物业服务行业专题报告：地产产业链和消费服务业的交汇点

证券研究报告请务必阅读正文之后第19页起的免责条款和声明中信证券CITIC中信证券CITICSECURITIES中信证券研究部核心观点中信证券研究部我们认为，物业服务公司恰好处于地产产业链和消费服务行业的交汇点。区别于绝大多数地产产业链企业，物业服务公司实际上业务不依赖于开发活动景气而存在。即使开发活动明显降温，我们认为物业服务公司的基本盘也异常稳陈聪基础设施和现代服务产业首席分析师固。当然，物业服务企业也区别于一般消费服务业，尤其是其以物而不是人为服务对象，这在消费产业是罕见的。我们相信，物业服务行业发展重心正在从陈聪基础设施和现代服务产业首席分析师张全国房地产和物业服务行业联席首席分析师▍物业服务不是附属于开发活动的行业，但确实是面向不动产资产的消费服务业。我们认为，历史上将物业服务视为开发周期附属的观点固然不对，简单把物业服务视为针对业主的消费服务行业观点也值得商榷。我们认为，物业服务行业独立于开发活动而存在，是针对不动产资产运营养护，聚焦不动产公共空间合理利用的特殊消费服务业。在地产产业链中，物业服务是和开发活动关联度较低的行业，开发活动只影响企业增长，基本不影响企业存量基本盘。在消张全国房地产和物业服务行业联席首席分析师▍直接针对开发企业的服务，对物业服务企业意义可能持续下行。物业服务企业的非业主增值服务中有相当部分是针对开发商的服务。我们统计，样本企业合计来自开发商直接相关的业务收入占比由2021年的13.6%降至1H23的8.8%，来自开发商直接相关的业务板块毛利润占比由2021年的16.5%降至1H23的7.6%。我们认为，这的确和过去一段时间开发周期向下，开发企业严控成本有关，但也和物业服务企业聚焦主业，在相对周期属性的案场服务，开发业务咨询等领域逐渐退却有关。物业服务企业的利润增速虽然因此受到影响，但盈利的稳定性反而更强了。刘河维房地产和物业服务分析师▍新盘交付仍然对企业业务增长影响深远，优秀开发企业确实有能力为关联物业服务企业发展锦上添花。虽然各大物业服务企业关联方的新盘交付占比都在持续下降，但新开发项目物业费定价高，设施设备状态良好，往往是企业盈利增长的重要支撑。我们认为，优秀的物业服务企业不依赖于关联方而存在，但关联开发企业如积极拿地，高品质交付，的确可能阶段性拉高企业盈利增速，增厚企业发展底气。另外，由于不少发展商仍然是物业服务公司的大股东，公司治理问题仍然十分重要。交付活动形成的经营性欠款（如空置费甚至是大刘河维房地产和物业服务分析师▍针对物的特殊消费服务行业盈利能力稳定，发展前景广阔。开发行业“扶上马、送一程”的历史使命已经完成，物业行业回归消费服务属性。一方面，企业服务的资产更加多元，地产开发商从主要服务客户，逐渐成为物业服务企业服务的众多客户之一。另一方面，业主增值服务探索期已过，企业开始聚焦房屋资产开展增值服务，如装修、租售等，在居住消费领域深度布局。虽然不动产资产也是非标的，但相比人来说，服务不动产资产的标准化和流程化构建更加容易，故而物业服务企业相比一般服务业公司盈利能力更加稳固，业绩增长更加透明可靠。我们统计，如果不考虑和开发商相关联的业务，头部物业企业2023年上半年收入增速提升0.2个点到17.0%，毛利增速提升5.6个点到24.1%。▍风险因素：部分企业的公司治理风险；企业面向独立第三方的市场竞争环境可能加剧，外拓难度可能加大；部分企业加大对公建城服业态的竞标拓展，可能导致应收款风险加剧；企业增值服务业务长期的业务规模和盈利能力稳定性尚中信证券CITICSECURITIESCITICSECURITIES请务必阅读正文之后的免责条款和声明2不确定。▍厘清物业服务公司的产业位置：特殊的地产产业链细分子行业和特殊的消费细分子行业。我们认为，物业服务公司恰好处于地产产业链和消费服务行业的交汇点。区别于绝大多数地产产业链企业，物业服务公司实际上业务不依赖于开发活动景气而存在。即使开发活动明显降温，我们认为物业服务公司的基本盘也异常稳固。当然，物业服务企业也区别于一般消费服务业，尤其是其以物而不是人为服务对象，这在消费产业是罕见的。我们相信，物业服务行业发展重心正在从地产链向消费服务行业转移，而企业一旦厘清自身的产业定位，就有希望在蓝海中持续高质量成长。我们看好万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等公司。物业服务行业位于地产产业链和大消费服务业的交汇点物业服务行业中信证券CITICSECURITIESCITICSECURITIES请务必阅读正文之后的免责条款和声明3地产产业链和大消费服务业的交汇点 5“扶上马，送一程”使命终结，锦上添花仍有可能 6非业主增值服务：利润占比长期下行 6科技服务：客户逐渐多元可持续 8空置费：绝对规模增加，但占比可控 9新盘交付：重要性下降，企业走向存量市场 9服务不动产公共空间的特殊消费服务业 地产开发影响渐退后，消费服务品牌回归 针对物的服务空间广阔，盈利稳定 积极培育自身能力的案例——万物云 风险因素 看好头部企业在蓝海市场的高质量成长 请务必阅读正文之后的免责条款和声明4插图目录图1：物业服务行业位于地产产业链和大消费服务业的交汇点 5图2：样本企业合计来自开发商直接相关业务的板块收入占比（占全业态总收入比重）及变化幅度（%） 7图3：样本企业合计来自开发商直接相关业务的板块毛利润占比（占全业态总毛利润比重）及变化幅度（%） 7图4：部分企业来自开发商直接相关业务的板块收入占比（占全业态总收入比重）及变化幅度 7图5：部分企业来自开发商直接相关业务的板块毛利润占比（占全业态总毛利润比重）及变化幅度（%） 8图6：金科服务数智科技服务主要业务内容 8图7：万物云AIoT业务收入结构（亿元） 8图8：百城商品房可售存量面积（万平方米） 9图9：北京商品房现房/期房可售套数比值（倍） 9图10：1H23样本企业业主增值服务收入及增速 图11：1H23样本企业业主增值服务收入及毛利占总体比重 图12：19个超大特大城市住宅物业服务存量市场占比（%） 图13：头部企业在管面积增长（百万平米） 图14：万物梁行2023年上半年来自五大赛道的收入结构 图15：各企业2023年上半年资产相关增值服务增速 图16：1H23业主增值物服单位住宅在管面积收入（元/平/月） 图17：2023年上半年头部企业核心业务收入增速 图18：2023年上半年头部企业核心业务毛利增速 图19：FirstService业务布局 图20：FSV历史PE（TTM）情况 图21：FSV历年业绩（百万美元） 图22：物业核心业务和消费产业的盈利能力稳定性比较 图23：物业核心业务和消费产业的增速比较 表格目录表1：开发行业对物业服务行业的业务关联 6表2：部分公司与开发商直接相关的主要业务内容 6表3：三类消费服务业的区别 表4：万物云核心业务和公司整体业务的比较（中信证券研究部测算） 表5：金科服务可循环归母净利润的调整过程 表6：重点企业盈利预测及估值表 中信证券CITICSECURITIESCITICSECURITIES请务必阅读正文之后的免责条款和声明5▍地产产业链和大消费服务业的交汇点物业服务行业需要全新的时代定位。物业服务行业绝不是房地产开发行业的附庸，但也不是一个简单的消费服务业，不能套用很多消费服务业的运营模式和行业规则。物业服务行业本质上是针对不动产的服务行业，也即主要针对物权的服务行业，物业服务核心应该是面向“物”，针对的是不动产资产的运维养护管理。物业服务行业脱胎于大地产产业链，却也在不断成长的过程中渐渐与大消费服务产业产生了交汇，物业服务行业在一端链接了地产产业链的终端产品——楼宇住宅等各类不动产，另一端则是面向不同业态的不动产资产提供管理服务行业。在大地产产业链内部，物业服务行业是业务活动和地产开发活动关联度最低的行业。增量开发活动只影响企业的增速，不影响企业的运营基本盘。在开发活动低谷，物业服务公司只是暂时发展增速放缓。在大消费服务业内部，物业服务是极为特殊的对物（不动产空间）的服务，而其他消费服务业都是对人的服务。对物的服务基于不动产资产必须有企业提供对共有部分的物业服务，对物的服务推动企业定价极为稳定，盈利能力也极为稳定。物业服务企业的业务开展和开发商所贡献的业务规模之间的关联性到底表现为什么特征？来自开发商的业务对于物管企业而言到底有多大影响？我们认为，物业服务行业的存续和持续贡献正现金流并不依赖于开发活动的展开，物业服务行业盈利的稳定性不依赖于新房交付的多寡，物业服务是一个具备高度抗周期特征的行业。而与此同时，竣工面积的确和物业服务公司的增长正相关。开发企业新交付的在管面积，在周期平稳的阶段，是物业服务公司丰硕的业绩来源。物业服务行业的增长受惠于房地产开发行业的发展。请务必阅读正文之后的免责条款和声明6在更长远的视角下，物业服务行业的重心可能会从地产产业链和大消费产业的交汇点，再进一步走向居住消费（或者说不动产空间消费）本身，并在此过程中找到物业服务行业自身的成长发展逻辑。我们相信，彼时开发商业务对物业服务行业而言，起到的则更多的是锦上添花的作用。▍“扶上马，送一程”使命终结，锦上添花仍有可能历史来看，地产开发活动加速了物业服务企业的壮大，也为市场积累了一批有规模、有品牌、有口碑的优秀物业服务企业。但伴随物业服务企业的独立发展，地产增量开发相对存量项目越来越少，以及地产行业景气中枢的下行，地产行业对物业服务行业“扶上马，送一程”的使命已经基本完成。地产行业对于物业服务的地位，从行业发展的主要成长动能和重要服务对象，逐渐走向行业的众多服务对象之一。为了明确物业服务行业在地产产业链和消费产业链中的位置定位，以及未来可能的发展方向，我们尝试从物管企业与开发商之间的业务关联性入手进行分析，判断未来物业服务行业可能的发展趋势。重要程度逐渐下降，企业走向更为广阔的存一般而言，物业服务企业所开展的业务中，与开发商直接关联的业务主要指非业主增值服务，包括但不限于案场服务、咨询顾问、科技赋能、代销车位、包租写字楼等，不同企业该部分业务划分归属的业务板块可能略有区别，但具体覆盖的业务范围大体相近。咨询服务、交付前服务、车位及尾盘代销、电梯安我们统计了样本物业服务企业从2021年至2023年上半年来自开发商直接相关的业务收入比重和毛利润比重变化情况，总体而言都呈现出明显的持续下降趋势，样本企业合计来自开发商直接相关的业务收入占比由2021年的13.6%降至1H23的8.8%，来自请务必阅读正文之后的免责条款和声明7开发商直接相关的业务板块毛利润占比由2021年的16.5%降至1H23的7.6%。图2：样本企业合计来自开发商直接相关业资料来源：各公司公告，中信证券研究部注：样本公司包括华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业、金科服务；万物云含其他社区增值服务，中海物业含停车场买卖业务；因中海物业图3：样本企业合计来自开发商直接相关业务的板块毛利润占比资料来源：各公司公告，中信证券研究部注：样本公司包括华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业、金科服务；万物云含其他社区增值服务，中海物业含停车场买卖业务；因中海物业报表币种为港币，为统一计算暂不考虑汇率变动我们认为，这一方面可能是因为房地产市场销售的持续低迷和信用风波的蔓延对房企竣工交付进程和规模增长形成了一定压制，开发商也可能会出于压降费用支出的考虑从而缩减部分案场服务等非业主增值服务的利润空间（对开发商而言是费用支出项目另一方面则可能是因为近两年物管企业大都战略性地强化自身的市场化外拓能力，对存量物业空间运营管理市场和非居业态市场的拓展更为积极。华润万象生活万物云碧桂园服务中海物业保利物业金科服务资料来源：各公司公告，中信证券研究部注：万物云含其他社区从我们统计的部分样本企业情况来看，2023年上半年相较2021年全年，关联开发商贡献业务毛利润占比降幅较大的公司如万物云和金科服务，二者分别下降了12.5个百分点和21.5个百分点。总体而言，我们认为案场服务和新房销售代理活动本身不是物业服务公司的核心竞请务必阅读正文之后的免责条款和声明8争力。这种依托关联方，服务产业链的业务本身就是锦上添花的业务。这类业务不贡献稳定的现金流。长期来看，开发企业也有可能寻求更加专业的合作伙伴。这类业务的下降虽然在短期影响利润，但中长期而言有助于企业更加聚焦深耕主业。图5：部分企业来自开发商直接相关业务的板块毛利润占华润万象生活万物云碧桂园服务中海物业保利物业金科服务资料来源：各公司公告，中信证券研究部注：万物云含其他社区增值科技服务：客户逐渐多元可持续除了非业主增值服务之外，部分物业服务公司也会开展科技服务等业务，主要对外输出给开发商企业，该部分业务实际上也跟开发商的经营活动相关性较高，也是开发商客户贡献收入的业务入口。但在实际经营过程中，伴随房地产行业进行的深度调整，物业服务公司该部分业务所面向的客户结构和范围也在发生变化，除开发商客户之外，企业用户、政府用户也是目前物业服务公司积极拓展布局的重要方向，如万物云在2023年上半年AIoT业务收入中就有44%来自非开发商客户，较去年同期大幅提升32个百分点。876543210非住宅、非开发商及旧改项目开发商客户请务必阅读正文之后的免责条款和声明9空置费亦由开发商向物业服务公司支付。所谓空置费，是指开发企业在交付项目时，相关项目尚未完成销售，从而导致开发企业持有项目单元，因此开发企业有向物业服务公司支付物业费的义务。历史上，不同地区对于空置费的缴纳标准并不统一，空置费缴纳也确实会存在一些折扣，不过部分公司的物业服务费收入确认本身可能会综合考虑收缴率因素，所以即便空置费收取存在一些折扣因素和个别坏账的情况，其本身也不会显著影响物业服务公司的财务报表。但在目前房地产销售压力较大的背景下，开发企业待售项目规模有所提升，根据中指数据统计，截至2023年7月底，百城商品房可售存量面积11.3亿方。因此我们认为，由开发商向物业服务公司支付的物业服务空置费规模可能也会相应增加，但整体而言占比不高。--2020-01-012021-01-012022-01-012023-01-01历史上，物业服务公司的项目主要来自于增量的开发竣工活动。虽然物业服务活动的稳定收入不依赖于开发活动，但增长确实依赖于开发活动。这类收入来源并不等于开发商直接支付，但还是会受到开发活动的影响。换句话说，一直以来，开发活动对物业服务公司的增长起到了决定性影响。但我们认为，这种影响目前正在削弱。一方面，单方存量面积本身的收入和盈利在增长，主要不是靠提价，而是靠发展增值服务。根据各公司公告，我们测算2023年上半年，头部企业的业主增值服务收入平均占总收入的15%，毛利占比达到22%，均比去年全年提升1个百分点。请务必阅读正文之后的免责条款和声明10-资料来源：各公司公告，中信证券研究部注：样本企业为绿城服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、金科服务、新城悦服务、华润万象生活、融创服务、滨江服务、越秀服务；其中绿城服务为了可 另一方面，在面积增长当中，存量市场的规模占比也越发增大。根据网上招投标数据，2023年上半年在19个超大特大城市可查物业服务合同招投标中（既包括新盘也包括存量盘有45%的合同都来自于存量盘的换签合同，可比口径之下，2020年上半年这一比例仅为26%。在大城市，虽然新盘占比确实越来越小，但存量换签比例大幅提升的更加重要的原因，是业主对于业权的重视程度、对于品质物业服务的需求愈发强烈。45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%▍服务不动产公共空间的特殊消费服务业我们认为，物业行业的正确定位本身就是消费服务行业，且是服务行业中更偏向于不动产的服务行业，也即针对物权的服务行业。为何对不动产的服务能够产生巨大的需求？核心是以中国封闭式小区为代表的社区形态，创造了大量的共享空间，这些共享空间一方面供所有业主使用，另一方面又一定程度上影响了业主的私有空间价值。因此，就诞生了从共享空间出发，针对物的专业化运维修缮养护，即四保一服中的“四保”。同请务必阅读正文之后的免责条款和声明11样的，“一服”更多的也在干涉针对小区共享共有部分的不动产空间使用行为。也就是说，物业行业的基础物业服务本身就完全是针对物的服务，关注社区共享空间的维保问题，而其他的所有延伸到业主个人生活、私人空间的服务，都应被称作增值服务。对物的服务则意味着物业行业天然和其他消费服务业不同（如酒店管理、外卖对于物业服务行业，对不动产维保的要求更高，但对个体满意度的要求又很低；用户流动性极低，但与用户接触程度又不深；虽然员工数量众多，但对员工素质和管理要求又不如酒店管理行业。当然，我们认为商场管理，酒店管理等不动产资产经营管理行业，是介于物业服务和普通服务业之间的另一个行业。季琦在《创始人手记》中谈到，华住集团的创业历史上，如何选择物业，如何划分利用物业始终对服务的成功至关重要。当然，在剩下的篇幅，季琦则更多谈到如何服务人的问题。商场管理则显然更偏向不动产资产一些，但华润万象生活的会员体系也是针对人的体系。人低（没有对管家的需求则完全不中（酒店前台、用餐时存在必要接低（员工作业界面和流程相对固中（员工作业界面和流程相对固定，低（员工众多、但流程管理体系低（即便个体用户不满意，依然要采购原物业服务，只有集体决高（个体用户不满意可以选择不再采高（个体用户不满意可以选择不我们认为，物业行业具备消费行业属性，但又区别于其他的“对人”服务行业。物业服务未来的发展重心，也将从地产链属性向消费服务属性转移。地产开发影响渐退后，消费服务品牌回归开发行业“扶上马、送一程”的历史使命已经完成，物业服务行业的地产属性也逐渐减弱。地产行业周期性对于物业行业的影响正在减轻，物业服务内涵回归“针对物权的服务行业”，消费服务属性越来越强了。一方面，企业服务的业主越来越多元、服务的资产越来越庞大。物业企业不仅在C端服务越来越多的住宅资产，历史数据可追溯的前12大企业在管面积已经从2017年的8.3亿平米增长至2023年上半年的40亿平米，仅用五年多的时间就翻了5倍，年均复合增速达到33%。同时，企业也在B端服务越来越多的企业客户，如万物梁行的客户中，仅独角兽和百亿企业就分别达到69家和47家。我们相信，物业服务的业主更加多元，服务的存量资产更加庞大，意味着行业周期性进一步弱化，地产开发商仅仅成为众多客户之一，物业服务企业的消费属性进一步加强。长期而言，消费者对核心物管品牌的评价，已经逐渐和开发产品印象分离。请务必阅读正文之后的免责条款和声明12-资料来源：各公司公告，中信证券研究部，历史可追溯的按市值排名互联网高端制造金融生物医药跨国公司另一方面，业主增值服务聚焦发展。在过去3年时间，物业服务企业以机会主义广泛开展业主增值服务，区别于基础物业服务，业主增值服务对人服务的属性更强，甚至还包括售卖商品的服务，因此，消费属性也更强。如今，业主增值服务探索期已过，物业服务行业的业主增值服务开展路径基本清晰，我们预计，企业未来将更多聚焦房屋资产开展增值服务，如装修、租售等，在居住消费领域深度参与和布局。保利物业绿城服务万物云-相比人来说，物的非标性虽然更强，但服务更容易流程化和标准化，盈利能力一般更加稳定。当我们近看和开发商无关的核心业务，头部物业企业2023年上半年收入增速提升0.2个点到17.0%，毛利增速提升5.6个点到24.1%。请务必阅读正文之后的免责条款和声明13保利物业绿城服务中海物业万物云合计保利物业绿城服务中海物业万物云美国的物业服务企业龙头FirstService（FSV）没有关联开发商，但渗透了物业服务+资产服务全场景的产业链条，公司自2013年至2022年，业绩复合增速达到26.5%，上市以来PE中位数达到57x，平均数达到60x。中信证券CITICSECURITIESCITICSECURITIES请务必阅读正文之后的免责条款和声明14过去5年毛利率标准差过去5年毛利率标准差00与消费产业链的其他行业相比，物业服务企业的盈利确定性更强，主要体现在企业盈利能力异常稳定。我们统计头部物业服务公司过去5年盈利能力标准差为1.5，接近于酒类行业（标准差越小，代表盈利能力更加稳定）。-●●●●●●●●●），同时，物业服务行业也提供了较好的成长性。我们预计，头部物业公司核心业务对应净利润能够在未来三年实现20%-25%左右的复合增速，但当前头部企业整体估值不到20倍，部分企业估值不到15倍，PEG仍小于1，但消费行业各板块基本围绕PEG=1估值，另外一些优质现金流行业PEG还大于1。我们认为，相比于消费产业，物业服务行业收益更好更稳，但受到过去两年地产景气度下行拖累，估值折价严重。这也意味着，伴随物业服务企业消费属性加强，以及伴随头部企业加大分红力度、现金流属性提升，物业服务企业估值可能存在进一步抬升的请务必阅读正文之后的免责条款和声明15积极培育自身能力的案例——万物云万物云的文化和关联方一脉相承。但随着公司不断进步，万物云已经具备了强大的自我造血能力，其大多数业务已经和开发行业并无关联。2023年上半年，万物云整体收入增速12%，综合毛利率比去年同期提升0.1个百分点，净利润增速16%。但如果我们仅看公司和开发商没有关联的核心业务，公司上半年核心业务收入增速提高到14%，核心业务毛利率比去年同期提升了1个百分点，核心业务对应的净利润增速也提升到26%。---------1%-----12%------请务必阅读正文之后的免责条款和声明16//////////////////--//--//我们以行业龙头代表公司万物云作为代表进行模拟分析行业的整体情况，从结论来看，来自非开发商相关的可能业务对公司整体的增长贡献更加强劲，也体现出更加真实、更有增长潜力的内生增长能力。当然，我们的这种算法只考虑了直接的开发业务关联，没有考虑间接的交付关联，保修关联和品牌关联。金科服务也公告了可循环归母净利润的调整，也可以作为物业服务公司谋求独立性，推算非开发企业关联业绩表现的一种尝试。剔除贷款利息、汇兑损益等财务性收入，保留手9▍风险因素部分企业的公司治理问题。历史上部分物业服务企业的问题是关联开发企业占用资金，故而其业务无法实现独立，若未来该类物管公司关联开发企业的经营表现未获得改善，则公司治理方面可能仍然会存在不确定性，并引发连带风险。企业面向独立第三方的市场竞争环境可能加剧，物业服务服务合约独立外拓难度可能加大，规模增长可能不及预期。请务必阅读正文之后的免责条款和声明17部分企业加大对公建城服业态的竞标拓展，可能导致应收款风险加剧，回款困难的企业增值服务业务培育难度可能较大，商业模式的盈利空间可能并不稳定的风险，长期的业务规模和盈利能力稳定性尚不确定。▍看好头部企业在蓝海市场的高质量成长我们认为，物业服务公司恰好处于地产产业链和消费服务行业的交汇点。区别于绝大多数地产产业链企业，物业服务公司实际上业务不依赖于开发活动景气而存在。即使开发活动明显降温，我们认为物业服务公司的基本盘也异常稳固，企业营收和盈利能力都不会受到影响。当然，物业服务企业也区别于一般消费服务业，尤其是其以物而不是人为服务对象，这在消费产业是罕见的。我们相信，物业服务企业一旦厘清自身的产业定位，就有希望在蓝海中持续高质量成长。我们看好业务能力突出的优质蓝筹物业服务企业，也不排斥部分企业关联交付增长多产生的锦上添花。我们看好万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等公司。中信证券CITICSECURITIESCITICSECURITIES请务必阅读正文之后的免责条款和声明18▍相关研究住房市场资金流透视系列报告之四—高线化改变房企现金流特征，扩大信用优势(2023-08-房地产行业专题报告—房地产行业研究方法论（PPT）房地产和物业服务行业专题报告—城中村改造能带来多少增量业务机会？房地产产业链专题研究报告—城中村改造，哪些企业受益?(2023-08-14)(2023-08-13)(2023-08-04)房地产和物业服务行业基金重仓专题分析报告—配置热情持续低落，政策预期推动变化房地产行业重大事项点评—开发流程减负，稳住大宗消费房地产行业专题研究—不同的问题，全新的角度物业服务行业跟踪报告—稳就业政策的受益领域，短期迎来四大催化剂(2023-08-02)(2023-07-31)(2023-07-30)(2023-07-29)房地产和物业服务行业重大事项点评—直面供求重大变化，政策将发力防风险(2023-07-24)住房市场资金流透视系列报告之三—政府性基金收入预算完成几何？(2023-07-24)房地产行业重大事项点评—本轮城中村改造的承继和创新(2023-07-22)房地产产业链专题研究—居住政策重心翻转，老房消费加档提速(2023-07-19)房地产行业2023年上半年数据点评—缓释长期压力，对冲短期风险(2023-07-18)住房市场资金流透视系列报告之二—解读公积金年报(2023-07-17)住房市场资金流透视系列报告之一—科学提取住宅专项维修资金，优化小区运维(2023-07-房地产行业点评报告—政策进一步蓄力房地产和物业服务行业重大事项点评—地产政策会积极有为吗？房地产行业跟踪报告—基本面和政策面的两个关键问题(2023-07-11)(2023-06-28)(2023-06-26)C-REITs2023年下半年投资策略（产业研究篇）—详解五大业态，把握布局时机（PPT）(2023-06-20)房地产行业2023年5月宏观数据点评—降息预计有助于托底楼市基本面(2023-06-16)房地产行业跟踪报告—房地产与中国土地市场新变化(2023-05-30)房地产行业2023年下半年投资策略—聚焦核心资产，坚守关键能力(2023-05-26)房地产行业4月数据点评—旧开发模式黄昏和板块投资主线变化(2023-05-16)房地产行业新发展模式研究—迎接另一个晨曦(2023-05-09)房地产行业跟踪点评—央企的三大核心优势(2023-05-09)房地产行业跟踪点评—一边定力持久，一边啃硬骨头(2023-05-03)房地产和物业服务行业基金持仓专题研究—基金持续低配，产业两重变轨(2023-04-27)房地产行业2023年3月宏观数据点评—政策和基本面的微型跷跷板(2023-04-18)物业服务行业2022年年报总评—重估运营溢价，回归服务初心(2023-04-04)房地产和物业服务行业跟踪快报—政策支持有耐心，行业发展可持续(2023-04-02)房地产行业专题研究—财政视角看房地产市场(2023-03-20)主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i）本研究报告所表述的任何观点均精发行人的看法ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSAgroupofcom本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可跌可升。过往的本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或