成都市武侯区楼宇经济调查报告

成都市武侯区楼宇经济调查报告（武侯区商务局、市商务局综合业务处）大力发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、聚集经济要素、提高业态档次、扩大经济总量、加快经济结构转型、保持税收健康增长有着不可替代的重要作用。近年来，武侯区的城市建设稳步推进，建设水平不断提高，楼宇数量和档次逐步提升，为大力发展楼宇经济打下了良好基础。目前，全区两万平方米以上的各类档次商务楼宇已达15座，主要分布于人民南路科技商务区、红牌楼商圈及火车南站一带，涉及金融保险业、房地产业、租赁、商务服务业、建筑业等行业，2008年纳税总额27,364.7万元，其中单栋税收1000万元以上的7座，3000万元以上的3座，5000万元以上的2座（附：武侯区15座2万㎡以上重点商务楼宇税收调查表）。

一、存在的主要问题

经调查，我们认为，我区楼宇经济目前尚处于发展的初级阶段，楼宇资源自发配置的特征比较明显，与先进城市的楼宇经济发展水平相比，在规划定位、发展规模、发展速度等方面还有较大差距。

一是楼宇总量小，纯商务楼宇少。我区现有楼宇总量过少，特别是商务楼宇缺口较大，与上海、北京、深圳等地的中心城区相比差距较大，难以适应楼宇经济持续性、规模化发展的需要。现有15座楼宇中，纯写字楼仅有11座，863,871.4平方米。而楼宇经济较为发达的深圳罗湖区，十八层以上高层楼宇已达400多座，写字楼面积高达550万平方米。楼宇总量特别是写字楼数量少，成为制约我区楼宇经济发展的瓶颈。

二是楼宇硬件配置低，配套功能差。从严格意义上讲，我区没有一座标准甲级写字楼，像汇日央扩大厦、力宝大厦、威斯顿联邦大厦、商鼎国际这些比较高档的商务楼宇也仅有6座，占全部楼宇的40%。大部分楼宇内部装修档次不高，缺乏办公通信自动化、消防报警智能化、安保监控自动化等星级标准配置。在功能配套方面，大部分楼宇缺少停车场，电梯数量少，高峰期经常出现排队等电梯的情况。另外，物业管理水平低下，商业配套问题突出。这些问题的存在，严重影响了写字楼的整体对外推介。

三是商家实力弱，租售价格低。我区的楼宇投资商中，本地企业占大多数，资金实力、经营理念、管理经验等方面与港、澳、台地区及国外投资商相差甚远，直接导致楼宇老化和功能落后，楼宇综合竞争力不高。而毗邻的高新区高档楼宇的投资商大都来自于国内外发达地区，所建楼宇在档次、功能等方面相对较高。

四是缺乏全面系统的促进机制。对发展楼宇经济尚未形成专门的组织、完整的科学规划和统一布局。对发展楼宇经济包括楼宇的建设、楼宇公司的入驻、楼宇的管理等还没有明确的优惠政策和奖励办法，一定程度上影响了投资者的投资积极性。部分建成楼宇由于建设前期规划滞后，聚集程度较低，楼宇功能定位不尽合理。

二、发展楼宇经济的建议

通过调研，我们建议将武侯区楼宇经济发展的总体目标确定为：按照我区“一园、六区、两带”的总体布局，坚持政府引导、规划、协调和市场运作相结合，新建、培育一大批高质量、高档次、高效益、有特色的商务楼宇，抢抓楼宇经济发展先机。以打造“重点楼宇经济板块”为近期目标，重点增强在建特别是即将竣工楼宇的商务功能，并在旧城区改造中积极推进新楼宇规划和建设，不断提升城区集聚、辐射、服务功能，推动楼宇经济快速、健康、持续发展，使楼宇经济成为全区经济的重要支撑，把武侯建成楼宇功能完善、楼宇数量充足、企业总部聚集、楼宇经济发达的中心城区。

（一）具体工作思路。围绕楼宇经济建设发展目标，按照“抓好新建、主动介入、政策跟进”的思路，促进楼宇经济加快发展。

一是抓好新建。在新楼宇建设当中，既要考虑数量，坚持以建设的规模化为前提，同时还要考虑楼宇的功能和不同类型楼宇的比例搭配及整体布局。商务楼、酒店等不同类型楼宇的比例必须适当，商务楼中甲、乙、丙等不同级别的比例也必须保持适当，防止片面追求高档化，脱离市场需求。

二是主动介入。发展楼宇经济是市场行为，政府不直接参与楼宇投资和建设，但应该及早的主动介入，对楼宇招商工作实行全过程、全方位的跟踪服务。借鉴上海、深圳等发达地区的做法，在楼宇开发建设前，及时提供投资、规划等方面的政策咨询，帮助企业搞好功能定位、效益分析、可行性研究论证等工作；在项目建设过程中，加强执法监督和服务，防止违背规划、私改设计、改变功能；在项目包装宣传和招商引资过程中，加强有关部门和专门人员跟踪服务，帮助产权方收集信息，掌握动态，对接项目，引进客户；在企业入驻过程中，帮办手续，帮助协调和解决运作过程中的实际问题，为楼宇经济发展铺好路搭好桥。

三是政策跟进。借鉴上海、杭州等发达地区以优惠的政策吸引商家，留住商家，扶持商家的普遍做法，进一步完善和实施鼓励楼宇经济发展的政策措施。同时，积极争取市政府的政策支持，加强与市级有关部门的沟通、联系和协调，尽可能地得到上级的政策优惠和资金支持。

（二）重点工作。

1、进一步强化推介和服务。

成立楼宇经济建设工作领导小组，参照区领导联系重点企业制度，每个区级领导分包1－2个重点楼宇，定期实地走访，帮助解决实际困难。同时组织专门人员，对辖区所有在建、拟建商务写字楼进行全面摸底调查，准确掌握楼宇资源，研究制订发展楼宇经济的对策。加强对我区楼宇经济发展、在建和建成楼宇的宣传和推介。

2、进一步改善发展环境。

在认真巩固近年来软环境建设工作成果的同时，尽快出台《关于加快发展楼宇经济的意见》等文件，积极探索，努力在建立长效机制上下功夫，想方设法为国内外企业到我区落户和发展提供舒适的环境。

一是对年纳税额在一定规模以上的，新引进到人民南路科技商务区、红牌楼商圈、晋阳商圈、高攀商圈及武侯工业园的总部型企业，给予财税扶持。

二是对租用或购买办公用房的新入驻我区的世界500强企业给予财政扶持。

三是凡统规统建、产权分割出售面积不超过20％的商务写字楼宇开发商，整栋商务楼盘入驻企业年纳税总额在一定额度以上的，给予项目业主一次性的资金奖励。此外，对于整栋商务楼宇入住企业所产生的年“四税”总额达到一定额度以上的，按“四税”地方留成部分的一定比例奖励物管公司。

四是对我区重点区域内正在建设的非商务楼宇改造成商务楼宇，且改造建筑面积在一定规模以上的，根据改造竣工后商务楼宇的面积给予一定补贴。

五是派驻由所辖街道办事处、财政、工商、税务等部门组成的工作组进驻商务楼宇，对商务楼宇日常的经营发展开展贴心服务。同时，建立投诉协调制度，及时协调处理中外客商投资过程中遇到的问题和纠纷。

六是通过制定和实施导向性、倾向性、区别性的政策措施，重点扶持楼宇当中符合我区产业导向的企业发展。对贡献较大的楼宇产权单位，采取“一楼一议”的奖励政策，由相关部门研究奖励方案并会签完结后执行。

3、合理规划布局。目前我区的发展空间明显不足，必须合理利用，有效开发，挖掘土地的最大效能。要坚持严格控制土地使用方向，在项目审批、建设规划上从严把关，三环路以内的黄金地段空间，特别是主要交通干道两边尽量以高档商务楼建设为主，避免建设层次不高，规模小，建成后与中心城区整体环境面貌不协调的楼宇，造成重复开发和资源浪费。要科学制订规划，用规划指导楼宇经济发展，发展特色楼宇，提升产业档次。要高标准制定新修建或打通道路的发展规划，抓好2.5环经济带的建设，为发展楼宇经济留下宝贵空间，夯实发展基础。同时加快推进旧城改造开发，盘活存量土地和闲置资产。

4、突出抓好三大板块商务楼宇建设。一是打造好人南科技商务区板块。该区域商务氛围浓厚，集中了以IT公司、贸易公司、律师事务所等为主的为数众多的中小型企业。当务之急是抓好有规模、有实力企业的引进，不断增强人南科技商务区的商务氛围，逐步将该区域打造成为专业分工明确、产业关联效应明显、楼宇经济发达的现代服务业集聚带。二是加快红牌楼商圈商务楼宇打造。围绕把红牌楼商圈打造成新的经济增长点及城市新名片目标，建设一批高标准、高档次的商务楼宇，逐步完善该区域的基础设施和商务配套，吸引国内外的大企业在此落户。要借助“南汽东移”的机遇，积极吸引广告策划、软件研发公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、房地产代理与经纪公司等入驻该经济板块，尽快形成有一定规模和影响的现代服务业聚集区。三是建设好武侯科技园区域的商务楼宇。该区域的西部智谷集软件研发、企业孵化、软件成果展示和发布、综合管理服务于一体，已聚集了一大批软件技术研发企业，为楼宇经济发展提供了良好基础。下一步的重点是发展电子商务集聚区，在3－5年的时间内集中建设一批中、高端商务楼宇，为我区打造西部电子商务基地奠定发展基础。

附:武侯区15座重点商务楼宇（2万㎡以上）税收调查表楼宇名称地址楼宇性质楼宇业态建筑面积㎡商务用途面积（㎡)2008年税收（万元）威斯顿联邦大厦人民南路四段19号商务写字间54191541917258.66曼哈顿国际三期武侯区人民南路四段49号商务写字间168000168000522.42数码大厦人民南路四段1号商务写字间、卖场40000400001669.81@世界资讯广场一环路南二段17号商务写字间、卖场3700037000773.37力宝大厦科华北路62号商务写字间72000720001223.64华西大厦林荫街5号商住写字间28000280001213.32华西美庐人民南路三段17号附1号商住写字间3000030000949.19汇日央扩国际广场人民南路三段2号商务写字间54268507665550.04丰德国际广场武侯区航空路6号商务写字间1831681200002736.21国航世纪中心人民南路四段商