农村饮水安全可行性研究报告(完整版)资料

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第一节自然、社会、经济和水资源概况农村饮水安全可行性研究报告（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）我县位于四川盆地西北边缘、龙门山中段，县内地势西北高、东南低，由西北逐渐向东南倾斜，山、丘、坝分别占全县幅员面积1404平方公里的42.99%、37.96%和19.05%；山区主要分布在西北部，海拔高程在1000-3000米之间；丘区主要分布在东南部的秀水河与安昌河之间以及安昌河左岸，海拔高程在500-700米之间；坝区主要分布在南部的干河子、秀水河和东部的安昌河两岸，海拔高程在470-600米之间；全县有20个乡镇、274个村、2706个村民小组，总人口50.3万人，其中农业人口43.48万人，年农民人均纯收入2400元；A县属中亚热带湿润季风气候区，多年平均降水量1261毫米，因地形相对高差大，西北山区年降雨在1500毫米以上，而县东部、南部的丘坝区年降雨量则在860-960毫米之间，全县夏季5至8月降水量占年降雨量的63%，却集中在7月中下旬至8月，秋季降雨占年降雨的24%，冬春两季的降雨量仅占年降雨的13%，降时空分布的极不均匀，常年导致旱涝灾害交替或同时发生，灾害更为突出。我县水系属涪江、凯江上游水系，有安昌河、干河子、秀水河三条主要河流及众多大小山溪，全县分安昌河流域、干河子流域、秀水河流域，共计流域面积1404平方公里，年总水量16.66亿立方米，年均地表径流13.47亿立方米，径流系数为62％，境外引水0.05亿立方米，过境水1.22亿立方米、但多集中汛期、利用价值低，年均蒸发量5.03亿立方米、为地表水总量的37.4％，地下水总储量3.19亿立方米，可开发量1.5亿立方米。第二节A县农村人口饮水不安全问题成因及分布我县旱灾频繁，严重缺水，其主要原因是地形地质条件，河流水系特征，气候因素及水利工程不足而造成的。全县有农村人口43.48万人，其中，供水到户的集中式供水人口4.591万人，占农村总人口的10.6%。分散式供水人口38.89万人；分散式供水人口中，使用手压井、人工井的人口有23.65万人、占农村总人口的54.4%，引泉的人口有2.17万人、占农村总人口的5%，另有3.74万人无供水设施、占农村总人口的8.6%。在供水人口中饮水安全和基本安全人口30.25万人、占农村总人口的69.6％，饮水不安全的人口有13.23万人、占农村总人口的30.4％。饮水不安全主要是由未经处理的IV类及超IV类地表水、细菌学指标严重超标未经处理的地表水、污染严重未经处理的地下水、其他饮水水质超标问题，水量不达标、用水方便程度不达标、水源保证率不达标组成。饮用未经处理的IV类及超IV类地表水、饮用细菌学指标超标严重未经处理的地表水有4万人、占农村总人口的9.2％，两项主要分布在孤山及葫芦高地等水源奇缺村组；水量不达标、用水方便程度不达标、水源保证率不达标有9.23万人、占总人口的21％，主要分布在丘、坝的旱片村社和山区的地质破碎地带等靠天然蓄水的旱湾死角村组。我县农村居民沿袭多年的饮用水习惯，地处山区的群众多引山泉或山溪水，地处丘区的群众直接引用塘堰水或在水凼边挖人工井饮水，地处坝区的群众多挖小井饮水，也有直接饮泉堰、泉塘水的。80年代后期至今在各乡镇所在场镇逐步建起了水厂或集中供水站，解决场镇及周围居民的饮用水问题；从80年代至今，坝区大部分居民以建设家庭小机井为主解决饮用水。近几年，居住在丘区的部分经济条件好的群众以家庭为单位在红层区打20－40米的机井，以解决饮用水所需；一九九八年以来，在党和国家的关怀下、在上级主管部门的关心和支持下，经过全县人民的艰辛努力，建设了一部份人饮工程，在解决农村居民饮水方面取得了突破性的进展。第三节A县农村人口饮水不安全问题解决情况九八至二000年，通过省三年解决人饮困难项目，全县完成投入923.2万元，投劳25.84万个，兴建村组工程988处，其中，建井464眼，兴建蓄水池682口，容积63543平方米，提水站330处，装机448.5KW，铺设输供水管道792公里，解决了涉及12个乡镇，70个村、353个组3.88万人饮水困难。二00一年至二00四年，通过国债资金人饮解困等项目，我县共完成投入829.31万元，投劳12万个，兴建集中供水站14处，小机井10口，铺设输供水管62Km，解决了涉及15个乡镇，25个村，103个组2.1万人饮水困难。八十年代后期以来，城建部门通过贷款和洽资、合资等方式，先后在安昌、塔水、河清、花街、秀水、黄土6场镇建设了六座水厂，完成投入1040万元，解决了六个场镇周围部份农村居民生活用水问题。到目前为止，全县20个场镇有18个都建成了水厂或集中供水站，加上村组集中供水站，共建成了29个集中供水工程，1008处村、组、户工程，共完成投入2793万元，投劳37.84万个，解决了8.47万人饮用水问题.第四节A县农村饮水不安全存在的主要问题A县饮水不安全的人口有13.23万人、占农村总人口的30.4％。饮水不安全主要是A县血吸虫病疫区不安全的人口有7.88万人，占农村饮水不安全人口的60.5％。A县血吸虫病疫情系四川省50个重流行县之一，历史流行乡镇18个（除茶坪、高川为非流行区），流行村162个，985个村民小组，流行区域乡镇人口38万余人，占总人口95%左右，流行村总人口17万余人，占全县总人口的42.50%，历史累计有血吸虫病人5.7万余人，历史血吸虫病耕牛1.2万头，流行耕地面积188253亩，历史累计有螺面积944.33万平方米，历史最高实有钉螺面积620万平方米。由于70年代初至80年代中末期正是血防工作大运动时期，基础工作做得较扎实，成绩较为显著，比如“环改灭螺”、“开新填旧”、“沟渠硬化”、“药物灭螺”、泼铲泼、浸泡、泥敷、杀虫灭卵等，“三坑密闭室”、“沼气化”和治病方面对人畜开展大面积普服普治，加上大集体时期灭螺工作落到实处，以国家集体投入为主，有较充足的劳力可投入查灭螺工作，这都有效地控制、阻断了血吸虫病传播途径，减少钉螺感染血吸虫，阳性钉螺下降，有力遏制了血吸虫病疫情的回升，从80年代初至80年代末，此阶段的疫情回升比较缓慢，每年在10%左右。近五年内（97-2000年）疫情回升较快，我县发生急血局部暴发流行三起（97年、98年、2000年分别在宝林镇的大沙、龙溪村，清泉镇的白果村，河清镇的金龙村）。特别是2000年河清镇金元村发生14岁以下的儿童（学生），感染急性血虫共12例，当时在各级党委政府和市、县卫生主管部门的支持、协助下，和血防治专业技术人员艰苦奋战下，投入大量人力、物力和经费，用连续三年的时间将疫情得到了控制。血吸虫病严重危害人民群众身体健康，阻碍社会经济的发展。我县地形复杂，以丘陵平坝为主，农村占地面积大，河流沟渠众多，血吸虫病流行比较严重。截止2002年底，我县血吸虫病流行有18个乡镇、行政村162个，钉螺面积180万M2，有晚血病人89例，主要集中于秀水、塔水、花街、黄土、界牌、睢水、河清、永河、清泉等乡镇。河清镇金光村曾在2000年暴发急性血吸虫病9例。随着市场经济在各个领域的渗透，给血防工作也带来巨大的冲击，尤其是近年来，全国、全省、全市的血吸虫病疫情均呈较大幅度的回升之势，我县的血吸虫病疫情也随时潜伏着暴发流行的危险。综上所述：我们可以知道，我县的血吸虫病疫情重，存在的问题多，血防形势十分严峻，只要有阳性钉螺和粪孵阳性病人的存在，随时都可能发生血吸虫病的暴发流行。切实加大对血防工作的领导力度，避免血吸虫病疫情再次在我县暴发流行是当务之急。第五节解决农村人口饮水安全问题的必要性及可行性新世纪初，党中央发出“全面建设小康社会”的号召，解决农村居民饮水安全问题，让群众吃上放心水，已是刻不容缓的大事。A、从地形、地貌、地质、地下水角度分析:我县山区的高川、茶坪、睢水、沸水、晓坝、桑枣、永安、安昌八个乡镇60多个村居住着5万多人口，因山区山体多破碎，孤山众多，很多地方水源奇缺；丘区因多为红层地质，地下水少，且埋藏深，加之葫芦高地众多，群众多吃水塘堰水；从江油至灌县的川西北地质断裂带经过我县永安、安昌、桑枣、晓坝、沸水、睢水6个乡镇的山区与丘区交错地带，该地带地质断裂、破碎、台阶地多、无地下水，群众只有到远处引水或背水;坝区为三条主要河流冲积而成，部份地区或砂砾层厚、地下水埋藏深，或处于冲积泥团位置，少地下水。因所处地理位置、地质等原因，地下水奇缺。全县许多群众吃水要么翻山越岭去背，要么到1000米以外去担、去拉。很有必要解决这部份群众的饮水不安全的问题。B、从土质、植被、保水能力及干旱程度角度分析，因我县特有的地势气候，年降雨总量虽不少，但分配极不均匀，每年11月至来年4月六个月降雨量仅占全年雨量的12.38％。常出现冬干、春旱、夏旱和伏旱，甚至数旱相连，对人民群众生活危害极大。据县气象局资料统计分析，从1959年至2004年的46年中，全县出现春旱23年，出现夏旱30年，出现伏旱16年，总计出现各类旱灾69次。46年中只有一九九0年未出现旱灾，其余的45年都是旱灾年，实属干旱频繁。出现春旱一般在3月上旬至4月中旬，夏旱一般在5月上旬至6月上旬，伏旱一般在6月中旬至7月。夏旱最长的1978年达54天，1986年达65天，1987年达61天。1986年－1987年连续两年大旱，全县损失很大。1986年全年降雨782.2毫米，仅为多年平均雨量的62％，当年继冬干后，出现春旱34天，接着夏旱55天，又连伏旱24天，严重干旱长达100多天，到秋末，塘、库、堰工程蓄水还不到应蓄水量的三分之一，半数以上的水库还是干库；紧接着1987年又连续大旱，87年出现一月降雨5.3毫米，二月降雨4.8毫米，三月降雨23.4毫米，四月降雨29.4毫米，五月降雨16.1毫米，持续干旱到六月二十四日。全县的大、小河全断流，100多条引水渠堰无一有水，塘、库底干裂，水井干涸。大春旱粮种不下，水稻栽不上，秧苗、苕苗、瓜菜苗等干死，人畜无饮水，群众的生产生活困难到极点。从历史旱情资料和调查数据以及县内土质薄、植被覆盖率仅为33%，保水能力差，干旱年，县内旱湾死角和旱片村社人饮用水缺水时间在70天以上，大干旱年缺水时间在120天以上，常常出现由政府、企业送水或老百姓翻山越岭背水，到几公里外担水、拉水的现象，每个家庭每天要一个人专门负责吃水问题，为解放劳动力，很有必要解决这些群众的饮水不安全问题。C、从水质的角度：县内部分村组因水源奇缺，直接饮用污染严重未经处理=4\*ROMANIV类及超=4\*ROMANIV类地表和地下水，对人民群众的身体健康造成了极大危害，很有必要解决这些群众的饮水不安全问题。第二章项目建设方案第一节工程建设任务一、规划原则及总体规划本次可研，我们以《A县农村饮水安全调查评估报告》、《A县农村人口饮水安全‘十一五’规划》为蓝本，兼顾2005年4月由水利、卫生部门联合上报的血吸虫重流行村解决范围，按照四川省发展和改革委员会、省农田水利局“关于编制农村饮水安全项目可行性研究报告的通知”要求，编制可研方案；选择既是血吸虫病流行村、又是缺水的旱片村社、或是严重缺水村的地区，在群众自愿、积极要求搞人饮工程的前提下，决定2005~2006年人饮可研项目区；以村为单元，逐村解决我县农村人口饮水问题，并力争把这两年规划的村作为解决农村饮水安全问题的示范村。根据各村的地形、地质、水源条件，本着因地制宜、经济适用、科学合理、可持续发展利用的原则，在多方案比较后，确定工程类型，合理设计工程方案。二、建设标准以《农村给水设计规范》为依据，结合我县的实际情况，确定用水量标准，采用50～80L/（人·天），人口自然增长率为12‰，工程设计年限为15年，各种供水工程的规模为建成投产后的最大日设计供水量，水质达到国家规定的《生活饮用水标准》<GB11730—89>之规定。三、饮水工程的取水水源项目建设水源选择：根据当地的水文地质条件，优先选用地下水作水源工程；但一定要十分可靠，水质水量要充足。供水形式：根据项目区实际情况，分别在水源条件许可和居民居住位置相对集中，采用集中供水、引泉、打小井等形式。四、净水工程本水源工程均选择二级水质以上的水源作为供水水源。对水质达不到《生活饮用水水源水质标准》（CJ3020—93）规定的，使用净水设备作水净化处理，处理后的水质必须达到国家颁布的《生活饮用水质标准》（CJ3020—93）规定。五、输配水管网管网的布置方式采用树枝状管网，管径根据《农村给水设计手册》进行经济管网计算后设计。六、可研范围2005~2006两年内，按2005年4月由县水利、卫生部门联合上报的血吸虫重流行村为规划范围，解决涉及11个乡镇、60个村40700人饮水安全，各乡镇、村名单如下：2005——2006A县乡镇村名2005年实施人口2006年实施人口合计花荄镇柏杨村850先林村566联丰村787文星村881回龙村750小计5个160022343834黄土镇草溪村790盐井村582石鸭村703马村982小计4个79022673057界牌镇金凤村1160石玲村490500龙集村572永丰村542石安村500小计5个165021143764宝林镇赤林村650龙溪村230517桂林村580大沙村607印盒村380435乌龙村817三桥村528涌泉村250通裕村390小计9个248029045384塔水镇青安村500团结村530双林村570七里村788联盟村830金竹村513柑子村610神泉村500蚕丝村513小计9个322321315354雎水镇红石村370青云村540光明村540教场村370宝元村630小计5个145010002450桑枣镇高丰村540541海水村520828松林村650石佛村717立志村500小计5个221020864296清泉镇双石村750双星村550白果村600金泉村700小计4个130013002600安昌镇群联村696保林村474石梯村600高安村440纳溪村605东升村480川主村600建国村700小计8个291016854595秀水镇红光村1000金山村600526蟠龙村831石马村710小计4个160020673667永河镇永兴村787安罗村912小计2个7879121699合计60个200002070040700第二节、工程措施和规模A县2005~2006年农村饮水安全项目计划解决人数40700人，工程主要分布于血吸虫危害严重的乡镇、村、组；共新建工程1373处，整个可研项目共设计日需水量3720方，其中：新建管网工程20处、该工程项目主要解决住户较集中，邻近已成供水站的居民，日供水量1400方共解决14000人饮水安全；新建引泉工程3处，主要解决住户较集中，水源固定且泉水位置高的居民用水，日供水量120方，共解决1000人饮水安全；新建小机井工程1347处，主要解决住户较分散，3~12户的居民用水，日供水量2000方，共解决23700人饮水安全；集中供水站3处，主要解决住户较集中、且的条件建集中供水站地区的村民用水，日供水量200方，共解决2000人饮水安全；第三节典型工程设计可研项目A县共设计泵站扬水集中供水站、引泉、小井、新建管网等四项工程，按照《村镇供水技术规范》和《农村供水技术要点》进行规范设计。一、引泉典型工程设计在大帽山下寻找到固定泉水，解决睢水镇光明村500人饮水困难。1、水源工程睢水镇光明村大帽山山腰有一上升泉，用三角埝实测得出泉水流量2.31m3/h，计算出水量55.44m2、工程布置在泉水露头处进行工程措施净化并保护水源，采用直径75PE管引泉至清水池，在清水池前修建水处理设施进行水质处理。再用管网输水给用水户。具体布置形式详见《光明村引泉工程平面布置图》。3、工程设计（1）水源工程对泉水露头的土方进行清理并采用干砌级配卵砂石进行过滤。干砌卵石周围采用30cm厚C10砼进行保护，在适当位置安PE溢水管，避免水位抬高影响泉水出量。引水管进口埋于干砌卵石体内，必须保证引水管进水口水路顺畅。（2）水处理设施工程该泉水清澈透明，属二级水质，只对水质进行消毒处理，水处理设施由消毒设施、管理房组成。消毒设施用自动消毒药物箱，管理房为砖结构，尺寸：长5.0m×宽3.0m×高2.8m。（3）清水池工程根据实际地形条件，清水池为半挖半填的工程形式，基础开挖后，根据地质情况确定是否对基础需要处理。清水池池壁采用M7.5砌砖，M10抹面，池底采用C10砼，盖板采用C20钢筋砼预制板。（4）管网工程根据《村镇给水设计手册》推荐的经济管径计算后，供水主管采用PE75，长度460m，供水支管采用PE63，长度3400m，自由水头9米，各供水分区设置闸阀和检修井，最底处设置泄水阀。4、工程量估算该工程挖填土石方3372方、砌方71方、现浇砼18方，安装输水管60米、供水管6010米、净水设备一台，需水泥0.16吨、钢材0.5吨。二、小机井典型工程设计该工程项目主要解决住户较分散，3户为用水单元的供水方式，工程主要分布在我县丘区，解决11人饮水安全。1、水源工程在院落30米外经勘察找水后用机械打井（D160mm），深度根据需水量确定，但不小于20m，覆盖层用PVC管护壁（钻孔渗水），井口用C20钢筋砼井盖封闭。2、抽水设备采用微型火箭泵，扬程、流量根据实际情况确定，上水管采用直径50PE管。3、储水设备采用钢筋砼预制水塔，容积0.8-1.3m34、管网工程供水管采用直径25PE管，每户人安装一只水表，3个水龙头。5、工程量估算该工程挖填土石方20方、现浇砼1方，安装输水管40米、供水管91米、电机水泵一台套、电线30米，水泥0.1吨。三、集中供水站典型工程设计1、集中供水站建设的必要性我县安昌镇群众路线联村属于旱湾死角村和血吸虫病重度区，总人口2442人，缺水人口1600人，缺水天数在100天以上，常常出现政府派车送水和用拖拉机拉水的现象。部份村民人饮水要到2－3公里外去担、运。水制约了该地乡村经济发展，使人均收入低于全县农村人均收入水平300多元。为保证人民群众的身体健康、使该区经济跟上全县经济发展步伐，根据水源少的特点，决定新建集中供水站解决当地人民饮用水困难。2、工程总体布置在该区住户较为集中且有水源的纳溪沟边和地势高的光梁包分别打25m井深机井和建蓄水量50m33、水质水井周围和水井上游无污染水源，日涌量130-160m3,井口全封闭、取离地表5米其净水工艺流程为：水源水池余氯发生器管网用户。4、输水工程及泵站初设：供水池建在光梁包上，容积50m3，设计池墙用M7.5砌砖、M10水泥沙浆抹面，池底用C10砼，池顶浆砌C20预制板；水泵至水池垂直距离53米，抽水管长186米抽水扬程计算如下：H需=安全系数1.1×（h垂+h沿+h局）=1.1×（50+3.6+0.19）=59.2米h垂=井枯水位11+垂直高差42=53米h沿=ξ*L*Q2==-6=9.46米h局=Σξ局v2/2G=0.19H杨＝H净＋H沿＋H局＝53＋9.46＋0.19＝62.65MH需=H杨*1.1=68.92米由上述计算得出，水泵应选择扬程70M，出水量10m35、管理房修建一处约45平方米的管理房，采用砖混结构，二氧化氯发生器及自控、电控设备均置于其内。6、输电路线与电控设备该工程从附近接线到机井，线路长400米，电杆高度9米，线型采用LGJ－25型，安装自动控制设备一台。电气材料一律参照供电管理要求执行。7、管网给水量计算按《农村供水工程技术要点》规定、每人每天配水50-80L，红光供水站水量计算标准每人每天按70L/人·d、人口自然增长率12‰、设计年限15年、牲畜日用水每头每天按20L/人·d，日需水量82m3、不可预见水量按村民日需水量的15%计算为(1)、供水人口：P=P0(1+R)n+PP=1000(1+12‰)15+0=1197人P0=1000人R=12‰-设计年限内人口增长率P-设计人口n=15年-设计年限P-人口的机械增长人数(2)、供水规模：Qd=Q1+Q2+Q31)、人口用水量：Q1＝q1×P×10-3q1—最高日生活用水定额Q1=70×1000×10-3=70m32)、大牲畜用水量：Q2=600×20=12m33)、不可预见水量：Q3＝(Q1+Q2)×15%=(70+12)×15%=12.3m34)、最高日设计给水量：Qd=K(Q1+Q2+Q3)=1.5(70+12+12.3)=141.45m35)、最高日平均时给水量：Qcp=1／24Qd=1／24×141.45=5.9m36)、最高日最高时给水量：Qmax=KhQcpK=2.Qmax=2×5.9=11.8m37)、年平均给水量：Qy=365×141.45/1.5=34420m8)、水源取水泵给水量：QP=1/Qd/Tp=1/16×141.45=8.84,取10m3（3）、管网计算1)、配水管网最高时用水量：Q1=KQmax=1.2×8.84=10.61m3/h=2.95L2)、比流量计算qs==2.95/7970=0.000

沿线流量管段编号长度（m）沿线流量（L/S）管段编号长度（m）沿线流量（L/S）0～14800.183～105500.21～21800.074～1111000.412～36800.255～125200.193～45200.195～134700.174～51200.046～142500.090～61100.047～157400.276～74500.177～166000.211～88000.302～94000.15合计79702.95节点流量节点编号节点流量（L/S）集中流量（L/S）0EQ\F(1,2)（0.18）=0.091EQ\F(1,2)(0.18+0.07+0.3)=0.2752EQ\F(1,2)(0.07+0.25+0.15=0.233EQ\F(1,2)(0.25+0.19+0.2)=0.320.24EQ\F(1,2)(0.19+0.04+0.41)=0.325EQ\F(1,2)(0.04+0.19+0.17)=0.20.26EQ\F(1,2)(0.18+0.17+0.09)=0.227EQ\F(1,2)(0.17+0.27+0.21)=0.328EQ\F(1,2)(0.3)=0.159EQ\F(1,2)(0.15)=0.07510EQ\F(1,2)(0.2)=0.111EQ\F(1,2)(0.41)=0.212EQ\F(1,2)(0.19)=0.0913EQ\F(1,2)(0.17)=0.0814EQ\F(1,2)(0.09)=0.04515EQ\F(1,2)(0.27)=0.1316EQ\F(1,2)(0.21)=0.105合计2.95

各管段计算流量管段编号计算流量（L/S）13～50.0812～50.095～40.08+0.09+0.2=0.3711～40.24～30.37+0.2+0.32+0.32=1.2110～30.13～21.21+0.1+0.23=1.549～20.0752～11.54+0.075+0.275=1.898～10.151～01.89+0.15+0.09=2.1316～70.10515～70.137～60.105+0.13+0.32+0.22=0.77514～60.0456～00.775+0.045=0.82合计2.95各管段水力计算管段编号管段长度（m）计算流量（L/S）管经（mm）管内流速（m/s）水力坡度（1000i）(m/1000m)管段水头、顶头0～14802.13630.817.98.591～21801.89500.713.72.472～36801.54500.568.15.53～45201.21320.455.62.914～51200.37320.080.20.020～61100.82250.312.520.286～74500.775630.282.080.941～88000.15250.264.93.922～94000.075250.090.70.283～105500.1320.070.920.514～1111000.2250.359.4410.385～125200.090.060.850.445～134700.080.030.650.316～142500.0450.010.20.057～157400.130.213.82.817～166000.1050.070.920.55合计7970各节点自由水头与水压线标高节点012345678910111213141516水压线标高39.0730.472822.519.3919.1939.6938.7526.5527.7221.999.219.4618.7539.6425.9438.2地面标高371222179.57.830281213.712.30.210.19.62714.521.7自由水头2.0718.4765.59.8911.399.6910.7514.5514.029.6999.39.112.611.416.5自由水头按《农村供水工程技术要点》“供水管到用户地面，单层建筑按5米、每增加一层增4米”的规定，现自由水头设计5米。输配水管道根据沿线流量、各节流点流量，各管段流量和设计水压计算，管道采用1MpaPE管。输水管：PE75管长186米，供水主管PE63L2540米，其中管段编号0—1表480米，1—2长180米、2—3长680米、3—4长520米、4—5长120米、0—6长110米、6—7长450米供水支管PE32L5430米，其中管段编号1—8长800米、2—9长400米、3—9长550米、4—11长800米，2—9长400米、3—9长550米、4—11长1100米、5—13长470米、5—12长520米、3—10长550米、6—14长250米、7—15长740米、7-16长600米供水分管总长PE25L2900米，所有管道为地下埋设，供水主管埋设深度不小于0.8米、支管不小于0.6米、分管不小于08、工程概算和资金筹措（1）、工程量估算该工程挖填土石方8865方、砌方106方、现浇砼16方，安装输水管186米、供水管14870米、机电水泵和净水设备一台，水泥0.29吨、钢材0.8吨。(2)、资金筹措及管理总投资36.5万元，国债22万元（占投资的60％）、自筹14.5万元（占投资的40％）。工程资金由县水务局设专帐，实行报帐制。9、工程施工(1)、自然条件本工程年平均气温16.3度，最高气温36.5度,最低气温-3.8度，最大风速13米/秒，冬季有霜。除冬季施工应注意防冻外，其余时间均适宜施工。(2)、交通条件配水工程有机耕路、交通较方便。(3)、工程施工与质检整个供水工程，由县水务局水利站组织实施、乡镇配合处理相关事宜，县水利站派工程技术人员按A县水利电力勘测设计室枝术施工设计图现场施工，A县水利水电工程质检站质检。(4)、工程实施工程计划在2006年1-2月搞好技施设计，3月辅设管网，4月竣工，5月完成建档、建卡、落实产权、试运行、迎接上级检查验收后交付使用。10、工程管理供水站权属该供水站由群联村经营管理；产权属县水务局所有、实行独立核算，走以水养水之路。11、供水管理水价估算工程建成后，供水管理按《农村供水工程技术要点》进行规范管理，水质由A县疾病控中心定时化验，保证所供水符合国家《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）标准；水费收取标准按成本核算价格{（年供水量34420m3×可执行水价1.2）-固定资产投资36.5万元按20年计算年折旧1第三章投资估算及资金筹措第一节投资估算原则及依据编制原则本次可研投资估算以下列规定为依据：1、国家和省级主管部门颁发的有关法令、制度、规程；2、四川省、重庆市水利水电工程设计概（估）算编制规定；3、四川省、重庆市水利水电建筑工程概（预）算定额；4、四川省、重庆市水利水电工程施工机械台班费定额；5、水利部水建（98）15号文件；6、川水建（98）7号文件；7、《全国统一安装工程四川省估价表》（SGD5-2000）。二、基础价格编制1、人工预算单价：本工程采用三级以下的施工企业或建设单位组织的民工施工队伍，人工预算单价每工日10.00元，每工时单价为1.25元。2、材料预算价格：根据工程实际情况（供货地、运距、供应方式等）和《四川省工程造价信息》近期A县的建材价格分析计算出材料预算价格按预算价格。见表一：主要材料地方建材价格计算表表一序号材料名称单价基价（元）预算单价(元)价差备注1水泥t250.00294.0044.002钢筋t2500.003920.001420.0032#炸药t4000.006200.002200.004板枋材M31100.001300.00200.0050#汽油t2000.005256.003256.006河砂M330.0040.0010.007卵石M325.0030.005.008砖千块206.00206.003、电、水、风预算价格根据工程地区实际情况：电0.58元/kwh,水1.00元/m3，风0.11元/m3.4、取费标准：见表二.建筑安装工程取费标准表二序号项目名称计算基础费率1其它直接费（建筑）直接费1.75%其它直接（安装）直接费2.5%2现场经费直接费5%3间接费直接工程费5%三、工程量计算依据设计图进行工程量计算四、机械台班费按照“编制规定”中所提供的材料、消耗、人工费计算一、二类费用。施工机械台班费汇总表编号名称及规格单位台班费其中备注一类费用二类费用三类费用1074风钻（手持式）台班94.455.9288.65风795×0.11=87.45水1.2×1.0=1.21096修纤设备台班410.48296.12114.361100胶轮架子车台班2.732.731209砼搅拌机0.4m台班81.5332.5349电50×0.58=291238插入式振捣器2.2kw台班16.539.576.96电12×0.58=6.961251风砂水枪2-6m3台班119.342.34117风900×0.11=9.9水18×1.0=18.01262载重汽车5t台班138.5368.5370汽油30×2=601779潜水泵7kw台班44.5614.8429.22电34×0.58=19.721838电焊机，交流20-25kvA台班46.262.1844.08电76×0.58=44.081977卷扬机3t台班35.288.4626.82电29×0.58=16.82五、其它费用1、勘测设计费：按一至四部分合计的2.%进行计取。2、工程建设管理费：按一至四部分合计的2.5%计取。根据全县农村饮水安全项目分布情况，因地制宜，选择了具有代表性的三种典型工程，即“引泉”、“小机井”、“集中供水站”分别进行了典型工程概算，详见典型工程概算表。典型工程投资估算1、典型引泉工程估算投劳1800个、投资182500元。典型工程--引泉工程估算表单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其它费用合计占总投资（％）一.建筑工程费4.7904.79026.2%二.机电、净水设备0.0100.1600.1700.9%三.金属结构及安装工程3.3609.06012.42068.1%四.临时工程0.0400.0400.2%五.其它费0.8280.8284.5%合计8.209.220.8318.25100%典型工程--引泉估算表单位：元编

号工程或费用名称单位数量单价（元）合价（元）第一部分建筑工程47968一水源工程13451级配砂卵石m3352.131562C10砼m37.8152.441189二水处理设施40951管理房m2152734095三清水池工程104701挖土方m31696.9611762挖石方m33617.996483M7.5砌砖m331.42191.9960324C10砼池底m33152.444575M10抹面m258.55.453196C20钢筋砼预制板块2091.891838四管网工程320581挖土方m318106.96125982填土方m313577.96108023M7.5砖砌检修井m339.63191.9976095C20砼盖板个35301050第二部分机电设备及安装1700自动施药箱个117001700第三部分金属结构及安装工程124154直径75PE引水管购安m6036.752205直径75PE供水主管购安m46036.7516905直径63PE供水主管购安m32702685020直径25PE入户管购安m22805.4312380管件购安个141214.4720432节制闸购安个6100600水表购安只123303690龙头购安只4148.13353第四部分监时工程400第五部分其它费用82761勘测设计费及监理费一至四部分合计×2.25%39202建设期管理费一至四部分合计×2.5%4356一至五部分合计1824982、典型小井工程估算投劳33个、投资4030元。典型工程--井估算表单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其它费用合计占总投资（％）一.建筑工程费0.1740.17443.2%二.机电、净水设备0.0030.030.0368.9%三.金属结构及安装工程0.0460.1290.17543.4%四.临时工程0%五.其它费0.0180.0184.5%合计0.220.160.020.403100%典型工程--井估算表单位：元编号工程或费用名称单位数量单价（元）合价（元）第一部分建筑工程1736.00一水源工程1200.00机械打井（D160）m20601200.00二水塔工程350.00预制砼葫芦型小水塔个1350350.00三管网工程186.001挖土方m3136.9690.482回填土方m3127.9695.52第二部分机电设备及安装3601抽水设备套1360360第三部分金属结构及安装工程1747.51直径50PE上水管购安m4017.82712.8直径25PE入户管购安m915.51501.41管件购安个2213.2290.4止回阀购安个18080水表购安只33090龙头购安只98.172.9第四部分监时工程0第五部分其它费用1831勘测设计费一至四部分合计×2.25%862建设期管理费一至四部分合计×2.5%96一至五部分合计40263、典型供水站工程估算投劳3000个、投资365000元。典型工程--供水站估算表单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其它费用合计占总投资（％）一.建筑工程费14.12014.12039%二.机电、净水设备0.1502.2002.3506%三.金属结构及安装工程4.93013.34018.27050%四.临时工程0.1000.1000%五.其它费1.6551.6555%合计19.3015.541.6636.50100%典型工程--供水站估算表单位：元编

号工程或费用名称单位数量单价（元）合价（元）第一部分建筑工程141249.16一输水工程35053.401机械打井m32100032000.002C10砼m33152.44457.323挖土方m3856.96591.604C20钢筋砼镇墩m33.2410.411313.315M7.5砖砌支墩m33.6191.99691.16二管理房m24527312285.00三清水池工程12220.681挖土方m31836.961273.682挖石方m34617.99827.543M7.5砌砖m335.5191.996815.654C10砼池底m34152.44609.765M10抹面m31095.45594.056C20钢筋砼预制板块2487.52100.00四管网工程81690.0911挖土方m346206.9632155.22填土方m339317.9631290.763M7.5砖砌石支墩m319191.993647.814M7.5砖砌检修井m347.9191.999196.3215C20砼盖板个180305400第二部分机电设备及安装235001机电水泵购安台套1350035002自控设备购安台套1800080003二氧化氯发生器购安台套11200012000第三部分金属结构及安装工程182697.801输电线路制安公里0.440000160002直径75PE输水管购安m18636.756835.53直径63PE供水主管购安m254026660404直径32PE供水支管购安m54307.4540453.55直径25PE入户管购安m69005.5138019管件购安个189214.4727377.24止回阀购安个18008006节制闸购安个218016807水表购安只2513075308龙头购安只7588.16139.8第四部分监时工程1000第五部分其它费用165511勘测设计费一至四部分合计×2.25%78402建设期管理费一至四部分合计×2.5%8711一至五部分合计364998.19第三节总投资估算1、估算依据依据各项典型工程的估算单价。2、总投资估算根据工程设计、工程量、材料、设备用量汇总如下：挖填土方：9.9万m3、挖石方0.02万m3、浆砌砖石0.085万m3、现浇砼0.24万m3；钢筋制作安装12.5吨。需水泥370吨；设备1373（台）套；PE管514475米；投劳12万个，工程总投资1485.55万元。A县2005~2006年可研总估算表编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其它费用合计（元）占总投资（%）一新建集中供水工程82.286.34.9693.546.30%二引泉供水工程41.370.492.4844.342.98%三联户水井供水工程756.0575.3724.25855.6757.60%四新建管网工程444.5517.2530.249233.12%合计1324.2599.4161.891485.55100.00%第四节资金筹措A县2005和2006年农村饮水安全项目估算总投资为1485.55万元；其中，国家补助895.4万元；群众自筹590.15万元；资金筹措计划：我们坚持政府扶持，坚持民办公助，谁受益，谁负责的原则解决。******可行性研究报告班级：工程管理071班小组：第二小组组员：****32号（组长）***08***12（第一部分）***20***28（第二部分）***06***09（第三部分）***17***34（第四部分）目录TOC\o"1-2"\h\z\u1项目总概况 51.1项目基本概况 51.2开发商简介 51.3项目可行性研究说明 62长春房地产业发展环境分析 72.1长春社会经济发展情况分析 72.2长春市房地产政策环境分析 93长春市房地产市场分析 143.1长春市房地产市场发展现状 143.2长春市房地产发展前景预测 144项目区域市场分析 184.1项目所在区域规划、功能定位分析 184.2项目相关因素和条件分析 184.3区域内的供求分析 194.4周边竞争性楼盘分析 195项目的微观性分析 225.1项目区位与规划指标 225.2项目周边环境分析 235.3项目SWOT分析 245.4项目市场定位 266项目实施进度计划 276.1项目施工组织 286.2开发进度计划 297项目总投资与开发成本估算 308项目资金筹措与资金平衡 328.1项目收入计划 328.2项目资金筹措 339项目经济评价 349.1项目盈利能力评价 349.2项目清偿能力评价 3710项目的不确定分析 3810.1敏感性分析 3810.2项目的盈亏平衡分析 3911项目投资社会效益评价 4011.1社会效益影响 4011.2项目社会参与性 4012项目投资风险分析 4212.1风险定义、作用 4212.2风险分类 4212.2风险识别 4412.3风险分析 4512.4风险规避 4613项目结论及项目市场前景 4813.1项目结论 4813.2本项目别墅部分市场前瞻 4813.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻 48附录：本项目相关照片 50

1项目总概况1.1项目基本概况位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。1.2开发商简介1.3项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的欧洲风情，柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅生活环境。

2长春房地产业发展环境分析2.1长春社会经济发展情况分析2.1.1城市GDP吉林省1999年～2006年GDP（单位：亿元）年份19992000200120022003200420502006GDP1682.01951.512120.352348.542662.083122.013620.274275.12长春市1999年～2006年GDP（单位：亿元）年份19992000200120022003200420502006GDP7078241003115813381535171219342.1.2城市居民家庭人均可支配收入《2006年长春市国民经济和社会发展统计公报》：2006年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长12.8%,人均消费性支出8881元，比上年增长6.9%。长春市居民家庭人均可支配收入(表2.1)(单位:元)年份2004200520062007收入89001030011358106632007年1～4月份，长春市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。2.1.3房地产投资额吉林省2006年建筑业稳步发展。全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额32.46亿元，比上年增长59.0%；完成建筑业总产值685.02亿元，比上年增长41.1%；建筑施工面积3719.20万平方米，比上年增加553.29万平方米，其中实行投标承包面积3378.03万平方米，占全部施工面积的90.8%；竣工面积1746.33万平方米，比上年增加1.64万平方米。2006年全省固定资产投资实现高速增长。全年完成全社会固定资产投资2804.30亿元，比上年增长55.6%，增幅比上年提高1.8个百分点。其中，完成城镇投资2366.05亿元，增长49.6%。吉林省全社会固定资产投资(表2.2)单位：亿元指标2006年比上年增长%全社会固定资产投资950.146.1城镇固定资产投资715.743.3其中：房地产开发174.263.4第一产业36.4593.7第二产业1254.9853.0其中：工业1174.5145.5第三产业1074.6244.8城市基础设施投资454.8426.7住宅投资318.3573.52006年吉林省完成房地产开发投资310.47亿元，比上年增长58.6%，增幅比上年提升38.1个百分点。商品房销售面积956.84万平方米，增长24.9%，其中销售住宅891.57万平方米，增长30.9%。商品房空置面积433.14万平方米，与上年大体持平。商品房销售额194.08亿元，增长34.4%。吉林省基础设施建设投资454.84亿元，比上年增长26.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为16.2%。重点项目建设投资带动作用明显。吉林省投资亿元以上的施工项目有845个，比上年增加242个，完成投资额1071.43亿元，增长24.1%，占全社会固定资产投资完成总额的比重达到38.2%，对全省投资增长的贡献率为20.8%。2.2长春市房地产政策环境分析2.2.1中国房地产政策综述（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；=1\*GB3①《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》文号：建住房[2006]166号实施时间：2006年内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。影响：整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。=2\*GB3②《中华人民共和国城市房地产管理法》文号：中华人民共和国主席令第72号

实施时间：2007年8月30日内容：第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”本决定自公布之日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。影响：《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。（2）国家整体现状、趋势、前景2006年我国房地产的发展趋势和政策措施（一）我国将加大中小户型商品房供地；（二）我国将规范土地出让合同和程序；（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；（四）我国将实施《投资性房地产会计准则》；（五）我国将推出《住宅性能评定标准》；2.2.2近期出台房地产宏观政策分析（1）宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；=1\*GB3①《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》文号：建住房[2006]165号实施时间：2006内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。

一、明确新建住房结构比例。二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。三、严肃查处违法违规行为。四、加强监督检查，落实责任追究制度。影响：根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。=2\*GB3②《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》文号：吉建办[2006]70号实施时间：2006年内容：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）文件精神，按照《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知》（吉政办明电〔2006〕71号）、《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》（吉建办〔2006〕33号）以及“全国整顿规范房地产交易秩序电视会议”的要求，省建设厅会同省发展改革委、省工商局起草了《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。现将《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》予以印发，请遵照执行。影响：此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；目前，在长春投资的世界500强企业达到44户，城市的投资环境得到很大改善。2006年，全社会固定资产投资完成950亿元，比上年净增300亿元，增长46.1%。长春市开工建设项目共1860个，其中投资超亿元的项目达到248个。投资增速创历年最好水平，在全国15个副省级城市中位居第一。随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

3长春市房地产市场分析3.1长春市房地产市场发展现状2007年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。今年1－3月，长春市的房地产买卖成交量达11112套，成交面积125．1万平方米，同比上升51．6％；成交金额27．1亿元，同比上升75．2％，交易量、交易额比前五年同期平均增幅提高32．9个和8．9个百分点。按2007年一季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量2007年全年可能突破600万平方米，全年成交额将达130亿元。见下表：2007年1月～3月长春房产市场状况(表3.1)房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率11112套125．1万平方米51．6％27．1亿元75．2％3.2长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测（1）（2005年～2006年）供求统计表2006年，长春市城区居住人口247．8万人，总户数80万户，户平均人口3．1人。住宅面积6332．7平方米；人均住房建筑面积25．56平方米，同比增长3．8％，人均住宅使用面积19．17平方米，比上年增加0．7平方米；户均住宅套数0．94套，户均住宅建筑面积79．16平方米；住宅成套率达90．56％，住宅私有化率68．7％，比上年提高2．8个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。见下表：2006年与2005年相比供求变化(表3.2)人均住宅面积25.56平方米同比增长3.8%人均住宅使用面积19.17平方米同比增长0.7平方米住宅私有化率68.7%同比增长2.8%住宅成套率达90．56％户均住宅套数达0．94套户均住宅建筑面积达79．16平方米（2）（2005～2006年）供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，长春市累计可售商品房513．1万平方米，同比增长106．1％，其中：住宅335．1万平方米，同比增长78．6％。在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13．7％；90～144平方米的中型占总量的49．1％；而144平方米以上的大户型占总量的37．2％。见下表：2006年与2005年相比供给与成交量变化(表3.3)名称可销售面积同比增长住宅335.1万平方米78.6%其他178.0万平方米27.5%合计513.1万平方米106.1%（3）房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%（比例见下图），低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。市场供需结构统计图1成交住宅中，价位在2500～3500元/平方米的占总成交量的56.79%，超过4000元的将近15%，2300元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。3.2.2长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是一路走高，但与全国略有不同的，早在2004年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2005年底和2006年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10％。但绝不是“飞涨”。客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。所以现在的房价是真实的。2006年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。全年共完成房地产开发投资74．2亿元，同比增长95.3％；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。2006年，房屋成交54567套，成交面积559．1万平方米，同比增长40.2％，成交金额为106．8亿元，同比增长36．1％，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长63．5％；商品房价格指数小幅攀升，长春市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理的区间之内，属于市场需求和品质提高共同作用的结果。

4项目区域市场分析4.1项目所在区域规划、功能定位分析1．目前长春市政府南迁，直接影响到长春楼盘的走向，致使长春楼市转向南部地区发展。临河街处于南部的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引个大房产商的眼球。2．项目周边几个楼盘价格、功能定位均面向长春的中高收入人群。因此，中高档住房必将成为主流。城市中注重高品质生活的客户，将成为我们主要的客户群体。4.2项目相关因素和条件分析1．项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。2．项目地毗邻“长春职业技术学院”在高专院校的周边，人文环境佳。3．项目地位于长春市临河街东侧，与伊通河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。4．长春人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，轻轨可直达春城旅游胜地长影世纪城、净月潭长春国家森林公园及净月滑雪场等。因此可确定，临河街地段必然成为未来几年长春市房地产的黄金地段。4.3区域内的供求分析2007年长春市全年居民消费价格总水平上涨3.5％。一般预算全口径财政收入完成280亿元，增长32.9％；地方级财政收入完成85亿元，增长18.7％。规模以上工业企业实现利润130亿元，增长90％。社会消费品零售总额775亿元，增长16.3％。这些即可证明长春市市民有一定的房产消费能力。从该项目附近的几个楼盘，中海水岸馨都，富奥花园，中海水岸春城等销售情况来看，均受到广大长春市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让长春房产消费者接受我们的楼盘。4.4周边竞争性楼盘分析4.4.1周边竞争性楼盘简介周边竞争性楼盘简介（表4.1）案名地理位置规模（万m2）建筑形态规划户型（m2）销售价格（元/m2）备注富奥花园5期临河街与卫星路交汇处10.97北美风格106～125；140～240；4300～8800多层，高层，越层；高中低档各种户型齐全；中海水岸馨都临河街与南环路交汇处32.19英伦风情96～126；146～265；4500～8000多层，高层，越层；户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型；园丁花园临河街与卫星路交汇处33.7现代风格80～120；2500～3600中小户型经济适用房；中海水岸春城临河街与卫星路交汇处39.97西班牙风情130～150；4300～7500多层住宅；户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型；4.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况周边竞争性楼盘06年销售分析(表4.2)项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价1月销售套数2月销售套数环比1月成交均价2月成交均价环比富奥花园5期47014070%5000305066.6%4500500011.1%中海水岸馨都20303098%480015020033.3%4300500016.2%园丁花园9000100300010015050%3000330010%中海水岸春城20000100450020028040%4000480020%周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目唯有“中海水岸馨都”正在建设销售中，其余楼盘销售都进入尾期，因此就“中海水岸馨都”项目做出相关分析比较。.1产品分析（1）“中海水岸馨都”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。（2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。（3）价格多在5000元左右，在长春市场属于高档住宅。.2客户群体分析“中海水岸馨都”主要面向中高端人群，小区可容纳2030户，同时配有1411个停车位，表明小区内70%的住户有私家车，从此即可证明“中海水岸馨都”主要面向中高端人群。.3价格分析“中海水岸馨都”主要销售价格在4500～8000元/㎡，其中多数户型价位在5000元/㎡以上下。部分大户型及越层售价可达到8000元/㎡，此价格在长春市场属于中高等价位。从中海地产在长春开发的几个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。

5项目的微观性分析5.1项目区位与规划指标位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。已经竣工完成，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，大华河畔三期计划于2021年6月开始动工，于2021年6月竣工，建设工期3年。根据项目的初步设计，由4栋8层住宅、1栋4层住宅、10栋3层双拼住宅，11栋2层独栋住宅，和1栋7层的商业、公建公寓综合体组成，建筑面积为72329㎡（其中地上部分为51860㎡），建筑多为尺度亲切的多低层住宅，建成后将形成一个具有健康自然的郊野气息的居住空间。本项目三期的设计指标如下：楼盘地址：长春市临河街１８００号整盘建面：320000㎡整盘户数：300多套

本期占地面积：45090㎡

本期总建筑面积：72329㎡其中：地上建筑面积：51860㎡1）住宅：47155㎡2）商业：3195㎡3）公建配套：350㎡4）架空层：1160㎡地下建筑面积：20469㎡1）地下车库：12720㎡2）住宅地下室：5600㎡3）公建及配套设施：2149㎡停车泊位：322辆1）地面停车：136辆2）地下停车186辆容积率：１.12建筑密度：29.7%绿地率：40.1%集中绿地率：15%非机动车停车量：6275.2项目周边环境分析河畔华城三期位置：长春市临河街与卫星路交汇处基地周边情况：位于临河街，长春市环境较好的地段。以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。长春轻轨二期正式通车使用，大大方便了周边群众的出行，静态生态城等市政重点项目也同期在建设当中。沃尔马临河街店，恒客隆超市等大型超市商场为临河街住户提供了极大的便利。这些项目都将为长春南部建设带来前所未有的机遇。项目交通条件：17路、190路、轻轨。项目处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。但我项目主要面向城市中有车人群，而且，长春轻轨二期的顺利通车，必定会带活这一区域未来的交通发展。项目周边的公共设施配套：商业：恒客隆超市、远方超市、沃尔玛超市、银行。教育：长春职业技术学院。娱乐：社区综合会所，健身会馆。项目所在地临河街是长春目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市镇配套设施在短期内就会健全；项目邻近长春职业技术学院，毗邻伊通河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；

区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。

河畔华城周边环境示意图（见附表1）5.3项目SWOT分析项目优势（Strength）1.本项目以高品质、高享受为目标，以独特的欧洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅区。2.集团历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。同样，开发商依然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不可以打折。”相信高质量的房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引长春的消费者。3.住宅功能齐全。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大，河畔华城所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。4．在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且别墅价格与普通公寓价格相差不多，这是本项目最突出的一个卖点。项目劣势（Weakness）1.净月区域经济发展时间短，目前生活配套设施不完善，离长春中心地段较远，交通对项目发展也存在一定影响。2.项目投资大，而且周期长，受到政府和市场影响大，有一定的风险性。3.项目区域距离市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。项目机会（Opportunity）1．长春市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着政府规划南部中心城区，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。2．项目位于伊通河边际，周边环境优雅。独立式商铺建筑，二层别墅将吸引广大消费者的眼光。项目