主题公园开发方案

何谓“主题公园”主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赐予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内全部的建筑颜色、造型、植被游乐工程等都为主题效劳，共同构成游客简洁识别的特制和游园的线索。意义。主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的的旅游吸引物资源和人文资源的一个或多个特定的主题方式，集诸多消遣内容、休闲要素和效劳接待设施于一体的现代旅游目的地。主题公园分类依据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模拟、游乐、观光、主题和风情体验。游乐型客乐此不疲。如：苏州乐园〔苏州、锦江乐园〔上海、梦幻水城〔珠海〕等。情景模拟型主题公园如：三国水浒城〔无锡、浙江横店影视基地〔浙江东阳、上海科技馆〔上海〕等。观光型的主题公园则浓缩了一些著名景观或特色景观的景观。如：锦绣中华、世界之窗〔深圳〕等。主题型主题公园即各式各样的水族馆和野生动物公园。风情体验型主题公园，马上不同的民族风俗和民族颜色呈现在游客眼前。依据功能和用途把主题公园可分为以下几类：一是微缩景观类〔深圳锦绣中华、北京世界公园等二是影视城类〔无锡三国城、唐城、水浒城等；三是活动参与类〔苏州乐园、深圳华侨城、欢快谷等；四是艺术表演类〔深圳华侨城“中华民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族园等五是科幻探险类〔江苏常州的中华恐龙园等。主题公园在国内的进展史：主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开头500家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。经受短暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、“红楼梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金后，到了90年月中期以后，主题公园9021破土而出，一派欣欣向荣的景象。尤其最近几年，国内各地的主题公园进展速度加快，大型主题公园在我国开创了局面，如：北京的“世界公园”、江苏苏州的“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、上海今年刚开园的“上海欢快谷”、安徽芜湖的“方特乐产生。上百个旅游主题公园〔包括各种影视城〕和创。2500150070%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。很多以影视城为代表的主题公园已经开头衰落，大量的固定外竞争加剧的时代，中国主题公园的进展面临着机遇与挑战。国内主题公园进呈现状：和无锡为代表的长江三角洲以及环渤海地区。此外，在长沙、武汉、成都、重庆等中西部地区城市也分布有较大规模的主题公园计。我国主题公园的区域性竞争特别剧烈。例如，仅在上海就有锦江乐园、上海森林公园、浦东世纪公园、梦幻乐园40个主题公园，其中绝大局部公园都存在产品雷同、共性缺乏等问题，从而造成了同一市场范围内各主题公园之间的恶性竞争。而2008年经济危机的消灭，使得很多主题公园经营消灭了问题，不少主题公园面临着倒闭的危急。国内主题公园进展所遇问题：一．盈利模式单一化：一般主题公园的盈利模式由以下几种盈利方式进展混合的：供给初级体验〔经受〕的时机出让，比方：出售门票；供给有助于丰富体验〔经受〕餐饮，住宿效劳；出让围绕旅游者〔潜在旅游者〕的消费力量所带来的可能的收益时机，比方：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助；目的地的房地产开发；出让、出售具备学问产权特点的商品，比方：玩具、旅游工艺品、纪念品等；供给保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共效劳，比方：供水，供电等。以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一根本领实之上的地居民的消费力量根底之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。从中我们不难觉察，目前国内的多数主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。这样来看主题公园产业的衰退就并不惊异了。二．跟风现象严峻、缺乏自己特色外游乐设施，不去创变革，导致市场认可度低，难以形成规模性的经济效益。三．国内主题公园缺少专业的筹划团队一成不变，缺乏颖感，游客重游率低。要留住游客，乐园除了要定期更游乐设施、增加简洁引起游客的共鸣。四．国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源文化是主题公园成功进展的核心和灵魂主题公园所供给的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品(体验)从而实现盈利的方式和手段缺乏正是其致命缺陷。文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺乏鲜亮特色，从而导致消费者赏识性较差，投资者经营惨淡。国内主题公园与国外主题公园比照：由于对主题公园进展规律与条件了解缺乏的成分，最终导致成功者少，牵强维持多的局面。国内主题公园与国外主题公园比照分析表主要问题盲目开发、重复开发、无序开发竞争严峻主题公园规模与区域有效客源不匹配

国内状况国内20年间，增加了2500个主题公园人均主题到访率缺乏0.212美元

国外状况5030个主题公园0.8，人均消46美元主题特色缺乏、粗制滥造，吸引力缺乏

利多参与性游乐工程过少，重游率较低持续创缺乏，市场影响力渐渐降低人才缺乏，经营治理模式落后收入构造单一、衍生产品缺乏营销方式落后、品牌制造缺乏

2~4小时大局部美元后续投资有专业阅历的治理人才少国内80%来自门票收入，其20%国内有知名度的主题乐园数量少，经营营销模式落后

6~12小时每年内容的投资占全年总4%~5%45%~60%，以高薪留住专业性人才国外门票收入只占20%~30%，其他经营收入占大多数国外市场开发费用占总经营9%~15%国内主题公园将来进展趋势：一席之地，就必需围绕品牌塑造、市场开拓和经营创来开放竞争。—.经营盈利的模式转变1.经营增长盈利模式经营增长盈利模式的核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长园实行传统的以门票为主要收入，在游乐工程不断更和提升的根底上，实施更为人性化、通平台，通过更游乐设施，餐饮企业进驻主题公园，从而在旅游产品的颖性业性和人性化、操作的信息化等方面形成优势，获得利润。首先，将门票调整为弹性制。节日票价和平日票价、日间票价和夜间票价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定不同游率。其次，定期更消遣设施。始终承受“三、三制”，即每年要淘汰三分之一的旧工程，同时设三分之一的工程，使样，才能使主题公园亮点不断，抑制游客的审美疲乏和体验疲乏，使其永葆青春和生命力。再次，实现员工、游客的互动。中的员工效劳满足度是关键要素少化，本钱的最低化、效率的最优化。物业增值盈利模式我国主题公园的物业增值盈利模式，主要是指地段增值。主题公园由于占地面积较大，的方式实现主题公园物业的增值盈利。当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的进展更具活力、竞争力和生命力。从而为酒店、景观房产的建筑供给了必要的前提条件。这种通过旅游业的关联性这种盈利模式。80184个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，带动了周边房地产的大幅升值。在此根底上，华侨城凭借低廉的土地储藏本钱优势进军房地产领域，现已建成113300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城医院、体育活动中而房地产工程盈利力量远远高于行业平均水平。品牌延长盈利模式品牌延长盈利模式是主题公园长期盈利的最正确模式为三个阶段：品牌塑造阶段、品牌扩张阶段、品牌维护阶段。主题公园品牌的盈利必需首先在品牌的塑造上投入大量的本钱好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价。及的产业包括书刊、印刷、保藏品、纪念品、商业等。迪斯尼乐园纪念品种类已到达2800主题公园品牌维护是指当主题公园的品牌进入成熟期后实施应留意自身品牌的保护〔包括：注册、防伪、维权等〕以及品牌内容的创等方面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。客源共享盈利模式所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客源的共享。以下几个阶段:餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和消遣场所，并邀请他们参加联合进展的联盟。能进展联盟的，假设利益安排不公正联盟也不能长久。对游客和主题公园以及联盟商家来讲，一举多得。模式，适中选择多种盈利模式的协调功能，实现主题公园盈利的最大化。二.进展中国特色的主题公园地域风情，著名人物、神话传奇、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇貌、植展的一大优势。三．国内主题公园要想安康、稳定、快速的进展必需坚持：1.大力进展衍生品经济，引导消费，刺激消费；建立连锁效应，整合一切可整合的资源，扩大经济效应；建立自身品牌，确保自身的可持续进展。一是以中国的历史文化为主题，这是我们的优势和强项，也是外国人最宠爱的；二是休闲度假型的主题公园；三是集学问性、趣味性和参与性为一体，表现科技的主题公园也将大放异彩。世界各地的主题公园进展说明，大规模、高投入是其特点，且多分布于经济兴旺地区。断创使其得长期经营，根本接近于世界水平。中国成功主题公园案例：华侨城产品：以旅游+文化+地产的复合产品，由深圳向全国辐射、拓展300A445.85〔20099〕员工人数：4823特点：与城市开发相结合，产品定位与城区规划相结合，多种业态并举，大面积拿地，整体规划，走规模化开发道路，单一区域滚动开发，逐步挖掘跨区域价值。华侨城进展第一阶段：地产与旅游的平衡进展〔1986---1993年〕来源，逐步实现旅游与地产平衡进展。华侨城初期主题公园工程概况旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30821989170十年中营业总额达176民俗文化村202119911.1903亿；两景区分别在开民族的24个村寨业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。华侨城初期地产与主题公园工程工程开发时间〔公顷〕面积〔万㎡〕面积资金平衡东方花园198611.26地产收益锦绣中华198930乐园投资海景花园19902.910.2地产收益民俗文化村199120乐园投资时间罗湖房价时间罗湖房价福田房价南山房价华侨城房价售价〔港增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52华侨城其次阶段：旅游对地产的价值提升〔1993---2004〕用，地产开发实现高回报。华侨城其次阶段主题公园工程概况旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益世界4819946.5亿120开业至2002年之窗万平方米美洲区、现代科技消遣区、世界雕塑园、国际街九大景118618元底，共接待游客2300营业收入28亿元。利润总额连1欢乐一期8一期1202002谷17万平广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森1998年10各投资4全年入园人数230方米林、飓风湾、阳光水岸、玛120033二期18万平方米4二期20015接待695万人次。华侨城其次阶段地产与主题公园工程工程开发时间〔公顷〕面积〔万㎡〕面积资金平衡湖滨花园1993-19940.972地产收益桂花苑1993-19942.56.7地产收益世界之窗199448乐园投资中旅广场1996-19971.612.9地产收益欢快谷1998-200135乐园投资波托菲诺2001-200280108地产收益华侨城其次阶段地产工程价格表进展阶段1996---19972000---2004代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文价格变化80009000---15000华侨城其次阶段前期房地产收益与主题公园投资仍旧保持资金平衡增多，其实区域价值已经呈现；其次阶段后期，房地产收益实现资金高额回报。华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域开发的盈利点〔2004-----2006〕华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发的盈利点。2004LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的空间形式转换，2006519华侨城创意文化园在华侨城LOFT华侨城创意文化产业园入驻机构华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国可持续的人文示范城区〔2006〕华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式的“1+3”战的战略目标。目前华侨城模式已衍生出三种具体开发模式经过多年的探究与进展，目前华侨城模式已经衍生出三种具体的模式，即欢快谷模式、围，而且对选址等也存在着略有不同的要求。具体见下表。华侨城模式特点，其也是华侨城模式核心竞争力之所在：改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。因而，华侨城模式为关键和打算性的作用。大规模成片综合开发。华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观大规模成片综合开发工程。旅游和房地产良性互动。华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，肯定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步进展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之态势。超前科学规划。华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中领先提倡“规划就是财宝”的现代进展观，留意生态人文环境和根底设施的配套为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。华侨城阅历：企业进展与城区进展严密结合，联动进展；以先进、统一和可持续的规划作为城区进展指引；成片综合开发的规划建设模式与统一大社区的治理模式；强调人与自然的和谐共融，营造丰富的公共空间；突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。案例：华侨城深圳欢快谷主题公园分析19981018区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢快岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、100的主题乐园。特点一：不断扩大规模、追加投资欢快谷每年投入3-5隔三年推出一组的投资在5〔投资在1千万---5千万之间，每年一组的小型消遣工程。特点二：多元化收益〔门票、餐饮、购物〕2006293万人次，20073232008年游客量318200720084200741%。乐园分布各色餐厅和场所，如：面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及各色纪念品商店。门票收入、餐饮收入和购物收入分别占总收入的53%、12%35%。附：主题公园设备设施：以一个标准主题公园为例〔大型设备13个、小型设备50个，设备投资约为2亿元，1.95500万元。现场大型设备治理人员每班48人，2152126人。设备名称占地规格价格

指标十环过山车100亩Intamina28人，90度垂直俯冲，轨道最高8米。一亿1—2次维护设备名称占地规格价格

指标摩托过山车3000㎡额定乘员10人，轨道长度120018米5000万1—2次维护设备名称占地规格价格

指标太空梭200㎡16人，四个位置，460米200万1—2次维护标准主题公园大型设备配置参考表工程类别规模、高度造价运营力量电力本钱十环过山车占地30亩〔430米×450米8028一亿6人/班——人摩托过山车3000㎡〔40米×80米〕