深圳酒店式公寓调研及分析2(常用版)

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第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议深圳酒店式公寓调研及分析2（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。2、与公寓式酒店的区别与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。3、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店服务管理的酒店式公寓物业管理等。4、酒店式公寓的市场诱惑力市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。5、酒店式服务公寓的客户酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。据我们对深圳酒店式公寓的市调得知，酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。由于业务上的关系，内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。投资者也是一个很大的消费群体。深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。同时，还有深圳的小企业和SOHO族。深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。6、如何吸引市场投资酒店式公寓？酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：位置，是否具备可持续发展潜力；二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。7、酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险根据我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如《东方银座酒店》比较强调商务功能，而《趣园》则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。投资风险怎样规避呢？我们认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此，我们在对青岛项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。8、酒店式公寓的未来发展和对青岛的影响目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为青岛这样的国际旅游城市带来数量众多的客源。2021年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来青岛旅游，将会有国际上大型的跨国公司来青岛设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是青岛房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅游景区，才有广阔的发展空间和更高的投资回报。未来酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。以前酒店式公寓多位于各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅游胜地就属此类型。然而随着社会的发展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还可以于客厅召开小型的商务会议或见客等。而其价格却比酒店便宜不少，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。二、我们的建议青岛酒店式公寓作为近年来房地产市场上出现的一种新型物业，而逐渐受到人们的关注。我们认为它在青岛有相当大的发展空间。根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作一些构思。1、专业的国际管理公司担纲管理青岛酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在的私人空间。2、酒店公寓的功能设置和服务⑴、客房根据对酒店式公寓的了解，结合青岛市场的需求，我们建议客户按着标准客房和行政客房进行划分。A、标准客房层：高级客房、豪华客房和海景客户之分。B、行政客房层：行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。C、房间设施双头煮食炉和基本餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)国际、国内特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口可独立控制的中央空调提供浴室用品风筒迷你酒吧电视房间保险箱咖啡/茶电热水壶熨斗和烫板等。注：客房的价格将参照青岛市同类酒店式公寓客房的收费及五星级酒店的租金标准，届时予以提供。⑵、宴会厅布置优雅的宴会厅位于二楼，可供200人入座其间，适用于宴会、会议及婚宴，并配备有最先进的音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举办商务或社交聚会的理想场地。各具特色的会议室位于二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举办商务或社交聚会的理想场地。宴会设备同声传译激光教棒远程会议系统活动舞台多媒体投影仪电子指示牌实物投影仪电视机胶片投影仪录像机手提电脑录音设备电子白板影像机白板扩音设备⑶、餐厅及娱乐A、咖啡酒廊咖啡酒廊06：30-01：00咖啡酒廊位于大堂，各国珍馐应有尽有。飘飘仙乐中，伴您尽享美食。B、行政酒廓行政酒廊位于最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。酒廊－浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗远眺，醉人港景咫尺之遥。红酒雪茄屋－良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。图书馆－一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。⑷、设施A、商务中心和办公室商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室出租办公室秘书服务代售机票、火车票会议室商务中心可提供服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递通讯国际、国内长途房间宽频上网公共场所无线上网B、健体俱乐部池畔露天阳台恒温游泳池健身房香薰浴⑸、尊贵服务每日报纸一份(青岛日报、半岛都市报、青岛晚报等中任选一份)接收每周两次房间清洁服务(包括更换床单被套、吸尘等工作)使用游泳池、健身房(视季节而定)。第五节、附件1、丹枫白露酒店公寓舒适雅致的999丹枫白露酒店位于深圳市中心罗湖区，是商旅居停的理想居所，您更可在这个负有盛誉的国际酒店尊享独具特色、贴心周到的私人管家服务丹枫白露酒店为城中唯一全套房精品酒店，298间典雅宽敞的套房从69平方米至205平方米不等，面积超大。现代设施一应俱全，均为您的满意而设。每个房间拥有独立的客饭厅、厨房和阳台，带有全套名家精心设计的家私，务求提供完整的居家氛围；每个壁橱均配有自动感应灯以照顾客人取物之便；洗手间用大理石铺陈，设立式淋浴间，独立调控空调，细微之处都为您悉心着想，营造最舒适的居家之所。除提供常规的24小时送餐服务和一天两次房间整理外，酒店的“私人管家”服务让您的旅途毫无后顾之忧。999丹枫白露酒店女士楼层丹枫白露推出别具特色的女士楼层、为女性提供一个时尚、温馨的私密空间。照顾到女性生理和心理特点，房间内所有摆设均为女士特别而设。整个房间色调柔美明朗，装潢雅致，迎合时尚女性的品味，别致的灯、白色的蝴蝶兰，清新的绿色植物，为女士提供独享的优雅兴小天地，房间内特别栩备了全套的女士护肤妆及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。满足不同客人的需求，酒店还设有绿色环保的无烟楼层以及为商务人士提从一系列便利和至尊服务的行政楼层。酒店独具可调控的暖风设备，可以让您尽享家的温暖和舒适。特别推广优惠客户类型门市价(RMB)特惠房价(RMB)女士商务套房(69m2)1280800以上价格另加15%服务费此价格自2004年8月1日起本酒店有权对此价格进行修订而不做任何通知以及承担任何责任免费尊享ä护肤装扮用品ä卫生护理套装ä特色迷你吧ä奉送欢迎水果ä提供纯净水ä免费使用游泳池、健身房(根据季节情况而定)ä欢乐时光提供佐酒小食ä赠送当日报纸(深圳商报、晶报、晚报、特区报、chinaDaily中任选一份)ä微型图书馆借阅报纸和杂志ä供阅欣赏2张精选原声DVD影碟(视租用情况而定)ä商务廊享有八折优惠(通讯费用除外)äQcafé餐厅享有九折优惠(送餐服务除外)ä由宾客关系主任陪同办理特快入住与退房手续ä延迟退房至下午2时(视酒店当日住房情况而定)由999丹枫白露提供的五星级标准酒店式的管理与服务丹枫白露服务式住宅，首次引进全欧式建筑设计语言，首创双创洗手间概念，将生活的私密性和享受强调到极致，倡导尊重个性生活。由999丹枫白露酒店提供的五星级标准酒店式的管理与服务，泛酒店的软性互动空间，铸就了丹枫白露服务式住宅的非凡品质。无论您是来深旅游购物，还是商务公干，在此小宿常住都将尽健康无忧生活。我们的服务宗旨：这里是您永远的家99套璀璨欧陆风格崭新客房温馨时尚、开敞双厅，小跃式双套房格局，超大空间宽敞整洁。独立衣幅间、私人保险箱、50个频道卫星电视、有线电视电影频道、迷你吧、宽频上网、国际直拨、名师设计家私、超静音彩电、冰箱、全自动洗衣机、独立控制空调、开放式厨房内设双头煮食炉提供基本餐具。临近的Qcafé是用最时尚的理念来设计的Fusion餐厅，主营新派菜，巧妙融合了中、泰、日、西方菜式，中西结合；并有来自世界各地的美味生蚝供您品尝。为满足私人聚会而设置的包房每间可容纳14人以上。24小时完善的保安监控系统近30000尺的四季中庭园林，流畅的线性水景，极富层次感的空间规划，健康居住三重定位。24小时完善的保安监控系统，为离家在外的您营造家一般的舒适与安全。客房服务及价位房间类型户型及面积门市价每月房价商务套房40-60m2(一房一厅)¥700/晚¥9000/月行政套房96m2(二房一厅)¥1500/晚¥13000/月豪华套房102m2(二房一厅)¥1700/晚¥15000/月备注：以上价均包含水、电费、煤气费、物业管理费尊享服务※提供服务每日报纸一份(在深圳商报、晶报、晚报、特区报、shenzhenDaily中任选一份)接收每周两次房间清洁服务(包括更换床单被套、吸尘等工作)使用游泳池、健身房(视季节而定)可提供烫斗、烫板※可提供以下设施双头煮食炉和基本餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)卫星电视接受系统可欣赏到50个频道迷你吧宽频上网国际直拨交通指南往酒店出发搭乘出租车分钟罗湖口岸RMB155火车站RMB155皇岗口岸RMB3010宝安国际机场RMB12045香港国际机场RMB18090商务廊商务廊位于酒店最高层(34楼)，结合了可提供高效服务的商务中心和雅致的行政廊。可为您提供翻译及秘书服务，确认航班和机票服务。所配备的高清晰度的42寸等离子电视机、DVD机、一系列的中外文报纸和时尚周刊杂志、迷你图书馆尽可满足您对现代资讯的需求。便捷快速的无线宽频上网让您尽情网上冲浪，以及可容纳8人的分隔式小型会议室配有多媒体投影仪等设施，为您的商务交流提供至便利的条件。商务廊分为吸烟区和非吸烟区，根据客人的需求，合理地分隔为休息区、用餐区、工作区、阅读区。在此至高处俯瞰，深圳这个现代化都市的城市风景和商业中心区的青翠绿荫尽收眼底，实为人生得意而赏心悦目之事。营业时间：07:30-22:30内线：33888999丹枫白露酒店公寓地址：中国深圳市深南东路1001号预计：86-75525130011/25130999网址：E-Mai.：邮编：518002SWOT分析方法SWOT分析方法是一种企业战略分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表strength（优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。强势——弱势——机会——威胁从竞争角度看，对成本措施的抉择分析，不仅来自于对企业内部因素的分析判断，还来自于对竞争态势的分析判断。成本的强势——弱势——机会——威胁（SWOT）分析的核心思想是通过对企业外部环境与内部条件的分析，明确企业可利用的机会和可能面临的风险，并将这些机会和风险与企业的优势和缺点结合起来，形成企业成本控制的不同战略措施。SWOT分析基本步骤为：（1）分析企业的内部优势、弱点既可以相对企业目标而言的，也可以相对竞争对手而言的。（2）分析企业面临的外部机会与威胁，可能来自于与竞争无关的外环境因素的变化，也可能来自于竞争对手力量与因素变化，或二者兼有，但关键性的外部机会与威胁应予以确认。（3）将外部机会和威胁与企业内部优势和弱点进行匹配，形成可行的战略。SWOT分析有四种不同类型的组合：优势——机会（SO）组合、弱点——机会（WO）组合、优势——威胁（ST）组合和弱点——威胁（WT）组合。优势——机会（SO）战略是一种发展企业内部优势与利用外部机会的战略，是一种理想的战略模式。当企业具有特定方面的优势，而外部环境又为发挥这种优势提供有利机会时，可以采取该战略。例如良好的产品市场前景、供应商规模扩大和竞争对手有财务危机等外部条件，配以企业市场份额提高等内在优势可成为企业收购竞争对手、扩大生产规模的有利条件。弱点——机会（WO）战略是利用外部机会来弥补内部弱点，使企业改劣势而获取优势的战略。存在外部机会，但由于企业存在一些内部弱点而妨碍其利用机会，可采取措施先克服这些弱点。例如，若企业弱点是原材料供应不足和生产能力不够，从成本角度看，前者会导致开工不足、生产能力闲置、单位成本上升，而加班加点会导致一些附加费用。在产品市场前景看好的前提下，企业可利用供应商扩大规模、新技术设备降价、竞争对手财务危机等机会，实现纵向整合战略，重构企业价值链，以保证原材料供应，同时可考虑购置生产线来克服生产能力不足及设备老化等缺点。通过克服这些弱点，企业可能进一步利用各种外部机会，降低成本，取得成本优势，最终赢得竞争优势。优势——威胁（ST）战略是指企业利用自身优势，回避或减轻外部威胁所造成的影响。如竞争对手利用新技术大幅度降低成本，给企业很大成本压力；同时材料供应紧张，其价格可能上涨；消费者要求大幅度提高产品质量；企业还要支付高额环保成本；等等，这些都会导致企业成本状况进一步恶化，使之在竞争中处于非常不利的地位，但若企业拥有充足的现金、熟练的技术工人和较强的产品开发能力，便可利用这些优势开发新工艺，简化生产工艺过程，提高原材料利用率，从而降低材料消耗和生产成本。另外，开发新技术产品也是企业可选择的战略。新技术、新材料和新工艺的开发与应用是最具潜力的成本降低措施，同时它可提高产品质量，从而回避外部威胁影响。弱点——威胁（WT）战略是一种旨在减少内部弱点，回避外部环境威胁的防御性技术。当企业存在内忧外患时，往往面临生存危机，降低成本也许成为改变劣势的主要措施。当企业成本状况恶化，原材料供应不足，生产能力不够，无法实现规模效益，且设备老化，使企业在成本方面难以有大作为，这时将迫使企业采取目标聚集战略或差异化战略，以回避成本方面的劣势，并回避成本原因带来的威胁。SWOT分析运用于企业成本战略分析可发挥企业优势，利用机会克服弱点，回避风险，获取或维护成本优势，将企业成本控制战略建立在对内外部因素分析及对竞争势态的判断等基础上。而若要充分认识企业的优势、机会、弱点及正在面临或即将面临的风险；价值链分析和标杆分析等均等为其提供方法与途径。SWOT的作用第一，了解与您企业有关的外在环境因素S：优势1.擅长什么？2.组织有什么新技术？3.能做什么别人做不到的？4.和别人有什么不同的？5.顾客为什么来？6.最近因何成功？第二，了解您企业本身的内在环境因素W：劣势1.什么做不来？2.缺乏什么技术？3.别人有什么比我们好？4.不能够满足何种顾客？5.最近因何失败？第三，指出您的企业应该走向何处O：机会1.市场中有什么适合我们的机会？2.可以学什么技术？3.可以提供什么新的技术/服务？4.可以吸引什么新的顾客？5.怎样可以与众不同？6.组织在5-10年内的发展？第四，指出您的企业能向何处发展T：威胁1.市场最近有什么改变？2.竞争者最近在做什么？3.是否赶不上顾客需求的改变？4.政经环境改变是否会伤害企业？5.是否有什么事可能会威胁到企业的生存？SWOT分析的缺陷SWOT分析最早由Learned等人于1965年提出，在战略管理领域中被广泛运用。对企业内部分析而言，从最初简单的检核表(checklist)，到特异能耐(distinctivecompetence)、价值链及核心能力等概念的提出可以都看作是对优势的发展，对企业的外部分析，除了PEST分析，Porter的竞争战略理论对企业外部环境的分析，以产业为对象进一步细化，这些无疑都对战略管理理论和实践的发展产生了重要影响。与很多其他的战略模型一样，SWOT模型已由麦肯锡提出很久了，带有时代的局限性。以前的企业可能比较关注成本、质量，现在的企业可能更强调组织流程。例如以前的电动打字机被印表机取代，该怎么转型？是应该做印表机还是其他与机电有关的产品？从SWOT分析来看，电动打字机厂商优势在机电，但是发展印表机又显得比较有机会。结果有的朝印表机发展，死得很惨；有的朝剃须刀生产发展很成功。这就要看，你要的是以机会为主的成长策略，还是要以能力为主的成长策略。SWOT没有考虑到企业改变现状的主动性，企业是可以通过寻找新的资源来创造企业所需要的优势，从而达到过去无法达成的战略目标。在运用SWOT分析法的过程中，你或许会碰到一些问题，这就是它的适应性。因为有太多的场合可以运用SWOT分析法，所以它必须具有适应性。然而这也会导致反常现象的产生。基础SWOT法分析法所产生的问题可以由更高级的POWERSWOT分析法得到解决。人的需求马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求和自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次排列。（1）、五种需要象阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，但这样次序不是完全固定的，可以变化，也有种种例外情况。（2）、需求层次理论有两个基本出发点，一是人人都有需要，某层需要获得满足后，另一层需要才出现；二是在多种需要未获满足前，首先满足迫切需要；该需要满足后，后面的需要才显示出其激励作用。（3）、一般来说，某一层次的需要相对满足了，就会向高一层次发展，追求更高一层次的需要就成为驱使行为的动力。相应的，获得基本满足的需要就不再是一股激励力量。（4）、五种需要可以分为两级，其中生理上的需要、安全上的需要和感情上的需要都属于低一级的需要，这些需要通过外部条件就可以满足；而尊重的需要和自我实现的需要是高级需要，他们是通过内部因素才能满足的，而且一个人对尊重和自我实现的需要是无止境的。同一时期，一个人可能有几种需要，但每一时期总有一种需要占支配地位，对行为起决定作用。任何一种需要都不会因为更高层次需要的发展而消失。各层次的需要相互依赖和重叠，高层次的需要发展后，低层次的需要仍然存在，只是对行为影响的程度大大减小。（5）、马斯洛和其他的行为心理学家都认为，一个国家多数人的需要层次结构，是同这个国家的经济发展水平、科技发展水平、文化和人民受教育的程度直接相关的。在不发达国家，生理需要和安全需要占主导的人数比例较大，而高级需要占主导的人数比例较小；在发达国家，则刚好相反。生理上的需求这是人类维持自身生存的最基本要求，包括对以下事物的需求：呼吸、水、食物、睡眠、生理平衡、分泌、性如果这些需要（除性以外）任何一项得不到满足，人类个人的生理机能就无法正常运转。换而言之，人类的生命就会因此受到威胁。在这个意义上说，生理需要是推动人们行动最首要的动力。马斯洛认为，只有这些最基本的需要满足到维持生存所必需的程度后，其他的需要才能成为新的激励因素，而到了此时，这些已相对满足的需要也就不再成为激励因素了。安全上的需求这是人类要求对以下事物的需求：人身安全、健康保障、资源所有性、财产所有性、道德保障、工作职位保障、家庭安全。马斯洛认为，整个有机体是一个追求安全的机制，人的感受器官、效应器官、智能和其他能量主要是寻求安全的工具，甚至可以把科学和人生观都看成是满足安全需要的一部分。当然，当这种需要一旦相对满足后，也就不再成为激励因素了。\o"查看图片"马斯洛的需求层次理论图示1情感和归属的需求这一层次包括对以下事物的需求：友情、爱情、性亲密。人人都希望得到相互的关心和照顾。感情上的需要比生理上的需要来的细致，它和一个人的生理特性、经历、教育、宗教信仰都有关系。尊重的需求该层次包括对以下事物的需求：自我尊重、信心、成就、对他人尊重、被他人尊重。人人都希望自己有稳定的社会地位，要求个人的能力和成就得到社会的承认。尊重的需要又可分为内部尊重和外部尊重。内部尊重是指一个人希望在各种不同情境中有实力、能胜任、充满信心、能独立自主。总之，内部尊重就是人的自尊。外部尊重是指一个人希望有地位、有威信，受到别人的尊重、信赖和高度评价。马斯洛认为，尊重需要得到满足，能使人对自己充满信心，对社会满腔热情，体验到自己活着的用处和价值。自我实现的需求\o"查看图片"该层次包括对以下事物的需求：道德、创造力、、自觉性、问题解决能力、公正度、接受现实能力这是最高层次的需要，它是指实现个人理想、抱负，发挥个人的能力到最大程度，达到自我实现境界的人，接受自己也接受他人，解决问题能力增强，自觉性提高，善于独立处事，要求不受打扰地独处，完成与自己的能力相称的一切事情的需要。也就是说，人必须干称职的工作，这样才会使他们感到最大的快乐。马斯洛提出，为满足自我实现需要所采取的途径是因人而异的。自我实现的需要是在努力实现自己的潜力，使自己越来越成为自己所期望的人物。另外两种需要\o"查看图片"马斯洛的需求层次理论图示21954年，马斯洛在《激励与个性》一书中探讨了他早期著作中提及的另外两种需要：求知需要和审美需要。这两种需要未被列入到他的需求层次排列中，他认为这二者应居于尊重需求与自我实现需求之间。注意事项马斯洛需要层次理论是研究人的需要结构的一种理论，是美国心理学家马斯洛所首创的一种理论。他在1943年发表的《人类动机的理论》一书中提出了该理论。该理论主要注意事项有以下几点：1．生理需要不是简单的食欲，性欲等，而是一种更高层次的抽象概括。2．当一个人的机体受到某种需要的统治时，他很可能对生命前途的整个哲学观念都随之改变。3．通常，人的需要从低到高有一定层次性，但并不绝对固定，其满足过程逐级上升。当较低级的需要满足后，就向高层次发展，层次越高，越难满足。4．人的行为是由优势需要决定的。同一时期内，个体可存在多种需要但只有一种占支配地位。优势需要在不断地变动。5．各层次的需要相互依赖，彼此重叠。较高层次的需要发展后，较低层次的需要依然存在，只是对人行为的影响力比重降低而已。6．不同层次需要的发展与个体年龄增长相适应，也与社会的经济与文化教育程度有关。7．高级需要的满足比低级需要满足的愿望更强烈，同时，高级需要的满足比低级需要的满足要求更多的前提条件和外部条件。8．人的需要满足程度与健康成正比。其他因素不变的情况下，任何需要的真正满足都有助于健康的发展。马斯洛认为，需要的产生由低级向高级的发展是波浪形地推进的，在低一级需要没有完全满足时，高一级的需要就产生了，而当低一级需要的高峰过去了没有完全消失时，高一级的需要就逐步增强，直到占有绝对优势。需求层次论的争议DouglasTHall和KhalilNougaim曾做过5年的相关研究，没有足够证据证明需求是有层次的。而证据显示，随着主管人员的升迁，他们的生理需求和安全需求在重要程度上有逐渐减少的倾向，而归属需求，尊重需求，自我实现需求有增强倾向。需求层次的提高，是职位上升的结果，而不是低级需求得到满足后产生的。换句话说，需求没什么层次之分。例如：性骚扰这种低级趣味的生理需求，在总统，CEO，世界银行行长等高级人物身上，也不乏实证。需求的层次理论，不过是为基于需求的经济理论披上“理性”的外衣而已。下面资料为赠送的地产广告语不需要的下载后可以编辑删除就可以，谢谢选择，祝您工作顺利，生活愉快！地产广告语1、让世界向往的故乡

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真正了解一个人，要看他的朋友，看他的对手。

真正了解一种生活，也当如此。

核心地段（区位是一面镜子，照见家的质素）

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超大规模（点亮与过往不同的“大”生活）

成熟配套（周边一切是镜子，照见家的质素）

精品建筑（外揽天下，内宜室家）

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大唐新都：原创生活，非常空间

住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。

人信.千年美丽：森庭画意.千年美丽

宁静是一种内在的力量

生活是与自然的恋爱

在自然中体验自由的生存

建筑让人迷恋的核心是思想

华智.翡翠星空：创意生活由此进

时代美博城：繁华领地时尚生活

浪漫无极限

阳光海岸：美景与生活的邂逅

带着些许闲散情绪，安享私藏一片湖的幸福

梦幻湖畔温柔横亘在回归前方这是你的见.心的家

景江华庭：静享都市繁华新锐生活核心

海虹.景：城市在变世界观也要变

海虹.景国际社区

一个改变你世界观的城市文化住宅

海虹.景区位世界观

一块好地不仅要放到空间中更要放到时间中去评价

海虹.景美景世界观

先成为园林鉴赏家才能鉴赏城市

海虹.景享受世界观

放手生活是享受的开始

海虹.景生活世界观

洞悉时尚潮流才能洞悉生活的变化

海虹.景空间世界观

空间随意识而变空间是流动变化的

碧水晴天：生活就是……寻开心

驾奴.桥的前途路的前程城市的前景

守望.江的神奇滩的神话岸边的神韵

品尝.园的风景家的风采眼前的风情

沐浴.屋的明亮窗的明净心底的明朗

闽东电力集团.楚都地产：璀璨，用诚信打造

辉煌，用实力说话

领跑，用行动证明

昆明走廊：昆明走廊，一场与众不同的城市诡计游戏，全情体验行走的变幻情趣.

2004.场景.商业地产

西南商圈.重获新生，王者复活

2004.剧情.昆明走廊

昆明走廊的实体不是一个建筑，而是一个场所。

2004.主角.城市FI客

概念商街，体验生活进行中

2004.精彩.正式开始

乐得家.金瀚家园：水边的香格里拉

生活的真谛源于自然，

自然的奥意在于和谐，

和谐的精髓表达完美。

江畔语林：距璀璨不远，离自然更近

在这里，学习过悠然人生

非凡礼遇，成就居者高人一等的气质

金地香蜜山：山在这里，我在这里

城市山居生活再升级

白描香蜜山

山林生活的升级演绎

真正的健康住宅

长在山上的房子

城市中的山地建筑

坚持简约的后现代美学

原生态私家山野公园

四季分明的山中岁月

健康、趣味、质朴、自然是最好的设计师

风、光、水、石、云五大庭院艺术

空间是用来收藏自然的

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网球也是一种生活方式

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上海五角世贸商城：百舸争流，谁能竞风流

卓越来自您抢先一步！乘天时，顺势而起。成功来自您抢占高位！据地利，如虎添翼

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精粹城南里的优裕生活

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全球景观设计权威/美国易道，全景营造

让每扇窗，向着风景深呼吸

金色嘉苑：水光山色中的幸福家园

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恒海国际高尔夫别墅：在这里，掀开淀山湖，恒海计划历史一页

世纪金融大厦：璀璨闪烁

冉冉升起我不能视而不见

清怡花苑：风生，水起，潮涌

观赏，无边境

天境.山因势而动

山青，塔长，钟鸣

艺境.艺因琢而精

心境.心因静而远

心静，致远，淡泊，明智

筑境.筑因妙而传

创造，无止境

上品.巨洋豪园：陆家嘴，顶极地标，至上口味

上品稀缺，升值，唯一

新海派主义建筑集群

无限阳光双景生态自然居停

舒适源于对居住尺度的把握

星星港湾：星星港湾，看见非一般的梦想

星星港湾，大学城后花园

重组，文化浓郁之美

东部生活的坐标

星星港湾的星空下，微笑的你，发现新生活已经来临

居住，是气质的一种表达

BLOCK，围合式空间，标识居住者的领域感和归属感

核心区域，处处折射品质生活

生活美学，一次满足你的梦想

一个正在实现中的梦想

天寓：抛开一切繁文缛节，一切约定俗成，还原自然，真实的居住理想。

设计改变生活

设计思想——简洁、自由、大气

建筑——凝固的音乐

景观——回归自然

生命的真谛

品质生活——上帝在细节中

室内空间简历姓名：简历模板://性别：男出生日期：1989年2月年龄：37岁户口所在地：上海政治面貌：党员毕业生院校：专业：地址：电话：E-mail：___·教育背景·_______________________________________________________________1983/08--1988/06华东理工大学生产过程自动化学士___·个人能力·_______________________________________________________________这里展示自己有什么的特长及能力___·专业课程·_______________________________________________________________《课程名称(只写一些核心的)》：简短介绍《课程名称》：简短介绍___·培训经历·_______________________________________________________________2002/06--2002/10某培训机构计算机系统和维护上海市劳动局颁发的初级证书1998/06--1998/08某建筑工程学校建筑电气及定额预算上海建筑工程学校颁发___·实习经历·_______________________________________________________________2021年5月——现在某（上海）XX职位【公司简单描述】属外资制造加工企业,职工1000人，年产值6000万美金以上。主要产品有：五金制品、设备制造、零部件加工、绕管器【工作职责】【工作业绩】___·语言能力·_______________________________________________________________英语：熟练英语等级：大学英语考试四级___·IT技能·_______________________________________________________________WindowsNT\/2000\/XP 36个月经验 水平：精通LAN 36个月经验 水平：熟练Office 84个月经验 水平：精通___·自我评价·_______________________________________________________________这里写自我评价的内容可以访问://___·获得的证书与奖项·_______________________________________________________系里的一等奖学金获得时间：年全系XXX人只有XX人取得。内部讲师培训班》培训方案为落实“用‘教练式’企管模式打造学习型组织”的企业指导思想，提升企业内学习型员工演讲能力，传播培训、主持理念和技巧，培养储备公司内部主持人、讲师人才，培训部特开办“双虎内部讲师培训班”（第一期）。本期培训班选用《30天精英演讲速成》作为自学教材，共计划十次面授课程，利用每周四晚间19:00~20：00开展，每课九十分钟。每次课程的主要流程包括以下环节：主持人开场互动练习学员根据规定主题展示口才（60分钟）每位5分钟综合展示时间，主题为上节课介绍内容。（包括：自我介绍，PPT宣讲，互动等。）每位学员展示完后，进行学员互评。学员互评制：每位学员发一张评分表，按照评分表根据不同项目进行打分，单项满分为10分，不足之处可用文字在空格内表示。单项项目取平均分后进行项目汇总得出综合测评分，并邀请单项评分打分最高和最低的学员进行点评。主持人介绍下节课学习内容（20分钟）提问时间（5分钟）根据学员得分排名情况进行下节课出场次序安排并宣布。结束。备注：项目课时学员展示主题安排课程内容安排9月15日5分钟自选口才展示演讲基础训练、演讲5项基本功训练、演讲必备互动训练9月22日5分钟自我介绍（参照黄一鸣自我介绍）演说家台风训练、讲师必备互动9月29日30分钟情景路演专业讲师素质、10月6日暖场游戏演讲稿设计10月13日励志演讲待定10月20日导游待定10月27日会议主持待定11月3日主题培训待定11月10日待定待定11月17日待定待定学员互评表评分者签名：（单项满分为10分，不足之处可用文字在空格内表示。）项目学员编号形象气质礼仪姿态普通话控场能力互动交流时间控制演讲内容得分汇总评分汇总表评分时间：项目学员编号形象气质礼仪姿态普通话控场能力互动交流时间控制演讲内容平均得分商业建筑造价指标分析（2）表一、工程概况项目名称内容工程名称××商业建筑工程分类建筑工程-民用建筑-商业及服务建筑工程地点外环线外-闵行区建筑物功能及规模集超市、餐饮为一体的商业建筑开工日期竣工日期建筑面积(平方米)3035其中:地上3035平米地下-平米建筑和安装工程造价(万元)1235.33平方米造价(元/平方米)4070.29结构类型框架层数（层）地上_3层局部4层_地下_-_____建筑高度（檐口）(米)16.8层高(米)其中:首层4.8标准层___4.2___建筑节能聚苯板外墙外保温系统、挤塑屋面隔热保温板、陶粒砼抗震设防烈度(度)7基础类型桩基及承台、基础梁埋置深度(米)1.5计价方式定额计价合同类型造价类型预算价编制依据《上海市建筑和装饰工程预算定额2000》、《上海市安装工程预算定额2000》及相关文件价格取定期2021年1月建筑市场价格信息

表二、工程特征项目名称特征描述建筑工程土（石）方工程挖地槽、挖地坑桩与地基基础工程PHC桩（直径400、长34米），独立砼承台基础砌筑工程外墙类型混凝土空心小型砌块内墙类型混凝土空心小型砌块混凝土及钢筋混凝土工程泵送混凝土，Ⅱ级钢厂库房大门、特种门、木结构工程-金属结构工程-屋面及防水工程BSP防水卷材、板面纤维布、铺贴红缸砖防腐、隔热、保温工程聚苯板外墙外保温系统、挤塑屋面隔热保温板、陶粒砼其他工程钢楼梯、伸缩缝装饰装修工程楼地面工程采釉地砖、花岗石地面、PVC卷材地板墙柱面工程瓷砖墙面天棚工程抹灰门窗工程铝合金门窗、防火门油漆、涂料、裱糊工程内墙乳胶漆、外墙苯丙乳胶漆其他工程楼梯栏杆扶手安装工程电气工程钢管、电管、钢制桥架敷设；主干线阻燃电缆，双电源配电箱；节能荧光灯及应急灯具；屋面镀锌扁钢避雷网，利用结构钢筋和建筑基础引下给排水工程给水管：硬聚氯乙烯给水管；排水管、雨水管：UPVC排水管；洁具：国产品牌；燃气工程-消防工程消火栓、喷淋灭火系统：镀锌钢管、无缝钢管（沟槽式连接）通风空调工程镀锌钢板风管，厨房排风系统采用不锈钢板风管；VRV多联机空调器加全热换热器。弱电系统配管安保、有线电视、综合布线系统，钢管配管多模光缆配线电梯工程4站4门（1台）、3站3门（2台）其他工程-注:本表特征描述必须与造价指标实质内容保持一致，如有差异，请给予说明。

表三、工程造价指标汇总序号项目名称造价(万元)平方米造价（元/m2）造价比例（%）1分部分项工程1105.213641.5689.471.1建筑工程421.431388.5734.111.2装饰装修工程228.45752.7218.491.3安装工程455.331500.2836.862措施项目130.12428.7310.533其他项目---合计1235.334070.29100.00

表四、分部分项工程造价指标序号项目名称造价(万元)平方米造价（元/m2）占总造价比例（%）1建筑工程421.431388.5734.111.1土（石）方工程12.2540.360.991.2桩基础工程47.99158.123.881.3砌筑工程86.86286.197.031.4混凝土及钢筋混凝土工程188.24620.2315.241.5厂库房大门、特种门、木结构工程---1.6金属结构工程---1.7屋面及防水工程58.23191.864.711.8防腐、隔热、保温工程24.0879.341.951.9其他工程3.7812.450.312装饰装修工程228.45752.7218.492.1楼地面工程63.37208.805.132.2墙柱面工程102.95339.218.332.3天棚工程7.9926.330.652.4门窗工程28.9695.422.342.5油漆、涂料、裱糊工程16.3153.741.322.6其他工程8.8729.230.723安装工程455.331500.2836.863.1电气工程120.58397.299.763.2给排水工程15.7851.981.283.3燃气工程0.000.000.003.4消防工程（含消防报警）39.16129.033.173.5通风空调工程228.13751.6818.473.6智能化系统工程(综合布线、安全防范)11.1536.720.903.7电梯工程40.54133.573.283.8其他工程---合计1105.213641.5689.47

表五、措施项目造价指标序号项目名称造价(万元)平方米造价（元/m2）占总造价比例（%）1安全防护文明施工措施费23.4677.301.901.1环境保护---1.2文明施工---1.3临时设施---1.4安全施工---2大型机械进出场及安拆1.043.430.083现浇砼与钢砼构件模板65.71216.515.324脚手架21.5170.871.745垂直运输机械7.9026.030.646基坑支撑---7打拔钢板桩---8打桩场地处理4.3514.330.359基础排水、降水---10其他措施费6.1520.260.50合计130.12428.7310.53注:其他措施费是指夜间施工、二次搬运、冬雨季施工、临时保护措施等

表六、其他项目造价指标（略）表七、工程造价费用分析序号项目名称造价(万元)平方米造价（元/m2）占造价比例（%）人工费材料费机械费间接费利润税金1建筑工程421.431388.57------1.1桩基工程47.99158.12-