房地产开发-1-8月统计局数据点评：销售额同比跌幅扩大至3.2%开发投资额同比-8.8%

请仔细阅读本报告末页声明证券研究报告|行业月报1-8月统计局数据点评:销售额同比跌幅扩大至3.2%，开发投资额同比-8.8%投资：1-8月房地产开发投资额同比跌幅扩大至8.8%，8月单月同比-11%。1-8月，全国房地产开发投资额为76900亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.3pct；8月单月投资额为9183亿元，环比增长0.2%，同比减少11.0%。1-8月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）土地市场供应下滑；（2）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低3）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。新开工：1-8月新开工面积同比-24.4%维持低位，其中住宅新开工面积同比-24.7%。1-8月，全国累计新开工面积为63891万方，同比减少24.4%，较前值提高0.1pct；8月单月新开工面积为6922万方，环比减少2.4%，同比减少23.6%，较前值提高2.3pct。新开工持续低迷，主要是（1）房企拿地规模萎缩，影响开工面积2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022年城投获取的项目开工率较低。但本月累计同比降幅已有企稳趋势，根据中指300城宅地成交数据，2022年同比下滑31%，2023年1-8月同比下滑28%。竣工：1-8月累计竣工面积同比+19.2%，同比涨幅有所收窄。1-8月，全国累计竣工面积为43726万方，同比增长19.2%，较前值降低1.3pct；8月单月竣工面积为5321万方，环比增长18.2%，同比增长10.6%，较前值降低22.6pct。本月竣工同比涨幅小幅收窄，但整体仍在高位运行，主要是（1）2022年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展。我们预计全年竣工增长8%-12%。销售：1-8月商品房销售金额同比跌幅扩大至3.2%，销售面积累计同比-7.1%。1-8月，全国商品房销售金额为78158亿元，同比减少3.2%，较前值降低1.7pct；8月单月商品房销售金额为7708亿元，同比减少16.4%。1-8月份，全国商品房销售面积为73949万方，同比减少7.1%，较前值降低0.6pct；8月单月商品房销售面积为7386万方，同比减少12.2%。7月底以来政策出台节奏加快、力度加大，当下主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏。从近期高频数据看部分核心城市确实出现明显回暖，但目前推动成交的主要是此前完成前期选房、尚在犹豫或在观望政策的客群；政策本身带来的增量需求将在接下来的时间陆续释放。此外，我们认为单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。资金：1-8月房企到位资金累计同比-12.9%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-8月，房企到位资金累计值为87116亿元，同比减少同比减少25.4%，较前值降低5.2pct。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。行业走势16%0%-16%-32%2022-092023-012023-052023-09作者分析师周卓君研究助理夏陶相关研究放，企业分化加剧》2023-09-14度升温，核心城市宽松进程持续》2023-09-10P.2请仔细阅读本报告末页声明一、1-8月房地产开发投资额累计同比-8.8% 3二、1-8月销售金额累计同比-3.2%，销售面积累计同比-7.1% 6三、1-8月房企到位资金累计同比-12.9% 9四、投资建议 风险提示 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 3图表2：房地产开发投资额单月值及同比 3图表3：住宅开发投资额累计值及同比 3图表4：住宅开发投资额单月值及同比 3图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 4图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 4图表7：累计投资同比增速分区域（%） 4图表8：单月投资同比增速分区域（%） 4图表9：累计新开工面积及同比 5图表10：单月新开工面积及同比 5图表11：累计竣工面积及同比 5图表12：单月竣工面积及同比 5图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 6图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 6图表15：累计施工面积及同比 6图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 6图表17：商品房销售金额累计值及同比 7图表18：商品房销售金额单月值及同比 7图表19：商品房销售面积累计值及同比 7图表20：商品房销售面积单月值及同比 7图表21：累计销售金额同比分业态 8图表22：累计销售面积同比分业态 8图表23：累计销售金额同比分区域 8图表24：单月销售金额同比分区域 8图表25：商品房销售累计均价及同比 9图表26：商品房待售面积及同比 9图表27：房企到位资金累计值及同比 9图表28：房企到位资金单月值及同比 9图表29：各项资金来源占比（%） 图表30：各项资金来源累计同比（%） 图表31：国内贷款累计值及同比 图表32：利用外资累计值及同比 图表33：自筹资金累计值及同比 图表34：定金及预收款累计值及同比 图表35：个人按揭贷款累计值及同比 图表36：其他到位资金累计值及同比 P.3请仔细阅读本报告末页声明--平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工图表1：房地产开发投资额累计值及同比00资料来源：Wind，国盛证券研究所图表3：住宅开发投资额累计值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表2：房地产开发投资额单月值及同比-0-同比（%，右轴）0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表4：住宅开发投资额单月值及同比040%40%--资料来源：Wind，国盛证券研究所分别为-10.9%、-20.4%和-13.9%，较前值变动P.4请仔细阅读本报告末页声明图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）10% 2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）2022-122022-10 2022-122022-10 . . 资料来源：Wind，国盛证券研究所图表7：累计投资同比增速分区域（%）--中部地区-0---中部地区-0-东北地区2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所图表8：单月投资同比增速分区域（%）--中部地区-0东北地区--中部地区-0东北地区2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所1-8月新开工面积同比-24.4%维持低位，其中住宅新开工面积同比新开工持续低迷，主要是（1）2022年房企拿地规模萎缩，今年整体新开工意愿不足3）2022年城投获取的项目开工率较低。但本月累计同比降幅P.5请仔细阅读本报告末页声明图表9：累计新开工面积及同比20%-0-同比（20%---00资料来源：Wind，国盛证券研究所图表10：单月新开工面积及同比0--资料来源：Wind，国盛证券研究所取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。竣工同比图表11：累计竣工面积及同比-0-同比（%，右轴）0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表12：单月竣工面积及同比环比（%，右轴）环比（%，右轴）30000资料来源：Wind，国盛证券研究所P.6请仔细阅读本报告末页声明图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）10% 2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）30%20%10% 2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所和70258万方，同比分别为-7.3%、-5.8%和-9.5%，较前值变动-0.2图表15：累计施工面积及同比-0-同比（%，右轴）4%0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所P.7请仔细阅读本报告末页声明7月底以来政策出台节奏加快、力度加大，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可图表17：商品房销售金额累计值及同比-0-同比（%，右轴）0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表19：商品房销售面积累计值及同比-0-同比（%，右轴）0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表18：商品房销售金额单月值及同比0---0-同比（%，右轴）--60%80%资料来源：Wind，国盛证券研究所图表20：商品房销售面积单月值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所1-8月住宅销售金额、销售面积累计同比分别P.8请仔细阅读本报告末页声明图表21：累计销售金额同比分业态20%10% 2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所图表22：累计销售面积同比分业态30%20%10% 2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所1-8月东部地区累计销售金额同比首次转负，其他各区域低图表23：累计销售金额同比分区域----中部地区--东北地区2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所图表24：单月销售金额同比分区域--中部地区----中部地区--东北地区2022-122022-10资料来源：Wind，国盛证券研究所1-8月销售均价累计同比+4.2%；待售面积维持高位，同P.9请仔细阅读本报告末页声明图表25：商品房销售累计均价及同比-0-同比（%，右轴）资料来源：Wind，国盛证券研究所图表26：商品房待售面积及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所-22.9%、-7.3%和-4.3%，较前值分别-1.3p较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。考虑到下半年将经历房企年内图表27：房企到位资金累计值及同比-0-同比（%0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表28：房企到位资金单月值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所P.10请仔细阅读本报告末页声明图表29：各项资金来源占比（%） 资料来源：Wind，国盛证券研究所图表30：各项资金来源累计同比（%）金款款 资料来源：Wind，国盛证券研究所图表31：国内贷款累计值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表33：自筹资金累计值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表32：利用外资累计值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所图表34：定金及预收款累计值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所P.11请仔细阅读本报告末页声明图表35：个人按揭贷款累计值及同比0 资料来源：Wind，国盛证券研究所图表36：其他到位资金累计值及同比0资料来源：Wind，国盛证券研究所量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段块行情。择股方向包含以下几个方向：股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。P.12请仔细阅读本报告末页声明免责声明国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或