经租房的法律思考

经租房的法律思考

1989年，93岁的傅世兰去世后，他的遗留下了一对字：“1950年，华华街570号-594号和小石街8号-28号发生了社会主义改造。”。”傅式兰并没有告诉儿女们更多的信息。因为在文革期间受到冲击,她对过去患上了失语症。她不敢再提那段岁月。但是根据这张纸条,儿女们知道了自家曾经所拥有的房产到底在什么地方。2003年,傅式兰的大女婿和上海市杨浦区检察院一个朋友聊天的时候,才知道岳母家的房子原来就是“经租房”(即国家“经营租赁”的私人产权房)。上个世纪80年代末国家已经出台相关政策,通过一定程序可以将部分房产收回。于是,傅式兰的继承人开始踏上了漫长而充满烦恼的讨房之路。虽然最近一次的宪法修订中,已经确认了对公民合法私有财产的保护,但长达50年的“经租房”这一历史遗留问题,直到现在还缺乏法律解决途径。一中华路的非门面房傅式兰的后代已经变成了5个家族,这5家共同推出了傅的二儿子和外孙女作为代表来申请处理该处房产问题。他们在市房地产交易中心、黄浦区房地产管理局权籍科、黄浦区房地产管理局小东门办事处和外滩档案馆等等部门问询和查阅相关资料后,获悉其产权仍然属于傅式兰。中华路570号-594号,11间门面房;小石街8号-28号,13间非门面房,面积合计1074平方米。在傅式兰逝世后,产权转移到其继承人身上。小东门办事处的冯女士告知傅式兰的外孙女如上信息,并告知其要想落实政策,请按相关程序申请办理。2004年7月1日,他们正式申请要求落实私房政策。在等待了4个月后,11月中旬,上海市黄浦区房产局落实私房政策的负责人电话通知了他们:“中华路的非门面房,因为租给了单位,不属于私改,不能返还;其余的还可以商量。”傅式兰的外孙女告诉记者,这些房产当年并不是用来给自己住的。其外祖父当年是上海新华银行的一个高级管理人员。银行为其外祖父提供了一套房子住宿。外祖父在有了相当的积蓄之后,遂购置了这些房子用来出租。解放后不久,这些房产被采取赎买政策进行社会主义私有制改造。从1958年起,20年的定租定息后,归国家所有。然而,在1966年开始的文化大革命,中断了定租定息的赎买政策。经历了巨大冲击的傅式兰在竭尽所能去保护她的儿女们时,也顾不上那些房产了。事实上,也容不得傅式兰去想这些房产。在文革结束后,这个政策并没有继续下去。“如果定租定息的20年政策能够完全实施,那么产权自然转移给国家,我们没有话说。但是实际上只履行了8年左右,要转移也只能是转移了部分。至少五分之三应该还给我们。而且,按照合同法来说,这是国家违约。那么他们就应当承担违约责任。所以说,我对今天他们的这个处理决定不服。”傅式兰的外孙罗海晶说道。罗海晶和他的家人并不打算通过法律手段来解决这个问题。他们知道,在法律上来说,私房的历史遗留问题还处于空白地位。他们找不到足够充分的法律条文支持他们的起诉行为。他们没有机会诉诸于法律。1964年9月18日的《最高人民法院关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》指出“‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制’。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权”。并且,最高人民法院在1992年的一份文件中明确规定,此类案件“不属于人民法院主管工作范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。现在,他们只有把希望寄托在了明年将有可能通过的《物权法》上面。罗海晶说:“我们相信《物权法》的出台,将为我们在私有财产权利的保护提供足够的法律依据。到那个时候,我们才有可能去采取相关诉讼行为,也才有可能真正要回我们的房产。”陈同庆:是平台,还是是可以返还77岁的陈同庆老人精神矍铄。早已退休的他,还在继续发挥着余热,担任着船舶工业研究所高级技术顾问、上海船舶工业行业协会顾问和欧美同学会海军分会会长(抗战期间曾作为国民党海军人员去美国留学)。最近,他还忙着关于中国游艇产业发展的课题。尽管如此,陈同庆一直有个遗憾,那就是父亲曾经辛苦置下的一套房产经过几十年波折后,不再属于他们。陈同庆的父亲原来是宝山区罗店镇人,在罗店建了一栋约300平方米的两层花园小洋楼,由陈同庆的外婆偶尔过去照看一下。解放后,陈的父亲把房子委托罗店镇政府出租,陈同庆在罗店的姨父每半年帮他们代领一次租金。同样在文革爆发后,陈家受到冲击、批斗。随即,陈同庆的父亲被迫把罗店的这处房产上交给国家。不过,陈家的房子并没有像罗海晶家的房子那样采取赎买方式,而是由国家托管经营。这种托管并没有私改的20年年限,因而即使托管关系解除,产权也不会发生转移。到了上个世纪90年代中期,陈同庆和他的兄弟们才得知有落实私房的相关政策出台,于是推举定居香港的弟弟以华侨身份去相关政府部门询问。在宝山区房产局罗店镇办事处,他们得到消息是:这个房子曾经的确是你们的,然而,在文革期间,你们把房子上缴了啊。所以这个房子不能返还给你们了。让他们更失望是,这两年房子被拆迁后,租户还得到20多万的拆迁费。这多少让陈同庆有些寒心。据记者了解,陈同庆对于落实私房等遗留问题的相关政策知之甚少,对在哪里查找相关文件、在哪里去进行办理也知之甚少。这无疑给他争取问题的解决带来很大的障碍。受害者的利益罗海晶和陈同庆并没有把问题仅停留在房产如何解决上面,他们认为他们的知情权受到了侵害。为什么在落实私房政策实施10多年后,他们才知道这可以通过适当程序解决?为什么没有见到相关政策公开呢?为什么要等到自己了解了相关政策,主动去申请解决,才可以确认和办理呢?罗海晶还认为,尽管他们去申请要求办理时,相关部门在查阅核实后会承认产权属于他们,但是拖了这么多年,信息的不对称已经损害了他们的利益。对此记者采访了上海市黄浦区房产局的一位官员,他表示:“私房问题涉及的面很广,解决难度很大。我们有规定,该政策落实的相关问题不能对外公开。要想了解落实私房政策,请找市落政办。”据了解,解放前前往海外的那批人留在大陆的房产尽管当时也受到了私改,但是到了(上世纪)八十年代的时候,大部分都已经退还了,“这主要是考虑海外影响的问题。”而纵观历年来关于经租房历史遗留问题的相关政策,许多地方仍把文革前的文件精神作为今天的依据。1985年2月16日,城乡建设环境保护部(现建设部)《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》中提到:“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题,国家尚未明确。”“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定,已经纳入社会主义改造的私有出租房屋,一律属于国家所有,由房管部门统一经营管理。”这条意见本身存在前后矛盾之处,为许多人所诟病。所以城乡建设环境保护部