市商业调查分析报告

中投腾达佰分之1摩都贵阳市商业调查分析市商业调查分析报告第1页：

一、贵阳市概况

二、贵阳市区商业调查

三、各区域商业商业情况

四、双龙航空港经济区情况五、商业市调小结

目录市商业调查分析报告第2页贵阳市概况市商业调查分析报告第3页市商业调查分析报告第4页贵阳市人口情况龙里县152125.10.1168681387市商业调查分析报告第5页市商业调查分析报告第6页市商业调查分析报告第7页

贵阳传统商圈主要集中在中华路沿线，凭借优越地理位置和密集人口而发展起来，是贵阳老牌商业中心集中地，影响力巨大。但伴随贵阳城市扩张和商业发展，贵阳逐步形成了多商圈并存发展格局，新老商圈共谱城市繁荣；依据商圈辐射能力和地域商业特征，将贵阳市商圈分为三个层次：1、关键商圈：贵阳传统五大商圈，喷水池、大十字、大南门、大西门、紫林庵一带。2、次关键商圈：在关键商圈周围发展起来商圈，主要有文昌路、鸿通城、逸天城、北京路、油榨街3、扩展商圈：即相对于关键商圈和边缘商圈而言，商圈主要是服务于小区居民和周围写字楼办公人员，主要有世纪金源、花果园、大营坡、会展城关键商圈次关键商圈扩展扩展扩展扩展二、贵阳市区商业调查市商业调查分析报告第8页1、贵阳关键商圈物业分布图市商业调查分析报告第9页贵阳主要商业分布情况市商业调查分析报告第10页2、贵阳区主要商圈情况贵阳城区商业当前正在由传统百货商场、大型超市、沿街商铺为代表传统零售向综合型购物中心为代表新型商业过渡。据统计，贵阳当前在建或已建成当代化商业地产面积达500多万㎡，在这个过程中，以喷水池和大十字为代表传统老商圈人流逐步被新商圈分流，城市商业正逐步向多中心、多元化及主题、特色化方向发展，消费者选择将日益丰富。商圈名称现有商业体量商圈辐射范围商业业态档次形成时间主要商业项目喷水池约20万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、百货超市、沿街店铺高档为主90年代南国花景、国贸总店、百盛、智诚大十字约13万㎡全市居民及往来商旅客群百货商场、沿街店铺中等90年代时代广场、智诚百货大南门8万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、超市、沿街店铺高档星力广场、荔星名店大西门约15万㎡全市居民及往来商旅客群商业街、百货商场、超市、沿街店铺大众国贸国晨店、星力瑞金店、恒丰步行街紫林庵约10万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、沿街店铺中高星力汇金店文昌路约12万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、百货超市、沿街店铺大众亨特购物中心市商业调查分析报告第11页市商业调查分析报告第12页三、贵阳市区主要商圈情况

喷水池市商业调查分析报告第13页贵阳国贸基本情况市商业调查分析报告第14页国贸南国花锦基本情况市商业调查分析报告第15页

大西门市商业调查分析报告第16页

大南门市商业调查分析报告第17页星力荔星名店B馆基本情况荔星名品B馆是贵州省内著名百货企业——星力集团所开设高端、奢侈百货商场，商场整体国际资深设计师鼎力打造，各品牌装修格调与其品牌在世界其它地域之店面形象一致,使消费者在贵阳即可亲身同时世界奢华，比如国际著名一线品牌GUCCI、纪梵希等都在荔星名品，百货业态齐全，是贵阳市富人购物首选之地。市商业调查分析报告第18页紫林庵市商业调查分析报告第19页

文昌路市商业调查分析报告第20页

鸿通城市商业调查分析报告第21页北京路市商业调查分析报告第22页市南路市商业调查分析报告第23页

逸天城是国贸集团在贵州首家提倡生活美学概念购物中心，商业建筑面积6万平方米，商场共6层，负一层是OLE’精品超市，其中经营商品中有近70%为进口商品；一层是世界艺术级精巧名品，包含CoachCANALI等国际一线品牌；二层是衣饰、美发和用户服务中心；三层是儿童业态，；四层是年轻时尚品牌和中型餐饮；五层是保利旗舰电影院和空中艺术走廊，业态种类齐全，基本能够满足周围居民消费需求。从入驻品牌来看，餐饮囊括了时下贵阳各大卖场热门品牌，比如星巴克、水果捞、汉拿山等；百货物牌保持国贸一贯品质，快时尚，轻奢品牌入驻，对年轻消费群体含有一定吸引力。市商业调查分析报告第24页金阳金源市商业调查分析报告第25页金阳世纪金源购物中心基本情况市商业调查分析报告第26页花果园市商业调查分析报告第27页花果园购物中心基本情况市商业调查分析报告第28页会展城市商业调查分析报告第29页贵阳市大型商业当前主要格局是，以中心区中心环线北京路、解放路、浣纱路和宝山路围合地域和依靠政府规划；贵阳市当前已开业大型购物中心/百货约有31家，未来2年内计划开业约有16家；贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业、城市shoppingmall已成为商业发展主流。伴随商业地产项目不停发展，定位越来越细化，跟随一线城市发展势头已经展现。各类商业体在新区不停兴起，以且在建筑格调、商业定位规划已经开始向主题Mall、文旅、游乐休闲集群发展，故我项目未来商业定位须借鉴商业地产发展趋势，打造项目特色着手。2、贵阳市区商业发展情况市商业调查分析报告第30页今年来伴随贵阳新区发展，金阳、花果园、贵安新区商业逐步发展显现，市区商业往新区布局已经成为趋势。市商业调查分析报告第31页-年贵阳市各大卖场销售数据对比：单位(亿元)从表中能够看出，国贸广场总店、荔星名店、星力瑞金店、国晨百货、鸿通城、海纳广场、龙港百盛、智诚名店、星力购物中心、荔星名品、智诚百货、星力中山店都在下滑，南国花锦、逸天城、花果园、Tpmall、星力银海元隆、亨特是呈上升趋势。同时也说明百货销售走下坡路，而购物中心销售却在上升。市商业调查分析报告第32页以百货为主传统零售业和单一购物中心已无法满足贵阳市场需求，消费者在强调一站式消费同时，愈加重视消费感官体验，能凸显文化性、景性以休闲娱乐和餐饮为主新式体验性商业才会市场机会。

以“商业+O2O+金融+N”3+N创新商业模式作为项目商业关键。去地产、去百货、去品牌化，将项目打造成为贵州本土品牌孵化基地。依据双龙临空经济区生态、旅游大区域定位及周围项目标产业组成，以婚庆、免税、文旅、健康、儿童五条产品为基线，以“造梦”理念确立项目产品组成。3、贵阳商业市调小节市商业调查分析报告第33页四、贵州双龙临空经济区概况贵州双龙临空经济区位于黔中经济区关键区，包括贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。基本概况贵州双龙临空经济区位于黔中经济区关键区，包括贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。该区域将建设成为以"内陆开放、创新驱动、生态文明"为内涵和特色高端产业功效聚集区。空间布局双龙临空经济区以"一核三板块"为空间布局，"一核"为空港运行服务核，"三板块"为临空制造及高新技术板块、临空物流板块、临空总部及综合服务板块。

产业定位主要发展以总部经济、商务商贸、高端商业主临空商务服务业，以旅游集散、文化休闲、会议度假为主特色优势产业。市商业调查分析报告第34页贵州双龙临空经济区将重点建设总部经济园、当代制造园、航空总部园、临空综保园、临空物流园、科技创新园六大园区贵州双龙临空经济区位于贵阳市市域东南与黔南州交界区域，距离贵阳老城区8公里，是黔中经济区关键区。

其中，贵州双龙临空经济区（南明区域）是中关村贵阳科技园“一城两带六核”空间布局中主要“一核”，交通区位优势突出，紧邻贵阳老城区和国家级经济技术开发区（经开区），西接改貌“两港一中心”（公路港、无水港、商贸服务中心），北接贵阳综合保税区、国家级高新技术产业开发区，距贵安新区12公里，距贵阳综合保税区13公里，将与贵阳综合保税区共同打造内陆开放“双引擎”。贵州双龙临空经济区将按照“一环两廊串三心，多点绿网连蓝脉”布局结构进行规划建设。

“一环”即南岳山脉、环城林带及周围林地。北部汪家大井渔洞峡水源涵养区、南部长江流域与珠江流域水源涵养区、西部南岳山脉以及东部贵阳市第二环城林带，组成了临空经济区环状自然生态系统。

“两廊”即渔梁河生态廊道、猫洞河生态廊道。以渔梁河、猫洞河两条主要河流形成绿轴带为廊道，穿插串联起森林公园、新城中心生态公园、谷脚生态旅游公园、中铁体育公园以及各处生态景观节点，组成了新城主要“绿色纽带”。

“三心”即森林公园、龙洞堡中心生态公园、谷脚生态旅游公园。1、双龙临空经济区情况市商业调查分析报告第35页2、区位交通情况贵州双龙临空经济区也将逐步完善立体交通路网规划，构建以轨道交通及高速公路、主干快速道路骨架等为主路面交通体系。

环城快铁：规划环城快铁由北至南穿越临空经济区，在机场和物流园区设置机场站和马寨站两处站点。

轨道交通：轨道交通2号线，连接白云、观山湖、三马、老城区至临空经济区，经贵阳汽车客运东站，向东延伸至龙里县城。

高速公路：规划形成“一纵两横”高速公路布局。一纵线：贵阳市环城高速公路（贵阳市3环），连接临空经济区与中心城区其它区域。两横线：厦蓉高速公路及贵新北移线，连接临空经济区至贵州东南方向区域。

规划形成“三纵四横一环”快速骨架路网结构。“三纵线”：龙水路、物流外环线、贵龙纵线。“四横线”：北京东路延伸段（横二路）、汤巴关路—贵龙二线、龙洞堡大道—贵龙大道、建设大道。“一环”：临空外环：由横二路-中铁大道-贵龙纵线形成串联临空经济区外围区域快速环。市商业调查分析报告第36页3、项目背景中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商重点项目，得到了各级政府领导高度重视与大力支持，被确定为贵州省明确“十大旅游项目”之一、是贵阳城市东扩主要组成部分，亦是黔中经济区推进主要项目，更是被列入《贵州省生态文化旅游发展规划》重点项目。中铁·国际生态城项目规划五大特点为：崇尚自然生态景观框架、因地制宜路网骨架、和而不一样功效分区、兼顾产业用地布局、综合配套生态新城。项目定位以自然人文为依靠，主题公园、体育运动为根本，康体休闲、养生养老为支撑，旅游观光、休闲度假为品牌，形成集旅游、度假、避暑、休闲、运动、娱乐、养生、会议、会展、教育、培训等于一体旅游体育休闲度假胜地，力争打造国家级旅游文化创新示范区，世界级旅游度假休闲目标地。市商业调查分析报告第37页项目太阳谷白晶谷云栖谷悦龙国际深高速贵龙新苑居住人口2206984114286749794846运动、养老居住人口结构旅游人群、运动4、项目周围人口导入分析旅游人群、商务旅游人群、商务流感人群、商务运动、养老龙里县251038常驻民和流感人口市商业调查分析报告第38页5、项目竞争关系分析项目主力业态多彩贵州城文化、旅游、餐饮、特产、娱乐砂之船名品折扣、餐饮双龙镇餐饮、酒店、特产、小吃本案多彩贵州城、砂之船、双龙镇旅游、零售、餐饮、娱乐业必定会分流部分客群，与我项目形成竞争关系。故在商业定位和规划时期必须考虑错位经营、业态对冲等相关原因，做到人无我有、人有我强格局，降低项目和商家经营风险。多彩贵州双龙镇砂之船市商业调查分析报告第39页6、项目S.W.O.T关系分析STRENGTHS优势经济环境。贵阳经济连续增加，人民生活水平不停提升，消费劲不停增强；产业结极。聚集物流、旅游、空港三大支柱产业强势崛起，新区发展格局已经显现。城市经营。“城市后花园、城市会客厅”将成为贵阳及旅游人群首选地；大城崛起。南贵阳新列二线城市，东扩新区中心出现；城市交通。双“三港合一”“三纵三横”及城市轨道交通将加强新区发展。自然资源。民族风情小镇、养生养老基地等多重功效形成项目内涵，经过差异化竞争打造集聚贵州精华个性化旅游、休闲、体育、度假旗舰基地，在全国乃至世界著名避暑休闲度假胜地；市场需求。市区商业同质话严重，无法满足消费者对消费场所要求。区域人口。依据评定分枂，双龙临空经济区常住人口快要约80万人，三谷一城、碧桂园、深高速别墅区聚集优质、强劲消费劲人群，必将成为新区商业亮点。宏观政策。国家贷调控对投资、经营必定有一定影响；新区开发。新区开发周期较长，市场培育需要时间，更考量团体经营管理能力；消费习惯。市民消费已被固化消费习惯尚需时日才能得到改进；总体规划。对项目规划定位带来严峻考验，物业、交通、配套要求成为区域一大挑战。建设周期。项目建设周期长，短期内入驻人群不足；外部竞争。新项目纷纷兴建，加剧市场竞争。新区商业极难辐射市区，以及其它新匙开収，WEAKNESSES劣势OPPORTUNITIES机遇THREATS挑战业主背景。背靠央企，中铁国际生态城是由中铁贵州旅游文化发展有限企业开发。政店支持。中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商重点项目，被确定为贵州省明确“十大旅游项目”、“大贵阳城市群”城市建设重点项目和黔中经济圈重点项目、“贵州省100个旅游景区建设项目”独一无二。唯一商业配套项目，打造集聚贵州精华个性化旅游、休闲、体育、度假旗舰基地。地位优越。地处双龙临空经济区中心位置，地理位置得天独厚；交通网络。贵新高速、贵都高速、210国道和规划建设贵龙城市大道、贵龙大道纵线和中铁大道穿越或紧邻项目地块，与临近高速铁路、市域快铁和龙洞堡国际机场四横、两纵公路骨架路网和“三港合一”立体交通体系。配套完善。以超五星级度假酒店、国际户外体育基地、峡谷主题风情区、民族风情小镇、养生养老基地等多重功效形成项目内涵，经过差异化竞争打造集聚贵州精华个性化旅游、休闲、体育、度假旗舰基地，在全国乃至世界著名避暑休闲度假胜地。商业气氛。新区早期商业气氛不足，招商和运行成本较高，市场培育需要时间；人口密度。短期内人口密度不足，对商业支撑乏力，对项目运行能力要求较高。区位特点。距离市区较远，辐射半径不足，交通不便利。周围配套。项目内及周围没有完善社会功效配套，交通、学校、医院成型较晚，极大影响区域成熟进度。轻资产模式。物业销售型轻资产模式对商业地产发展影响巨大，风险较高。引进主力店难度较大，对商业带动乏力。市商业调查分析报告第40页7、S.W.O.T矩阵对策S.W.O.T对策①定位：依据贵阳集中商业以购物为目标性消费地情况，将项目定位于“游、乐、吃、玩”为关键创新型商业中心，最大程度彰显项目优势，差异定位经营，塑造项目卖点。S.W.O.T对策②机会：最大程度地利用贵阳商业高速发展市场机会，依据新区建设市场空白和机会，抢先形成商业中心，占领市场高地，成为市区和龙里县商业纽带。S.W.O.T对策③借力：借助政府支持，建立完善交通条件，如轨道、空港、公交、高速等便利条件，加强项目标交通便捷性，增强对外商业辐射能力。S.W.O.T对策④环境：借充分利用自然资源，如三谷三园旅游资源，成为“城市后花园”和“旅游最终一站”地目标性消费地。充分塑造竞争优势，区隔周围和市区竞争对手，打造关键发动机，推进项目发展。S.W.O.T对策⑤截流：在龙里县商业发展早期阶段，商业配套和功效性不足窘况，充分吸引县城广大消费群，截留到市区消费群体。S.W.O.T对策⑥。错位：依据项目推进对项目开发业态充分考虑新区人群需求，有别市区购物中心业态，躲避内部和外部竞争，比如业态丰富度、多样性进行“造商”，创造商机。S.W.O.T对策⑦业态：依据