株洲项目前期调研报告

PAGEPAGE19株洲项目市场调研报告本案市场调研基本信息本案处于株洲第一大道建设大道与贺嘉土路黄金交汇处，邻接人民路及红港路（纺织路）交通圈与贺嘉土近10万居民毗邻而居建设中路段。周边配套设施有银行、邮局、酒店、超市、学校、加油站、农贸市场等配套设施，地段优越，交通便利。◎本案周边路段信息☆贺嘉路段：►经营项目有：家润多超市、贺嘉土农贸市场、步步高超市、人民药店、千金大药房、邮局、工商银行、建设银行、电厂幼儿园、南杂百货、早餐店、KTV、小商品店、服装店、水果店、多喜爱家私店……店铺租金约：150—240元/㎡/月☆人民中路：►经营项目有：美食店、小家电、五金店、百货……租金约：100—180元/㎡/月公交线：T3路：田心——火车站T35路：九方中学——炎帝广场43路：天鹅北园——高家坳☆纺织路：►此路是一条旧街，街边的店铺多为关闭状态，唯一有一所:贺家小学☆建设中路本案段：►经营项目有：麻将机店、电动车专卖店、药店、宾馆、银行、邮局……公交线：T1路：清石广场——火车站5路：鸡头塘—佳诚电脑手机城34路：中南林学院——火车站T55路：清石广场——向阳广场T21路：石峰区政府——珠江花园店铺租金：100—180元/㎡◎本案周边项目基本信息☆文化园三期A地块楼盘名称：文化园三期售楼电话：22329999区域地段：建设中路文化园开发商：株洲汇侨地产投资商：美国琅岐商会代理商：龙山机构项目类型：住宅、商用用地面积：6476.55㎡建筑面积：92509㎡绿化率：15%容积率：7.96建筑结构：框剪结构物管费：1.2元㎡栋数：3栋商铺层数：3层总层数：26层可售套数：550套项目3月份开盘起价：3600元/㎡现状：停盘销售►项目优劣势分析：●项目配套1、休闲场所：天鹅湖公园、文化园、图书馆、群众艺术馆、神农公园、石峰公园2、生活配套：步步高超市、贺家土农贸水果市场、家润多超市3、医疗配套：中医院、口腔医院、现代女子医院4、教育机构：小天鹅幼儿园、贺家土小学、八中、景文中学5、商业配套：锦云宾馆、市汽车城、加油站、兰天驾校、白石港建材市场、神农家具市场●卖点特色1、凭借强势的园景、水景资源，吸引享受型需求客户买单，获得持续的价格空间突破；2、产品品质、创新产品获得价格空间突破的机会仅小于强势景观资源；3、除拥有文化园周边的配套环境外，还是商业、居住、休闲、娱乐为一体的高尚小区。●项目劣势1、容积率高达7.96。2、楼盘靠近建设中路段，有一定的噪声污染。☆鸿益广场楼盘名称：鸿益广场售楼电话：8422266区域地段：芦淞区人民中路67号（人民路和贺家路交汇处）开发商：株洲鸿益房地产开发有限公司代理商：深圳卓尔占地面积：2488.32㎡建筑面积：51950.91㎡项目类型：写字楼、商住两用建筑结构：

板塔结合绿化率：30.20%装修状况：毛坏栋数：3栋商铺层数：3层总层数：22层总户数：527户停车位：210个住宅（起价：3200元/㎡；楼层差价：30元左右；大小户型差价：100元）商铺（人民路段：20000元/㎡左右；麻园巷段：11000元/㎡左右）现状：90㎡以下的小户型全部售完公交车线：1、4、5、35、43路►项目优劣势分析：●卖点特色1、项目处于人民路与贺家路交汇处，地段优越，交通方便，配套成熟。2、拥有200多个车位，满足客户停车需求。●项目劣势：1、靠近铁路边，火车噪音大。☆天泰喜梅小区37号商住楼楼盘名称：天泰喜梅小区37号商住楼售楼电话：28350698开发商：株洲集成房地产开发有限公司区域地段：纺织路（贺家土小学旁边）占地面积：1292.19㎡建筑面积：11245㎡绿化率：8%项目类型：商用、住宅总层数：17层总套数：120套销售率：80%起价：2600元/㎡最高价格：3200元/㎡左右楼层差价：3—6层差价50元，6—10层差价40元，10层以上的差价：20元左右现状：76㎡的户型全部售完仅剩余：129㎡和130㎡的户型►项目优劣势分析：●项目规模小，销量有限，对我项目的竞争不大。◎株洲市其它楼盘住宅信息楼盘价格（元/㎡）产品组合惠天然·山水国际5000-6000高层经世·皇城4500高层尚格名城3800-4300洋房、小高层恒丰·水岸春天5500高层翰林阁4000-4300高层城市风景3800-4000小高层、高层华晨国际3800-4100高层麓山恋·金岭3800-4000高层☆惠天然·山水国际项目位置：芦淞区太子路1555号基本经济指标：项目占地205亩，总建筑面积22万方，建筑密度15%，绿化率64%。产品形态：项目建筑占地仅31亩，建筑密度仅15%，项目为小高层、高层产品，建筑排布摒弃传统兵营排布方式，而是根据山景、江景资源合理排布建筑，使得每一栋建筑都能享受自然景观资源。项目采用现代外立面，线条简介硬朗，为了增加天际线美感，而在顶部采用饰件处理，突出线条曲折感。核心主打：第一，强势山景、江景资源，超高绿化率，绝佳居住环境；第二，成熟社区环境，增加购房者体验感及认同度；销售价格：普通房源均价约5000元/㎡；江景房6000元/㎡☆尚格名城项目位置：天元区株洲大道8号基本经济指标：项目占地800亩，总建筑面积约120万方。项目分八期开发，目前是项目六期——香榭丽舍，本期占地5.25万方，建筑面积9.59万方，容积率2.79。项目七、八期将主要以小高层、高层江景房为主，预计2012年入市。产品形态：本期为产品以纯板式多层为主，辅以部分小高层。产品仿绿城风格，三段式外立面，提高客户对项目的档次感知。核心主打：第一，项目针对当前多层产品相对稀缺的时机，主打板式多层产品；第二，通过精准的产品定位，满足刚性购房者及部分改善型购房者的需求，迅速占领市场；第三，项目利用前五期成熟的小区环境，营造部分展示，提高购房者对项目的认知度。销售价格：小高层均价4000-4200元/㎡；多层均价4200-4500元/㎡。项目六期2010年初开盘至今，保持每月50-60套的销售速度。创新产品：项目六期推出了一批小三房及120㎡以下标准三房产品。这在房价迅速上涨，观望情绪逐渐增强的市场情况下，仍然取得了非常不错的销售成绩，成为市场的亮点。☆凤凰义乌商贸城（商业）项目名称：凤凰义乌商贸城售楼电话：2220777722207888开发商：株洲丘兹房地产开发有限公司市场管理：义乌龙盛达市场投资管理公司全案策划：义乌龙庭基业房地产营销策划机构商业定位：小商品市场一楼：家居用品、化妆品、日化、钟表、电子产品、眼镜二楼：工艺品、字画相框、家纺布艺、床上用品三楼：日用百货、针棉织品、雨具箱包、小五金、小家电四楼：文体用品、玩具、户外用品、儿童用品、汽车用品五楼：珠宝饰品、玉器、时尚配件、金银首饰面积：10—30平方米/间招商标准：5000元/间/年租金（不分楼层和商铺大小）目前状况：租金从5000降至2000元/间/年租金（不分楼层和商铺大小）核心主打：第一：打造株洲及中部地区最大的小商品城批发城。第二：40%义乌商家强势进驻，做到与义乌各大行业入驻对接。第三：与义乌市场全面对接，直接从厂家进货，真正的原产地、源头货、源头价。与本案关联：●凤凰义乌商贸城处于的地理位置、地段和交通状况都与本案相似，按商业投资眼光来看，凤凰义乌商贸城还优于本案。●凤凰义乌商贸城的商业规模和商业面积也强于本案。●凤凰义乌商贸城的商业氛围与本案相似，但比本案优越。●从市场定位来说，凤凰义乌商贸城是本案的借鉴点，一个市场的定位直接决定于项目价值。◎市场背景☆城市宏观经济发展►宏观经济背景（备注：以下数据均来自株洲市统计局），近几天整体经济发展情况。►固定资产投资►城镇居民可支配收入从以上图表可以看出，株洲市整体经济在近几年取得了长足发展，整体GDP、固定资产投资及房地产投资都得到了逐步提高。全市整体经济不断发展、人均可支配收入的不断提高为房地产行业的持续发展注入了强大的动力。☆房地产市场背景►房地产市场发展从上图可以看出，株洲房地产市场在近几年取得了快速发展，成交面积、成交价稳步提高，至2009年商品房共销售429.9万方，商品房成交均价为2549.4元/㎡。►房地产市场近一年发展情况受到各项利好刺激，房地产市场在09年下半年取得了较快速度发展，成交量稳步提升，并在2009年12月单月达到了115.3万方，创造了历史新高，而后出现回调。成交价格方面，2009年7月份价格接近4000元/㎡大关，而后逐步下调。从2010年开始，价格重新反弹，并在4月份达到高峰，由于受到全国新政影响，5月份价格随之回落。◎株洲市区情况☆市场发展特征株洲房地产市场发展特征：目前株洲处于对核心产品打造到外围产品转换的初级阶段，目前产品素质的突破主要集中在环境、功能、会所上。☆片区概况►片区市场格局目前区域市场发展格局为：天元区和芦淞区领先，荷塘区随后，石峰区原地踏步。产业和经济造就四个片区不同的发展格局特色：芦淞区：商贸驱动，商贸氛围浓厚，配套较好，人员混杂。天元区：规划驱动，城市价值较高，规划好、环境好，配套一般。石峰区：产业驱动，污染较大，配套不够完善，自给自足型。荷塘区：老城区，宜居之区，环境、教育、配套较好，交通较差。各区承载着不同的区域价值及客户置业目的，决定了本项目所面临竞争最主要来自芦淞本区域及天元区，其购房群体素质较高、事业稳定、收入较高。►片区概述（1）芦淞区商贸价值带动区域价值，未来开发潜力走弱，发展方向往南为主；本区商贸客追求景观资源、圈子生活的中高端居住区。（2）天元区规划驱动的城市功能新区，区域价值逐渐上升，未来发展空间仍较大；居住功能逐渐提升，成为吸引本区、部分北区、南区及地县客户的中高端居住区。（3）石峰区工业产业驱动，承接长株潭一体化的对接功能在中短期未体现，短期内房地产发展潜力有限；开发滞后，承载区域内产业人口解决安居需求。（4）荷塘区工业产业支撑的老城区，传统宜居之区，未来发展方向以旧城改造，竞争加剧；承载区域内厂矿员工解决安居、认同区域价值的改善型需求者提升居住品质、追求圈子的置业需求。◎市场调研小结☆住宅特征：►特征：与我项目形成直接竞争关系的项目以文化园、鸿益广场、天泰喜梅小区项目为代表，销售均价区间为3000元/平米-4000元/平米左右；而项目主流产品主要为两房和小三房（100平方米以下的）为主，产品创新较少，产品同质化严重，加剧竞争程度。►特征：区域内各楼盘的目标客群重合现象较为严重，其重合部分主要是以芦淞商圈的大小经营户及贺家土周边的安置居民为重点客户群体。因此，本案在客户上面临两大课题：其一，如何在客户群体重合部分奇招制胜；其二，突破固定模式，寻找新鲜客源。►特征：在本案销售区域内销售楼盘驱动因素主要有四点：（以文化园、鸿益广场为例）1、完美的项目环境形象展示2、楼盘品质及商品设计视觉打造3、周边完善的配套设施4、优良的物业管理服务☆商铺特征：►特征：成熟商业项目一般都是处于商业中心、闹市区。如：株百、平和堂、华丽服饰城、智超服饰城等商业活动频繁，则营业额必然较高，这样的项目就是所谓“寸金之地”。►特征：各县市城主道的商业项目基本以超市、药店、酒店、咖啡店、餐厅、健身设施、美容美发店、银行等。而本案却处于今天宾馆和浩天宾馆之间，所以商业定位却是有一定的难处。◎个人看法：►随着80后买房置业潮到来以及株洲城市发展带来人口增多，住房需求客户基数逐渐扩大，“二房”和总价相对较低的经济型“三房”将成为市场上主流需求（热销面积：60—120平方米）。►随着房价的持续上涨，购房总价在不断上升，购房者也会根据经济能力对购房行发生改变。►商业配套：当前市场上大多楼盘的商业仅仅作为生活配套功能而存在，对项目品质提升作用不大。►物业管理水平较低株洲，却普遍进入一个恶性循环，物管水平差导致居民拒交物管费，继而造成物管公司亏损，管理不到位，电梯停电、外来人口混杂频现。在今后的业主置业时会越来越关注物业管理，良好的物业管理能很好