商贸城市场可行性调研报告

..页脚页脚xxxx商贸城可行性争论报告2023年5月前 言产品营销起着重要作用。为了解xx县目前的经济进展状况和房地产市场行情，以及现阶段xx县居民对商业地产的需求状况，有针对性地收集更多的有关居民的投资期望，对投资价格的敏感性、倾向性问题，我司组织人员针对xx县房地产市场及经济社会进展状况进展了全面调查，此次调查旨在对xxxxxx县调说明在对工程所处区域及产品、销售现状有了大致了解的根底上，我司工程组因地制宜的而客观的资料数据，以供贵司参考。一、调研目的1、了解本工程的价值属性；2、了解本工程地块所处区域对房地产开发的需求现状及进展趋势；3、了解本工程地块所处区域对房地产开发的供给现状及进展趋势；4、了解本工程地块所处区域房地产工程的竞争态势；5、了解xx县房地产开发及营销政策形势；6、了解当地房地产消费习惯。二、调研时间2023年5月2日——2023年5月6日，为期4天。三、信息来源实地考察、深度访谈、业界询问、网络收集四、调研区域xx县及边乡镇五、调研对象行业人士、当地各阶层居民、各行业品类商户及终端消费者等。..页脚页脚— 工程背景1、 工程名称“xxxx商贸城”2、工程开发背景穿县城区域南北，s212连接高速及，是xx经济及交通的输出道路，工程以北为黄泥、金龟、太和、柏172余亩，地形较以土丘为主，平地时，工程量较大，但临街面长，工程地块暂可作为为商业用地。3、可行性争论报告编制目的合理的评估。对工程开发进展投资分析和风险分析。对工程决策及其实施提出优化建议。二 xx县概况一、城市总体概况xx县是市下辖县。东领资兴市，南连仙区，西靠桂阳县，北接安2、行政区划分及人口xx县是市下辖县。东领资兴市，南连仙区，西靠桂阳县，北接安2、行政区划分及人口xx县总人口65〔2023年统计〕，县政府驻便江镇,城区人口24.5万人。xx1979县一级城市24.5万人的城区人口，也较具确定的城市规模。3、交通条件：联接边县市的交通枢纽xx县大路：107国道、京珠高速大路、S212省道107国道：大路北向南横贯xx，向北经耒阳可达、，向南可抵、等各大中城市。京珠高速大路：与107S212省道：作为重要的生态和旅游线路，S212由东北向西南彻底贯穿永州，加强永州与边的联系，为永州的经济进展供给强有力的根底。〔2〕水路:便江水路4、产业概况农业：“烤烟之乡”、“油茶之乡”工业：中国银都 “冶炼之乡”效劳业：围绕银器的商业、旅游业蓬勃进展1995xx露繁华，在零售上，多以街铺的的零售模式为主。交易构成了xx县商业进展的重要容，以大桥路-干劲路为中心的xx县中心商务区集合了xx超过30%的、黄金等贵金属交易产业，而xx近年来旅游业也蓬勃进展，年来访量逐年提高。【小结】xx县作为中国银都，水路、陆路较为兴盛，与省、省距离较近，在进展上具有确定依傍优势。作为中国银都，银器文化水平高，带动第三产业的快速进展,促进城市居民愈加富有xx县自然景观资源丰富、旅游业蓬勃兴盛，为吸引外地投资者供给确定的条件..页脚页脚二、城市文化背景中国银都——xx县位于省市北部的这个小城，看起来并不起眼，但说出它的名号，整个界却都很清楚其中的份量。早2023xx15001/42023年更是得中国有色金属工业协会正式挂牌予以确认。2023年，xx共生产1890吨，占全国产量的28.5％，连续8年成为全国最大产地——“银都”称号名副其实。据了解，xx191家，产值过500029家，过亿元的13过1000万元的7家，相关从业人员有3万多人。2023年，该县金银产业实现增加值16.5亿元，总产值占到全县GDP的33.1％；实现税收1.734.6％。“xx不产银，有的只是炼银的手艺，正是从各种废弃物里，xx人挖到了自己的第一桶‘银’”。3050属废弃物重要处理基地。【小结】总体上，xx县的文化有着多年积淀的丰富涵，但现代的商品经济及快速的城市化对传统生活的冲生了较大的影响。1、xx县经济进展GDP增长：经济进展较快，但规模仍较小7006005004003002001000

2023 2023 2023

2023

18%628.2515.30%628.2515.30%15.10%564.7113.80%461.512.10%11.30%364.03321.98-2%GDP(亿元)GDP(亿元)增长率%〔2023-2023xx县GDP走势〕xx县经济进展处于市中上水平资兴市资兴市北湖区桂阳县永兴县苏仙区宜章县嘉禾县临武县安仁县汝城县桂东县310.9296.01310.9296.01289.8266.82251.8166.66118.9100.2969.8446.8424.54300250200150100500资兴市北湖区桂阳县永兴县苏仙区宜章县嘉禾县临武县安仁县汝城县桂东县2023年，全县生产总值到达266.822023151.867相比，xx县总体经济规模处在中上水平，与其他地区相比差距不大。由此可见，xx县国民经济虽有长足进展，但上升空间照旧稳定，国民生产水平与城镇化水平仍将有序提高。产业构造分析：相关产业对经济影响较大2023 2023 8.963%28.1%2023 9.7%64.3%26.8%2023 9.7%66.3%26%2023 11.3%63.3%25.4%2023 11.2%61.8%27%020406080100120第一产业 其次产业 第三产业〔xx县三次产业构造变化〕据60%以上。瓷业近年来始终保持稳定快速增长，成为xx县经济支柱，从事相关冶炼、加工、销售等相关联上业。固定资产投资：投资进入高速增长期2023年投资规模强劲扩，全年完成城镇以上固定资产投资85.2亿元，比上年增长41.0%，截止2023年，全年完成城镇以上固定资产投资224.2亿元，比上年增长23.3%，投资总额为建国以来该县最高水平，净增139亿元，增量超过2023年全年的总和。2023年到202323%以上，增速平稳，投资构造也得到进一步优化。【小结】目前xx县国生产总值在市排名靠前，但增幅平稳，进展潜力稳定。近年来经济进入高速进展轨道，固定投资高速稳定增长，城市根底建设日趋完善。及其相关产业对xxxx县将有望对产业更一步整合及进展。2、居民生活状况居民消费不断增长，增长水平不断回落xx县居民消费增长缓慢，在经济危机以前，消费支出增长率到达20%以上，但近年来人均消费支出增长水平不断回落，20231.2%，受全国经济形势影响重。值得一提的是，xx体水平较高，到达近12023产进展供给了较大的消费潜力。居民收入水平显示出持续的快速增长趋势300002400018000

16%14.20%13.90%14.20%13.90%23371.711.70%19959.51752321383.310.80%153459.30%12%10%8%12023 6%4%60002%0 0%2023 2023 2023 2023 2023城市居民人均可支配收入〔元〕城市居民人均可支配收入〔元〕城市居民人均可支配收入增长率%〔2023-2023年xx县城镇居民人均支配收入状况〕2023年到2023年xx县人均可支配收入持续上涨，2023年后随着黄金市场价格波动，增幅有所放缓。与同时期全国其他中部省份中小城镇相比较，xx县的收入处于前列，在属于中游水平。居民人均储蓄居省较高水平2023年郴州市各县人均储蓄〔亿元〕2023年郴州市各县人均储蓄〔亿元〕209.62190209.62190127.05106.1103.4990.7673.769.6263.1162.6532.3200150100500北湖区 苏仙区 桂阳县 资兴市 宜章县 永兴县 临武县 嘉禾县 安仁县 汝城县 桂东县〔2023年市各县人均储蓄/亿元统计表〕随着近几年xx县人均收入的持续上涨，加上人均消费增速较慢，造成居民人均储蓄水平普遍较高房地产市场进展供给较多的客户根底。【小结】目前xx县的年人均可支配收入水平逐步提高，呈现良好的趋势。收入水平的提高，确定程度上就提高了市民的购置力水平，刺激了其购置行为。向满足更高生活高层及投资性等多元化的向进展。较高的人均储蓄水平说明城市居民购置力气较强，具备改善性、投资性的力气，为本地工程发展供给了客户根底。四、城市规划进展〔一〕xx县城市规划..页脚页脚1、城市性质及职能城市性质城市职能

文化生态旅游城市，中国银都xx县将建成以文化为特色、文化底蕴丰厚，自然环境优，产业实力强的山水园林城市。打造“文化艺术职能、生态旅游职能、产业基地职能、交通枢纽职能”的城市职能体系。文化艺术职能：艺术文化呈现及沟通中心。生态旅游职能：千年银都，一江丹霞的山水生态旅游产业基地职能：级循环经济示区。交通枢纽职能：贯穿市交通物流枢纽。xx县城市总体规划〔2023～2030〕――中心城区用地规划2、城市空间进展构造从xx县将来城市进展空间来看，大致可以分为两城七片区。两城：以水北片区、水南片区为核心的老城区，是目前xx县商业、居住及行政中心，随着向南部碧潭城区的拓展，主城区的城市功能将进一步趋于完善。房地产市场开发。xx县城市总体规划〔2023～2030〕――中心城区空间构造3、城镇化进展水平及将来规划xx县的城镇化进展水平将进一步提高。4、近期城市进展向xx县中心城区主要表达出一江两岸的建设现状，目前城市已初步呈现两条进展轴线。宽阔的进展空间，规划城市的行政办公、商业金融、风貌呈现等用地，使城市的功能日臻丰富完善。南北发东西景观南北发东西景观轴展轴【小结】够，进展受限。碧塘区供给了将来主城区进展的主要贮存用地，而便江区的水北片区为老城区，用地有限，形成了以干劲路、大桥路等为主干的城市商业中心，将来将以商业开发以及旧改工程为主。三、工程状况1、地块位置..页脚页脚xxxx商贸城位于xx县旧s212交汇处，是北入xx的必经之路。大桥路〔旧S212〕为xx县主干道，贯穿县城区域南北，s212连接高速及，是xx经济及交通的输出道路，工程以北为黄泥、金龟、太和、柏林、樟树等乡镇，交通兴盛便利。2、地块规模xxxx商贸城原宗地面积约172亩。3、地块边环境与配套设施xxxx商贸城地块处于xx县北大门，距xx县核心商业区域约2公里，距xx银都汽车总站700米。目前xx县商业主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，老城区局部道路状况及街区面貌均有待改善。4、工程性质与主要特点工程主要特点有：区域概念进展强势引导。土地年限为40年，xx县缺乏专业型一代商业地产，通过合理的营销手法可形成独特卖点。工程边目xxxx商贸城为xx作用，将大幅度提升边物业价值。济的影响力快速壮大至边各乡镇。5 工程地块价值分析型体验式商贸城的特征。的结合，以争取更为优越的工程进展环境，组合更强势的工程进展团队。目前xx2023年中旬启动本工程，将使本工程在2023年底赶上销售的黄金季节。随城市的进展，xxxx商贸城将致力于提升xx县产业在国的影响力,重整xx行业分布零散的现状，推动商贸城的快速形成，转变传统的商业地产商圈，实现开发、销售、推广、经营式的差异化。6、已进展的调查争论工程及成果工程调研团有针对性的对xx县整体商业市场、房地产市场及消费者调查。工程调研员在前期进展了1620份，回收有效问卷1571份，并就工程所在区域进展前景与局部xx县房地产从业人士、规模较大的各行业经营户进展了专题采访。最终调研结果由专职统计分析人员进展了科学的数据分析统计，工程组屡次组织召开数据统计分析会议，为本工程下一步工程定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实根底。调查争论工程及成果如下：目前xx县商品房供给量体量较大，短期住宅物业进展空间相对较小。26%的客户打算在2-5年购房，仅26%100亩地的工程已超过15家。因此，将来1-2年，xx县住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开头看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。而对投资客角度观看，xx县住宅市场回报率以相对较低。商铺投资消费理念较为超前，投资概念引导和准确的市场定位成商业工程操盘的重中之重。本次调查中，40%的被访者表示不会进展商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购置。其他客户均为视工程状况而定，尚需大力引导。各行业竞争猛烈，期盼有效地进展市场整合。导致商户经营行业利润下降。宽阔经营者已经意识到统一的体验式商贸城整合的必定性和必要性。本次承受经营户调查的被访者中，大局部人均期望能进展有效的市场整合。说明长期以来xx县各行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的期望被转变，市场呼唤“一体式”的消费场所的消灭。撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进展引导。位置仍成为经营户提及较多的意见，另依据调查，当前经营户的商铺租金普遍不高，要到达本工程所预期的价格〔租金〕需要花费较大的精力、财力和物力进展引导。以强势广告推广政策掩盖全县，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以工程营销过程中的销售和招商政策三面全位进展工程的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。本工程地段价格不被大局部被访者所看好，投资价值暂需引导。只有15%的经营户认同xxxx商贸城的进展前景，57%的市民对工程地块将来5年的升值前景表示不看好，说明宽阔经营户和市民对地块表现缺乏信念，是本工程进展目前的制约点。【小结】xx县经济活泼，市民中隐蔽着巨大的市场购置力，由于商业地产的缺乏，且之前商业工程的运作不成功，投资信念缺乏，投资概念还有待改进和引导。经过近年来xx县房地产行业的进展，已有确定的气氛和进展根底。而现有海汇国际商贸城和建材市场〔未开工〕与 xxxx商贸城的规划、产品设计略有雷同，将成为2023年相互竞争的商业楼盘，市场竞争的猛烈程度将会格外猛烈，工程需要自身凸显差异化，利用工程地域特点及主题行业的特别性，以推广专业运营为核心，以招商带动销售，进展主题行业概念和投资概念的传播，能从市场竞争中脱颖而出。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本工程在后期执行过程中重要的数据型参考资料。四、xx县商业现状1、xx县商业进展历史沿革回忆xx县近代商业进展历程，我们可以很清楚地看到当前xx县的商业经营环境、规模、消费水平均与上世纪70、80年月有了质量上的飞跃。80年月前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。由于经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的进展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐，城市的商业也取得了飞速的进展。的经营现状。这一类商品交易场所的消灭，使xx县城市、农村人口的消费有了较为集中、更为便的消费场所。随着时代的进展，社会的变迁，目前为止xx县还未消灭成规模的专业型市场。近年来，多房地产企业登陆xx县，不但使xx县民享受到了与国大中型城市同步的商品房住宅，更使xxxx县已迫切需要商业地产的消灭。而房地产行业的连续前进，将使xx县居住、商业环境更为良好，有利于改善城市消费环境，提升城市品位，更有利于外乡房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增加。五、工程地块特征分析1、 工程区位分析地块外形：不规章形用地，以土丘为主地块位置：旧s212省道交汇处，属xx县区北部，格外靠近xx县水北片区。就目前来看，地块的区位优势并不明显。地块优势：通过旧s212省道快速连接xx城区、高速入口、市、安仁县为本工程供给了良好的交通组织便利性。2、 工程人流分析形象很差。因此，目前该地段人流量较小，但受s212的改道边行车与日俱增。3、工程SWOT分析△ 时机 Opportunity1、S212省道的规划进展已逐步影响本工程商业价值。2、 目前开发在售的商业工程市场根本属于空白，为工程的进展供给了确定的市场时机。3、 工程交通优势较为明显，适合建设进展商贸物流型物业，降低经营者本钱。4、 工程属招商引资工程，地块进展有确定的政策支持。5、 富有创意先进的体验式营销让消费者呼吁拥有一个成型的体验式商贸城。6、 xx县拥有悠久的历史文化底蕴，将让市场有确定的商户资源。△ 威逼 Weakness1、工程偏离xx县中心及xx县重点进展规划围。2、 工程成功运营前，距离县区较远，略显荒凉，商业价值不高。3、 工程地块边街区形象较差，影响到工程价值的表达。4、 时代广场操作失败，对投资者影响较大。△ 优势 Strength1、位于xx县交通要道，紧靠xx县北面进城入口，沿街面长，具有较大的操作空间2、 临街面较长，在建筑规划上进展适当临街面的适当延长，提高了整体商业价值3、 地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化45△ 劣势 Threat1、工程地外形况简洁，将增加施工难度，其中特别是工程的北面高差问题，较南形成北面的商业气氛。2、3、【小结】

工程偏离市中心，推广难度加大定位和投资概念躲避工程地块在市民心目中的不良影响。六、工程商业用房定位案争论1、工程定位案我司对本工程整体规划分为商业和商贸两大板块定：商贸版块：整合xx行业为主题的特色街区、xx茶呈现、红木家具列和皮革、义乌小商品特色街为主体；商业版块：重点突出体验式概念，如引进全国知名的高档消遣品牌，“奥特莱斯”式品牌直营店、1912情景街区、忆江南、荷等高档消遣场所，打造以主题婚庆、婚纱摄影、特色餐饮、主题酒店、健身会所、酒吧为一体的永不落幕城市体验型商圈！2、工程定位案提出背景xx性。xx县房地产市场进展调研时，首先觉察产业在xx县的影响力尤为重要，但重缺乏一个富有代表性整合整合xx产业的商业体，其次县城区域缺乏一个具有前瞻规划、高效运营的专业化市场，这类市场对交通条件、后续运营要求较高，恰好符合本工程地块所具备的特征。因此，我司初步对本工程的商业主题选择为“体验式商贸城”。3、工程定位案市场调查结果行业经营户对“体验式”商贸城的认可度80%80%60%40%20%0%支持无所谓目前不看好验式”商贸城诞生后进驻经营。使本工程具备来自于经营户层面的进展时机。60%60%50%40%30%20%10%0%情愿进驻经营看状况而定临时无打算消费者对“体验式”商贸城的认可度50%50%40%30%20%10%0%支持目前不看好这说明：xx县消费者对“体验式”商贸城认可度比较高，由于xx县场还不是很成熟，所以还有一半以上的消费者需要加强引导。80%60%80%60%40%20%0%支持无所谓反对xx县消灭大型的体验式商贸城。长期以来xx县民购置、茶叶、工艺品、婚庆用品等都需要各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，消灭“体验式”商贸城后，集中的产品种类将大大缩短购置时间，提高购置效率，并能以更低的价格购置到所需要的产品。xx县民心目中，照旧是一个市场空白点。本工程的消灭，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益，一改目前沿街街铺交通道路拥挤，消防、交通、城市治理问题多多的局面。对“体验式”商贸城的地点选择调查xx县产业经营户中较为抱负的集中型市场的工程所在地，本次调查设置了三个地点供经营户选择。调查结果显示，目前有半数的经营户选择了老城区四周。择过程中已经更趋于理性，考虑到了交通、进展潜力等行业进展所必需具备的根底条件。4、 定位案SWOT分析△ 工程进展时机 Opportunity1、经营户和消费者、市民均看好并支持“体验式”商贸城工程的消灭、目前xx县相关行业经营面积已超过40万平米，经营户近3000余家，为工程进展供给了市场资源的支持3、县政府看好并支持工程进展，并能供给相关政策性的优待、鼓舞措施4、经营户和市民对商铺投资仍保持着确定的热忱，存在引导空间5、主题体验式营销的进展趋势，为本工程的运营供给了契机6、将来商品房市场的进展，将有利于本工程的销售、招商和后期经营7、目前经营户的分布凌乱、商铺配套设施落后，均期盼有型的”体验式”商贸城填补市场空白△ 工程进展威逼 Weakness免租政策2、大桥路和干劲路边及柏林自发形成的饰品交易区域难以撼动，工程招商面临不小的压力3、大局部经营户对2楼3楼的使用性均有抗性，使工程在销售期将会面临困难，需通过主力店设置进展良好的躲避和化解4、局部商家在市场竞争中已经丧失行业信念，可能在工程进展过程中起负面作用5、体验式商贸城的商业地产首次亮相于xx县市民眼中，局部市民投资信念缺乏，市民对商铺投资更为慎重和理性6、xx早期商业运营的不成功，让局部市民对商铺投资具有抗性，对任工程更慎重和留神△ 工程进展优势 Strength1、位于x