门店开发可行性研究

南京信息职业技术学院

张勇强

September23门店开发与设计10/2/1第1页课前思索你最希望从“门店开发与设计”课程学到什么？为何？10/2/2第2页<门店开发与设计>课程性质课程目标 主要内容学习方法教材与教参

10/2/3第3页<门店开发与设计>课程性质

市场竞争产物，

赢得竞争利器。本课程是连锁经营专业岗位能力课程。本课程是依据连锁经营专业人才培养目标和连锁企业市场拓展、门店开发等相关职业岗位（群）能力要求而设置，是基于连锁企业门店开发与设计实践过程，以“项目导向、任务驱动”为主要教学模式综合性、实践性、应用性课程。关键课程实践性强，操作性强。10/2/4第4页课程目掌握门店开发与策划系统理论和方法;能够熟练利用各种方法处理问题;能够制订门店内部促销策划方案；能够完成开店投资可行性投资分析；终极目标

学会开什么店，怎么开店。理论、方法和实践三个层面上对门店开发与设计进行系统简明掌握。从管理理念和技术应用两个角度了解当代门店开发与设计基本原理，经过案例掌握门店开发与设计实施方法和策略。10/2/5第5页门店开发与设计学习方法掌握门店开发与设计基本理论和方法，理论结合实际，将现实中案例用相关理论进行分析，为今后处理实际门店开发与设计问题打下基础。

10/2/6第6页参考书《连锁门店开发与设计》主编:杨叶飞王吉方出版社：机械工业出版社10/2/7第7页

《连锁企业门店开发与设计》（国家“十一五”规划教材）主编:王吉方出版社：科学出版社参考书10/2/8第8页

《连锁门店开发与设计》主编:曹富莲，李学荟

出版社：大连理工大学出版社参考书10/2/9第9页第1讲门店开发投资项目可行性研究门店开发投资项目可行性概念1门店开发投资项目可行性内容2

门店开发投资可行性环境分析3

门店开发投资组成份析4

门店开发投资项目经济评价510/2/10第10页学习目标

使学生对连锁门店投资开发可行性有个全方面认识；

能清楚描述投资开发可行性主要研究内容；

能够自己完成一份门店投资开发性可行性分析汇报；

能够独自进行门店开发不确定性分析。

门店投资开发可行性研究技术

设计门店投资开发可行性环境分析主要框架

连锁门店开发投资组成

连锁门店开发投资可行性经济评价技能关键点10/2/11第11页一、门店投资概念1、投资含义

投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其它资源投放于某项事业经济活动过程。包含：投资主体、投资目标、投资伎俩和投资行为过程四要素。2、门店开发投资项目可行性研究

是指投资者拟投资建立一家门店，为使该门店能够在激烈市场竞争中生存和发展，实现预期经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目相关自然、社会、经济、技术资料；并进行全方面分析论证；预测、评价项目建成后经济效益和社会效益，在此基础上，综合论证项目投资建设必要性，财务上盈利性和经济上合理性，从而为投资决议提供科学依据工作。10/2/12第12页二、门店投资可行性研究程序机会研究初步可行性研究可行性研究10/2/13第13页1、机会研究机会研究主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资项目标投资方向提出概括性提议。机会研究又分为普通机会研究和详细项目机会研究。包含：（1）地域研究（2）部门产业研究（3）资源研究（4）市场研究10/2/14第14页2、初步可行性研究主要目标：（1）依据机会研究结论并在占有详细资料基础上对投资机会做出抉择；（2）确定是否应进行详细可行性研究；（3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学试验等；（4）探明这个项目构想是否有生命力。10/2/15第15页3、可行性研究此阶段应重点处理：（1）资源及市场情况怎样；（2）建设规模怎样；（3）店址选在何处；（4）采取何种经营模式；（5）外部协作条件怎样；（6）建设周期与资金资金，经济和社会效益；（7）能否筹集到所需资金等。10/2/16第16页三、门店投资可行性研究详细内容宏观投资环境分析地域行业概况分析市场需求调查预测门店竞争概况分析业态规模选择分析门店选址分析门店布局策划分析门店经营策略分析投资估算分析筹资方式分析经济评价结论与提议10/2/17第17页案例:南京A门店投资可行性汇报编写模式（1）未来宏观经济与商业趋势分析（2）南京商业运行概况及业态分析（3）A门店与仙林主要门店竞争情况调查分析（4）A门店在仙林选址分析（5）A门店现金流量分析（6）A门店经营风险（7）A门店竞争策略提议（8）结论10/2/18第18页门店开发可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出提议10/2/19第19页四、门店开发投资环境分析1、投资环境概念与特征

是指对投资在某一区域内门店投资项目所要到达目标产生有利或不利影响外部条件。包含:对投资含有影响区域范围内社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。含有综合性、区域性、动态性、差异性等特点。

寻求发展机会与避开威胁。依据不一样划分标准,有不一样类型.1．按投资环境存在物质形态进行划分2．按投资环境存在范围不一样进行划分3．按投资环境存在内容不一样进行划分10/2/20第20页序号分类标准分类内容1物质形态硬环境城市基础设施和配套设施自然地理条件软环境政治、经济、社会、人文、管理、政策2存在范围宏观政局、政策、经济水平、法律、思想、文化中观地域投资环境、行业投资环境微观企业内部环境，详细场所经济、自然、社会条件、门店营业场所、员工、资金、供货商等3存在内容社会经济环境政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯物质技术环境交通、通讯、煤、电、水、气供给情况自然资源环境位置、地质、水文、气候、资源10/2/21第21页2、投资环境分析内容（1）宏观环境重点（2）行业竞争环境（3）用户环境（1）社会政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）文化环境（5）自然地理环境（6）基础设施（7）社会服务环境10/2/22第22页完全垄断寡头垄断垄断竞争完全竞争竞争市场类型愿望竞争者属地竞争者店别竞争者店牌竞争者竞争者类型领导者挑战者跟随者补缺者竞争者实力商品服务价格竞争者策略（2）行业竞争环境分析重点10/2/23第23页（3）用户环境分析重点人口总数人口结构家庭情况人口原因个人收入可支配收入任意支配收入购置力原因需要种类需要特征购置需要分析生存购置动机享受购置动机发展购置动机理智购置动机感情购置动机惠顾购置动机购置动机分析5W1H分析消费者类型评价门店标准购置行为分析10/2/24第24页投资环境分析主要内容内容项目详细说明市场环境政策法令相关分析政府相关政策法令，包含价格、财政、税收等对零售及其它服务业影响经济情况调查分析国家经济发展整体情况、居民收入情况、商品或服务供求情况等人口调查分析人口情况、当前社会问题、社会发展态势等自然环境调查分析气候、资源、交通等社会时尚调查分析社会流行、社会时尚及其改变态势科技情况调查分析新技术在行业应用现实状况与态势竞争情况调查分析竞争者数量、竞争本身经营情况、竞争伎俩等消费行为消费者需求调查分析需求类型、需求满足情况等消费者购置动机调查分析消费者购置动因、消费神理详细了解消费者门店选择调查分析选择购物地点标准、习惯等10/2/25第25页五、门店开发投资环境评价1、投资环境评价标准（1）系统性标准（2）比较性标准（3）时效性标准（4）定量性标准2、投资环境分析方法（1）道氏评定法（2）多原因法10/2/26第26页（1）道氏评定法内涵：该种方法把在投资风险分为两类：一是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。二是“环境风险”，即一些能够使企业环境本身发生改变经济、政治和社会事件。道氏评定法把影响投资环境原因按其形成原因和作用范围分为两部分：一是企业从事生产经营业务条件；二是有可能引发这些条件改变主要压力。步骤：①评定影响企业业务条件诸原因；②评定引发改变主要压力原因；③在前两步基础上，进行有利原因和假设条件汇总，从中挑出8～10个项目能取得成功关键原因；④在确定各关键原因及其假设条件后，能够提出4套项目预测方案，包含“最可能”、“乐观”、“消极”、“遭难”。10/2/27第27页（2）多原因法把投资环境原因分为11类：即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效率、文化环境、竞争环境。每一原因又由一系列子原因组成。在评价时先对各原因子原因作出综合评价，然后据此对该类原因作出最优、良好、中等、可用、很差判断，最终按以下公式计算投资环境总分：

投资环境总分=∑〔Wi（5a＋4b＋3c＋2d＋e）〕Wi___第i类原因权重。a、b、c、d、e___分别是第i类原因被评为最优、良好、中等、可用、很差百分比，且a＋b＋c＋d＋e＝l（i＝l，2…，11）。10/2/28第28页权重最优良好中等可用很差总得分政治环境0.050.40.20.20.10.1经济环境0.150.20.40.10.20.1财务环境0.050.30.40.10.10.1市场环境0.150.20.20.40.10.1基础设施0.120.50.20.10.10.1技术条件0.080.10.10.60.10.1辅助工业0.050.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化环境0.050.30.30.20.10.1竞争环境0.150.10.20.50.10.1累计100％10/2/29第29页六、门店开发投资组成1、投资组成项目总投资流动资金建设期利息建设投资固定资产投资投资方向调整税无形资产投资10/2/30第30页2、门店经营所需要资产（1）固定资产（2）流动资产（3）无形资产（4）递延资产房屋与建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、电器及影视设备、娱乐设备、其它设备等现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货。是指门店长久使用而没有实物形态，能够在门店经营中长久发挥作用权利、技术等特殊资产。不能记入当年损益，应该在以后年度分期摊销各种费用。10/2/31第31页固定资产工程费用建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用工程建设其它费用可行性研究费、征地费、勘察设计费、建设期间投资借贷利息费预备费用基本预备费、涨价预备费固定资产投资方向调整税流动资产现金现钞与银行存款门店短期投资债券、股票混合型证券应收及预付账款应收款、应收票据、预付款、待摊费用、其它应收款存货原料、燃料、物料、低值易耗品、商品无形资产专利权、商标权著作权、非专利技术土地使用权、商誉递延资产创办费以经营租赁方式租入固定资产改良支出固定资产装修、装璜净支出10/2/32第32页3、门店筹资规模确定（1）筹资基本标准1）合理确定资金需要量、控制资金投放时间；2）充分考虑资金成本与资金收益百分比关系；3）要对负债资金使用效果进行分析，处理好筹资风险。（2）筹资规模确定方法1）实际核实法2）财务报表法10/2/33第33页1）实际核实法在门店投资需要基本确定情况下，依据实际投资需要核实需要筹措资金额方法，其程序以下：①确定投资需要；②核实需要筹措资金总额；③计算门店内部资金筹措额；④用筹资总额减去门店内部资金筹集总额，即可确定门店外部筹资规模；⑤依据门店筹资评价准则进行修正。2）财务报表法经过对门店财务报表分析，判断门店财务情况与经营管理情况，从而确定合理筹资规模。此方法较复杂，需要较强分析技能。借助资产负债表、利润表、损益表、现金流量表。10/2/34第34页4、门店筹资资金类型（1）资本金（2）负债国家投资各方集资股票流动负债长久负债①应使资本金数额与门店经营规模相适应；②对出资方式及限额要求；③投资者应按协议要求期限缴清各自出资额。要求10/2/35第35页5、门店筹资成本核实及其意义（1）资金成本是门店为筹集一定数量资金而支付给资金提供者一个酬劳。由资金使用费和资金筹集费组成。资金成本率＝资金使用费用/（筹集资金总额－资金使用费用）（2）资金成本意义1）资金成本高低是进行筹资依据；2）是评价投资决议是否正确主要经济标准。（3）资金成本计算1）银行借款成本借款成本率＝年利息/（借款额－借款费用）2）发行股票资金成本计算股票资金成本率＝每年股利/股票市价×（1－筹资费率）3）发行债券资金成本债券资金成本率＝债券利率/（1－发行费率）10/2/36第36页（4）应用加权平均资金成本率进行筹资决议加权平均资金成本率＝∑（某项资金成本率×该项资金所占比重）【例题1】某零售企业当前拥有长久资金1000万元，其中普通股资本金400万，资金成本率为12%；银行长久借款300万，资金成本率为8%；发行债券300万，资金成本率为10%。试求该企业综合资金成本率。解：KW=12%×400／1000＋8%×300／1000＋10%×300／1000=10.2%10/2/37第37页【例题2】某零售企业为投资一项目，决定采取发行普通股、长久债券和向银行借款三种方式筹集资金，共有三个方案，各个方案内容见下表：解：分别计算A、B、C三个方案加权平均资金成本率以下：A方案加权平均资金成本率=0.5×15%+0.3×13%+0.2×12%=13.8%B方案加权平均资金成本率=0.4×15%+0.3×13%+0.3×12%=13.5%C方案加权平均资金成本率=0.3×15%+0.3×13%+0.4×12%=13.2%资金筹集方式各种资金占全部资金比重资金成本率(%)A方案B方案C方案普通股0.50.40.315长久债券0.30.30.313银行借款0.20.30.41410/2/38第38页6、门店筹资风险分析1、筹资风险概念因负债而带来风险，就是筹资风险。财务杠杠率＝息税前利润/税前利润×100％＝（税前利润＋利息支出）/税前利润×100％＝（1＋利息支出/税前利润）×100％10/2/39第39页2、筹资风险测量（1）自有资金利润率期望值是指按各种可能出现自有资金利润率概率计算加权平均数。自有资金利润率期望值＝∑（可能出现自有资金利润率×概率）【例题】某商厦有三个筹集资金方案，A方案全部筹集自有资金；B方案筹集借入资金40％，自有资金60％；C方案筹集借人资金60％，自有资金40％，其它相关资料以下列图：市场情况好普通差概率0.250.600.1516141022181226208A方案B方案C方案可能出现自有资金利润率（％）10/2/40第40页（2）自有资金利润率标准差自有资金利润率标准差＝∑〈(可能出现自有资金利润率－自有利润率期望值)2×概率〉3、筹资风险处理对策主要是处理好负债资金比重，以及负债资金利息高低。10/2/41第41页七、门店投资项目经济评价1、经济评价涵义经过建立科学、实用经济评价方法和评价参数，对拟建项目从技术上、经济上进行全方面、综合分析、比较、论证，以评价项目建设方案技术上、经济上可行性。包含财务评价和国民经济评价两个方面。其示意图以下：10/2/42第42页准备工作不确定性分析财务评价方案比较不确定性分析国民经济评价方案比较结论推荐最优方案经济评价示意图10/2/43第43页2、经济评价标准

动态分析和静态分析相结合，以动态为主；

定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主；

宏观效益分析与微观效益分析相结合；

价值量分析与实物量分析相结合，以价值量分析为主；

预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主；

全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主。10/2/44第44页3、财务评价涵义、程序与主要分析指标

财务评价角度和立足点是项目或企业财务；

财务评价依据是国家现行财税制度和价格体系；

财务评价基本内容是分析和考查项目标财务盈利能力、清偿能力以及外汇平衡；

财务评价最终目标是判断项目标财务可行性。（1）门店开发财务评价涵义门店开发财务评价是投资项目经济评价主要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系条件下，计算项目范围内效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目标盈利能力、清偿能力等财务情况，以考查项目在财务上可行性。门店开发财务评价内容主要包含门店财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面。10/2/45第45页（2）财务评价程序

分析和估算项目财务基础数据；

编制财务基本报表；

计算分析财务收益指标；

进行不确定性分析。10/2/46第46页1）主要指标①清偿能力指标②盈利能力指标③外汇平衡指标2）主要报表①现金流量报表②资产负债表③损益表（3）财务评价主要指标与报表10/2/47第47页4、项目盈利能力分析盈利能力分析基本报表盈利能力分析基本指标全部投资现金流量表自有资金现金流量表损益表投资利润率

投资利税率资本金利润率销售利润率投资收益率投资回收期财务净现值财务内部收益率10/2/48第48页是指项目正式营业后一个正常年份年利润总额与项目总投资比率，是考查项目盈利能力静态指标。投资利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）×100％年利润总额＝年产品销售收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用项目总投资＝固定资产投资＋投资方向调整税＋建设期利息＋流动资金（1）投资利润率（2）投资利税率是指项目正式营业后一个正常份年利税总额或项目营业期内年平均利税总额与项目总投资比率。投资利税率＝（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）×100％年利税总额＝年销售收入－年总成本费用＝年利润总额＋年销售税金及附加10/2/49第49页（3）投资利润率是指项目正式营业后一个正常年份年利润总额或项目营业期内年平均利润总额与资本金百分比，反应了投入项目标资本金盈利能力。资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100％（4）销售利润率是指项目建成后营业后年平均利润总额与年平均销售额百分比。10/2/50第50页（5）投资回收期投资回收期是指以项目标净收益低偿全部投资所需要时间。①静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值情况下，以项目净收益抵偿全部投资所需要时间。A.年收益额相等静态投资回收期T=K/M+L，其中T为投资回收期，K为总投资，M为年收益，L为项目建设期B.年收益不等时静态投资回收期投资回收期＝累计净现金流量开始为正值年份－1＋上年累进净现金流量绝对值/当年净现金流量②动态投资回收期是在考虑资金时间价值情况下，用方案在实施后每年所取得年收益来赔偿投资所需时间A.年收益等额动态投资回收期B.年收益额不等动态投资回收期10/2/51第51页（6）财务净现值按行业基准收益率或设定折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和。（7）财务内部收益率经过求得能满足方案在使用寿命期中净现值或净年值为零收益率来评价方案一个方法。10/2/52第52页5、项目清偿能力分析（1）借款偿还期（2）资产负债率（3）流动比率（4）速动比率反应项目各年所面临财务风险程度及偿债能力指标。反应项目各年偿付流动负债能力指标流动比率＝流动资产总额/流动负债总额反应项目快速偿付流动负债能力指标速动比率＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额10/2/53第53页6、项目不确定性分析（1）盈亏平衡分析（2）敏感性分析（3）风险分析是指对影响项目经济评价结论较大原因（不确定性原因）进行分析，并判断这些原因改变对项目经济评价结论影响程度，判断项目决议所面临风险大小，从而使项目经济评价结论更为科学。10/2/54第54页（1）盈亏平衡分析盈亏均衡点又称为保本点，是待建门店必须实现最低销售额。1）盈亏均衡点分析公式法

2）经营安全率法经营安全率=（1-盈亏平衡销售额/预期销售额）*100%注：普通测定标准为：安全率30%以上为优异店；21%～30%为优良店；10%～20%为普通店；10%以下为不良店。

10/2/55第55页（2）敏感性分析敏感性是指投资过程某一原因改变对投资效果指标影响程度。（1）敏感性分析程序★确定敏感性分析对象★选定分析对比不确定性原因★计算和分析不确定原因对经济效益指标影响程度★绘制敏感性分析图★确定项目标敏感性原因（2）敏感性分析方法依据同时考虑不确定原因数量多少，能够分为单原因敏感性分析和多原因敏感性分析。10/2/56第56页10/2/57第57页解：1、选择净现值指标作为敏感性分析对象，可得净现值为：NPV＝1100＋400×（P/A，12％，10）+200×（P／F，12％，10）＝1100＋400×5.6502+200×0.3220=1224.5(万元)2、选择销售收入、经营成本、固定资产投资为不确定原因，分别对净现值指标作敏感性分析：设销售收入改变率为x，则与其对应净现值为：NPV=－1100＋［（1＋x）（1-10％）-1400］（P／A，12％，10）＋200×（P／F，12％，10）设经营成本变动率为y，则与其对应净现值为：NPV＝1100＋［×（1－10％）-1400×（1＋y）］（P／A，12%，10）＋200×（P／F，12％，10）设固定资产投资变动率为z，则与其对应净现值为：NPV＝1000×（l＋z）－100＋400×（P／A,12％，10）＋200×（P／F，2％，10）10/2/58第58页3、依据上述三个公式，X、y、z取值均为±10％、±20％时，分别算出与其对应净现值，计算结果如表所表示：

10/2/59第59页10/2/60第60页（3）风险分析又称概率分析，是使用概率来研究预测不确定性原因和风险原因对项目经济效益影响一个定量分析方法。10/2/61第61页七、门店投资决议方法1、投资决议概念是投资者为实现其投资目标，采取一定科学理论、方法和伎俩，对若干可行性投资方案进行研究论证，从中选出最为满意投资方案过程。10/2/62第62页2、投资决议基本标准（1）明确性标准（2）预测在先标准（3）系统性标准（4）科学可行性标准（5）民主集中标准10/2/63第63页2、投资决议基本类型按决议条件和状态不一样分为（1）确定性决议（2）风险性决议（3）不确定性决议是指影响决议方案全部原因是非常明确又固定，而且一个方案只有一个确定结果。是指各种决议方案未来各种自然状态不能预先必定，是随机，而各种自然状态出现概率能够预计出来，并依据这一概率作出决议。不确定性决议所面临问题是决议目标和各种备选方案都已知道，但各种自然状态出现