合肥信地城市广场报告

合肥信地城市广场市场报告目录宏观篇市场篇项目篇建议篇城市区位城市经济居民收入城市规划宏观篇城市概况城市房产房地产投资施工面积与竣工面积在建面积与销售面积销售面积与空置面积城市区位合肥，安徽省省会，中国中部，长江淮河之间、巢湖之滨，承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。2008年，全市区人口486.74万人。城市经济不考虑物价上涨因素，01-08年，合肥GDP累积增长了358%，高于全国平均水平；其中，08年合肥GDP达到1664亿元，人均GDP34482元，折合4700美元；按照欧美经济与商业对应关系，人均GDP超过4400美元时，城市主导商业将向综合商业业态过度整体经济态势的走强，带动合肥整体城市的发展。居民收入随着城市整体经济走强人均可支配收入稳步上升但基础较差，与一线城市有差距城市规划重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展房地产投资2008年合肥房地产投资额为565亿元，投资额逐渐增加；同年合肥固定资产投资额为1838亿元，城市建设加快；城市建设中，房地产投资所占比重较大，合肥城市建设严重依赖房地产；施工面积与竣工面积2008年合肥施工面积为6782万㎡，施工面积逐年增加；同年合肥竣工面积为2239万㎡，基本上与07年持平；合肥市城市建设量逐年增加，但竣工面积却起伏不定，城市建设完成率较低；在建面积与销售面积差额2008年合肥在建面积为3169万㎡，在建面积逐年增加；同年合肥销售面积为921万㎡，相比07年略有下降；合肥市城市建设量逐年增加，城市销售面积较不稳定，当前可售和未来可售量积压严重；销售面积与空置面积2008年合肥销售为921万㎡，相比07年略有下降；由于08年整体房地产市场走弱，市场去化主要以消化存量为主，导致空置率下降；随着合肥房地产开发量的增加，其空置面积逐年增加，房地产开发风险开始累积；进入2009年，合肥房市场市场回暖，商品房市场呈现供不应求态势，整体市场走势分区概况分区房产走势市场篇分区市场区域市场区域在售项目分布区域在售项目总表在售项目产品分析在售项目价格分析在售项目客源分析在售项目去化分析未来可售项目预判整体市场走势进入2009年，合肥房地产市场回暖，连续三月成交突破100万㎡；市场整体走势呈现供不应求的态势，空置率逐渐下降；随着供不应求态势的出现，合肥房价稳步走高，目前整体成交均价4320元/㎡；分区概况整体市场价格梯度不明显，客户分级缺乏层次感，价格敏感性强庐阳片区新站片区瑶海片区高新与大蜀山片区学府片区包河片区政务新区经济技术开发区片区滨湖新城片区庐阳片区价格:4000元/平米总价:40-45万/套包河片区价格:5000元左右总价:55-65万/套学府片区价格:5000元左右总价:55-60万/套高新与大蜀山片区价格:4500元左右总价:55-60万/套政务新区价格:5000元左右总价:60万/套左右经济技术开发片区价格:4000元左右总价35-40万/套瑶海片区价格:4500-5000总价:40-50万/套新站片区价格:4000-5000元总价:35-45万/套老城区价格:6000元/平米以上总价:60-80万/套分区房产走势（蜀山区）庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区合肥西部的老城区，交通便利科研、教育、商贸、居住功能合肥传统居住区成交稳定，价格上涨明显分区房产走势（政务区）依托政务、西城新城中心行政、文化、居住功能居住环境优越、配套完善中成交稳定，升值潜力大庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（高新区）自然风光优美、高新产业基地；高新产业、旅游、居住功能环境优越、配套不足高端项目聚集，价格走高庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（经开区）新兴的大型居住产业区工业、教育、居住功能，将发展成为功能完备的产业新城受益便捷交通，拉近与市区时间距离需求较为稳健，价格逐步走高庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（庐阳区）合肥北部的老城区，向北拓展全市经济中心，属于“建设中的CBD”，汇集商贸、金融、信息、购物、娱乐等功能；居住、工业、建材、仓库功能；核心区地块开发完毕成交逐渐外围化导致成交均价走低庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（瑶海区）城市传统产业区居住、机电、纺织工业功能随着河东片区的开发建设区域高端项目不断呈现拉高区域整体均价庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（新站区）依托物流，打造新站产业居住区居住、商贸、物流、交通、加工制造功能依托火车站打造站前商贸与站后居住区区域需求稳定，价格稳步上升庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（包河区）城市东南、区域辽阔、发展潜力大行政、商务、会展、旅游、居住功能连接滨湖新城与市中心的枢纽未来发展潜力大区域投资需求大庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区分区房产走势（滨湖区）庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区滨湖新区依托巢湖，打造滨湖新城行政、商务、会展、旅游、居住功能未来合肥的城市中心具备较大的升值潜力目前投资需求量大，成交量节节攀升区域在售项目分布爱丽舍4800元/㎡住宅格兰云天4000元/㎡住宅香江生态丽景4200元/㎡住宅利港国际5900元/㎡写字楼阳光汇景4300元/㎡住宅家天下花园4400元/㎡住宅康城水云间4130元/㎡住宅安粮双景佳苑4000元/㎡住宅利港银河新城4800元/㎡住宅银领时代4150元/㎡住宅莱茵河畔花园4100元/㎡住宅苹果嘉园4000元/㎡住宅金色梧桐5898元/㎡住宅欧鹏府邸5000元/㎡公寓国轩新苑4600元/㎡住宅香格里拉国际中心5200元/㎡写字楼丽景湾4200元/㎡住宅未来家园5000元/㎡住宅宝文商务大厦5800元/㎡写字楼区域在售项目总表在售项目产品分析市场上主力房型为2R主力面积区间70-120㎡

区域客户购买力相对偏弱区域居民大都为初次置业；客户需求大都为婚房和改善性需求在售产品价格分析合肥市新站区在售项目价格区间为4000-6000元/㎡；新站区区域内一环以内住宅房价基本上在5000-6000元/㎡；二环与一环之间房价约4000-5000元/㎡之间；同区域内，纯写字楼房价高于公寓房价，公寓房价高于住宅房价；同区域内，多层房价高于小高和高层房价；在售项目客源分析区域客源主要以区域客为主，城市东部及北区乡镇也是区域客源的重要组成，部分安徽北部城市的客源也会选择在此置业；从需求目地上分析，婚房需求和改善性需求是市场的主力需求，另有部分的投资需求和为子女上学置业需求；在售项目去化分析新站区整个区域在售项目去化都超过半数，大部分楼盘去化都集中在09年；区域内，住宅产品去化最快，公寓次之，写字楼产品去化较慢；区域在售项目中，平均每个楼盘整体去化速度在20-80套/月之间不等；在售项目普遍清盘不易，尾盘去化难度较大；区域可售项目预测当前及未来供应主要聚集区开发完毕未来供应集中区站北区域依托瑶海公园、生态公园；主要供应楼盘为：家天下利港银河新城双粮景苑等主要供应类型：多层、小高、高层总供应体量约50-60万㎡与本案产品差异性较大直接竞争不强经济指标项目现状项目区位项目篇项目概况项目分析区位分析发展分析辐射分析经济指标项目占地：520亩容积率：2.73建筑密度：47.9%绿化率：40%建筑面积：约100万㎡其中：家居MALL（红星）：16.8万㎡购物城：14万㎡公寓：9万㎡写字楼：10万㎡酒店（六星级）：9万㎡步行街：5万㎡住宅：24万㎡综合停车场：10万㎡5#地块各类产品面积指标概况平层住宅：面积未定2幢5万㎡LOFT：40-60㎡1幢2.5万㎡（层高5.4m）平层公寓：35-55㎡1幢2万㎡办公（公寓式酒店）：面积未定1幢2万㎡以上总计11-12万㎡商业街：层高2-3层面积5万㎡项目现状站前路临泉路北一环凤阳路胜利路全椒路陵铜路敬亭山路红星美凯龙在建二期四季青安徽皮具市场宝钻大厦中绿二期鞋城中绿写字楼中绿服饰广场餐饮空地零售小店住宅安徽大市场小家电市场空地住宅小宾馆小酒家中山医院合肥第十一高中自行车车行合肥晚报瑶海实验小学餐饮娱乐住宅胜利广场康桥微创医院西湖蓝宝大酒家韩国城合肥火车站骨科医院中环广场安徽礼品城宝业·家纺广场餐饮香江生态丽景合肥汽车客运总站酒家元一希尔顿元一时代花园元一时代广场沃尔玛购物广场瑞景家园银行餐饮银行全椒新村安徽体院自行车车行凤阳新村商铺服饰商铺交通商业学校住宅医院项目写字楼公园项目周边环境地块现状项目区位新站区临泉路与全椒路交叉口，处于新站区核心地段，毗邻火车站、汽车站，人流量大，交通十分便利。周围环绕着安徽大市场、元一时代广场、温莎杰座、金色地带、中环广场等商住圈，具有十分巨大的消费潜力。沃尔玛、合家福等超市环伺左右，生活便利，投资前景广阔。合肥地铁规划示意图庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高新区经开区滨湖新区区位分析一环二环长江东路临泉路项目地处临泉路与全椒路交叉口，属于城市一环与二环之间，距离市中心约10分钟车程，道路通达程度高，区域属于城市火车站辐射区；地块处于一环与二环之间，出行主要依靠一环与二环；项目处于新老城区的承接地带，城市的发展以及城市中心的外延给本案发展带了契机；项目处于城市向东发展的中心区，承载城市向东发展的起点发展分析多向发展、均衡布局，无主导性高端价值区域，空间多极竞争与客户分流为追求高溢价带来阻力“新一轮城市规划（2006-2020）中提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。141”城市发展框架：

大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心北副中心东副中心老城区西部副中心

西南部副中心

滨湖新区依托双墩、双凤、庐阳产业园，重点发展劳动密集型及农副产品加工业依托店埠、撮镇、肥东新城及化学工业园，重点发展物流、精细化工及家电配套产业依托高新区，建设中国科学城、发展IT产业依托经开区、桃花工业园区，发展现代大工业，逐步成为国家装备工业基地集金融、商务、休闲一体的CBD集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区依托火车站物流优势，北副中心发展逐渐向火车站区域偏移，发展分析发展分析传统商圈：三孝口商圈四牌楼商圈新兴商圈：元一商圈马鞍山路商圈辐射分析本项目辐射范围合肥城市东北区域掌握市中心连接东北区域和安徽北部的必经之路万达项目辐射范围合肥城市西南区域掌握市中心连接西南区域的必经之路元一生活广场辐射范围仅靠近项目四周项目业态单一辐射范围有限整体定位辐射范围面对客层产品建议建议篇主题建议营销建议价格建议客源建议整体定位城市广场·

城市生活城市广场——界定片区的城市属性，阐明项目的城市功能城市生活——城市的生活方式，依托便捷的交通体系，促使城市东北郊区融入城市；辐射范围辐射整个城市东北，形成与万达商业广场相呼应的南北商圈互为补充，承南启北促使元一商圈融入本商圈。整体协同发展面对客层万达打造南城市中心，促进城市向东南扩张信地打造北城市副中心，聚集北区人流，促成区域中心形成信地城市广场汇集的人流以区域大量的自然人流为主，吸引城市东北郊区的进城人流；乃至整个安徽北部区域产品建议通过对区域市场研究和项目自身的分析：本项目