城中村改造项目可行性研究报告(完整版)资料

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城中村改造项目可行性研究报告（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）目录一、概述二、项目概况三、开发项目现状调查四、市场分析和建设规模确定五、项目定位和规划设计方案选择六、资源共给条件分析七、环境影响评价八、项目开发组织机构各管理费用研究九、开发建设计划编制十、项目经济及社会效益分析十一、结论及建议一、概述西安市第四次城市规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、1标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。西安市第四次城市规划中二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。本项目所在区域作为“九宫格局”最南边韦曲镇板块将迎来更大的发展契机。本项目东面正是即将建设的西安地铁2号线南站，本项目所在村徐家寨正是紧抓这千载难逢的机遇开始了徐家寨城中村整体改造。二、项目概况广天苑小区本项目地处西安市长安区长安街以西，大学路以南,潏河以北，西京路（西京大学）以东。本项目东面是即将建设的西安市地铁2号线南站，南面有潏河沿河绿化生态带，西部和南部均是大学城区域，同时距离西面正在建设的30万平方米太阳新城水岸新城仅300百余米。项目北面是一条30-40米宽的市政规划路。本区域规划用地性质均为居住用地，区域规划居住人口5万人以上，是城南地铁站核心居住区。本项目区域北面地势平坦，南临潏河和神禾塬，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。本项目项目总用地80亩，总建筑面积约10万平方米，其中商业面积6000平方米，项目多层（7层）15栋。小高层7栋，其中点式小高层4栋，板式小高层3栋。目前9栋多层已经封顶正在进行外装，其中4栋为安置楼，5栋对外销售，已经销售尽90%，销售均价约2000元/平方米，剩余6栋由于资金紧张尚未建设。徐家寨村和陕西广天实业发展欲将其中6栋小高层楼花转让。广天苑小区一期地理位置示意图2徐家寨城中村改造简介：见徐家寨城中村改造申报资料。城中改造：本项目是徐家寨城中村改造的第一期项目，本项目东60亩地项目正在向政府相关部门上报审批，徐家寨整体改造已经取得西安市城中村改造办公室审批，政府相关部门正在制定该村整体改造的规划设计。36栋小高层项目：4栋点式小高层已完成建筑设计，最东南面的1栋小高层已经转让，并开始进行地基施工。该4栋小高层标准层平面基本一致，标准层为8户2部电梯。正南向户型为2室2厅2卫，建筑面积约为90平方米；东西南北四个角户型相同，为3室2厅1卫，建筑面积：110平方米，正东和正西户型相同为2室2厅1卫，建筑面积：95平方米；北向户型为2室2厅1卫，建筑面积：78平方米，次卧室面积较小为：9平方米。3栋板式小高层正在进行建筑设计。6栋小高层规划15层至18层，4栋点式高层设计为15层，总面积约72000平方米。三、开发项目现状调查1、项目的进展情况a.本项目于2006年12月20日开始进行城中村改造申请（韦曲街办），b.本项目于2007年3月19日向长安区城中村改造领导办公室提出实施改造的请示报告，c.本项目于2021年5月9日长安区韦区街办向长安区城中村改造领导办公室提出关于徐家寨村实施改造工作的请示，d.208年7月9日长安区城中村改造领导办公室向市城改办提出关于徐家寨村实施城中村改造的请示，e.徐家寨成中村改造于2021年11月5日取得西安市成城中村改造办公室批复准予改造f.本项目于2021年3月开工建设，2021年底完成9栋多层建设g.徐家寨村控制性详细规划正在编制，预计今年6、7月份能通过并实施。2、项目地块调查与分析1）、项目地块区域城市用地规划4西安市2004——2021年城市总体规划52006年西安市主城区用地规划从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：本区域是西安市向南发展的主要方向，是近期城市发展中距离城中心较近的主要区域。62006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下本区域全是文、教、用地和住宅用地，基本没有工业用地。本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏西方向，这也是形成本项目西北方向已经有较多的房地产开发项目的原因。从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目，规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。西安地铁2号线南站的建成将在此区域形成一个巨大的核心居住区，地铁南站核心居住区，本区域完成城中村改造后将形成一座现代化新城。2）、项目地块区域的交通网络区域现状图（2005年）7西安地铁网络示意图8主城区规划示意图9西安第四次城市规划中长安区的发展定位和解读1.城市规划区范围本次规划涉及的城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为１０１０８平方千米。城镇空间布局规划在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的四个组团、三个新城和四个县城。四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指户县、高陵、周至、蓝田。主城区范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。主城区总体布局凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。解读：规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。规划的四个组团，长安常宁宫居其一。2.铁路西安将建设成为全国六大客运中心、十一大编组站和十八大集装箱运输中心之一。１）建设货运北环线、陇海线扩能改造、西安－平凉线及郑州－西安－宝鸡客运专线，增建西安至安康、西安至包头、西安－合肥－南京铁路二线，远期规划建设西安－兰州铁路客运专线，使西安成为辐射全国的重要铁路交通枢纽。２）规划三主一辅客运站：对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。３）实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。解读：提升了长安的铁路客运地位，西安至安康修建铁路复线，西安规划了三主一辅客运，对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。这个长安站就是现在引镇的西安南站，从规划看这个西安南站可能是暂时的，以后可能成为辅助站，远期以后会在长安建设一个大型的火车南站，成为主站，从规划图看在郭杜附近,地铁三号线的终点。103.公路１．加快西安境内国家高速公路建设，与陕西省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高速、便捷的干线交通骨架，满足西安作为东连西进、辐射南北的交通枢纽的需要。国家高速公路网在西安境内规划路线有五条：北京至昆明高速公路（临汾－西安－汉中段）；包头至茂名高速公路（铜川－西安－安康段）；连云港至霍尔果斯高速公路（洛阳－西安－宝鸡段）；上海至西安高速公路（南阳－商州－西安段）；福州至银川高速公路（商州－西安－平凉段）。解读：将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进入西安的门户。4.水新建东南郊水厂、子午水厂、东郊水厂、周至水厂、长安三水厂、蓝田水厂、户县水厂、高陵配水厂、阎良配水厂、临潼配水厂等１０个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力４６６．９万立方米／日，城镇自来水普及率达到９８．７％。气以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至２０２０年主城区天然气年用气总量１５．１５亿立方米，主城区居民燃气气化率达到９５％。暖至２０２０年，使城市集中供热普及率达到５０％以上。合理布置热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性、可靠性。在现状管网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。解读：西安规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。5.关中经济区发展关中经济区有望10年后媲美珠三角GDP超万亿。“关中的发展现在已上升到了国家发展战略层面，我们希望经过10年努力，使关中经济区成为与珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。”省政府驻北京办事处副主任张百鸣昨日表示。近日，中央媒体采访团在我省宝鸡、杨凌、咸阳和西安等处于“关中－天水经济区”内的市、区进行采访，并对我省“关中经济区”的建设给予特别关注。张百鸣介绍，国家西部大开发“十一五”规划将“关中－天水经济区”列为三大重点发展区域，国家主体功能区规划也初步将关中平原确定为全国五大重点开发区域之一，已上升至国家发展战略层面的关中经济区目前正在加紧建设。包括西安、宝鸡、咸阳、渭南、铜川五市及杨凌农业高新技术产业示范区在内的关中经济区，将经过10年努力，基本形成以高技术产业为先导，装备制造业为支撑、服务业快速发展的产业新格局，经济总量实现翻两番，GDP超过大关。并在这里聚集全省70％的人口，80％的经济总量，90％的科教力量，成为与我国珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。为此，我省将加大对西安、宝鸡、咸阳、阎良、渭南等6个国家级开发区的支持力度，加快西安韦曲航天科技产业开发区、郭杜教育科技产业开发区、泾河工业园、浐河经济开发区等省级开发区的建设步伐。同时还将加快培育壮大30户百亿元企业，重点培育航空、航11天、输变电设备、汽车等12大产业集群，并使关中的“一村一品”成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。解读：这上面标明长安的省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。目前已经成立的西安国家民用航天产业基地，同时国家级的西安高新区和曲江文化产业示范区均向长安发展。长安区的文化、教育以及科研区的地位其他区域已经难以撼动。从以上图片和资料可以得出以下结论：本项目北面长安区老县城区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善，形成区位一体的道路网络系统。本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营和城中村整体改造。本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。同时还具备开发成本低廉等诸多优势。西安地铁2号线南站在本区域东部，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。西安地铁2号线南站的建造成将极大提成本区域的城市基础设施和城市配套，为本项目的开发建设迎来契机。南郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。本区域的开发建设必将使本区域居住区和韦曲老县城板块和大学城板块连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。同时从主城区规划示意图可以看出，新规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。随着交通的日益发达长安韦曲区域作为西安市城南的居住中心地位即将实现，白天在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住的生活模式已经形成。3）、项目地块周边的房地产开发情况韦曲南部区域（本项目周边）太阳水岸新城项目地址：大学路西段简介：主要为小高层和高层均价：3500-3700元/平方米项目性质：商品房，五证齐全。长青园项目地址：南长安街南段12简介：主要为多层，仅1栋小高层，2004年开始开工建设，当时售价为1500元/平方米，小高层于2006年开工建设，售价约2500元/平方米。目前基本销售完成。均价：1800元/平方米（2006年）项目性质：商品房，五证齐全。东方明珠项目地址：南长安街南段简介：主要为多层，仅1栋小高层，2005年开始开工建设，当时售价为1500元/平方米，小高层于2007年开工建设，售价约2600元/平方米。目前基本销售完成。均价：1800元/平方米（2006）项目性质：商品房西寨新区项目地址：徐家寨北简介：城中村改造，多层。均价：1500元/平方米（2005）东新花园（东韦村城中村改造项目）项目地址：环城路（西寨北）简介：城中村改造，高层19层。临街角1、2层商业，3层以上住宅。2室83平方米和3室，已经建设到3层。均价：2800元/平方米，起价2380元、平方米（2021）海红轴承厂经济适用房项目地址：南长安街南段简介：多层，小高层。小高层在售，一次性付款2400元/平方米。其他付款单价约：2600元/平方米。均价：2600元/平方米项目性质：经济适用房综述：本区域属于长安区市政基础设施和市政配套设施较差区域，除新开发的五证齐全，位置较好项目外，其他项目的价格均低于长安城区平均水平，价格约为2400——2800元/平方米。长安广场区域和老城区13吉源·晶鑫丽座项目地址：长安广场简介：高层。均价：3400元/平方米（2021）项目性质：商品房吉源·美郡3期项目地址：长安南路灯具厂十字南简介：高层。均价：3500元/平方米（2021）项目性质：商品房嘉禾丽都项目地址：长安南路灯具厂十字南简介：高层。均价：3300元/平方米（2021）项目性质：商品房长安相府项目地址：长安老区政府简介：高层。均价：4000元/平方米（2021）项目性质：商品房朝华美域项目地址：长安华美十字简介：高层。均价：3500元/平方米（2021）项目性质：商品房毓秀园项目地址：长安广场南14简介：多层和高层。均价：多层2000元/平方米（2007），高层3000元/平方米（2021）项目性质：城中村改造

长安新天地项目地址：长安广场北简介：多层和高层。均价：多层2200元/平方米（2007），高层2800元/平方米（2021）项目性质：经济适用房长安区子午大道智慧城项目地址：子午大道简介：多层、高层。均价：多层2600元/平方米，高层3300元/平方米（2006-2021）项目性质：商品房长安春天花园项目地址：子午大道简介：小高层、高层。均价：3300元/平方米（2007-2021）项目性质：商品房京科花园项目地址：子午大道智慧城北简介：小高层。均价：3000元/平方米（2021-2021）项目性质：经济适用房和商品房西区热力中心北小产权房项目地址：西区热力中心北，西部大道南15简介：多层和高层。均价：多层1600元/平方米，高层2300元/平方米（2021-2021）项目性质：城中村自建四、市场分析和建设规模确定（一）西安市概述西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，总人口830万。其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区面积203平方公里，市区总人口510.26万人。以下略。（二）西安市2005-2006年人口等经济指标西安市2005-2006年人口等经济指标：指标2005年2006年全市常住人口(万人)806.81822.52地区生产总值(亿元)1270.141450.02地方财政收入(亿元)83.9796.31在岗职工平均工资17728元/人20475元/人城市居民人均可支配收入9628元/人10905元/人农村居民人均纯收入3460元/人3809元/人城市居民人均生活消费支出7900元/人8987元/人农村居民人均生活消费支出2603元/人2709元/人16居民消费价格指数房屋销售价格指数

100.3104.3

101.6103.62006年、2007年统计局公布各区县常住总人口数据：区县

2006年常住人口（万人）

2007年常住人口（万人）

比上年增减（万人）新城区碑林区莲湖区灞桥区未央区雁塔区阎良区临潼区长安区

63.9284.9073.9754.2356.29110.3324.9166.60100.73

64.3283.3674.3654.7859.00111.6325.2867.29101.36

0.40-1.540.390.552.711.300.370.690.6317蓝田县周至县户县高陵县全市

51.4053.9754.9126.35822.52

52.0054.6055.5627.00830.54

0.600.630.650.658.02分析：2004年后西安常住人口年增长在10—20左右，主要原因是新的1000万人口规模城市规划颁布后，西安市的城市化进程进一步加快，外地迁居西安人口数量和周边区县部分农业人口向市区迁移的数量进一步加大，在一定意义上也极大拉动了西安市房地产投资置业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。使诸如长安区这样具备房地产价格优势和便捷的城市生活条件区域的房地产需求一直保持旺盛的增长趋势。西安的城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口的增长实际增长最快的也应该是该区域，只是由于该区域人口政策的问题，落户较少，因此统计数据较低。未来随着该区域，尤其是长安区的城市化进度的加快，长安势必会成为西安常住人口最都的区县，这也为长安区的房地产发展带来了前所未有的机遇，移居长安在未来5至10年内是城市中等收入家庭的最佳选择。（三）西安市房地产的发展状况与趋势1、西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析略（四）项目周边房地产市场发展分析1、周边地区房地产发展情况2003年至今西安市长安区的房地产市场逐年稳步发展，2005年新的城市规划颁布后长安的房地产开发便以次迈上上了新的台阶。此次规划修编，期限将从2004年至2021年，进入21世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度、规模、形态18等提出了新的要求，因此这次规划修编的任务是建设“现代化的新西安”，和前三次规划相比较应该是一个跨越式的、具有历史意义的城市规划。本次规划完成后，仅拿市区人口、用地两个指标来说将达到“双千”规模，即人口1000万、用地1000平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入一个现代大都市。新的城市规划中作为文教科研区的长安城区在居住适宜度和通达度上位居全市前列，有所欠缺的仅是城市基础设施，西安地铁2号线的开工以及2号线南站的修建必将大大提升本项目区域的城市基础设施，本区房地产开发必将跨入新的高度。2、项目所在区位市场未来发展预测西安的房地产市场布局一直以城南为最具发展实力区域，与城南相连的长安区韦曲在最近2年也迸发出前所未有的活力。在2006年下半年至2021年底的房地产大涨行情下西安市长安区的房地产价格由原先的2000元/平方米,暴涨至4000元，逐渐其不可估量的发展潜力。目前正处全球金融危机带来的经济不景气时期，房地产价格回落，由于长安区的房地产开发项目较小资金实力有限，因此长安区的房地产价格回落也比西安市内更加理性。由于房地产开发成本的变化不大在购房者购买力不足情况下，长安区较低的土地价格促生的相对低廉的房地产价格更能被目前的购房者接受。因此此次房地产市场的调整对长安城区的房地产市场影响不大，从某种意义上来说还具有一定的促进作用。（五）本项目市场竞争能力与前景分析1、市场竞争优势本项目为城中村改造项目，价格较长安区的正常的房地产项目更低，均价在2500——2600元，极具价格优势。同时本项目一期多层已即将竣工对购房者来说具备相当的呈现信心。加之地铁2号线南站的修建是消费者具备未来的增值信心。192、销售前景比较分析本项目板块住宅的销售价格在2400——3000元/平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进一步提升。本区域主要客户为初次置业客户和投资置业客户，本区域的住宅物业的销售率一直在80%以上，销售周期较西安市的平均周期短2至5月，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。3、本项目不利因素分析1）本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在300米以上，目前交通情况欠佳。2）本项目不能提供按揭购房，市场环境如进一步恶化，销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。3）本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。五、项目的市场定位和规划设计方案选择1、项目的市场定位项目的目标市场根据长安区本区房地产市场一贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类周边居住具有一定购买力的工薪阶层（中等收入家庭）周边乡镇收入较高原居住村民外地准备移居西安，购买力有限客户在西安工作的有置业需求，购买力有限的外地年轻人西安其他区域对本区域没有抗性的置业客户项目的市场定位根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于“西安城南、地铁站旁、大学城城边、长安城区南部核心居住区。20本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业的特性，合理布局商业与居住的空间，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。2、规划设计方案选择已定六、资源供给条件分析1、交通条件分析本项目现状是仅有一条村级道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设本项目北面均是规划道路，政府近期将开始修筑，为了便于项目开发首先要完成项目北面的市政道的修筑，使本项目和西京大学城和长安街南端交通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。2、区域发展分析本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁，区域新的交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。七、环境影响评价1、项目地块环境调查（略）2、开发建设中环境影响（略）八、项目开发组织机构和管理费用研究1、项目开发机构对项目的开发的影响（略）2、项目的管理费用控制（略）21九、开发建设计划编制1、项目开发建设时机选择本项目一期已经开发，二期小高层在今年5月份开始进行开发，小高层入市时间选择在今年8至9月，此时西安市2021年的房地产行情业已明朗。2、项目开发计划选择进行分栋分区域开发，根据目前房地产市场行情，先期最好开发1-2栋小高层，如销售情况较好，或本区规划路修建完毕在增加开发量根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期开发的开发量同时可根据本区域城中村改造的进度来确定开发量。十、项目经济及社会效益分析（一）、项目成本估算开发成本1、土地费用（楼花转让费，项目转让方式为转让72000平方米楼花）单价：500元/平方米土地成本估算：约为3500万元2、前期工程费：规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费单价：20元/平方米前期工程费用约为：140万元3、房屋开发费：建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化小高层：1300*72000

22房屋开发费估算：9360万元4、城市配套费：150*72000=1080万元5、其他费用：工程监理费、招标管理费、保险费、测量费、其他费用约为：200万元6、不可预见费用开发成本的3%（1+2+3+4+5）*0.03=428万元开发费用7、管理费用开发成本的3%（1+2+3+4+5+6）*0.03=441万元8、销售费用销售收入的2%，300万元9、财务费用开发成本的10%（无）成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=1.43亿元总开发成本（不含配套费）：1.43亿元23222（二）、销售额估算公共建筑、人防、车库等面积占住宅面积的3%，则住宅可销售面积70000平米。本区域住宅均价按2500元/㎡计算，（1）、住宅销售额：70000m×2500元/m=1.75亿元（2）、整体销售额：1.75亿元（3）、营业税、城市维护建设税及教育附加：1.75亿元×5.5%=962.5万元（4）、印花税：1.75亿元×0.5%=88万元（三）、销售利润估算销售利润：约为2149元1750-1430—962.5-88=2149万元税后利润：约为2149万91148×（1-33%）=1440万元（四）、投资评价：（1）、项目总投入约：1.43亿元（2）、销售回款总额：1.75亿元（3）、销售利润：2149万元（4）、税后利润：1440万元（5）、项目投资利润率约为：15%（6）、项目净利润率约为:10%（五）、项目资本运作1）前期土地成本投入：开发期18月投入1500万元，（签订项目转让合同后支付1000万元，一年至一年半后支付500万）2）一期建设小高层2栋约20000平方米，前期投入建安费用：800万元，3）一期小高层在18个月内销售5000至10000平方米，销售回款约1000万元，基本保证一期建设的2栋小高层不再投入资本。4）12个月后开始建设第二期2栋小高层约20000平方米，前期投入建安费用为400万元，其他为承建商垫资和一期小高层销售回款。5）30个月后销售30000平方米，实现销售收入最低为:7500万元。此时投入土地成本1500万元；建安费用：一期2600万，2期1300万，24总计为3900万元。此时开发期出现正的现金流为：1200万元。项目总现金投入约2300万元至2700万元，开发周期为3-4年，30个月后开始盈利。如果2年后该项目房地产价格达到2700元/平方米，则项目利润可达3000万元，利润率突破25%。以上数据分析为项目最低销售均价初步估算，整体估算较为保守，项目销售单价实际上还有可提升空间，项目开发成本也有降低的空间。因此在项目实施期间，如能做好超前的设计，高效的物业管理，并严把工程质量、成本控制关，随市场的波动及时调整经营方针，不断提高自身素质，管理水平，那该项目应是可行的，且会带来可观的经济效益和社会效益。（六）、项目投资方式由于本项目属于原开发商资金短缺转让项目，因此项目的投资方式较多，可将剩余72000平方米全部转让，也可单栋楼转让，具体细节和与原开发商再行协商。十一、结论及建议结论：1、本项目在房地产市场上具备开发条件。2、本项目区域有一个相对较大的盘子（太阳水岸新城）开启了本区域房地产开发的新时代，本项目可借势而行。3、地铁的修建将极大提升本项目自身物业价值，也为本项目在后期开发中蓄积了增值空间。4、通过以上分析及对开发效益的简单估算，可以看出本项目的经济效益从自有资本投入和利润额比较上还是十分可观，具备投资价值。5、本项目建成将极大促进本区域城中村改造进程，社会效益和环境效益极为乐观。建议：1、项目投资模式复杂，开发周期较长，销售周期长，要严格控制开发成本，加大销售力度和销售投入。2、项目依托未兑现的市政基础设施严重，一旦城中村和政府不能兑现承诺按时改善市政设施将严重影响项目开发，建议及时和徐家寨村及政府沟通，并主动承担区域市政基础设施改造费用。3、本项目为城中村改造项目，市场接受度有限，销售模式单一，销售速度慢，建议及时完善城中村改造手续，增加销售模式，加大营销力度。2021年2月14日25目录TOC\o"1-2"\h\u3898第一章总论 149291.1项目概要 1197631.2可研报告编制依据及范围 131961.******项目基本情况 424871.4投资估算 665141.******效益分析 7271141.6建设条件 7306461.7结论 75674第二章项目建设背景和必要性 8212362.1项目背景 8176802.2项目的提出 12252162.******项目建设的必要性 1******10071第三章现状及所存在的问题 1622542******.1************工作现状 161056******.2碳汇林业 1620859******.************森林公园现状 184136第四章地区概况及建设条件 22198574.1项目区域概况 2281794.2自然资源 24256384.******震动参数及抗震设防区划 2******51064.4市政基础设施 26174224.******社会经济状况 2659324.6施工条件 27198884.7建设条件分析结论 2719450第五章建设方案 285958******.1公园总体规划方案 288147******.2项目建设内容 020491******.******项目专项设计 11592第六章节能 2250586.1节能设计的指导思想 272326.2节能设计的基本原则 2279706.******编制依据 23476.4能源构成及能耗计算 2228856.******节能措施综述 4223316.6结论及建议 617164第七章环境影响评价 8107657.1环境影响评价依据及标准 898227.2项目所在区域环境质量现状 8192977.******项目建设和运营期对环境的影响及防治 9175697.4其他环境保护措施 60157357.******环境影响分析结论 613298第八章水土保持方案 62311788.1编制依据 62181248.2水土流失预测时段 62299608.******可能造成的水土流失危害预测 62310338.4水土流失防治分区 6******50968.******防护措施 6******4674第九章劳动保护、安全卫生、消防 6******80509.1劳动保护与安全生产 6******176249.2职业卫生保健 6******319229.******消防 6628722第十章工程项目管理 681919010.1本工程建设目标 681831910.2工程项目管理方案 6825858第十一章消防设计 712582611.1编制依据 71230811.2消防设施 71185211.******电气消防 723560第十二章建设进度安排 7******2927212.1编制原则 7******982412.2项目实施进度计划安排 7******17969第十三章招标方案 7******212961******.1工程招标 7******180001******.2招投标程序 7616456第十四章投资估算及资金筹措 791312314.1投资估算编制范围及依据 792633314.2项目投资估算 792275214.******资金筹措 80129514.4资金使用计划 8016329第十五章项目风险分析 8******163781******.1主要风险因素 8******91481******.2项目风险的分析评估 86110501******.******风险防范对策 877605第十六章效益分析 90224416.1生态环境效益评价 901023316.2社会效益评价 9028644第十七章结论与建议 924980***.1结论 9213056***.2建议 92第一章总论1.1项目概要项目名称：项目建设地点：建设性质：新建项目

1.1.******机构设置及职责分工一是组织指导城区园林绿化管理工作，负责城区街道补绿、增绿、扩绿，绿化植物的修剪、病虫防治等养护管理，街道绿化监察、巡查及园林绿化法规的宣传工作；二是负责******公园的管理、绿化设计及园林绿化工程建设管理监督，公园内绿化植物的日常养护管理，缺株苗木的补植补种，绿化改造及公园内卫生、安全检查及维护公园正常公共秩序；三是负责******小区保障性住房建设、管理工作。1.2可研报告编制依据及范围（1）有关法律法规及政策《中华人民共和国土地管理法》2021年《中华人民共和国城乡规划法》2007年《中华人民共和国环境保护法》201******年《中华人民共和国消防法》2021年《中华人民共和国环境影响评价法》2021年《建设项目环保管理条例（修订草案）》2021年《中华人民共和国固体废物污染防治法》2004年修订《中华人民共和国环境噪声污染防治法》2021年《中华人民共和国水污染防治法(修订)》2021年《中华人民共和国水污染防治法实施细则》2000年《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》（201******年4月2******日）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》国务院印发《“十三五”******综合工作方案》中共中央国务院印发《生态文明体制改革总体方案》国务院印发《“十三五”生态环境保护规划》《全国造林绿化规划纲要（2021-2021年）》印发国家林业局印发《全国森林经营规划（2021-20******0年）》《******国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《******人民政府关于印发******国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的通知》《******循环经济生态城市建设条例》（2）国家规范和行业标准《国家森林公园设计规范》（GB/T******1046-2021）；《城市绿地设计规范》（GB******0420-2007）；《城市园林绿化评价标准》（GB/T******0******6******-2021）；《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ7******-1997；《城市绿化条例》(1992年6月22日国务院令第100号)；《城市绿地草坪建植与管理技术规程第1部分：城市绿地草坪建植技术规程》（GB/T19******************.1-2004）；《城市绿地草坪建植与管理技术规程第2部分：城市绿地草坪管理技术规程》（GB/T19******************.2-2004）；《城市绿地分类标准》(附条文说明)（CJJ/T8******-2002）《园林基本术语标准》（CJJ/T91-2002）；《城市绿地设计规范》（GB******0420-2007）；《城市道路设计规范》（CJJ******7-2021）（2021年修订）；《城市道路照明设计标准》(CJJ4******-2006)；《城市道路LED照明设计标准》（DBJ/T1******-169-201******）；《交流电气装置的接地设计规范》（GB/T******006******-2021）《给水排水制图标准》(GB/T******0106-2001)：《城市排水工程规划规范》（GB******0******18-2000）；《给水排水工程构筑物设计规范》（GB******0069-2002）；《给水排水工程构筑物施工及验收规范》（GB******0141-2021）；《给水排水工程管道结构设计规范》（GB******0************2-2002）；《给水排水管道工程施工及验收规范》（（GB******0268-2021）；《给水排水埋地矩形管道结构设计规范》（CECS14******：2002）；《室外排水设计规范》（GB******0014-2006）2021版；《室外给水设计规范》（GB******001******-2006）；《混凝土和钢筋混凝土排水管》（GB/T118******6-2021）；《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《公共厕所建设标准》（DB11/T

190-200******）《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2021）；《城市公共设施规划规范》（GB******0442-2021）；《城市环境卫生设施规划规范》（GB******0************7-200******）《无障碍设计规范》（GB******076******—2021）；《室外排水设计规范》（GB******0014-2006）（2021年修订版）《供配电系统设计规范》（GB******00******2-2021）；《通用用电设备配电设计规范》（GB******00************-2021）；《电力工程电缆设计规范》（GB******02***-2007）；《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2021）《通信管道与通道工程设计规范》GB******0******7******-2006；《低压配电设计规范》GB******00******4-2021；《综合布线工程设计规范》（GB/T******0******11-2007）根据项目建设情况，本报告重点研究的范围见下：（1）项目的背景及必要性；（2）现状分析及建设规模；（******）建设方案；（4）环境保护和节能；（******）工程项目管理和工程进度方案；（6）投资估算、资金筹措；（7）经济、社会效益分析；（8）项目风险分析；（9）结论及建议。1.******项目基本情况1.******.1项目提出的理由近年来，******认真贯彻落实十八大和十八届三中、四中全会精神，围绕“五位一体”总布局，加大******力度，着力推动绿色、循环、低碳发展，加快建设生态文明。******在加快经济社会发展的同时,高度重视******和环境保护,积极推进资源节约型和环境友好型社会建设,生态文明建设取得了明显成效。但经济结构不合理、发展方式粗放、资源约束增强、环境压力加大等矛盾仍然突出。坚持不懈推进******工作，切实加强生态环境保护，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，也是破解资源环境约束、促进可持续发展的必由之路，对于维护人民群众的环境权益，促进社会和谐稳定具有重要意义。******森林公园为******级森林公园，对******的整个生态环境做出了巨大贡献，但由于公园现状环境和现有的基础设施的落后和缺失，限制了******森林公园对生态文明建设效益的最大化。因此，提出了本项目的建设。通过项目的建设，将极大提升******森林公园的整个环境及基础设施，同时将******森林公园具备良好的森林碳汇效益发挥到最大，为******的******工作及生态文明建设作出应有的贡献。1.******.2主要建设项目概括1、建设内容及规模本项目主要根据区域现状及******工作需求出发，对************公园的、裸露的黄土坡、步道、现有的排水系统和电力照明系统进行改造，在改造治理的基础之上增加路灯、垃圾收集箱等设施。******）对电力照明系统进行维护修复，将公园现有的景观灯（光源主要为高压钠灯）及其他的照明设施更换为节能的LED灯源；在公园内的主次道路上建设路灯共1******0个（其中太阳能电池板路灯******0个），更换电力管线共计4600米；6）雨、污水管网：采用雨污分流，新建雨水排水沟******700米，污水管网6600米及配套检查井1******0个。具体建设规模如表1-1所示：1.******.******建设工期

该项目建设工期为7个月，从20***年******月开始，20***年10月工程竣工验收。1.4投资估算本项目总投资：1******00.71万元，其中工程建设费用1******29.24万元；1.******效益分析通过项目的建设，通过园区对绿化植物的合理梳理，将森林公园的******功效能力最大发挥，是区域蓝天碧水工程的重要保障，有利于加快区域生态文明示范区建设步伐，丰富人民群众的文化生活，促进社会主义精神文明建设和经济社会全面发展。项目建设有利于提升区域森林对二氧化碳等的吸收，有利于区域空气环境，对区域环境有提升作用。同时项目本身需要的材料、人工等，也带动了当地经济的发展。项目的建设将带来显著的生态效益和社会效益。1.6建设条件项目工程建设所需材料和设备可得到供应，可满足建设要求。本项目主要用电接入******供电系统，供电有保障。1.6.******供水项目用水主要为员工的日常生活用水、道路及绿化洒水等。项目用水由地区市政供水提供，其水质、水量均能满足项目用水要求。1.7结论本工程尊重当地自然条件，迎合当前社会******工作的需要，无论从技术上还是从经济上都是合理、可行的，基本不存在制约因素，建议尽早实施，为******人民谋福祉。

第二章项目建设背景和必要性2.1项目背景1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》积极应对全球气候变化，坚持减缓与适应并重，主动控制碳排放，落实减排承诺，增强适应气候变化能力，深度参与全球气候治理，为应对全球气候变化作出贡献。在城乡规划、基础设施建设、生产力布局等经济社会活动中充分考虑气候变化因素，适时制定和调整相关技术规范标准，实施适应气候变化行动计划。加强气候变化系统观测和科学研究，健全预测预警体系，提高应对极端天气和气候事件能力。开展大规模国土绿化行动，加强林业重点工程建设，完善天然林保护制度，全面停止天然林商业性采伐，保护培育森林生态系统。发挥国有林区林场在绿化国土中的带动作用。创新产权模式，引导社会资金投入植树造林。严禁移植天然大树进城。扩大退耕还林还草，保护治理草原生态系统，推进禁牧休牧轮牧和天然草原退牧还草，加强“三化”草原治理，草原植被综合盖度达到******6%。保护修复荒漠生态系统，加快风沙源区治理，遏制沙化扩展。保障重要河湖湿地及河口生态水位，保护修复湿地与河湖生态系统，建立湿地保护制度。丰富生态产品，优化生态服务空间配置，提升生态公共服务供给能力。加大风景名胜区、森林公园、湿地公园、沙漠公园等保护力度，加强林区道路等基础设施建设，适度开发公众休闲、旅游观光、生态康养服务和产品。加快城乡绿道、郊野公园等城乡生态基础设施建设，发展森林城市，建设森林小镇。打造生态体验精品线路，拓展绿色宜人的生态空间。2、《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》（201******年4月2******日）发挥节能与减排的协同促进作用，全面推动重点领域******。开展重点用能单位节能低碳行动，实施重点产业能效提升计划。严格执行建筑节能标准，加快推进既有建筑节能和供热计量改造，从标准、设计、建设等方面大力推广可再生能源在建筑上的应用，鼓励建筑工业化等建设模式。优先发展公共交通，优化运输方式，推广节能与新能源交通运输装备，发展甩挂运输。鼓励使用高效节能农业生产设备。开展节约型公共机构示范创建活动。强化结构、工程、管理减排，继续削减主要污染物排放总量。坚持当前长远相互兼顾、减缓适应全面推进，通过节约能源和提高能效，优化能源结构，增加森林、草原、湿地、海洋碳汇等手段，有效控制二氧化碳、甲烷、氢氟碳化物、全氟化碳、六氟化硫等温室气体排放。提高适应气候变化特别是应对极端天气和气候事件能力，加强监测、预警和预防，提高农业、林业、水资源等重点领域和生态脆弱地区适应气候变化的水平。扎实推进低碳省区、城市、城镇、产业园区、社区试点。坚持共同但有区别的责任原则、公平原则、各自能力原则，积极建设性地参与应对气候变化国际谈判，推动建立公平合理的全球应对气候变化格局。******、国务院印发《“十三五”******综合工作方案》《方案》指出，要落实节约资源和保护环境基本国策，以提高能源利用效率和改善生态环境质量为目标，以推进供给侧结构性改革和实施创新驱动发展战略为动力，坚持政府主导、企业主体、市场驱动、社会参与，加快建设资源节约型、环境友好型社会。到2021年，全国万元国内生产总值能耗比201******年下降1******%，能源消费总量控制在******0亿吨标准煤以内。全国化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放总量分别控制在2001万吨、207万吨、1******80万吨、1******74万吨以内，比201******年分别下降10%、10%、1******%和1******%。全国挥发性有机物排放总量比201******年下降10%以上。《方案》从十一个方面明确了推进******工作的具体措施。一是优化产业和能源结构，促进传统产业转型升级，加快发展新兴产业，降低煤炭消费比重。二是加强重点领域节能，提升工业、建筑、交通、商贸、农村、公共机构和重点用能单位能效水平。三是深化主要污染物减排，改变单纯按行政区域为单元分解控制总量指标的方式，通过实施排污许可制，建立健全企事业单位总量控制制度，控制重点流域和工业、农业、生活、移动源污染物排放。四是大力发展循环经济，推动园区循环化改造，加强城市废弃物处理和大宗固体废弃物综合利用。五是实施节能、循环经济、主要大气污染物和主要水污染物减排等重点工程。六是强化******技术支撑和服务体系建设，推进区域、城镇、园区、用能单位等系统用能和节能。七是完善支持******的价格收费、财税激励、绿色金融等政策。八是建立和完善******市场化机制，推行合同能源管理、绿色标识认证、环境污染第三方治理、电力需求侧管理。九是落实******目标责任，强化评价考核。十是健全节能环保法律法规标准，严格监督检查，提高管理服务水平。十一是动员全社会参与******，推行绿色消费，强化社会监督。4、国务院印发《“十三五”生态环境保护规划》《规划》提出，以提高环境质量为核心，实施最严格的环境保护制度，打好大气、水、土壤污染防治三大战役，加强生态保护与修复，严密防控生态环境风险，加快推进生态环境领域国家治理体系和治理能力现代化，不断提高生态环境管理系统化、科学化、法治化、精细化、信息化水平，为人民提供更多优质生态产品，为实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的中国梦作出贡献。到2021年，生态环境质量总体改善。生产和生活方式绿色、低碳水平上升，主要污染物排放总量大幅减少，环境风险得到有效控制，生物多样性下降势头得到基本控制，生态系统稳定性明显增强，生态安全屏障基本形成，生态环境领域国家治理体系和治理能力现代化取得重大进展，生态文明建设水平与全面建成小康社会目标相适应。《规划》要求，要强化源头防控，夯实绿色发展基础；深化质量管理，大力实施三大行动计划；实施专项治理，全面推进达标排放与污染减排；实行全程管控，有效防范和降低环境风险；加大保护力度，强化生态修复；加快制度创新，积极推进治理体系和能力现代化；实施一批国家生态环境保护重大工程，强化项目环境绩效管理。《规划》提出了“十三五”生态环境保护的约束性指标和预期性指标。其中约束性指标12项，分别是地级及以上城市空气质量优良天数比率、细颗粒物未达标地级及以上城市浓度下降、地表水质量达到或好于Ⅲ类水体比例、地表水质量劣Ⅴ类水体比例、森林覆盖率、森林蓄积量、受污染耕地安全利用率、污染地块安全利用率，以及化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物污染物排放总量减少。预期性指标主要包括地级及以上城市重度及以上污染天数比例下降、近岸海域水质优良（一、二类）比例、湿地保有量、新增沙化土地治理面积等。《规划》强调，地方各级人民政府是规划实施的责任主体，要把生态环境保护目标、任务、措施和重点工程纳入本地区国民经济和社会发展规划。国务院各有关部门要各负其责，密切配合，加大资金投入，加大规划实施力度。建立规划实施情况年度调度和评估考核机制，在2021年和2021年底，分别对规划执行情况进行中期评估和终期考核，评估考核结果向国务院报告，向社会公布。1、《******人民政府关于印发******生态省建设规划纲要的通知》（豫政[201******]******号）推动旅游与生态融合发展,实施大板块、大品牌、大集团战略,整合旅游资源,着力构建新型旅游产业链。将生态观念和生态文化融入旅游产品开发各个环节,用生态文化观念规划建设自然及人文景观。加强对旅游产业发展的规划与管理,坚持保护第一、开发服从保护的原则,尽可能减少甚至避免旅游开发和经营以及旅游活动对自然景观、人文景观以及周围生态环境造成的破坏,促进生态环境保护和旅游资源可持续利用。强化旅游景区环境管理,加强景区内旅游服务设施建设,防止环境污染和生态破坏。建设种类多样、结构复杂、功能强大的山区森林植被,增强森林水源涵养、水土保持和改善局部气候的功能。建立稳固的平原农林复合生态系统,强化综合防护功能。在生态廊道等重要地段,提高常绿树种比例,强化乔灌花草结合,高标准绿化美化,形成集景观效应、生态效应和社会效应于一体的高效林业生态防护体系。优化林地结构,挖掘林地增产增收潜力,全面提升森林的碳汇功能和******效能。2、《******人民政府关于印发******国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的通知》（鹤政〔2021〕24号）加快国家******财政政策综合示范市、中美低碳生态试点城市建设，实行碳排放强度控制，全方位推进******，强化污染防治工作机制，进一步降低能源资源消耗强度。开展“五林共育”行动。加强植树造林、封山育林和抚育经营，稳步增加森林面积和蓄积量，优化林种树种结构，增强森林生态系统功能，力争到“十三五”末，完成造林******2.4万亩（含补植补造），森林抚育和改造4******万亩，森林蓄积量达到************4万立方米以上。采用人工造林、封山育林和飞播造林方式，在西部太行山区建设防护林，结合生态移民实现人退林进，形成较为完整的森林群落体系。适应生产生活用材需求，大力培植用材林，丰富现代家居产业人造板材等原料来源。加强风景林、纪念林等保护管理，推进农田防护林建设，进一步优化树种结构，实现农田林网标准化。积极发展林下经济，推进小杂果、万亩香椿等特色经济林木基地建设，扩大鹤山蜀龙、浚县白寺等花卉苗木种植规模。加快林业生物质能源林和木本油料林基地建设，重点发展黄连木、核桃和油用牡丹等，提高生物质能源和木本油料供给能力。实施******示范工程。严格能评环评制度，推进产业园区改造提升、蓝天碧水、绿色建筑行动、绿色低碳交通等重点工程，强化环保标准，完善减排设施，减少污染物排放。推进产业低碳化，坚决淘汰落后产能和设备，开展节能技术改造、能源审计、能效对标、清洁生产等行动，推广应用先进节能环保技术与装备，加强******监测体系及服务建设。推进主要污染物减量化，加快产业集聚区污水处理厂及中水回用工程建设，实施工业企业污染防治设施提标改造工程，提高畜禽养殖废弃物无害化处理和综合利用能力，争取达到污水零排放、废气低排放。推进建筑绿色化，建立完善建筑节能和绿色建筑标准体系，公益性建筑和大型公共建筑全面执行绿色建筑并达到二星级标准，推动可再生能源在建筑领域规模化应用。推进交通清洁化，加快淘汰老旧机动车，推广使用新能源汽车，优化公共自行车系统，提升改造城区道路照明系统。2.2项目的提出近年来，******认真贯彻落实十八大和十八届三中、四中全会精神，围绕“五位一体”总布局，加大******力度，着力推动绿色、循环、低碳发展，加快建设生态文明。******在加快经济社会发展的同时,高度重视******和环境保护,积极推进资源节约型和环境友好型社会建设,生态文明建设取得了明显成效。但经济结构不合理、发展方式粗放、资源约束增强、环境压力加大等矛盾仍然突出。坚持不懈推进******工作，切实加强生态环境保护，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，也是破解资源环境约束、促进可持续发展的必由之路，对于维护人民群众的环境权益，促进社会和谐稳定具有重要意义。******森林公园为******省级森林公园，对******的整个生态环境做出了巨大贡献，但由于公园现状环境落后和现有的基础设施的缺失，限制了******森林公园对生态文明建设效益的最大化。因此，提出了本项目的建设。通过项目的建设，将极大提升******森林公园的整个环境及基础设施，同时将******森林公园具备良好的森林碳汇效益发挥到最大，为******的******工作及生态文明建设作出应有的贡献。2.******项目建设的必要性2.******.1项目的建设是******创建国家******财政政策综合示范市和国家循环经济示范市工作的需要2.******.2项目的建设是************工作目标的需要节约能源是保护生态环境的根本之策。我国把******作为转变经济发展方式的突破口和重要抓手，通过落实目标责任、调整产业结构、实施重点工程、推动技术进步和强化政策激励等,大力提倡以绿色低碳为核心的新经济模式,从而促进我国经济健康、稳定的发展。******以创建国家******财政政策综合示范市和国家循环经济示范市为契机，积极推动******工作，20***年，******预计全市单位国内生产总值能耗同比下降4.29%；化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放总量分别下降2.4******%、2.9******%、2.1******%、******.8******%；水资源产出率达到每吨11******元；工业固体废物综合利用率达到9******%，农作物秸秆综合利用率达到94.******%，畜禽养殖场粪污资源化利用率达到9******%。在各国积极应对全球气候变化和我国推进生态文明、建设“美丽中国”的背景下，通过大力发展森林碳汇，提高区域森林的净化能力，有利于************工作的推进，实现******的工作目标的同时，对推动“美丽***”建设，也有着十分重要的意义。2.******.******项目的建设是落实生态文明建设的需要党中央、国务院高度重视生态文明建设。习近平总书记多次强调，“绿水青山就是金山银山”，“要坚持节约资源和保护环境的基本国策”，“像保护眼睛一样保护生态环境，像对待生命一样对待生态环境”。李克强总理多次指出，要加大环境综合治理力度，提高生态文明水平，促进绿色发展，下决心走出一条经济发展与环境改善双赢之路。党的十八大以来，党中央、国务院把生态文明建设摆在更加重要的战略位置，纳入“五位一体”总体布局，作出一系列重大决策部署，出台《生态文明体制改革总体方案》，实施大气、水、土壤污染防治行动计划。把发展观、执政观、自然观内在统一起来，融入到执政理念、发展理念中，生态文明建设的认识高度、实践深度、推进力度前所未有。本项目的建设深入贯彻落实了科学发展观，围绕科学发展主题，以污染减排为核心，以改善环境质量为目标，狠抓环境治理，确保减排任务圆满完成；狠抓环境监管，确保生态环境安全，切实保护群众环境权益，有利于******建设资源节约型、环境友好型社会，给子孙后代留下天蓝、地绿、水净的美好家园。2.******.4项目的建设是完善公园环境的需要******公园现有的生态环境虽好，但是植物生长杂乱，多为乡土树木及野生植被；公园内大面积的黄土裸露；由于北部居民小区的修建，北部山坡上的广场已被闲置，被建筑垃圾和废弃物所占用；照明系统老化，且大部分的电线外露，造成极大的安全隐患、浪费电力资源；常年的淤泥导致湖内水质散发异味；休闲步道年久失修，裂缝严重；厕所和垃圾箱的数量也已经不足以满足现阶段人流量的需要，对环境造成了巨大的影响。项目的建设将完善公园的基础配套设施，消除公园的安全隐患，对现有的绿化及植物进行科学梳理，提升整个公园的环境现状，将******森林公园打造成一座布局合理、设备完备的森林公园。使宝贵的森林自然景观和野生动植物资源得到有效保护的同时，通过合理生物改造与布局的森林生态环境将得到进一步优化，从而更好地发挥森林的蓄水保土、防风固沙、保护农田等生态屏障功能，达到******的作用。综上所述，项目的建设符合坚持节约资源和保护环境的基本国策，符合科学发展观的理念，其中节约资源和保护环境的重要性不容置疑。本项目的建设，是全面落实科学发展观的重要举措，对加快建设资源节约型、环境友好型社会具有重要意义。

因此本工程的建设是十分迫切的。

第三章现状及所存在的问题******.1************工作现状近年来，******市委、市政府高度重视******工作，认真贯彻落实国家、省决策部署，坚持把******作为转变发展方式、提高发展质量、促进可持续发展的重要抓手和突破口，加快实施一批工业锅炉改造、电机变频改造、余热余压利用、能量系统优化等节能工程，大力发展循环经济项目，抓好建筑节能和社会节能，******工作取得显著成效：2021年~201******年，全市单位GDP能耗下降16%，提前两年完成“十二五”目标；全市化学需氧量、氨氮排放量、二氧化硫排放量、氮氧化物排放量分别下降7.8%、9.1%、6.******%和10.4%，超额完成序时进度。另外，******还是全国首批循环经济试点市和示范创建城市、国家可持续发展实验区、中美低碳生态试点城市等。201******年，财政部和国家发改委批准******为第三批国家******财政政策综合示范市。201******年是“十二五”减排收官之年，也是******创建国家******财政政策综合示范市的第一年。根据省政府下达的主要污染物总量减排目标和******示范市目标，截止201******年底，全市化学氧量排放量******.8******万吨，相对2021年（4.************万吨）减排14.9%；全市氨氮排放量0.******7万吨，相对2021年（0.4******4万吨）减排14.8%；全市二氧化硫排放量4.49万吨，相对2021年（******.12万吨）减排12.******%;全市氮氧化物排放量4.************万吨，相对2021年（6.******0万吨）减排******0.4%，超额完成了省政府下达的主要污染物总减排目标和创建******财政政策综合示范市指标。******.2碳汇林业党的十八大报告把积极开展碳排放权交易试点纳入大力推进生态文明制度建设的重要内容。碳排放权交易是一种在碳排放交易所内买卖碳排放配额，达到鼓励降低能耗、提高能效，以减少危害全球气候变化的二氧化碳等温室气体排放而采取的市场机制。迄今我国已批准北京、天津、上海、重庆、湖北、广东及深圳开展碳排放权交易试点。碳排放权交易是推进生态文明，建设“美丽中国”的重要手段。碳汇林业与碳排放权交易有着十分密切的关系。碳汇林业是指人类利用森林植物所具有的通过光合作用吸收固定二氧化碳、释放氧气，降低二氧化碳浓度，给予全球气候变化正能量的碳汇（《联合国气候变化框架公约》将“碳汇”定义为从大气中清除二氧化碳的过程、活动或机制）功能，通过人工造林活动，种植专门用于获取碳汇的林木，生产碳汇产品（即碳信用指标），并进行买卖产生经济效益与生态效益的新型林业发展模式。据专家估计，林木蓄积量每生长1立方米，平均可以吸收固定1.8******吨二氧化碳，释放出1.62吨氧气，因而森林被誉为最经济的“吸碳器”。国际社会高度重视森林的碳汇功能在气候变化中的正能量作用，在1997年达成《京都议定书》的背景下，全球产生了专门生产碳汇用于买卖的碳汇林业。由于有了碳汇林业生产的碳汇产品，又有碳排放权交易的平台与碳贸易渠道，因而碳排放超标、额度不足的国家和企业就可以购买碳汇，用于抵消碳排放额度不足，顺利完成减排任务。世界第一个根据《京都议定书》规则设计的造林再造林CDM项目“中国广西珠江流域再造林项目”于2006年11月获批实施。该碳汇林业项目生产的碳汇产品，由世界银行生物碳基金以4.************美元/吨的价格购买。碳汇林业发展前景广阔。按照《京都议定书》的要求，到2040年，全世界二氧化碳减排量要达到80%。随着减排压力上升，碳汇价格会持续上升。******具有丰富的森林资源，在各国积极应对全球气候变化和我国推进生态文明、建设“美丽中国”的背景下，通过大力发展碳汇林业，将******林业的资源优势、生态优势转化为经济优势，并推动“美丽中原”建设，有着十分重要的意义。一是可以积极配合国家树立负责任大国形象，争取掌握全球气候谈判的主动权。我国规划确定到2