小区物业管理调研报告

小区物业治理调研报告：〔M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988〕小区物业治理调研报告_0小区物业治理调研报告_0小区物业治理调研报告小区物业治理调研报告做好住宅小区物业治理工作，是形势下一项重大社会治理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推动我县城区住宅小区物业治理工作安康、标准进展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地观看、听取状况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业治理现状及存在的问题等状况进展了调查，具体状况如下：一、我县城区住宅小区物业治理的现状〔一〕城区住宅小区的根本状况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，马上投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这局部住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：1、住宅性质多样。主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，安排居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或安排。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责治理的公房，主要集中在周子古镇。2、规模差异较大。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在1003、建设标准不一。主体建筑方面，201X年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，201X年以后所建小区大多为砖混构造、半框架构造、框架构造、剪力墙构造等。配套设施建设方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等状况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严峻缺乏等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严峻的安全隐患。〔二〕小区物业治理工作的现状1、物业企业进展状况。从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于进展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级115100021个，面积达86万平方米。2、业主大会及业主委员会成立状况。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了确定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。3、小区的物业治理工作状况。从走访、座谈的状况看，仅紫苑等极少数几个小区效劳较为标准，业主较为满足；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业效劳只负责清扫卫生和看大门，没有明确的效劳标准，效劳质量相对较差，效劳制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安效劳和修理效劳。有的小区由于乱搭乱建、卫生状况差等缘由，业主和物管严峻对立，消灭拒交物管费甚至要求物管企业离场的犯难局面。二、存在的主要问题我县小区物业治理经过十多年的进展，初步建立起了市场化、经营型的物业治理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业治理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的进展而产生的型效劳产业，因进展时间不长，当前我县物业治理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：〔一〕执行规划不到位。调查觉察，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格依据规划要求进展验收，导致规划设计被更改的现象格外普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益患病损失；二是开发企业不严格依据规划要求施工，任凭挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套工程在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严峻侵害了业主的利益，也为以后小区的物业治理、安全留下了隐患。〔二〕治理制度不完善。目前，我县尚未出台与国务院《物业治理条例》及《四川省物业治理条例》相对应的物业治理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业治理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项修理资金难落实，公用部位修理难等问题。三是物业治理公司的招投标不够标准，谁开发、谁治理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业效劳的时机和权力。四是业主委员会的组建程序不标准，造成业主和物管企业之间的各种冲突因缺乏监视和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的效劳而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内常常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的治理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。〔三〕宣传教育力度不够。从调查状况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业治理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业治理人员对物业治理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领悟不透，经营理念还没有从“治理型”向“效劳型”转变，不按照物业效劳合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，效劳意识差，简洁地把物业治理理解成收费等，有的甚至只收费不效劳，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业治理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简洁的拒绝交费等方法来激化冲突。〔四〕物管效劳水平较低。调查觉察，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有承受过特地培训的人员上岗。即便是企业对员工进展培训，也还是停留在根本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业效劳工作不到位，不按标准操作。另外，从业人员流淌性大、个人素养普遍较低，也影响了物业效劳水平的提高。局部物业企业治理人员对住户反映的问题不能乐观主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人清扫卫生，效劳工作远不能满足居民的实际需求。三、建议针对当前我县住宅小区物业治理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业治理工作，提高物业治理水平，提出以下建议意见：〔一〕严格执行规划，建好一批精品住宅小区。小区的规模、档次直接打算物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要依据物业治理相关法规规定，依据我县的实际，制定好切实可行的小区建设治理方法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计确定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程〔含地下管道隐蔽工程〕列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推动已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消退遗留问题，从根本上消退安全隐患和不稳定因素。〔二〕加强监视治理，建立一套完善的治理制度。一要严格落实前期物业招投标制度，催促开发商依法在销售房屋之前面对市场公开择优选聘物业治理效劳企业，制定临时治理方法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业治理配套设施完成状况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互协作，组织不定期巡查，对治理水平低、信用等级差、效劳不到位、收费不标准的企业予以通报批判，甚至取消其在本县辖区内从事物业治理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实冲突纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的冲突纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。〔三〕强化宣传引导，探究一套良好的运行模式。要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业治理条例》、《四川省物业治理条例》等法规，营造推动住宅小区物业治理的良好舆论和法制气氛。特别是房管部门和各社区居委会要留意加强对居民的宣传教育，增加宽阔业主的物业治理法律意识和消费观念，使他们充分生疏到搞好物业治理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分生疏到物业效劳合同是物业治理效劳的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业治理企业、业主委员会成员的教育培训，促进展政治理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业治理企业遵纪守法，标准治理，更好地为业主供给效劳，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管模式。〔四〕强化分类指导，打造一批物管示范小区。要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业治理效劳合同等示范文本，明确规定前期和后期物业治理效劳中的效劳范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业治理企业和业主的行为，区分旧住宅、高层与低层、效劳工程、服务标准、确定相应的指导性效劳收费标准，努力营造物业治理企业崇尚优质效劳、业主自觉按时缴纳物业治理效劳费的和谐气氛，促进物业效劳安康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择局部条件较好的小区，乐观探究市场化运行的物业治理机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、根底设施差，物业治理难于起步的状况，逐个进展调研、分析，实行多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业治理用房缺乏、公用设施修理困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等治理模式，改善小区环境，提升治理水平。附送：小区物业纠纷调研报告近年来，随着南京城南城市建设步伐的加快，大量土地、房屋被拆迁征用，一个个拆迁安置小区拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小区。原有村民也变成了居民，从村落变成了小区，安置房小区治理难、环境差等问题带来的物业纠纷日益凸现出来。安置房小区的物业纠纷是城市化推动以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题。雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区消灭的主要冲突纠纷进展了认真调研分析，力求削减冲突纠纷、理顺各种治理关系、提高对安置房小区物业纠纷的生疏，为解决好安置房小区的物业纠纷供给有益的思考。和板桥地区有大量的安置房小区。西善桥地区有52个居民小区，其中安置房小区26个，铁心桥地区7个社区，其中两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江城，另外5个社区都有安置房小区。物业冲突纠纷的消灭1.业主因素。大多数村民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、承受、参与物业治理，导致有的安置小区物业与业主之间存在多种冲突，最突出的共性问题有：部份居民思想观念旧。一些市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使局部公共设施不能正常使用；缺少对房屋构造安全的相关学问，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的建小区不适应，一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；局部居民生活习惯难以更改。老的生活习惯一时难以转变，垃圾乱堆乱放，到楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物或家禽，在小区宠物粪便随处可见，物业公司在治理中简洁与业主发生纠纷；业主效劳消费意识淡薄。大局部安置小区业主从原来的村落搬迁到建小区，作为村民从来都无需交纳物业治理费和垃圾费之类的费用，而且拆迁安置都是政府行为，这些业主认为这些费用应当由政府买单。他们对物业治理的概念比较生疏，不知道物业效劳本身就是一种商品。消费享受效劳的意识不强，没有缴纳物业效劳费的概念，直接后果就是导致物业运转困难，效劳质量下降，形成恶性循环。2.物业公司因素。安置房质量缺陷。安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理。小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电梯、电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难准时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司担当，从而很简洁造成业主与物业公司之间的对立心情，给物业治理带来相当大的压力；效劳质量上的诟病。保洁不满足、修理不准时、巡逻不勤快、绿化不到位、车位缺乏和车位安排的不透亮等问题都简洁引发业主的不满；物业治理公司不够职业化。在安置房小区居民入住后，为了快速地给居民供给物业效劳，保障居民的根本生活需求，各街道的社区组织成立了物业公司为居民供给效劳，从业人员的职业化程度不够，往往以治理者身份而不是效劳者身份自居，必定影响到物业与业主之间的和谐关系。3.相关治理小区物业的行政主管部门因素。相关治理小区物业的行政主管部门未能准时指导安置房小区成立业主委员会。很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会，这样个别业主和物业治理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业治理埋下隐患。很多重大事项没有业主委员会同意，物业公司也无能为力，比方修理基金的使用，导致居民认为物业公