项目投资报告

1-总论（赵创利）（一）、项目名称重庆市大学城康居休闲会所，以下简称“本项目”。（二）、项目简况随着社会的发展，人们的生活不断的变得五彩缤纷，压力也随之增加。在事业生活的双重压力下，人们需要一个放松心态缓解压力的地方。休闲会所在社会的变化下应运而生，最近几年中国的会所行业发展逐渐走向成熟，会所发展项目也不断完善。我们打算在重庆大学城做一个休闲会所的项目。初定为康居休闲会所，本项目主要由二层裙楼和三层塔楼组成（即负一层、负二层、一楼、二楼、三楼组成）。目标构建一个休闲、娱乐为一体的休闲会所。该地块的规划的用地代码为C2为商业用地。康居休闲会所按三星级标准建设和装修。（三）、主要技术经济指标建设规模项目总投资建设总面积年收入、以及成本费用内部收益率（IRR）净现值（NPV）动态投资回收期盈亏平衡点等（四）、项目预期目标本项目总投资4000万元人民币，按三星级标准建造和装修，目标打造一所集娱乐、健身为一体的休闲会所。二、项目建设的背景及必要性（韩道勇、刘帆）（一）、项目建设的背景革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。（来自“人均GDP与人类活动及行为的变化关系统计，链接网址/group/topic/17721640/”）根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。目前休闲娱乐业已是世界第一大支柱产业。中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道，占地20平方公里，背倚缙云秀峰，远眺歌山美景，地势平坦，林木葱茏，依山傍水，交通便捷，入住15所大学，学生人数达15-20万，社会人口25万人本项目位于重庆市大学城中路和大学城北路交汇处，经过近年来建设，重庆大学城基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。该项目周边主要干道有大学城中路、大学城北路，相关支路有大学城南路，大学城西路道路已按规划形成：各项车道建成双向六车道宽敞大路。挨靠轻轨1号线路，坐轻轨到沙坪坝仅20分钟。该区域公交线路较多，周边公交站点有重师站、熙街站、轻轨站等。现有272路、288路、271路、249路、266路等条公交线。（二）、项目建设的必要性近年来，随着重庆大学城的不断发展，人们的生活不断的变得五彩缤纷。伴随着人们生活、事业的逐渐繁忙，压力也随之增加，在事业生活的双重压力下，人们需要一个放松心态缓解压力的地方，休闲会所成了一个个上班族们的优先选择。重庆大学城入住15所大学，同学们之间的聚会庆祝，休闲会所无疑又是一个高雅的选择。随着休闲产业的发展势必会带动当地的一些经济发展。对当地的就业以及发展是十分必要的。三、项目行业、市场分析及预测（刘帆、韩道勇）（一）、项目行业近年来，随着经济的快速增长，我国的休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费体系也正向享受型转变。休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。（二）、市场分析1、宏观环境分析(1)、社会因素：随着社会的发展，人们的生活不断的变得五彩缤纷，压力也随之增加。在事业生活的双重压力下，人们需要一个放松心态缓解压力的地方，人们对休闲、康乐、健身等高层次的精神娱乐消费需求也随之增加，越来越多的人在休闲娱乐上做快乐的投资。休闲娱乐产业正在不断的改变着各地人民的生活习惯。、经济因素：重庆大学城属于重庆市的在建项目，城市繁华程度中，消费水平中，消费人群较稳定。、竞争因素：随着休闲娱乐产业的发展，竞争也会随之增加，只有不断的完善设施以及保证优良的服务态度，才可得以生存。2、微观分析（1）、客源分析：康居休闲会建成后将有稳定的客源。其消费人群为大学城上班族、在校大学生、以及当地人口等。考虑寒暑假在内，假设日接待顾客为300人。本项目所在位置交通便利，部分消费人群为来重庆大学城游玩的人流。（2）SWTO分析：优势（strengths）分析：本项目地理位置优越，交通便利；本会所设备配套较齐全，且拥有较好的客源基础；本会所消费水平适中，针对人群范围较广。劣势（weaknesses）分析：由于该项目的主要消费人群之一为在校大学生，故在寒暑假期间，消费人群会有所减少。机会（opportunities)分析:潜在客源多，随着重庆大学城的发展，进驻大学城的房地产企业、电子企业等诸多企业的增加，会带来一批入住人口和流动人口，随着大学城的入住人口逐渐增加，可达25万。伴随着轻轨的开通，将会进一步带动大学城的流动人口以及消费水平。威胁（threats)分析:康居休闲会所的配套设施不是很完善。、行业竞争焦点与在歌舞厅、KTV、健身房等的宣泄、缓解精神压力不同，休闲会所是结合娱乐休闲放松为一体的产物，是使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争的关键。服务人才是该行业的又一竞争热点。、市场预测康居休闲会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型休闲会所，该会所将为每一位顾客提供舒适的休闲娱乐场所。康居休闲会所建成后将有稳定的客源。以及重庆大学城快速发展的速度预测，日均宾客接待量300人左右。会所建成后聘请专业的娱乐管理公司管理。伴随着越来越多的入住人口，会所日均宾客接待量上还有很大的提升空间，本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。四、建设规模和建设内容（葛磊、林翼）（一）、建设规模本项目投资4000万元人民币，建设重庆市大学城康居休闲会所，总建筑面积7178平方米。工程完工后，将成为集娱乐、餐饮、休闲、为一体的休闲娱乐会所，共有KTV包房20余间，客房40间，日接待顾客预计300人次（考虑寒暑假因素在内）。（二）、建设内容本项目主要由二层裙楼和三层塔楼组成（即负一层、负二层、一楼、二楼、三楼组成）。康居休闲会所按三星级标准建设和装修。（1）负二层：建筑面积为980平方米，为车库（初步设计40个停车位）；（2）负一层：建筑面积1158平方米，分布为：保龄球区（450平方米）、台球场（300平方米）、棋牌区（300平方米）；（3）一楼：建筑面积1680平方米；分布为：公共休息区（300平方米）、KTV歌城（500平方米）、餐厅（400平方米）、演艺大厅（300平方米）；（4）二楼：建筑面积1680平方米；分布为：瑜伽区（300平方米）、健身房（300平方米）、浴房300平方米、咖啡厅（400平方米）；（5）三楼：建筑面积1680平方米；三层设标准客房40间（每间客房面积约为30平方米），负二层到三层设置电梯两部，楼梯通道两座；（6）环保设施、污水处理设施、废气及油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防燥音设施等；（7）室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化等。五、项目选址及建设条件（曾猛、陈俊祥、林翼）（一）、项目选址1、地点与地理位置康居休闲会所是一所集娱乐、休闲、餐饮为一体的娱乐休闲会所。该项目位于有着“西部学府之城”美誉的重庆大学城。自2003年兴建以来，历经七年，学府之城已经被认定是重庆发展最快的新区域。本项目具体位于大学城中路和大学城北路（轻轨重庆师范大学站旁）交叉路口，西邻大学城繁华商业街，重庆大学和师范大学，北邻重庆医科大学、龙湖别墅区，富力城公园别墅等高级住宅，东邻陈家桥镇和多所高等院校，南邻第三军医大学，重庆科技学院，虎溪镇等。其中人员流动量大，年轻人士和社会高层人员较多，生活追求高，周边设施和生活配套设施完善，地理位置十分优越。经过近年来建设，重庆大学城基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。该项目周边主要干道有大学城中路、大学城北路，相关支路有大学城南路，大学城西路道路已按规划形成：各项车道建成双向六车道宽敞大路。挨靠轻轨1号线路，坐轻轨到沙坪坝仅20分钟。该区域公交线路较多，周边公交站点有重师站、熙街站、轻轨站等。现有272路、288路、271路、249路、266路等条公交线。（二）、建设条件（1）工程地质条件重庆是有着山城之城的一座城市，近几年的发展重庆大学城已经成为一所经济快速发展的小型城市，重庆大学城地质多为断层、褶皱、节理，其施工施工要求，该地区气候潮湿，年降水量较大，所以在防潮方面应该严格把关。1.岩层受力发生断裂，破裂两侧发生明显移位，这种断裂构造称为断层。断层是地壳中最重要的一种地质构造，分布广泛，形态和类型多样，规模有大有小，大断层可延长数百、数千千米，小的在手标本及显微镜下观察。断层是地壳中最重要的一种地质构造，分布广泛，形态和类型多样，规模有大有小，大断层可延长数百、数千千米，小的在手标本及显微镜下观察。2.褶皱是岩层受力而发生弯曲变形。为了描述褶皱的空间形态，我们通过吧褶皱的各种组成部分称为褶皱要素，褶皱的主要要素有：①核部核部为褶皱中心部位的地层，当剥蚀后，常把出露在地面的褶皱中心部分的底层称为核。②翼部褶皱核部两侧的地层称为翼部。③枢纽同一褶皱面最大弯曲点的连线叫做枢纽。④轴面褶皱内各相邻褶皱面上的枢纽连成的面称为轴面。3.节理：岩层受力发生断裂，岩石的完整性遭到严重迫害，沿破裂面无明显位移称之为节理，节理便是岩层中的裂隙。岩石中的节理的发育时不均匀的。影响节理发育的因素很多，主要取决于构造变形的强度、岩石形成时代、力学性质、岩层的厚度及所处的构造部位。节理对施工的影响：节理是一种发育广泛的裂隙。节理将岩层切割成块体，这对岩体强度和稳定性有很大影响。节理间距越小，岩石破碎程度越高，岩体承载能力将明显降低。岩层中发育的节理裂隙是地下水的通道，同时也会对风化作用起着加速进行的效应。随着岩石风化的程度增强和水对岩石的浸泡软化，岩块质地变软、强度降低。（2）气象条件及水文本项目区域重庆气候温和，处于北纬29.6度，东经106.5度，海拔260米，属亚热带季风性湿润气候，是宜居城市，年平均气候在18℃左右，冬季最低气温平均在6-8℃，夏季炎热，七月每日最高气温均在35度以上。极端气温最高43℃，最低-2℃，日照总时数1000－1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛、常年降雨量1000－1450毫米，春夏之交夜雨尤甚，因此有“巴山夜雨”之说，有山水园林之风光。重庆多雾，素有“雾重庆”之称。重庆地处四川盆地（巴蜀盆地）东南部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡（该峡位于湖北省境内），即举世闻名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。年平均气温16-18℃一月份最低平均气温5-10℃极端最低气温-7--2℃七月份最高平均气温36-39℃极端最高气温40-43℃日照总时数1000-1200小时年平均降雨量1000-1450mm（3）交通条件重庆大学城，位于重庆市西郊。属于沙坪坝区管制，该项目周边主要干道有大学城中路、大学城北路，相关支路有大学城南路，大学城西路道路已按规划形成：各项车道建成双向六车道宽敞大路。挨靠轻轨1号线路，坐轻轨到沙坪坝仅20分钟。该区域公交线路较多，周边公交站点有重师站、熙街站、轻轨站等。现有272路、288路、271路、249路、266路等条公交线。（4）公共设施条件（1）供电本项目供电来自重庆大学城变配电枢纽站，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。（2）供水本项目用水由重庆市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。a.水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。b.水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形式。（3）排水本项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近排污井，（4）空调及供热本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，冬天利用蓄热电锅炉供暖。（虽然重庆冬季气候适宜，不必供暖，但随着人们对生活水平的提高，越来越多的人们已经对冬季供暖有所行动，所以重庆冬季供暖将会成为一种趋势）六、项目建设方案构想（陈俊祥、林翼、曾猛）（一）、项目建设方案构想本项目建筑面积总共总建筑面积7178平方米。主体结构为框架结构，抗震等级为8级。是一所集娱乐、餐饮、休闲、为一体的休闲娱乐会所，共设有KTV包房20余间，客房40间，还分别有台球区、棋牌区、保龄球区、餐厅、健身房、瑜伽区、咖啡厅等。该项目提供的产品、服务如下：附表1附表1：序号工程名称工程内容备注1负一层车库约40位2负二层保龄球区10区台球区20桌棋牌区50桌3一楼公共休息区300平方米KTV歌城40间演艺大厅300平方米餐厅300位4二楼瑜伽区50位健身房50位咖啡厅200位浴房300平方米5三楼客房40间主要设备表如下：附表2附表2：主要设备表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）单价(万元)总额(万元)备注一中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品1基载风冷热泵机组制冷量660KW，制热量690KW1150KW6868台佳2双工况机组制冷550KW，制冰工况制冷350KW1110KW3636台佳3蓄冰装置有效容积65m31120KW5555美国CRYOGEL4冷却塔流量120t/h11010良机、金日5风机盘管Q=80m3/tH=20m450120凯泉，创新6水泵Q=120m3，H=20m9100KW0.867.74凯泉，创新7供冷板式换热器换热量890KW12.52.5维克斯8供暖板式换热器换热量360KW换热温差5℃11.561.56瑞典舒瑞普9电蒸汽锅炉LSS0.5-0.7-D1360KW8.58.5广州贝龙10燃油蒸汽锅炉LSS0.5-0.7-Y16.966.96广州贝龙备用11蓄能卫生热水箱钢制、内置铜盘管立式40m31101012全自动控制系统PLC自动控制+触摸屏1套3335德国西门子，美国CRYOGEL13自备柴油发电机组60小计421.26二其它设备1智能化监控系统1套702会议音响系统6983通讯设备654变压器及配电800KVA2285信息中心30含软件小计297合计718.26（注：附表2参考/p-144575249679.html）七、项目进度计划及人力资源配置（刘丹丹、赵创利）（一）、项目进度计划本项目为新建工程，建设期为24个月（其中包过可行性研究阶段、施工设计、土建施工以及装修期、人员招聘培训、设备的订货安装等一直到运营期）具体时间分布见下图：附表3附表3：项目实施进度表时间（月）项目可行性研究报告编制及审批初步设计及审批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员招聘人员培训设备安装调试竣工营运本项目两年建成后，第三年投产，建设期贷款利息：（年利率i=10%）第一年2000×60%×10%=120万元第二年（2000×40%+120）×10%=92万元（二）、人力资源配置1、生产作业班次：三班制。2、年工作日年工作日365天，每班工作8小时。3、劳动定员本项目劳动定员120人。休闲娱乐旺季视需要聘请临时工20人。详见附表4附表4：劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数一管理人员32客房部310总经理11餐饮班28副总经理12餐饮服务员210办公室15餐饮传菜员16财务部14餐饮厨师7客房部13三辅助人员37行政部14司炉工33销售部14机修工35餐饮部14维修电工34娱乐部15司机15二服务人员51保安320前厅310合计120（二）、组织管理结构管理机构图董事长董事长总经理总经理餐饮部安全保卫部销售部娱乐部办公室财务部行政部客房部副总经理常务副总经理餐饮部安全保卫部销售部娱乐部办公室财务部行政部客房部副总经理常务副总经理本项目管理机构图选用线性组织结构形式，采用此种管理方式命令源有唯一性，项目目标单一，项目成员能够明确理解并集中精力于目标，能够充分发挥团队精神，权力集中是决策加快，能对客户需求和高层管理意图作出快速响应。本项目在工程竣工后，将委托重庆市知名娱乐管理钢塑负责运营。经营管理1、内部管理（1）顾客忠实体系顾客忠实目标A、顾客回头率保持在60%;B、为客人服务满意率保持在95%；C、减少顾客投诉率D、努力扩大市场份额。顾客忠实感的建立：首先要理解企业的经营理念并加以引申由是客人满意到让客人达到愉悦，直至赢得顾客的信赖。A、关注和认知顾客：这是使顾客感觉自己特别重要和特殊的途径，对客人提供个性化的服务和感谢：特别关心顾客饿个别需要，显示对顾客的敬佩。B、预知顾客需求，在顾客开口前就提供其需要的服务和感谢，把自己放在顾客的位置：细心观察，记录顾客档案。C、员工灵活地态度，鼓励员工在与顾客接触中，灵活处理突发事件。从不对顾客说“不”（不得不说是，提供其他选择）使客人放松。D、实现更多的内部交流，掌握准确信息。E、在员工决策失误后表示感谢并理解其感受，并结合实际情况提出建议，给员工信心。F、迅速处理解决宾客问题对建立顾客忠实感至关重要包含以下内容：道歉、理解顾客感受。（2）管理人员工作原则A.我们将在与所有人相处时要表现出真诚、关怀备至；B.我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务；C.要求每一个管理人员尽可能与顾客接触；D.我们要确保我们服务过程方便于客人及员工；E.客人满意是我们工作的动力。（3）管理措施实行垂直管理模式1.一个上级的原则：不能越级管理，不能越级汇报工作。2.责、权、利一致的原则：各区域的责任与完成责任所需的权利一致。3.无空白、无重叠的原则：同一区域不能同时有两个同级的员工负责。（4）、管理方向对于人1.服务一致优异2.环境力求完美：通风良好，温度适宜、灯光符合区域要求、气温清新、装饰美观。对于财务1.认真交接保管2.物品摆放美观整洁信息掌握顾客反映的情况，并记录时间1.要有严格的时间概念，遵守劳动纪律2.讲究时间效益，提高工作进度2、日常管理（1）、监督系统1.实行员工自检、互检、上下级互相监督等多级检查2.对管理人员随时改进、提高工作质量并接受顾客投诉3.设立员工意见箱，解决工作中隐藏的问题（2）、奖励系统每季度评选优秀员工3~5名，凡被评定的优秀员工奖励200元并附加其他奖励2.建立员工罚款基金，员工所有罚款将作为员工业余文化生活的补贴。八、投资匡算及资金筹集（林翼、刘丹丹、赵创利）（一）、投资估算依据重庆市建设工程费用表[2008]：参考类似工程的造价。工艺设备费用：参考网上设备给价。其他费用：按其他相关计费标准估算。、项目建设投资估算项目建设投资估算包括：建筑工程投资及构成（包含土建，装修以及安装）,设备投资及构成,其他投资及构成：详见下面的《投资估算表》附表5附表5总投资估算表单位：万元序号名称金额（万元）一建筑工程1负一层2002负二层3503裙楼900小计1450二室外工程1给、排水管网802供电线网及照明803消防系统1004绿化505道路30小计340三其它1勘察设计费1502工程监理费503建设单位管理费504员工培训费505基本预备费2106主要设备购置费7507土地使用权4408建设期贷款利息212小计1912合计3702（注：基本预备费是以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为基数，乘以基本预备费费率，基本预备费费率为10%）（三）、资金的筹集及使用方式1、项目总投资本项目总投资4000万元,其中:建设投资3702万元;建设期贷款利息212万元；2、资金筹措建设单位自筹建设投资2000万元；申请银行长期借款2000万元，10%。自筹资金占总投资的50%。3、用款计划(1)建设期为2年,按建设工程的进度要求,固定资产投资分年分批投入，第一年约占60%，第二年约占40%。(2)流动资金按经营所需分三年逐年追加投入，直至计算期满。详见《投资计划与资金筹措表》附表6(3)本项目计算期为10年，附表6《投资计划与资金筹措表》中，自第四年开始每年的追加流动资金均为75万元。附表6：投资计划及资金筹措表单位：万元序号项目年份合计12341投资总额2221.21480.82057539821.1建设投资2221.21480.837021.2流动资金205752801.3建设期利息120922122资金筹措2221.21480.82057539822.1自有资金1110.55740.4205752130.952.1.1甲方投资（40%）444.22296.168230852.382.1.2乙方投资（30%）333.165222.1261.522.5639.2852.1.3并放投资（30%）333.165222.1261.522.5639.2852.2长期贷款1110.6740.41851经济及社会效益评价（赵创利、刘丹丹、曾猛）（一）、财务评价依据1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。2、《中华人民共和国增值税暂行条例》。3、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》。4、参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料。（二）、项目建设期、经营期、计算期项目拟2年建成,经营期30年,计算期10年。（三）、财务效益分析财务评价基准对照指标为：基准收益率12%、基准投资回收期10年、营业税为5%，所得税为33%。1、成本估算(1)各项服务项目成本估算：成本估算以相应的服务项目的营业收入为基数，乘以相应的成本占营业收入的比例，详见《年营业收入与成本估算》附表7附表7：年营业收入与成本估算单位：万元序号项目间/位/天使用率%价格天/每年小计成本预计占收入比例（%）预计成本1客房4070%1503001265%6.32餐厅30070%4030050420%100.83KTV4080%3003002885%14.44咖啡厅30060%3030016220%32.45台球室2080%200300965%4.86棋牌区5060%1503001355%6.757保龄球2070%3003001265%6.38瑜伽、健身20080%403001922%3.849其他174.21174.215%8.71059小计1803.21184.3005(2)人员工资及附加本项目定员120人,其中中高层管理人员平均年工资40000元/人,一般职工203人平均年工资13000元/人。按工资总额的40%计算社保﹑医保﹑失保和福利费用。人员工作及附加=（10*4+110*1.3）*（1+40%）=256.2万元（3）折旧费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%。折旧额=750*（1-5%）/30=23.75万元（4）修理费按固定资产折旧费的30%计算修理费。修理费=23.75*30=7.13万元年成本估算=184.31+256.2+23.75+7.13=471.39万元2、营业分析（1）营业收入考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素以及寒暑假原因，设置营业天数位270天。详见附表8附表8：营业收入表单位：万元序号项目间/位/天使用率%价格天/每年小计备注1客房4070%1503001262餐厅30070%40300504中、晚餐3KTV4080%3003002884咖啡厅30060%303001625台球室2080%200300966棋牌区5060%1503001357保龄球2070%3003001268瑜伽、健身20080%403001929其他174.21174.21合计1803.21（2）营业税金及附加营业税:营业税税率按5%。营业税=1330.83*5%=66.54万元城乡建设维护税:以营业税额为基数,取5%。城市建设维护税=66.54*5%=3.33万元教育费附加:以营业税额为基数,取4%。教育费及附加=66.54*4%=2.66万元所得税所得税税率按33%。以销售利润为基数。所得税=(1803.21-471.39-66.54-3.33-2.66)*33%=415.57万元按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金。3、财务分析(1)损益表以计算期第3年计算,年营业收入1803.21万元,营业税金及附加72.53万元,总成本费用433.65万元,利润总额824.65万元。损益表详见附表9：损益表单位：万元序号项目年份34—78—9101销售收入1803.211803.211803.211803.212销售税金及附加72.5372.5372.5372.533总成本费用471.39471.39471.39471.394销售利润1259.291259.291259.291259.295所得税（33%）415.57415.57415.57415.576税后利润843.72843.72843.72843.727盈余公积金84.3784.3784.3784.378公益金42.1942.1942.1942.199可供分配利润517.17517.17517.17517.1710股利分配269.6499.64469.64469.6411甲方股利（40%）107.8639.86187.86187.8612乙方股利（30%）80.8929.89140.89140.8913丙方股利（30%）155.15155.15155.15155.15(2)资金来源与运用平衡根据计算期每年收支情况编制的《资金来源与运用表》显示,累计盈余资金为1853.97万元,盈余足以抵偿投入,详见附表10附表10：资金来源与运用表单位：万元序号项目年份123456789101资金来源2221.21480.82销售利润1259.291259.291259.291259.291259.291259.291259.291259.293折旧费用23.7523.7523.7523.7523.7523.7523.7523.754修理费用37.137.135长期贷款1110.6740.46自有资金1110.6740.47资金运用1110.6740.4725.84725.841095.841095.841095.84725.84725.84725.848建设投资1110.6740.49工资及附加256.2256.2256.2256.2256.2256.2256.2256.210借款还本20037037037037000011甲方股利（40%）107.8639.86187.86187.86187.86187.86187.86187.8612乙方股利（30%）80.8929.89140.89140.89140.89140.89140.89140.8913丙方股利（30%）80.8929.89140.89140.89140.89140.89140.89140.8914盈余资金00564.33564.33194.33194.33194.33564.33564.33564.3315盈余资金累计00129.69694.02888.351082.681277.011841.342405.672970(3)借款还本付息表本项目总投资4000万元,其中:建设投资3702万元;建设期贷款利息212万元。本项目投资建设期为两年，分两年分批投入，第一年约占60%，第二年约占40%，申请银行贷款利率为10%，详见《借款还本付息表》附表11附表11：借款还本付息表单位:万元序号年份项目123456789101借款与还本付息2063.41863.41493.41123.4753.4383.413.42年初欠长期贷款1110.6740.83借长期贷款1110.6740.84建设期利息120925长期贷款付息186.34208.274188.8014170.68154150.74969491.8246634006付息合计186.34208.274188.8014170.68150.7491.82007长期借款还本2003703703703703708还本资金来源9税后利润10折旧23.7511修理7.1312流动资金回收280说明：长期贷款利率为10%借款当年按年计息(4)现金流量表计算根据逐年现金流入量和流出量编制了《现金流量表》(全部投资)。计算结果为:所得税前，内部收益率为20%,按折现率i=12%计算的财