社区化工业园区物业管理模式介绍

社区化工业园区物业管理模式介绍工业园区物业管理的现状分析内容介绍>>工业园区的概念工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。工业园区物业管理的现状工业园区物业管理立法不完善随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体一一物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。工业园区的市场化程度不高目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2022年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种：通过公开招投标占领市场这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。通过协议招标方式占领市场这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。通过自建自管方式拥有市场这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。由于工业园区的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。工业园区的配套设施不够完善我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、等基础设施、配套设施都不很完善。工业园区发展状况我国物业管理行业发展状况现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题：企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。工业园区物业管理发展状况从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。从国际市场来看，随着我国加入WTO,大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞”的格局。工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务。浅谈工业园区物业管理的发展趋势(2022-09-0413:04:13)浅谈工业园区物业管理的发展趋势一、 市场化虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，必然会推动物业管理的市场化进程，促进物业管理品牌化格局的尽快形成。一些物管企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应；另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈而且层次更高。这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经无法介入物管行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性减少。二、 经营化21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，工业园区内企业的要求不断提高，市场对工业园区的物业管理发展提出了更高的要求。工业园区的物业管理服务应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。因此，物业管理企业一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。另一方面要结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售，投资业务的策划；参与、经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现企业规模效益。一、 生态化工业园区建设的基点是合理利用环境容量（环境承载力），这在物业管理“可持续发展”中显得尤为重要。生态工业园区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调工业园区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境。它是在对工业园区环境质量变异规律深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排工业园区人类活动的强度、广度和深度的行为。二、 社区化随着工业园区建设的不断发展，建立社区化的工业园区已成为一种必然趋势。物业管理企业必须从园区绿化、景观、文化设施、环境卫生等方面出发，构筑符合园区业主或物业使用人的大文化社区框架，逐步完善工业园区的安全防范系统、设备监控系统、资讯通讯系统，增大工业园区物业管理的科技含量，与社会同步。首先，从工业园区内的环境出发，建造宜人宜园的绿化环境。抓好环境清洁、美观和绿化养护，对于提高企业生产环境、生产质量和吸引新企业人园都将起到举足轻重的作用。其次，建立高品位的文化娱乐设施，有计划地开展各项文化活动。可以在园区内建立种类全、品质高的文化娱乐设施。每年还可以有计划地开展高品位的文化艺术活动，如高新技术研讨会、环园长跑、文化艺术节、读书摄影诗歌竞赛、保龄球挑战赛、大型游园活动、每周一升国旗等等。三、区域化所谓工业园区物业管理区域化，就是按行政区域设定物业区实行物业管理，以工业园区规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高工业园区整体管理水平为目的设定若干个物业区。应当肯定的说，工业园区按行政区域设定物业区实行物业管理具有以下几个方面的好处：有利于提高工业园区的整体管理水平。工业园区物业管理的好差，不仅直接反映出工业园区的管理水平，而且直接影响政府对外开放和招商引资的环境。有利于物业管理企业实现规模效益。目前物业管理企业普遍存在着管理规模偏小，经济效益差的问题，这一问题已严重制约了物业管理企业的发展。如果按行政区域设定物业区实行物业管理，管理规模相对按单体管理工业园区的规模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人员相对增加的数量远低于面积增加的数量，这样物业管理就会实现规模效益，进而实现物业管理企业自我发展的良性循环。有利于减轻业主或物业使用人的经济负担。按照行政区域设定物业区实行物业管理，由于规模大，物业管理的收费同单独一个工业园区的管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，这样自然可以减轻业主或物业使用人的经济负担。有利于共用设备设施的统一维修养护。由于工业园区的建设是按照统一规划进行的，许多大型设备设施和地下管网等都是区域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整体设备、设施维修、更新和改造，只有按行政区域设定物业区实行统一管理，才有利于设备、设施的维修和养护。有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。按照行政区域设定物业区实行物业管理，同现在按单独工业园区实行物业管理相比，更有利于整个区域内的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。何做好科技工业园区物业管理服务对科技型工业园区实行专业化物业管理服务，目前在我国还不是很多，还没有成熟的管理模式和成功的服务经验。两年前，笔者所在公司通过招投标，取得了天府软件园A区的物业管理权。我们体会到，要做好科技工业园区物业管理，首先必须了解此类物业的特点，然后结合实际采取有针对性的管理服务措施。天府软件园物业的主要特点：物业管理要为科技型企业提供配套服务。如网络、商务活动等，应依据不同特点，提供适当的延伸服务项目。由于服务的对象素质较高，因此对物业管理人员的素质要求也较高。物业管理人员要不断学习培训，适应客户的服务需求。由于部分科技型企业的业务是面向全球的，经常会与国外有关专业人员交往。因此要求物业管理人员要语言文明、行为举止规范，有一定外语水平。科技型企业的服务具有延时性。部分科技人员特别是研发人员经常是通宵达旦地工作，因此物业管理公司也必须提供全天候服务。天府软件园物业是成都市的一个窗口，接待服务及维护品牌形象也是很重要的工作内容。夭府软件园物业管理服务的具体做法：以人为本的服务宗旨。塑造优美的生态环境。把环境卫生、绿化作为一项重要工作认真做好，并实行专业化管理，聘请成都市园林局专家前期介入绿化工程，委托专业绿化队伍进行养护；购置可移动式垃圾桶和多功能垃圾车，宣传倡导垃圾袋装分类、收集转运的环保理念，并逐步在园区实施，特别是对有毒、有害垃圾进行专区存放，严格管理；在节能减排降耗方面也积极采取了一些措施，如更换安装节能灯泡、控制中央空调温度、为节约水资源，专门购买水池吸尘器以延长换水时间和购买抽水泵将水池水景的换水浇灌园林绿化等。维持良好的公共秩序。鉴于天府软件园入住的高科技企业单位多，人车流量大，有较强的保密性，目前距城区较远，社会治安较复杂的特点，势必要更加重视公共秩序的维护。特别是对保护商业秘密要求较高的企业，要重点予以监护。同时，根据各时段人流量的不同做好公共秩序维护，遇到突发事件增派应急突击队。在2006年全国开展的平安创建工作中，天府软件园荣获高新区“平安单位”称号。运行正常的设施设备。作为集产、学、研、办公为一体的新型高科技工业园区，一定要将设施设备运行管护落到实处，具体做到：（1）严格按照相关规定配置园区设施设备专业技术（操作）人员，做到持证上岗；（2）除根据设施设备性能、特点进行定期维护保养外，还要结合园区实际每月对设施设备进行一次综合检查；（3）严格按维修及时率、合格率、回访率等质量标准提供规范服务；（4）为满足客户需求，积极向有关领导、部门汇报，由政府出资给夭府软件园增配双电源，彻底解决了入园企业用电的后顾之忧。周到细致的服务接待。天府软件园是具有国际竞争力的高新技术产业基地，是孵化培育创新的基地，是高新区乃至成都市对外开放的窗口，重要接待是该项目管理的重点之一。为了更好地完成这些任务，我们除加强与置业公司、高新区管委会等有关部门的信息交流沟通外，特在区域清扫保洁、公共秩序维护、水电供应和设施设备管护等相关专业技术方面，就重要接待的特点及每次接待的具体要求做出有针对性、应变性的物业管理服务方案。突发事件的应急处理。作为人员流量频、人口密度大、园区周围无围墙的公共区域，我们采取各种措施积极防范。一是成立突发事件应急处理突击队；二是制定周密、详尽的各种应急处理预案，包括防洪灾、防火灾、防煤气中毒、防盗窃