个月气温基本趋势:冬暖且春温高。这种气温特性对冬作物越冬和春作物播种十分有利,同步对人类及多种生物的生活规律产生一定影响,对环境有极大影响,下六个月气候基本趋势:夏秋季节雨水充沛,比较凉爽,雨季结束不明显,与上六个月的暖冬事件有很好的有关性。5.2.项目建设对环境的影响

项目范围内没有任何污染源,包括项目投入的物料、工厂生产过程、项目产出物,均无污染源。项目建设和经营不会对周围环境导致污染,符合环境保护规定。

5.3.

环境保护措施

噪声治理。高下压变配电尽量选购低噪声及低震动的设备,在震动设备的基础上设置减震器,必要时可对有关部位采用隔音处理。

各类水泵单独设置在各自的水泵房,水泵均设隔振垫,在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头,出水管上安装止回阀。②

污水治理。本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。室内排水污、废水合流,建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道,并就近排入市政雨水管道。

固体废物治理。小区的固体废弃物重要是生活垃圾,小区建设垃圾搜集点,布置在交叉路口,此外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒。第六章劳动卫生与消防6.1目的及意义国家劳动安所有门明确规定,建设项目中劳动安全卫生设施必须符合国家规定的原则,必须与主体工程同步设计、同步施工、同步投入生产和使用(三同步)劳动安全卫生设计是建设项目初步设计文献的重要内容之一,也是项目竣工验收的居。在项目可研阶段,必须报送劳动部门审批,通过后方可立项和实行。6.2.职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施(1)、防自然灾害措施。(2)、电气安全保障措施。(3)、机械设备安全。(4)、安全供水。(5)、通风、防尘、防毒。(6)、噪声控制。(7)、厂区绿化。2、消防重要防备措施(1)、根据生产运送及厂区消防规定,对厂区四面区带之间,设置环形的主、次道路网,既是运送道路,同步兼作消防车道,主、次干道的宽度可以保证消防车辆畅通无阻。(2)、消防给水按同一时间内发生一次考虑。厂区设生产消防双路给水管网,道路一侧每隔不不小于120米处设置地上消火栓。按有关规范配置室内外消火栓,并还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90的规定,配置一定数量干粉灭火器。(5)、防止措施:定期检修消防设备及器材。定期对消防人员进行培训,人员要持证上岗。第七章项目实行进度7.1.项目开发期1月至6月为项目主体工程建设期。7.2.项目实行进度安排项目总体工期时间为1.5年,从1月至6月。7月,完毕项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作;2月,1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体竣工;4月,1-3号楼公共停车场建设主体竣工;6月,完毕项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。7.3.项目实行过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实行过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实行状况进行检查,并及时对检查状况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查措施有如下三种:(1)建立项目实行进度报表;(2)派出常驻人员,现场进行检查;(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实行应坚持“质量第一、防止为主、用数听说话”的原则,以保证和提高工程质量。运用系统的概念和措施,把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来,形成一种明确任务、职责、权限,而又互相增进的管理网络和有机的质量保障体,使质量管理制度化、原则化,从而建造出百姓满意的工程。第八章投资估算与资金筹措8.1.投资估算成果总投资估算表单位:万元项目估算费用工程费用8,479.07前期费用102.62土地费用1,287.4报建费548监理费84.79设计费61.95不可预见费423.95销售费用396.04建设期贷款利息266.62总投资11,650.448.2.资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为8,650.44万元(约占总投资的74%),所有用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元,所有用于本项目的开发和建设,通过向金融机构融资处理,按2年期利率7.56%上浮40%计算,本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源贯彻状况房地产开发企业资金运作方式一般如下:自有资金所有用于投资;预售收入扣除有关税费后用于投资;若资金还短缺,则通过金融机构借贷来弥补。第九章财务分析9.1.财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定;营业税:税率为5%;都市维护建设税:按实际缴纳增值税7%计算;教育费附加:按实际缴纳营业税的3%计算;所得税:税率为25%。折现率的设定:参照行业规定,结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待,将财务基准收益率定为10%;9.2财务评价基本报表1、损益和利润分派表单位:元项目12月31日12月31日营业收入489亿410亿营业成本345亿250亿销售费用15.1亿18.6亿财务费用5.74亿6.57亿管理费用14.4亿15.3亿资产减值损失-5.24亿12.7亿投资收益9.24亿2.09亿营业利润86.9亿63.6亿利润总额86.2亿63.2亿所得税21.9亿16.8亿净利润53.3亿40.3亿(一)企业盈利分析企业实现营业收入489亿元。与去年同期相比增长为19.27%,但该企业的最终净利润比去年同期增长32.26%,阐明企业业务规模处在较快发展阶段,房地产行业的竞争力较强,市场推广工作成绩很大,企业业务规模逐渐扩大。2、财务现金流量表单位:元现金流量表12月31日12月31日经营:销售商品、提供劳务收到的现金(元)576亿428亿

收到的税费返还(元)----

收到其他与经营活动有关的现金(元)18.9亿14.8亿

经营活动现金流入小计(元)595亿443亿

购置商品、接受劳务支付的现金(元)346亿302亿

支付给职工以及为职工支付的现金(元)12.0亿23.2亿

支付的各项税费(元)65.4亿78.6亿

支付其他与经营活动有关的现金(元)79.4亿39.0亿

经营活动现金流出小计(元)502亿443亿经营活动产生的现金流量净额(元)92.5亿-3415万投资:获得投资收益所收到的现金(元)3.92亿7641万

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额(元)1.42亿569万

投资活动现金流入小计(元)11.7亿14.2亿

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金(元)8.06亿2.15亿

处置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金净额(元)1.42亿569万

投资支付的现金(元)15.8亿13.7亿

投资活动现金流出小计(元)53.6亿42.7亿投资活动产生的现金流量净额(元)-41.9亿-28.4亿筹资:吸取投资收到的现金(元)8.29亿4.73亿

获得借款收到的现金(元)207亿143亿

筹资活动现金流入小计(元)216亿206亿

偿还债务支付的现金(元)216亿117亿

分派股利、利润或偿付利息支付的现金(元)29.5亿30.0亿

筹资活动现金流出小计(元)246亿147亿筹资活动产生的现金流量净额(元)-30.3亿58.7亿现金流量分析1.现金流入构造分析现金流入为595亿元。企业通过销售商品、提供劳务所收到的现金为576亿元,它是企业当期现金流入的最重要来源,约占企业当期现金流入总额的96.81%。2.根据估计的现金流量表计算,在基准收益率为10%的前提下,可测算出其净现值为3,001.06万元。9.3不确定性分析1、敏感性分析

根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值(NPV)、财务内部收益率(FIRR)进行敏感性测试。测试成果表明:

当最不利原因商品房销售下降5%时,总投资不变的状况下,其收入下降5%,项目财务净现值2231.16万元,内部收益率为56.16%;当项目成本增长10%,在收入不变的状况下,项目财务净现值为.77万元,内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%,阐明项目有很强的抗风险能力。

2、盈亏平衡分析

当其他条件不变,销售均价下降19%时,净现值趋近于0,也可以说,当销售率为81%时(不考虑其他经营性收入,如车位租金、会所经营等),就可以到达盈亏平衡。

就直接成本而言,在其他条件不变状况下,直接成本上升30%时,也能保持盈亏平衡。第十章社会评价10.1.项目对社会的影响分析房地产项目不一样于一般的投资项目,它关系到民生问题,并且投资额大,牵涉广泛,对社会、经济、环境的影响巨大。本项目详细影响在如下方面:1、引进先进的住宅开发理念,推进衡阳市房地产业的发展。衡阳市房地产近年来发展很快,但由于起步较晚,大多数房地产开发商品牌意识较差,不考虑当地环境、气候条件,房地产

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