成都商业租赁市场分析报告

成都商业租赁市场分析汇报市场背景分析成都商业房产宏观状况分析1）商业房产供求状况成都市房地产市场从——市场经历了一种高速增长的阶段，商业房产市场的增速愈加明显，尤其是经历了住宅房地产新政后，商业房产投资展现愈加迅速的增长势头。成都市记录局公布的记录数据显示，1－9月，全市商业营业用房完毕投资56．59亿元，增长73．5％，大大高于前六个月全省50％的增速，也比全市住宅投资增速高了近一倍。商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增长。究其空置率的原因，重要有来自三个方面的原因：一是都市缺乏合理的商业规划，二是开发商追求短期利益盲目地修建商业房，导致市场供需失衡，三是商业房产的开发缺乏市场导向，往往是先修后卖，缺乏科学的规划和商业定位，导致后期招商困难，或是招商后，商家难以存活。2）成都商业布局走向成都的老式商业房产市场集中在天府广场、盐市口、骡马市三大商圈，而这些都市中心的商圈都以零售业为主。另首先，区域型商圈正逐渐崛起，并且已经拥有了全市型的商业辐射力，如后羊西线一品天下餐饮商圈的成熟和火爆，近年来，玉林紫荆片区休闲商业、九眼桥酒吧街等的崛起。同步，都市中心与副中心的功能辨别已不明显，中心商业区的向外辐射以及多种区域商业中心的兴建将决定今年哪个商业板块会脱颖而出，百货与超市、大型购物广场的生存竞争决定了商业地产板块的兴衰成败。包括都市各个区域大型商业的修建，成都商业地产的板块特色将愈加明显。除了老式的春熙路、盐市口、骡马市商圈仍然以大型百货业态为主外，万达广场、百联天府（现改导致王府井购物中心）、新会展中心等大型商业项目都将形成成都的休闲娱乐业态商业中心；新加坡仁恒、蓝光等实力开发商的介入，再加上政府今年对城北市政配套的改造，将导致城北的物流中心及各类商品的批发中心全面升级；城东及城西出现大量的住宅项目，使这两个区域的商业业态将仍然以小区底商为主。2、天府大道南延线商业房产状况分析1）城南区域商业历史延革成都自古便有南富西贵之说法，城南历来是商业繁华的区域，并且具有辐射整个成都的外向型特性。90年代初，城南第一种主力业态的商业圈—科华北路、领事馆路商业圈形成，之后城南的商业随之向外线型转移，玉林紫荆成为成都最火爆的休闲商业区域，桐梓林片区也伴随崇高居住的兴起，形成了一种商业调性偏向高端、具有综合服务能力的商业区域。天府大道南延线作为成都市向南发展的中轴，伴随市政府的入驻，天府软件园的运行，华润、中海等一流地产商的开发、新会展中心的会展效应、极地海洋公园的开园等等，城南商业必将成为都市此后发展的关键区域。2）生态餐饮密集，有车族“吃”在南延线伴随收入水平的提高，在餐饮消费上，又出现了休闲的需求。以人南延线为中轴线，以华阳为终端的都市生态餐饮商圈又悄然形成，目前，南延线上有包括雍雅三房、食圣、南草坪、外婆家、南亚风情等近二十家特色园林式生态餐饮迅速兴起，使该区域商家的经营日益火爆,有赶超羊西线美食街和棕北棕南餐饮区之势。由于南延线距离都市尚有一定距离，并且都市公交体系尚不发达，因此，南延线上的商业消费群多为成均有车一族，其消费目的也是以生态餐饮所提供的特色餐饮和休闲的消费方式为主。3、项目市场分析1）区位项目地处城南副中心，紧邻南北中轴线—人民南路沿线的天府大道。项目位于天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇的交通节点，距离华阳城区1公里，并且是从成都进入的华阳的必经之路。距离市政府新办公区6公里距离新会展中心3公里周围竞争项目有：戛纳印象（距本项目1公里）、极地海洋公园（距本项目2公里）、雅居乐地产商业街（距本项目10公里）2）前景南延线上高新区商务科技广场，成都市市政府、南部科创中心，成都海关，高新区创新孵化园，新会展中心，天府科技园、软件园，成都出口加工区等企业和行政单位与项目近邻，提供了大量的终端消费群。以及南延线上餐饮娱乐经营出现的空档，地铁的通车，极地海洋公园的娱乐项目的开园，都为本项目的崛起提供乐有利的条件。4、区域竞争物业市场分析竞争项目简介戛纳印象戛纳印象处在华阳与城区与成都之间，紧邻人南沿线，距本项目仅一公里距离；戛纳印象商业面积合计4.5万㎡，通过两年的招商工作，剩余2.3万㎡，招商率为49%。极地海洋公园距离本项目2公里，海洋公园园区已经开业，临街商业3万平，招商正在规划中。独栋商业及酒店筹建中。雅居乐商业街距离本项目9公里，面积4万平，出租率8%。竞争项目租金水平分析租金项目大中型中餐特色餐饮特色小吃酒水吧婚纱摄影配套店类特色商品店类经济酒店KTV会所戛纳印象30元/㎡月40元/㎡月60元/㎡月45元/㎡月55元/㎡月60元/㎡月75元/㎡月20元/㎡月20元/㎡月极地海洋25元/㎡月40元/㎡月80元/㎡月40元/㎡月/60元/㎡月75元/㎡月20元/㎡月/雅居乐20元/㎡月30元/㎡月40元/㎡月40元/㎡月/45元/㎡月50元/㎡月/20元/㎡月免租期嘎纳印象餐饮、娱乐类商户，面积1000㎡以上，免租期为12-18个月特色餐饮、商品类商户，面积100-500㎡以上，免租期为12个月婚纱摄影类商户，免租期为6-12个月经济酒店，免租期18个月酒吧类商户采用联合经营的模式极地海洋公园签约租赁期在3年以上，店面装修成本高于1000元/㎡，低于元/㎡（面积1000㎡以上），免租期为18个月签约租赁期在5年以上，店面装修成本在元/㎡（面积㎡以上）以上，免租期为20个月签约租赁期在8年以上，店面装修成本在元/㎡（面积3000㎡以上）以上，免租期为24个月雅居乐餐饮、娱乐类商户，面积在3000㎡以上，免租期为36个月特色餐饮、商品类商户，面积200㎡以上，免租期为12个月由于招商困难，企业可与商户采用联合经营，开发商投入装修的合作模式租金递增嘎纳印象前两年不递增，第三年按照3%的幅度进行递增极地海洋公园主力店每三年递增5％；次主力店第三年起逐年递增3%；规格店、一般店和散店逐年递增5%雅居乐前两年不递增，第三年按照2%的幅度进行递增租赁年限嘎纳印象面积100-1000㎡商户，租赁年限为3-5年面积1000-3000㎡商户，租赁年限为5-面积3000㎡以上的商户，租赁年限为10-极地海洋公园所有商家租赁年限上限为十二年。其他各区域租赁年限上限。雅居乐8-不等。5、远大“荷兰水街”项目周围现实状况分析(SWOT分析)优势：远大“荷兰水街”地处城南副中心天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇处，紧邻成都南北中轴线、天府第一路--天府大道，独揽270余米沿街铂金口岸；环境优美，位于府河之滨，50米宽绿化带与欧洲大师设计的逾5400㎡的独特半岛式水景景观，尽显绿色、生态的优越环境；拥有近千个停车位，独巨匠心隐藏式的物流配送、排烟排污、员工通道等建筑设计以及纯风情步行街的设计理念，充足考虑了未来入驻的丰富业态对商业物业配套的需求；是专门为高端餐饮企业量身定造的近30000劣势：华阳的市政设施及周围配套设施不完善，无成型的小区支撑商业的发展。自机场路口至远大项目一带的楼盘有御府花都、泛林·格阑晴天、天府长城、新会展中心、天府科技园等项目，但周围楼盘除天府长城外均为在建楼盘。现阶段从人南立交到远大项目一线，商业气氛严重局限性，乐观估计在2—3年有望形成商业气氛。远大项目周围的楼盘如怡丰新城等均为在建楼盘，而左岸花都、利通·出水芙蓉、锦官丽城·亲水湾、黄金海岸等展现楼盘，入住率很低。目前华阳城内重要还是以临街商铺为重要的商业格局，对于楼上的经营还需要一段时期的适应期。机会：华阳目前还没有一种专业的商业休闲娱乐中心，荷兰水街的面世及商业功能定位，有望在人南延线形成一种集一、二线餐饮、娱乐、休闲品牌为一体的城南消费热点。威胁：左岸花都的柏丽商业广场、戛纳印像、第V大道、利通·半岛商城、华阳新世纪广场的纷纷亮相，对本项目的商业招商导致一定的威胁。同步任何市场的发展均有一种培育期、引导期、发展期、兴旺期几种阶段，对于一种新兴的市场在培育期是靠开发商及商家来共同培育这个市场，营造商业气氛，吸引人气。6、项目定位及业态规划地处城南新都市经济圈关键位置的荷兰水街，其特有的独立式风情水街将为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站式、观景一站式。7、客户分析城南副中心是成都规划建设中城南新区的关键区。城南副中心规划面积为12平方公里，规划人口35万人，其功能定位为一天府大道为轴线，以办公、金融、居住为主，建设成为成都未来的CBD、行政中心、会展商务中心。目前该区域常住居民约9.3万人，居家环境、区位、小区配套日趋成熟，域内住房销售价格相对偏高，尤其是南延线及城南区域居住人群层次较高，消费力较强，此外大型中央商务区、政府行政办公区以及世纪城对城南副中心外域消费的经济拉动较大。8、项目租赁方略1）8月商业街租赁概况远大荷兰水街由7栋商业楼构成，面积合计28003.47㎡。各楼栋详细面积如下：楼栋1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼合计面积（㎡）3685.73962.625042.533552.593857.367612.313290.3328003.47（上排自左向右为：5#、6#、7#楼；下排自左向右为：1#、2#、3#、4#楼）已完毕和计划招租业态为：餐饮，娱乐，网吧，休闲、商务酒店等商户。现已入住的餐饮类商户有：南草坪-川贵轩酒楼、牛牛福烤肉店、世家别馆、锦华自助餐、蜀国飘香火锅、奥巴都市海鲜城、橄榄风情家宴馆。现已入住的娱乐类商户有：锦华KTV广场、水领馆国际温泉酒店。现已入住的休闲类商户有：邱公馆咖啡、渝富桥浴足休闲会所。现已入住的商务酒店类商户有：南郡假日酒店。现已入住的配套类商户有：时代超市、南郡超市、恒丰银行自助银行、移动企业基站。合计租赁面积21971.73㎡，剩余租赁面积6032.01㎡，出租率78.46%。如除去成都远大地产办公及售楼部用房及远大创新物业用房4378.22㎡，商业街出租率为94.1%。2）商业街已租赁状况一览：楼栋商户租赁面积租金均价（不含免租期）免租期协议年限协议总金额（元）经营现实状况签约时间所处区域1#楼南草坪-川桂轩酒楼3685.7345元/㎡/月5个月7年13102770.15良好.10外街2#楼牛牛福烤肉962.6243元/㎡/月13个月8年3438478.64持平.11外街3-6#楼锦华KTV广场6143.8929.64元/㎡/月18个月25131469持平.2内、外街3#楼奥巴都市海鲜酒楼2386.9338.24元/㎡/月18个月9309018持平.2外街4#楼南郡酒店-橄榄风情家宴馆3437.1534.12元/㎡/月12个月9年11260103良好.5外街4#楼时代超市115.4465元/㎡/月4个月3年240000持平.3内街4#楼恒丰银行45.2116.82元/㎡/月2个月5年316823/.12外街7#楼渝富桥会所1996.3834元/㎡/月12个月8年5701668持平.8内街6#楼水领馆国际酒店2465.7732.54元/㎡/月18个月8182993持平.6.内街3-6#楼世家别馆367.3463.9元/㎡/月8个月6年1669852持平.6内、外街3-6#楼蜀国飘香770.1555.04元/㎡/月12个月4587326.5持平.7内、外街6#楼思必好网吧445.3445.1元/㎡/月12个月1688736持平.10内街5#楼移动企业机站3057元/㎡/月3个月5年102600/.9内街地下室-1F移动企业机站1241.7元/㎡/月/5年30000/.1地下室商业街已入住商户，平均月租金（不包括免租期）为：南草坪16.59万牛牛福4.14万锦华KTV18.21万奥巴都市9.13万南郡酒店11.73万时代超市0.75万恒丰银行0.53万渝富桥6.79万水领馆8.02万世家别馆2.34万蜀国飘香2.53万移动基站0.17万平均月租金合计80.93万平均年租金合计971.16万平均租金单价36.83元/㎡/月商业街剩余面积的招商计划现我部根据商业街现实状况及周围商业项目招商状况，对商业街剩余面积的招商工作作出如下调整：5#楼目前为成都地产的售楼部、办公及创新物业食堂用房。现计划调整为：将售楼部面积合适压缩，办公用房进行合适调整，创新物业的食堂搬迁至蜀阳药业的闲置房内，将原使用的3827.36㎡的面积调整为2529.04㎡，将优化后的1298.32㎡的面积对外进行招商，招商目的为中高档餐饮会所。6#楼一楼创新物业用房520.86㎡，优化调整为344.49㎡对外进行招商，招商目的为特色餐饮、书吧、茶坊类商户，剩余175.96㎡面积为整个商业街的保安、保洁、维修等的商业物管用房。6#楼一楼的此外两块商业面积，一种445.34㎡计划引进配套类网吧商户；另一种380.73㎡计划引进茶坊、美发类商户。7#楼一楼剩余面积1293.95㎡，计划引进美容美体、餐饮类商户。待成都地产6期商业物业竣工后，成都地产计划搬迁至6期内，5#楼剩余面积2529.04㎡将整体对外招商，招商目的为大型餐饮酒楼、娱乐会所。届时，成都远大荷兰水街完毕招商面积28263.6㎡，由于部分租赁面积为产权外面积及部分商户公摊有所增长的缘故，实际出租面积不小于28003.47㎡的产权面积。租赁政策：至8月租赁政策一览业态面积租金起价免租期租金递增租赁年限备注餐饮类300-40068元/㎡月8个月5%6-8年世家别馆400-90061元/㎡月12个月1.5-1.6%8-蜀国飘香900-100040元/㎡月13个月2.2-2.5%8-牛牛福-300033元/㎡月18个月3-3.5%8-奥巴都市3000-400045元/㎡月18个月0%7-南草坪娱乐类-300027元/㎡月18个月3-3.4%8-水领馆5000-700027元/㎡月18个月2.7-3.4%10-锦华KTV休闲类1000-30元/㎡月12个月3%8-渝富桥酒店类3000-400030元/㎡月12个月2.7-3.1%8-南郡酒店配套类30-10050元/㎡月3个月0-5%3-5年移动机站、银行24H存取款机100-30065元/㎡月4个月0%2-5年时代超市综上所述，在对比了项目周围商业竞争对手：戛纳印象、极地海洋公园、雅居乐，我司项目的各项租赁政策均优于他们，项目的出租率，业态组合等各项经济景气参数在通过了2年的招商工作后，亦优于对手。由于现已入住荷兰水街的商户目前的经营状况还不是很理想，项目周围的住宅项目的入住率还不是很高；项目周围商业竞争对手：戛纳印象、极地海洋公园、雅居乐也在调整愈加优惠的招商政策，以吸引商户的入住，丰富其业态组合及提高出租率。我部计划将成都远大荷兰水街项目的招商政策，按照提高租金起价，递增幅度做合适调整，减少免租期，严格控制协议年限的总体思绪进行如下调整：业态出租面积租金起价免租期租金递增租赁年限备注餐饮300-40041元/㎡月8-12个月2-5%8-免租期结束后，租金起始年后次年即按照递增幅度进行逐年递增。400-100043元/㎡月8-12个月2-5%8-1000-150045元/㎡月10-12个月2-3%8-1500-300050元/㎡月6-10个月2-5%8-娱乐200-30050元/㎡月3-6个月3-5%5-8年300-50042元/㎡月8-12个月2-5%8-配套30-10070元/㎡月1-2个月2-5%5-8年100-20060元/㎡月1-3个月2-5%5-8年阐明：以上各个面积的免租期的设定为考虑到商铺所处商业街的位置的优劣，及参照对比周围项目之招商政策，与意向商户通过多轮洽谈后之明确意向而确定的。以上租赁政策只适合商业街计划100%完毕招商目的，并且现行政策有一定的时间、空间的局限性。当商业街一旦通过了培育期、发展期之后，将进入商业的繁华期，届时租金收益将也许不适合市场的正常范围。不过，商业项目的获利范围却不光是租金的收益，还包括：一年一签的物业管理费、户外场地经营管理费、户外广告费、节庆统一宣传费等等，届时这些费用的收取完全可以弥补租金收益的缺失，到达商业街收益最大化的目的。商业街完毕招商目的概述完毕招商面积28003.47㎡的招商工作，平均年租金和到达1355.93万左右（不包括免租期），平均租金为40元/㎡/月（1.33元/㎡/天）左右。商业街业态含括餐饮、娱乐、休闲、生活配套类商户，到达成都市乃至西南地区特有的独立式风情水街，为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站式、观景一站式的商业街区。商业街推广途径商业街目前的出租率业已到达了78.46%，剩余面积的招商工作也在按计划有条不紊的推进中。现我部的工作中心已由以来的以招商工作为主，逐渐转移至商业街现场营运管理，营销推广、稳商补商工作中来。目前正在经营的商户中，南草坪酒楼和南郡假日酒店的经营处在一种良好的状态下，其他商户则在盈亏点附近徘徊，究其原因大体如下：牛牛福，由于为烤肉类商户，受众面相对狭窄；锦华KTV，受国家限酒政策影响；奥巴都市海鲜酒楼定位偏高，客单价高；渝富桥所处在商业街后街，广告牌受当地城管部门限制，顾客知晓度不高，水领馆国际温泉酒店则受全国性限制打击有偿陪侍政策影响。故，综上所述，我部正详细就每个商户的不一样状况进行个别分析，并制定对应的协调、配合措施，引导、协助商户进行自身内部调整及外部关系协调。力争使入住商业街的商户都到达良好的经营状态，进入良性的发展轨道。我司配合商业街较多商户开业的状况，以地产企业牵头，各商户在资金、服务等方面大力配合的方式，进行了《远大荷兰水街开心卡》推广及开街典礼，世界小姐晋级赛、半决赛，国际小姐巡游，电台、电视台媒体推广等的有关推广活动，商业街著名度、美誉度有着较高的提高。今年下六个月，我部