淄博市博山区房地产市场分析报告

博山区房地产市场分析汇报

.10第1页汇报脉络：一、博山城市认知二、博山房地产市场分析三、博山个案分析第2页一、博山城市认知第3页淄博淄博市淄博市博山区位于山东中部，淄博市西南端，面积682平方公里，人口45万，是国务院同意山东半岛沿海开放城市之一，国家重点风景名胜区、“陶琉之乡”、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁主要工业、商业和旅游文化名城；受环渤海经济圈、京津冀城市圈、济南城市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景很好。山东中部，齐鲁主要工业、商业和旅游文化名城城市概况淄博博山区第4页博山经济基础好，但位列淄博全市中下游，近两年经济不景气，增速放缓经济发展作为老工业城市，博山经济基础很好，博山区人均GDP为11175美元，到达中等国家和地域水平，但处于淄博市中下游；近两年，实体经济不景气，博山经济增速放缓；从人均GDP来看，博山小区型商业地产将迎来快速发展时期。淄博各区县经济数据一览表排名区县GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（美元）城镇居民人均可支配收入（元）1张店区906.5294.115327305202临淄区75064.918386294543淄川区53573.911518275244桓台县42950.8513422276615博山区328.4545.4511175258346周村区26136.611345244347沂源县212.855.356117242298高青县14335.04649319786累计淄博市3557.2456.191236124565人均GDP和房地产发展情况关系（单位：美元）

3000-4000

4000-8000

8000-10000

10000-15000快速发展平稳发展减速发展住宅萎靡、商业起步

15000-25000

25000以上全方面开启CBD复合商业房产成为金融衍生品亿元第5页年博山区住宅均价4029元/㎡，城镇居民人均住房面积32.2㎡，房价收入比约5，在合理范围4-6之间；博山贫富差距大，普通家庭居民月收入4000-5000元，购房两极化较为严重；十八大汇报提出，确保到20实现城镇居民人均收入比翻一番，博山则在20完成，到时博山城镇居民人均收入将超4万元；居民生活富足，给购房提供有力经济保障。居民生活水平收入增加，生活水平提升，对房地产发展有一定支撑作用元第6页产业结构工业占主导，服务业比重逐年增加，未来向旅游城市转型，但转型速度较慢博山经济以工业为主，工业发展已经有百年历史，主导产业以泵业、电机、耐火材料、陶琉为代表；在经历了20世纪重工业繁荣之后，现今面临着资源型工业城市发展历史转型；博山旅游资源丰富，未来向旅游城市转型，到，三产结构将调整为2：55：43左右。第7页博山区人口少，且大幅度外流，负增加较为严重，抑制房地产市场需求人口改变底，博山总人口45.45万人，其中城区人口25.2万人，城市化率约55.4%；因为城市发展迟缓，基础设施落后，配套不足，博山区人口逐年外流，展现负增加，影响其房地产发展。万人第8页现今房地产业发展较落后，未来发展前景大房地产投资分析房地产在固定投资中比重一直处于较低水平，房地产业发展较落后，现今城市对房地产依赖较小；伴随城市发展，城市建设将加紧，未来房地产前景大。亿元第9页博山对外交通尚欠发达，是制约其城市发展瓶颈交通条件博山是一座“建在山谷沟里城市”，对外交通较为不便，制约城市发展；境内高速公路仅博莱高速1条，铁路主要为货运，客运仅淄博-泰山1趟普客。博山区博莱高速路网路径备注滨莱高速（博莱段）滨州-淄博-莱芜双向4车道205国道秦皇岛-深圳——仲临路济南仲宫镇-潍坊临朐路径博山博沂路博山-沂水——张博线（铁路）张店-博山主要为货运辛泰线（铁路）临淄-泰安第10页“一核二区三片”产业格局城市发展格局“一核”：城市关键区域，重点发展当代服务业，加紧建设功效突出、辐射带动力强城市综合服务区；“二区”：新区工业区和老城工业区，按照产业集聚、资源集约要求，着力打造一批特色鲜明、体系完整，在国内外有较高著名度和竞争力产业基地；“三片”：南部当代农业片、西南部生态片和东南部生态片，重点发展有机农业、城市观光农业和生态观光游。第11页二、博山房地产市场分析第12页土地市场宗地编号地块位置面积（㎡）容积率土地用途起始价（万元）确保金每亩均价（万元）楼面价（元/㎡）挂牌时间竞拍时间370304000143000博山区（存量）-010号博山区青龙山路35号14871.241-2.1其它普通商品住房用地190338185.3609.9.27.10.23区中心地价85.3万元/亩，楼面价609元/㎡博山区青龙山路35号地块近2年，博山区大宗住宅用地出让较少，多为1万㎡以下地块；最早1宗大宗住宅用地成交在10月，地价约82万元/亩，该地块位于博山区石马水库，地块详情见下表。地块位置面积（㎡）容积率土地用途成交价（万元）每亩均价（万元）楼面价（元/㎡）成交时间竞得企业博山区石马镇石马水库以北、杏山以东550341.1住宅676581.91117.10.19淄博泰宝置业有限企业第13页住宅：3600-4600元/㎡小区商业（2层）：6500-1元/㎡淄博房价最低区域，但距离市区远，对市区刚需客户吸引力不足淄博政治、经济、文化、商业中心房价最高住宅：6000-8000元/㎡小区商业：2-4万元/㎡办公：9000-10000元/㎡住宅：4500-5800元/㎡小区商业：1-1.5万元/㎡办公：5800-7500元/㎡住宅：5500-5700元/㎡小区商业（2层）：0.8-1.5万元/㎡价格优势，吸引少部分市区客户住宅：5500-6200元/㎡小区商业（2层）：0.7-1.3万元/㎡办公：4800-5000元/㎡城市副中心，距市区最近，价格优势吸引市区刚需客户淄博整体市场分析博山房价3600-4600元/㎡，淄博最低，但距离市区较远，当前对市区刚需客户吸引力弱张店区临淄区周村区淄川区博山区第14页博山区在售项目分布博山当前主要在售商品房项目12个，分布在中心城区边缘中房翡翠水岸4200元/㎡水印蓝山4000元/㎡世纪上城4000元/㎡春天花园3700元/㎡恒泰怡景花园4200元/㎡佳和花苑4200元/㎡颜山花园3600元/㎡滨河花园4400元/㎡桃园小镇别墅：10000元/㎡洋房：6000元/㎡益杰龙凤缘4600元/㎡区中心博山未来中高端居住区晨光花园4200元/㎡天润园3800元/㎡颜山国际3300元/㎡左右（安置、回迁、单位团购为主，小产权房）2栋高层公安局及其它单位团购为主，小产权房博山区房地产市场处于初级阶段，项目品质及档次较低，集中在中心城区边缘；博山中心路两侧为博山未来中高端居住区，当前该区域仅晨光花园一个商品房项目，价格4200元/㎡。第15页博山区竞争环境博山区商品住宅去化慢，年均成交约16万㎡，供过于求，存量多，去化周期长以来，博山区房地产发展快速，年均总供给量60万㎡，成交16万㎡，供需比约3.75:1，供过于求；当前博山区住宅存量约52万㎡，存量去化周期约3年，竞争激烈；区域房价逐年增加，年均价格涨幅约9%，年上六个月均价为4068元/㎡；博山房地产整体价格相对较低，楼盘品质含有较大提升空间，未来整体市场依然含有良好发展前景。第16页项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）主力面积（㎡）开盘时间中房翡翠水岸1516.580-140.10.1佳和花园3.54.195-134.8.30晨光花园1012105-130.5.1世纪上城101180-140.10.1恒泰怡景花园12.51490-110.8.31崇正水印蓝山20.222.580-130.9春天花园0.50.878-140.3.1颜山花园44.780-100.5.1滨河花园3895-130.10天润园2.7480-130.5益杰龙凤缘2.88.9120-166.12桃园小镇（旅游地产）53.570别墅180-300洋房87-114.9.1累计137.7176.5————市场特征——产品供给均为小项目，无大盘气势，刚需及首改产品为供给主力，面积80-140㎡第17页市场特征——成交户型91-120㎡近五成，71-90㎡占三成，市场表现刚需与首改主导博山区各面积段成交分析来看：91-120㎡首改近五成，71-90㎡刚需产品占三成，市场表现为刚需、首改主导；现今博山区70㎡以下小户型供给较少，144㎡以上产品成交主要集中在益杰龙凤苑项目，该项目地段好、本身配套3万㎡银座商厦，售价4600元/㎡，博山最高，说明区域高端产品有一定购置力。第18页项目名称开发商建筑类型建筑格调中房翡翠水岸中房多层、小高层当代简约佳和花园博山房屋建设多层当代简约晨光花园宏润多层、小高层当代简约世纪上城威诺置业多层、小高层当代简约恒泰怡景花园恒泰多层当代简约崇正水印蓝山崇正别墅、多层、小高层地中海春天花园崇正、恒泰多层当代简约颜山花园崇正多层当代简约滨河花园隆泰18层高层当代简约天润园崇正、天威多层当代简约益杰龙凤缘益杰缘18层高层当代简约桃园小镇（旅游地产）山东华旅别墅、洋房当代简约市场特征——建筑形态多层为主，格调单一，均为当地小开发商项目，高层有一定抗性，当前最高18层水印蓝山世纪上城晨光花园佳和花园天润园中房翡翠水岸第19页市场特征——规划规划简单，兵营布局，空间感差，档次低，可超越空间大佳和花园水印蓝山中房翡翠水岸第20页市场特征——营销包装售楼处装修、包装简单，硬件配套少，缺乏软性服务，易超越滨河花园——简易活动房天润园——沿街底商恒泰怡景苑中房翡翠园——当前博山最为高档售楼处第21页市场特征——户型户型中规中矩，赠予面积少，喜方正、动静分离，户型创新空间大第22页市场特征——硬件设施基本硬件设施落后，易超越；太阳能、泛会所是亮点，可借鉴太阳能摄像头黑白可视对讲水印蓝山泛会所世纪上城看房车第23页市场特征——物业服务博山物业服务水平低，仅常规卫生保洁、安保服务，收费低0.4-0.6元/㎡月物业服务提升空间大，但现今整体物业费低，高物业费抗性大卫生保洁门卫第24页市场特征——车位地上车库，稀缺产品，配比1:0.1，售价8-10万/个，可用作储备室，热销地下车位，售价6-7万/个，因当前各项目地上停车不收费，相对滞销博山车位配比约1:0.5，分车库与车位两种；车库热销，8-10万/个，车位滞销，6-7万/个；小区地上停车无偿地下车位地下车库地下车位地上停车无偿地上停车无偿第25页市场特征——商业博山小区底商少，商、住价格比1.6-2.2:1，租金低，约1元/㎡*天，满铺中房翡翠水岸（一期小区商业销售，均价3800元/㎡）小区商业（1-2层）：租金：0.9-1元/㎡*天水印蓝山住宅：4000元/㎡小区商业（1-2层）售价：6500元/㎡商业住宅价格比：1.63:1租金：0.6-0.7元/㎡*天滨河花园住宅：4400元/㎡小区商业（1-2层）售价：9000元/㎡商业住宅价格比：2.05:1鼓浪屿装饰城小区商业（1-2层）售价：10000元/㎡租金：0.8-1.1元/㎡*天步行街沿街商业（1-3层）租金：0.8-1.1元/㎡*天益杰龙凤缘（在售）住宅：4600元/㎡小区商业（1-2层）售价：10000-1元/㎡商业住宅价格比：2.2-2.6:1益杰龙凤缘为综合体，自持3万㎡银座，所以住宅及小区商业价格较高第26页市场特征——办公楼博山办公楼少，租金低，仅0.5元/㎡天，入住率低，不足30%财富大厦（SOHO公寓）主力面积40-90㎡入住率70%（其中30%为办公，40%为居住）0.5-0.6元/㎡·天创富大厦（小户型办公）主力面积50-80㎡入住率30%0.4-0.5元/㎡·天博山区办公楼市场处于起步阶段，当前仅财富大厦及创富大厦两个项目，均为小户型，面积40-90㎡；整体办公市场需求低迷，两项目整体入住率不足30%，且租金低，约0.5元/㎡·天；入驻企业为服务业，如：保险企业、咨询企业等；博山区以工业为主，现今多为厂办一体，伴随企业发展，后期将向厂办分离过分，加之服务业百分比增加，未来办公楼需求将逐步增多。第27页市场总结博山房地产处于初级阶段，房价低，4000元/㎡；年均去化少，16万㎡；存量多，52万㎡；去化周期长，3年；市场竞争形势严峻；博山市场供给结构特殊，小产权房在当地市场供给量中占有较大百分比，该类房产因为拿地成本低廉，市场价格集中在2200-3000元/㎡，对商品住宅市场造成严重冲击；刚需及首改产品为市场供销主力，面积80-140㎡；规划、档次、环境、硬件配套、软性服务、户型等均低端，易超越；项目小而多，有利于我项目大盘气势易营造，树立市场标杆；市场多层为主，客户对高层有一定抗性，当前最高18层，对我项目是挑战；客户基础微弱，博山基础设施落后，人口外流，客户以城区及乡镇进城客户为主，房价虽低，但距离淄博市区较远，对市区刚需客户吸引力弱；车位配比约1:0.5，车库热销，8-10万/个，车位滞销，6-7万/个；小区地上停车无偿；博山小区底商少，入住率高，商、住价格比1.6-2.2:1，租金低，约1元/㎡*天；办公楼少，仅2个；租金低，0.5元/㎡天；入住率低，不足30%。人口负增加，市场供过于求，产品营销较初级，大环境不给力，小环境好超越第28页三、博山个案分析第29页经典个案——益杰龙凤缘博山地段最好、配套档次最高、价格最贵商住综合体项目益杰龙凤缘自持3万㎡银座商场（1-4层）项目地段好，位于人民路与西冶街交汇处；配套全，自持3万㎡银座商城，紧邻步行街，西冶街小学、博山一中优质学区；项目占地2.8万㎡，总建8.9万㎡，容积率3.2，规划3栋18层高层住宅、1栋16层商住综合体，总投资约3亿元，底入市，年6月交付；当前价格博山最高，住宅均价4600元/㎡，商铺均价12000元/㎡；客户以博山中高端改进为主。1#2#3#4#住宅均价4600元/㎡沿街商铺（1-2层）均价1元/㎡第30页户型面积供给套数供给百分比去化套数去化率3-2-11229632%5052%3-2-11413211%1959%3-2-1148-15314449%6243%3-2-2166248%1458%累计——296100%14549%改进产品，月均去化18套，主力户型差，仅1个卫生间经典个案——益杰龙凤缘3-2-1122㎡3-2-1148㎡第31页经典个案——中房翡翠水岸档次较高，口碑好，客户忠实度高，销售速度相对较快基础信息项目名称：中房翡翠水岸项目位置：博山柳杭东路9号（原淄博钢厂）开发商:淄博华通城建开发有限责任企业投资商:中房集团淄博市城市建设综合开发企业占地面积：15万㎡总建面积：13万㎡建筑类型：9栋多层、16栋高层总户数：1000多户绿化率：36%首次开盘时间：10月一期交付时间：年12月首次开盘价格：4100元/㎡当前价格：4200元/㎡物业企业：淄博科技苑物业企业物业费：0.5元/㎡*月车位比：1:0.1车库价格：10万元/个客户组成：基本全部为博山区当地客户，刚需、改进为主中房翡翠水岸第32页经典个案——中房翡翠水岸博山去化速度较快项目，但年均去化也仅285套，月均去化24套中房翡翠水岸已推出首次开盘时间：10月首次开盘价格：4100元/㎡当前价格：4200元/㎡价格平稳总规模已推量去化量存量待开发量年均去化量面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）套数（套）13——8.297286.195702.11584.71——3.1285第33页经典个案——中房翡翠水岸刚需及改进产品为供销主力，110-120㎡户型需求大，供给量也最多户型设计较常规，尤其是120㎡以上户型仅一个卫生间，优化空间很大户型面积（㎡）供给套数（套）供给占比去化套数（套）存量套数（套）去化率（套）月均去化套数（套）2-2-180-10016222.25%1352783.33%5.632-2-1100-10612617.31%1042282.54%4.333-2-1110-12026035.71%2075379.62%8.633-2-1120-14418024.73%1245668.89%5.17累计728100.00%57015878.30%23.75第34页经典个案——中房翡翠水岸当代简约建筑格调，当代格调园林，该项目建筑景观在博山已属上流，但超越空间很大第35页经典个案——中房翡翠水岸车库售价10万元/个，因为车库比仅1:0.1，表现为供不应求且车库可作为储备室等多功效实用空间，销售情况好本案地下车位销售需慎重，车位建安成本高但价格较车库低，需控制地下车位体量第36页经典个案——中房翡翠水岸小区底商做售楼处，售楼处档次低，内部装修及销售道具简单，本案可超越因为博山区较小，推广主要靠口碑相传；项目推广方式较为单一：主要为派单，短信，网络。第37页经典个案——晨光花园紧邻原山国家森林公园，环境好，吸引部分市区养老度假客户基础信息项目名称：晨光花园项目位置：博山孟家顶（原山公园北邻）开发商:淄博宏润房地产开发有限公司占地面积：10万㎡总建面积：12万㎡建筑类型：多层、小高层绿化率：45%首次开盘时间：10月交付时间：年12月首次开盘价格：3400元/㎡目前价格：4200元/㎡（年以来价格稳定，4100元/㎡左右）物业公司：淄博紫东物业管理有限公司物业