产权式物业开发模式及深圳案例实证

产权式物业开发模式及深圳案例实证分析一、产权式物业定义与种类

产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。

----投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利：

一、拥有的产权可自由买卖；

二、每年可确定自己的使用天数；

三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。

产权酒店分类

产权酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店

一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。

二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。

三、有限自用投资型酒店的客户６０％是中产家庭，４０％是企业集团，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。

早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到不同地方度假，引进可交换概念(vacation

exchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形，1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后，新的交换服务方式越来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务，而且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。

90年代出现点数制

1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称为分数制）。即顾客购买的已经不是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产品。欧美公司与南非公司也采用了点数制。

90年代末期出现点数制俱乐部和全球点数制网络

点数制俱乐部一般拥有几处度假房地产，不同房产有面积、档次等差异。在点数制俱乐部普及以后，通过计算机网络技术将各地的点数制俱乐部联网交换，使消费者具有更大的选择性。

RCI欧洲分公司于1999年5月完成点数制网络检测，并于2001年将点数制网络推向全球。

产权式酒店在深圳的发展

表1

深圳特区产权式物业分类实例

深圳雅兰酒店

位于深圳盐田区大梅沙海滨，属于旅游度假酒店，是深圳第一个产权式酒店，192间标准客房，2001年4月23日试业。发展商：雅兰置业(深圳)有限公司

属于典型的产权式酒店

旭飞高时光休闲投资公寓

介于酒店与住宅之间的投资品种。例如旭飞好时光投资休闲型公寓就属于此类。旭飞华达园位于翠竹北路豪宅区，繁华的翠竹北路商业街是家庭聚会和商务居住的理想之选；投资计划：“首付1成，坐享其成，20年自动回收使用权”“首付2成，坐享其成，13年自动回收使用权”“首付4成，坐享其成，7年自动回收使用权”

深圳中港城购物广场产权式商场

作为一个建筑面积达4万多平米的超级商城，中港城设有16部自动扶梯和豪华观光电梯，400多个车位，同时还拥有4000多平方米的休闲广场。

产权式商城等于对传统商场出租柜台方式进行革新，可以通俗理解为拥有产权的柜台或铺位，例如深圳中港城就推出这种投资模式。投资伍万元60年收益为62.8万元

深圳市钜华投资发展有限公司推出的中港城购物广场属于产权式商场

二、产权式物业运营及其优缺点分析

消费者在购买分时度假产品时，越来越多地关注其可交换性，所以加入一个交换公司就成为许多分时度假开发商的迫切愿望。

产权式酒店典型模式如下：

国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础，象RCI能够为十万以上会员提供服务，两者对比分析如下：

表2

国内外典型分式度假交换公司经营比较

比较项目

RCI公司

华夏之旅

股东及创办人

美国christel

与john

Dehaan于1974年组建

2000碾月由海南第一投资集团投资华夏之旅公司总经理雷驰

主要优势

1.

创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念，其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。2.

RCI的品牌优势。3.

先进的计算机网络系统。4.

遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。

1.

中国第一家本土分时度假公司。2.

以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。3.

创办《分时度假业者导报》扩大宣传和影响。

中国市场竞争策略

2001年5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处，已经有17家加入RCI.RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想，通过介绍分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。

华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范围内能够自由住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。

对加盟度假地和酒店服务内容

新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求，检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成1.

保证开发商符合开发规划。确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。

通过网络传播加盟酒店订房信息，为加盟商提供：1.

会员手册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。2.

对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。3.

建立对比加盟酒店的激励机制，根据严格质量标准选择加盟酒店。

产权式物业主要优点：产权式物业属于投资型物业，为老百姓提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储蓄和保险大。

表3投资股票与投资产权式酒店比较投资项目投资股票投资产权式酒店投资额多少不限几万元以上用套蒙现铲能秧力粒扶随攻时齿套影现缩眉稳堆定饰收弯入铅套港现敢或绞按晨照破退嚼出抛机曾制涝按军照鼻银忠行坐存眉款微利贺率粥套衫现稼风稼险窄性妖恢风嫁险秀较塌大蹈工经役营聪保耳障袖体段系捞将娘风弱险扎降惨低用旅致游剥经伤济瓶的督增鞋长疗使地投燕资漫回壶报池稳屿步匀增好长遮。敌最评大康风歪险坚是暖可崖选轰错悲误只选昼择搬缺股乏岔诚蜂信悔与凉经详营么能份力较的榨发渣展剖商袋。肠精缴力歉要纸求励元随贫时睁关败注熄，健耗患费唯较曲大亩精仁力污曲专找业晃酒换店位管君理慢公申司故经免营部回茂报探方锁式锡绑股院价覆上武升下增博值攻困委挽托私经诊营乖获榜取收年神度跃分唱红箭，目升帽值境后击转愿让妙套依现减，凳免诊费腊入浆住累权促等或其英它仇回无报戏表燕4宝谣投胃资绞产岛权嘴式杜酒贯店司与抽投棍资队人绕寿微保搭险怖比拥较什比匹较浓项葵目死秀投眨资励养锐老太人组寿有保贫险正脑投备资躁产比权剑酒知店奉劝产够权名式申酒逝店丑实茶例毒性喂质磨僻储仰蓄股型怖抗厕意亦外形保卖险慨挂低归风策险房新液型促投任资破英旭梁飞桥.嗓好贱时湾光牵休犁闲卡公始寓贵投研资暴金互额驳椅分滤期帝小弱额旧投改资减呜一湖次控性副小矿额孔投挡资订选一纲次碑性慨小蜓额脊付咱款寇，障也价可素以辈一完次稠性井购戚买座产层权东投裹资弦期镜欠数街年贺到脱数宅十患年让不句等款扑首神期该款膜一胳次港性炉投稠资超。招后爽期摄以贫酒卸店钥年拜度柔利皱润宇冲夕抵滴比踏分征或固全蝇部是月摸供亲楼捐款穿觉首欲期唇款膏多言种贸付夫款共方献式逝回裂报奏时轰间塔抵退状休折时直或绣者拨遇段到丈意价外艰伤母亡件时乐方板可视获木得逃回初报雁；廉通芝常雹只适有船2震0降-亏3盈0影年牺回纲报风期桨城可趴获华得艇年号度傍利惯润楚分拒红母及仔其喜它妇多妙种麦收染益裤，汗拥务有贱产澡权麦和蛙酒垮店毛经学营便回叶报昂抓除疗了施正傻常呼利郑润客5瞒0碌年菊回店报迎外跨，杯还谅将敲3绳3物万蜡健叮康慕保旨险遥作焰为漫回蹲报遍内乡容台，著创揉造批性厅将旋两说个厨投云资浊品栽种芳进沈行巷结子合神缺走点剑：俯存渗在陵经允营槽压某力罪较膏大冒，奇高迈收淋益晶必捡然闻要僵求遵具兄有困较晓高分的吨管蜂理驰水雕平舅。璃产追权鄙式录酒羊店洗既建然弹是迁一贩种首投愿资摔方粪式术，摔就折不再可挎避夹免馒具剑有贤风祝险咏。额首蛮先遗我嫌国美的魔产李权惩式膨酒吉店桥整快体真并再不四成缓熟友，脂仅雀仅农是蒙刚童刚睁起讯步印。帆即象使货是表在杨起扎步杰较研早管的验地纪区烤，击也梁不斜能针保吉证染他欧们对个遥个益都傲能备赚乌钱牢。绳比船如锋在网海烘南互，挖海薄南角在衔八钟九赛年急前殃就盛出衣现严了撑产蚂权溪式者酒忽店陕的三萌亡芽趴，竟但架是扔并居没带有槐形每成婆真牲正气的剖产伟权舱式掏度退假肿酒邪店岁。针究存其丸原田因屑，蝶策古划希者利主纱要长是针想维把荐楼纯房条尽做早耀售典出泽，鄙其粒目平的姜并既不例是夹为君了扯发鹿展运旅咏游羞业宇；巷更者有惧甚胡者险，降那滑时拘的唉开苗发角商片大泼部朝分南冲慨着详炒隐楼梁而棍来述，晨一药幢维楼浓盘把往念往塞经夏过蓄数唐位驴开启发各商苏炒绸作加，夹而祸不写是孙针坏对指最烂终沟客叹户虑需闻求欢开铸发毙。缘直陶接演造罗成描的叼后榆果逐就鸡是洞剩牙下染一欠大禁批骄“亚半亿截陆子涌”畜工卫程氧，建使船许虚多贫投觉资航人臣上洞当歌受旗骗共。作三啄、凉产巾权晴式贷物失业子相庸关引的族法肤律态问报题尘1便.秃誉产密权朵式奋酒说店幼核践心贝法式律井问予题锅（亦1删）踪如端何隶保笨障罪销腰售拒过掀程孙中跨消众费引者培的弱权谜益珍？兆开纯发拢商均与寇销额售歉代鞠理弦商冲的能衔作接叙、乏监掀控示非芹常晨重走要舰。登类绿似救王圆侯睡对典三盟九还产喘权湿式脑酒各店罪的录过蛇头干宣鉴传法不邀可危取结，肠非思常壶容段易叼用币过术高边的薪投腹资抹回疏报衰率鹊欺跟诈纲消宇费舱者猪。缘（锋2新）众如飞何宪在零财泽政较困服难沟时消不贿影塞响张消牌费泡者南的保住倡宿榴权宴利规？用（鲁3撞）蔬对育于角已处经撤存厉在威法统律孟纠桶纷哈问虑题互的块烂桌尾端楼险或逗空铸置问楼钟，渠只垒有杨位室置亲较逼好牧，麻周腿围生环底境葛较秤佳亚的腿楼迟盘钉才盛能伏改铲建埋为用产剩权胖式境酒川店我，学产巧权勺式寺酒牲店哨不结具业备究普捐遍肾的烦推杆广各性夺，疤否盆则鞭会狭产片生蚁更么严亏重绝的蛇法识律棚问乏题艇。犁2障.爷殃在兔产摔权衣式莫酒滩店评运图营辆过出程尚中烂保叼护肯消吼费岛者佳权钟益皆的乏法直律幼问瓦题平（指1戒）劫扁产敢权屋多哨头经销怒售患，易欺恨诈掌消伍费稼者挺。捉眯（瞒2冈）同混开绿发余失架败旅，杂发袄展盈商瓜无驴力魄完蔽整宿整毕个仰项浙目剖，决造畜成牧投分资穴者障的剂投溉资悠损馒失虹。标（弊3赤）婚盟公烈正短经浪营炉当杯如势何咬确部认孕客柳房侄出鹅租什率估，锦客亦房随出向租省收何益桶与畏公黄共直部滤分鸣经劣营臣收这益灭的隐分膏配度比些例粮问译题脏，才恶注意项减椒少摘总炼的甜经朵营淡收六入斗，从增盗加爆运赠营萄成狗本撕。奴（肤4赢）墙们合祥同他条妥款焦强稿迫榴性好，行许冶多肌产坚权飘式满酒们店味实嘱际限上书只奏是洽分僵时顷度妻假颜产衔品滋，撤投崭资贫者汁签被定少的魄不逮平艺等储条益款脊造镇成尿消绑费距者纸不症能宝享茶受旷到呆产潮权养所贡有文者元应愉用隔的菊权嘉益蔑。比（独5抢）艇段赏.镜投摊资瘦回砌报职承抚诺慈无赖法云兑渐现僻引宋起某的猪法泡律社纠每纷划。悲四护、拜深最圳犯产奥权环式桑休挣闲徐公睡寓捧与钉实戚证塞分照析顺深总圳萄特烈区瞒报杀广森告模中辞心扛地宣产障部创记顿者壳王栏侯远先仔生帆从粒商翼业且角遣度浸出筝发珠，荣提众出颈所遥谓轧的趴服眨务间型侍酒稼店胆第象五猾类怪投雅资返概具念味，乏具朱体各表尼现愚为臂“承四剖个在新庭”毫：雾一拜是妇产顶品敬新框理捐念闭，否投星资逗型以物奋业啦不句再巷仅恋局廊限冶于但产斜权撤式牧酒搞店死、奇酒水店淋式嫩公朽寓费、未m洞y翁旧o引f蝶f岩i绒c桶e风等糠简际单盘层誉次完的庭投同资借，遮而院是讽注阳入凤国呢际撑上说通伍用掀的述“疗服徒务危性宣酒阶店适公肯寓榆”填—银—受—汤即管酒蚂店纸中叼蕴意含蔑家之的舒功堆能责；知二发是谅投惜资盈新辞品适种馒，搜它刺比屋证骨券冲、呢保轧险阶、疼商酷铺奴等羽投砖资戴回仓报壳更谱丰谋厚旗、塌更遣稳坦定俗而杨被猾市枯场藏日困益率关愤注泥；砌三巧是责服救务细新泳境雾界杨，足一演般搂住更宅蚀型计物胞业搜的肾服罗务沿大核多糊是转以柔舒足适战、搂方靠便昆为泥核铃心尸理薯念暖，终而兆投唯资李性松物沸业脑则逆是得以闷保泽值地、硬增删值寻为决核碎心顾理住念唯的崖，谢它逢不联仅既是日销裤售化一郊种踢投洁资齿，煌更无是厦创吩造勒一病种撑投般资式；诉四程是辩房林屋晶新俊银笋行士，窑投知资邪性图物雾业煎把坟租视售育、睡服闷务见融惧入猾销洗售皂过淡程弊中宋，微是异二辣级李市麻场翁上莲的钳全示新乌房壮屋录银拔行罪。门投笔资愤型猛物衫业蹄的繁创重新歌代的表吧作言是补三哈九喊地刊产宫打鞠造岔的卫丹邀枫聋•良白蠢露毕，总最渴能栽体礼现糊投钳资繁型容物并业西的君“端四咳新逼”愁原盐则猾。劳它亡是西一质座嫁纯蔽粹饼的得国胡际泰五盏星观级遍服吓务聚性援酒走店约公幕寓绒，押它吃的鱼布采置涂与欢其郊说驴是棕酒壤店屋，愤毋均宁奥讲属更形是搜一味个麻温械馨芝的妹家孕。嚼在佳投规资肿上炼，乘它停设虽定板的假多雄赢畜模平式坑，滩几毫乎资是铃年部3帆0振％骆以滴上疮的严回陪报姜率种；梦在宫服晋务软上僻，抖只乘要汪交胀付谣首上期瞎1旗8班万奶，欺就望可仓永疮不麻供佛楼欠，饭由饭三贵九狐大枪酒铃店涨全匙程苏式洽管蚕理浸等今等甚。锦综呈上锈所集述践，育笔以者割认秧为崇丹确枫末•妻白呈露所项根目肥在增地刘产恭销屯售闸和谣支凳付园方骂式绑上质确宵有恼创己新柳，闸引魔入级五仁星滨级牧服墙务票性婚酒告店亮公渠寓鹅理滑念投也州是撤神碗来隙之应笔光，跑借禾鉴四了弃国唱际州不略动外产奥投令资协惯枯例党、源过顽剩妹经抬济胡时豆代芳普拆通征商扛品钟（耳例浩如线家宅电涨）阳的祸售谊后尝服尺务尿思珠想狼、乖并昌引唤入轨现丰代成金凭融丈的输运厚作彻方泻式遍，吓值躬得度肯惨定她理鸟念涂创偿新递。正但殖是隔在丝利踪润点回夸报拌宣书传血方赞面岔，哑开业发窑商辨缺阀乏界对搅宣寿传联方偶面抛的见有斯效舌监声控销，喊笔动者面对宪丹溜枫裤•绍白畅露丝进窃行笑简吸单技分粉析闯，罚客挤户值投尿资絮1拘8垦万拖元耕，孙按俯照香3俘0曲%膛回窄报捆率倚，轰那颠么旷每烟年届回鼠报搅利锻润占是炼5谣.化4劈万就元岔，投5图0工年毒回脸报裕利朱润揭是贩2边5膛2雁万债元忠。绍有益两股个烫问式题升，模需炊要瑞向挪王斗侯太先黄生贵请担教培，绣3份0泻%永的蓬投荷资租回欠报克率竟有肢什像么烘保皇证睛？谱误喂导笔消姥费絮者烂的偷行厌为医是爬否目是趟不透道钞德蝶的恭行恨为悄？粱广供东垮旭透飞率集万团驱公三司勇下数属丽的讨上望市卖企踪业盖旭筐飞液实乱业坏公榜司讯在支深汽圳失首烛先泛推届出怒产零权浇式篮休怒闲既公选寓妇项灾目蜜，妇该娃项祝目锡主葛要干卖亩点另：捐造违就宅百傅万妄富飘翁战计希划她。京旭埋飞毫好贺时演光绑休携闲锡公枝寓慈只饺需论投纹资孩1吊0贺%攀楼戚款斜，蚁就幼可盾以紧得马到畜数栗十疏万况元玻住纤宅参产选权梁＋献百斤万顷元缓投旗资漠回状报五＋霸3辛3晒万词健猎康仰综计合皆保财险肺。命该稻方尸案书设挂计磁退框出选机惰制滋，错投罩资债满便三税年嗽消映费铁者笔可毯以彼支甲付授全秋部产楼蜜款度购哨买灰自妹住掉。伏也抹可循以稳按阿照谈银析行涝存篇款悦利责率凝退稼出疯，次这志对矛消滤费碑者翅利率益拿进起行弄了鸡基皂本教保盲障代。水旭傻飞裳.呀好必时筒光详休军闲思酒俭店幸（绿公俘寓彻）巡首涂次隔提哄出撇弃“发全怒国纹连高锁粘开革发稍，吗品时牌院集权约荣经君营枝”僻冤的器先臂进嚷开蜘发颗理塔念伯与驴经询营牲模崭式涝。富图密3权毁旭罚飞弟华啄清醒园惊与搬三逗九丙丹忧枫次•稿白朽露榆项顿目暗相考比续降更低背了废客露户五投誓资仓风简险颤，羞将忽休巷闲碍型隔公由寓蛙定亮位栏为稠二彻星季级焰标南准稠，离比适较凤适音合株中奔国亭国腹情乔。敲旭斩飞锡好准时泄光韵休惊闲柿型幼投档资驳公哄寓圈具植有杜一哈定圈轰形动奴性塔和亩新菠颖档性软，中投法资需退请出胆机下制耻比瞎较概务华实烦，归活班跃狱了欲深捉圳涛房穿地刊产学气赔氛酿，今但怖是笨较友高速回蜻报盼承谜诺拣还荷是限给拼旭吸飞西公鸦司券的土经妄营魔管边理备带蛋来导较撑大狠压尿力臣，格因帝此毙，卵必勺须晶具闯有浓务股实打的狭经汗营热能古力秀，需才谣能五保旧障税发摇展休商旬与轨客枪户孟的鸭双闪方档利喝益辜，恼笔搅者侮根宪据么旭还飞承公荒司美提黎供螺的舱部都分贞资疯料屈，犁结科合刺自耀己脱对乌产龙权胸式亚酒派店渴研戚究砖，拖提光出美如亡下离具涝体眼完于善棵建惊议低：参1饺.船大佩力定推检广痒知谊识给型出社唇区父服塌务夹，县开裂展幅知征识挽服被务考，剧下涂大楼力亿气光将铅半桌岛霞酒贴店离管殃理划集显团票的软最睛佳俭管悬理打实泉践践引溉入像旭贯飞碎公寻寓婆。泡2凉.继导付入寿客漠户警满府意路经乡营汤方赌法露，仗努弊力雪掌撑握宿客途户桨营呈销划精至髓皱，脸不摘对槐客表户锻作炼过跨高丛承倡诺结，穴通号过梯社招区缸文渴化难活血动杨等起营勤造风旭轨飞丢公零寓闪居细住腊文什化钟。幸3克.烘与吧全白国长旅凤游驳系饱统虽特排别累是竖深萝圳橡旅哄游植局辱及篇各品大握景跌点物密阀切爪合链作捧，塔加侍入猫全侮球题酒病店晚订德房拆系炼统涝，摇特障别傲是绕重已点伤加壤入径R盗C进I仇、蜡华用夏艰之声旅拥等报分宋时除度庄假粱交播换趟公碗司输。喷4乱.是在夹会暗所辉建甜设离上移进劝行枪创叉新狂，膜集两成条中委西订养雾生彻文骡化杯，棕建抓设敞生眨命析加疑油逆站饭，陡健败康疑储肝蓄教所庭。弃5泥.傻强冠化魔培浓训份体英系书，怒选梯拔尼一营批百重草点贿培吧训恨师剃资渔是浮培监训窃成赤功傻的骄关拜键不，嘉重籍点逮加忘强六产幕权逐式斧酒然店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