《建设用地容积率管理办法》

住房和城镇建设部有关印发《建设用地容积率管理措施》的告知2月17日建规［］22号各省、自治区住房和城镇建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城镇规划依法行政水平，增进反腐倡廉工作，根据《城镇规划法》、《都市、镇控制性详细规划编制审批措施》，我部制定了《建设用地容积率管理措施》，现印发你们，请认真贯彻贯彻。建设用地容积率管理措施第一条为深入规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城镇规划法》、《都市、镇控制性详细规划编制审批措施》等法律法规，制定本措施。第二条在都市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，合用本措施。第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城镇规划主管部门根据国家有关原则规范确定。第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城镇规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让协议的构成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让协议的，土地使用权出让协议无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向都市、县人民政府城镇规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由都市、县人民政府城镇规划主管部门根据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在获得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。第五条任何单位和个人都应当遵守经依法同意的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本措施的规定进行，不得以政府会议纪要等形式替代规定程序调整容积率。第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《都市、镇控制性详细规划编制审批措施》第二十条的规定执行。第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得私自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城镇规划修改导致地块开发条件变化的；（二）因城镇基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及有关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划规定的，应当符合如下程序规定：（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并阐明变更理由；（二）控制性详细规划组织编制机关应就与否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、有关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过当地重要媒体和现场进行公告等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的提议，向原审批机关专题汇报，并附有关部门意见及论证、公告等状况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报都市、县人民政府同意。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理成果；（六）经都市、县人民政府同意后，城镇规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划规定的，应当符合如下程序规定：（一）建设单位或个人向都市、县城镇规划主管部门提出书面申请汇报，阐明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、重要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；（二）城镇规划主管部门应就与否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、有关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；专家论证应根据项目状况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）城镇规划主管部门应当通过当地重要媒体和现场进行公告等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）城镇规划主管部门依法提出修改或不修改提议并附有关部门意见、论证、公告等状况报都市、县人民政府同意；（五）经都市、县人民政府同意后，城镇规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。第十条都市、县城镇规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。第十一条城镇规划主管部门在对建设项目实行规划管理，必须严格遵守经同意的控制性详细规划确定的容积率。对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核算过程中，城镇规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批成果公开，直至该项目竣工验收完毕。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应当符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率规定。第十二条县级以上地方人民政府城镇规划主管部门对建设工程进行核算时，要严格审查建设工程与否符合容积率规定。未经核算或经核算不符合容积率规定的，建设单位不得组织竣工验收。第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期动工的项目，根据土地闲置处置有关规定执行。第十四条建设单位或个人违反本措施规定，私自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城镇规划主管部门应按照《城镇规划法》第六十四条规定查处。第十五条违反本措施规定进行容积率调整或违反公开公告规定的，对有关负责人员依法予以处分。第十六条本措施自3月1日起施行。都市、镇控制性详细规划编制审批措施12月1日建设部令第7号《都市、镇控制性详细规划编制审批措施》已经第64次部常务会议审议通过，现予公布，自1月1日起施行。都市、镇控制性详细规划编制审批措施第一章总则第一条为了规范都市、镇控制性详细规划编制和审批工作，根据《中华人民共和国城镇规划法》，制定本措施。第二条控制性详细规划的编制和审批，合用本措施。第三条控制性详细规划是城镇规划主管部门作出规划行政许可、实行规划管理的根据。国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。第四条控制性详细规划的编制和管理经费应当按照《城镇规划法》第六条的规定执行。第五条任何单位和个人都应当遵守经依法同意并公布的控制性详细规划，服从规划管理，并有权就波及其利害关系的建设活动与否符合控制性详细规划的规定向城镇规划主管部门查询。任何单位和个人均有权向城镇规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反控制性详细规划的行为。第二章都市、镇控制性详细规划的编制第六条都市、县人民政府城镇规划主管部门组织编制都市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。第七条都市、县人民政府城镇规划主管部门、镇人民政府（如下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具有对应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的详细编制工作。第八条编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等原因，满足都市地下空间运用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。第九条编制控制性详细规划，应当根据经同意的都市、镇总体规划，遵守国家有关原则和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。第十条控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制规定；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及详细控制规定，地下管线控制规定；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地区界线（蓝线）等“四线”及控制规定。第十一条编制大都市和特大都市的控制性详细规划，可以根据当地实际状况，结合都市空间布局、规划管理规定，以及小区边界、城镇建设规定等，将建设地区划分为若干规划控制单元，组织编制单元规划。镇控制性详细规划可以根据实际状况，合适调整或者减少控制规定和指标。规模较小的建制镇的控制性详细规划，可以与镇总体规划编制相结合，提出规划控制规定和指标。第十二条控制性详细规划草案编制完毕后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告，并采用论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30日。公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在政府信息网站以及当地重要新闻媒体上公布。第十三条控制性详细规划组织编制机关应当制定控制性详细规划编制工作计划，分期、分批地编制控制性详细规划。中心区、旧城改造地区、近期建设地区，以及拟进行土地储备或者土地出让的地区，应当优先编制控制性详细规划。第十四条控制性详细规划编制成果由文本、图表、阐明书以及多种必要的技术研究资料构成。文本和图表的内容应当一致，并作为规划管理的法定根据。第三章都市、镇控制性详细规划的审批第十五条都市的控制性详细规划经本级人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，经县人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。其他镇的控制性详细规划由镇人民政府报上一级人民政府审批。都市的控制性详细规划成果应当采用纸质及电子文档形式立案。第十六条控制性详细规划组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参与的审查会。审查通过后，组织编制机关应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理成果报审批机关。第十七条控制性详细规划应当自同意之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地重要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。第十八条控制性详细规划组织编制机关应当建立控制性详细规划档案管理制度，逐渐建立控制性详细规划数字化信息管理平台。第十九条控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度，有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。第二十条经同意后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的提议，并向原审批机关提出专题汇报，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理成果。控制性详细规划修改波及都市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。第四章附则第二十一条各地可以根据本措施制定实行细则和编制技术规定。第二十二条本措施自1月1日起施行。解读《都市、镇控制性详细规划编制审批措施》住房和城镇建设部城镇规划司司长孙安军《都市、镇控制性详细规划编制审批措施》（如下简称“《措施》”）已自1月1日起开始施行。《措施》是在什么背景下制定的？制定的原则是什么？包括哪些重要内容？日前，住房和城镇建设部城镇规划司司长孙安军对《措施》进行详细解读。三大背景孙安军指出，《措施》制定的背景重要包括3个方面：一是《城镇规划法》实行后对控规地位作用的再认识；二是都市规划系统依法行政工作对控规编制审批提出的新规定；三是推进都市规划行业廉政建设的迫切需要。控规是我国从计划经济向市场经济转变的过程中，伴伴随都市土地有偿使用制度的建立而逐渐发展起来的，经历了探索期、法定化探索、面向管理的探索3个阶段。《城镇规划法》对控规作出明确规定，高度重视开展控规工作具有重要意义：贯彻贯彻《城镇规划法》的重要内容，贯彻都市总体规划的战略布署的关键环节，都市规划依法行政、进行规划许可的根据，都市规划公共政策属性的详细体现，都市土地运用和开发建设的基本前提。在城镇规划中，土地使用性质、容积率是控制性详细规划的重要指标，也是政府出让土地时提出的规划设计条件的关键内容。针对近年来都市规划领域出现的随意调整规划、违规调整容积率等违法、违规行为，7月，中办、国办联合印发的《有关开展工程建设领域突出问题专题治理工作的意见》明确提出要“着重加强控制性详细规划制定和实行监管，严格控制性详细规划的制定和修改程序”，规定“制定控制性详细规划编制审批管理措施，规范自由裁量权行使”。三项原则孙安军简介说，《措施》制定的原则重要有3条：一是“自上而下”与“自下而上”相结合。首先是“自上而下”明确任务和规定，梳理《城镇规划法》基础规定，明确国家层面出台《措施》的基本原则，按一般立法规定确定《措施》基本内容框架；另一方面是“自下而上”起草《措施》草稿，客观研究判断各地控规制定工作现实状况水平，全面调查各地控规制定的既有做法；最终对即将公布的《措施》，“自下而上”再征求地方意见，以保证符合地方实际。二是理论与实践相结合。从控规的基本技术理论出发，提出具有普遍合用性的规定；在符合基本工作规定的前提下，对详细操作形式、措施的规定，充足继承和包容各地的实际做法；坚持条文的每一款规定都以现实的地方工作实践为基础。三是全国普遍性规定与地方细则相结合。作为国家层面的部门规章，强调控规编制内容和措施的基础性、原则性规定，以及基本审批程序和规定的规范、统一；严格区别于“工作手册”、“技术导则”或“教科书”，不追求学会《措施》就会编规划、审规划，而是根据《措施》明晰控规编制审批的基本技术和行政规定；控规编制审批的操作层面规定，由地方通过制定实行细则和有关技术规定来实现。五方面重要内容孙安军从控规的地位和作用、控规的编制、控规的审批、批后的维护和管理以及控规的修改五个方面，对《措施》的重要内容进行了详细解读。第一，控规的地位和作用。《措施》第三条规定：“控制性详细规划是城镇规划主管部门作出规划行政许可、实行规划管理的根据。国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。”孙安军强调，要把控规作为建设用地规划许可证、建设工程规划许可证核发的根据；作为同意临时建设的根据。根据控规，提出规划设计条件，并纳入土地出让协议；规划条件与否可以变更，要根据控规进行审核。项目建设实行、规划执法检查、违法违规项目的查处，都要根据控规。控规是判断项目建设与否符合都市规划规定的最直接根据。第二，控规的编制。根据《措施》第六至十四条的有关规定，控规的编制主体是“都市、县人民政府城镇规划主管部门”和“镇人民政府”。编制根据是经同意的都市、镇总体规划，也就是说，总体规划是控规的“上位规划”；同步，要遵守国家有关原则和技术规范，包括都市规划原则规范，也包括有关行业原则和规范；采用符合国家有关规定的基础资料。“控规的编制内容是《措施》起草过程中研究和讨论的重点之一。各地对编制内容的规定存在差异。”孙安军说。作为指导全国控规编制内容的统一规定，专家和大多数地方城镇规划主管部门都提议只对必要的、普适的内容规定作出规定，而对带有地方性、特殊性的内容规定，由地方政府在制定详细实行细则和有关管理措施、技术规定期，再予以明确。因此，《措施》只将功能控制、用地指标、都市运行基本保障设施、“四线”作为控规的基本内容。此外，《措施》还在总结北京、上海、武汉等地开展单元规划编制工作实践经验的基础上，将单元规划作为控规编制一种