济南路8号商业项目营销推广执行报告课件

济南路8号营销推广执行报告济南路8号项目定价策略PART1项目定价策略PART1高调亮相，精粹面市，树立价格榜样运用价格杠杆支撑主力品市场认知定价总策略高调亮相，精粹面市，树立价格榜样定价总策略上海高端物业市场综述上海高端物业市场综述财富海景世茂滨江白金湾府邸浦江公馆绿城黄浦湾尚海湾豪庭汤臣一品兰馨公寓翠湖天地汇景天地星河湾鹏利海景外滩九里海珀日晖近年在售高端物业分布示意图高端物业板块由原由的单一地段型和资源性向复合型变化丰盛皇朝御华山大厦新华路1号仁恒怡庭玺园地段型高端物业沿江型高端物业产品型高端物业财富海景世茂滨江白金湾府邸浦江公馆绿城黄浦湾尚海湾豪庭汤臣一资源型豪宅区——景观、产品、配套、资源以黄浦江的江景为核心卖点，依托黄浦江，沿黄浦江沿岸打造。代表项目：汤臣一品、世茂滨江、华润外滩九里传统地段型豪宅区——人文、配套、产品、景观

上海传统高尚住宅区，人文底蕴丰厚，历史名人辈出；以传统高尚居住区华山路为核心向四周辐射区域。代表项目：御华山、新华路1号、外滩九里新型地段型豪宅区——配套、产品、景观、人文毗邻顶级CBD区域，由于整体规划而形成的新兴区域；基于整体配套的优势，而打造的新型地段型豪宅区。代表项目：翠湖天地、兰馨公寓、产品创新型豪宅——产品、景观、配套、人文超越传统意义上豪宅依托的地段、景观等要素；以创新、独特的产品为核心卖点，另辟蹊径代表项目：星河湾、玺园6沿江景观、地段、产品为三大类高端物业板块的核心卖点沿江型地段型产品型考虑到本案价格、地段等实际情况，产品型高端物业不再此次市场研究范畴内资源型豪宅区——景观、产品、配套、资源传统地段型豪宅区——人白金湾府邸60000-120000元/㎡外滩九里55000-70000元/㎡汤臣一品90000-150000元/㎡海景1号90000-120000元/㎡绿城黄埔湾70000-100000元/㎡海珀日辉60000-110000元/㎡尚海湾豪庭55000-90000元/㎡财富海景60000-80000元/㎡世茂滨江50000-80000元/㎡顶级CBD内沿江资源型项目单价全面突破10万元/㎡，成为上海高端物业标杆主要分布在陆家嘴、卢湾、黄浦和徐汇一带丰盛皇朝60000-110000元/㎡汇景天地60000-110000元/㎡沿江型高端项目---高段物业的价格标杆白金湾府邸外滩九里汤臣一品海景1号绿城黄埔湾海珀日辉尚海湾豪地段型高端项目---在向价格标杆冲刺目前滨江豪宅销售价格在6-9万元/㎡，在向10万元/㎡大关冲刺主要分布在卢湾、长宁一带兰馨公寓60000-80000元/㎡翠湖天地70000-100000元/㎡汇景天地50000-70000元/㎡御华山大厦100000元/㎡新华路1号70000~100000元/㎡地段型高端项目---在向价格标杆冲刺目前滨江豪宅销售价格在6产品型高端项目---高端物业的价格入门目前产品型高端物业销售价格在5-6万元/㎡左右，徘徊在6万元/㎡上下主要分布在是中环一带上海星河湾50000元/㎡闵行区花木星河湾50000元/㎡九龙仓玺园40000~50000元/㎡仁恒怡庭55000~60000元/㎡产品型高端项目---高端物业的价格入门目前产品型高端物业销售全市高端物业项目（60000元/㎡以上）供应加大，成交放缓综合两年的供求形式：目前均价60000元/㎡的高端物业的供求比为1：0.87，供求形式基本稳定但是分时间看，09年供求比明显高于10年，成交供求比1：1.45；10年供求比明显偏低仅为1：0.4010年供求形式低于09年，一方面是受大势影响，一方面10年大量豪宅上市降低了整体的供求比（2010年1-9月供应量为613套已超过09年全年供应量570套）2009年-2010年9月高端物业项目（6万元/㎡以上）供求走势2010年高量供应主要集中在卢湾区丰盛皇朝推案华丽家族推案全市高端物业项目（60000元/㎡以上）供应加大，成交放缓综卢湾区高端物业市场分析卢湾区高端物业市场分析卢湾区目前在售高端物业（超过6万元/㎡的项目）1.济南路8号（东苑）均价：9~10万/㎡3.翠湖天地嘉苑均价：7~10万元/㎡5.华丽家族汇景天地均价：7万元/㎡6.丰盛皇朝均价：7~10万元/㎡4.海珀日晖均价：10万元/㎡46132.城市一品苑均价：5~7万/㎡2577、永业公寓二期均价：5万万元/㎡卢湾区目前在售高端物业（超过6万元/㎡的项目）1.济南路8号卢湾区目前在售高端物业--产品供应占供应总量的79%140-260㎡成为区域高端物业供应主力，占总量79%卢湾区目前在售高端物业--产品供应占供应总量的79%140-卢湾区目前在售高端物业--成交情况区域市场供应加大，成交自6月后开始活跃，2010年内区域月均去化为22套卢湾区目前在售高端物业--成交情况区域市场供应加大，成交自6卢湾区目前在售高端物业---一手房存量城市一品苑：翠湖天地嘉苑：最后一期，无后续推盘海珀日晖海珀日晖：整个项目仅一期规划华丽家族：丰盛皇朝：第一期开盘309套未来预计推盘1200套永业公寓二期：最后一期，无后续推盘目前存量去化量后续推量卢湾区仅目前高段物业住宅在售存量达到539套，以目前区域月（22套/月）去化速度，还需24个月。存量整体偏大44套156套200套558套52套590套40套46套86套434套11套445套51套12套63套47套262套1500套总规划推量1200套整个项目仅一期规划整个项目仅一期规划卢湾区目前在售高端物业---一手房存量城市一品苑：翠湖天地嘉卢湾区目前在售高端物业存量---二手房卢湾区新天地板块目前二手房存量达到539套，基本和一手房存量相当，处于高位卢湾区目前在售高端物业存量---二手房卢湾区新天地板块目前二卢湾区即将开盘项目：预计将达到122800㎡卢湾区未来1年上市高端项目-未来1年上市项目共4个，总面积约8万㎡卢湾区即将开盘项目：预计将达到122800㎡卢湾区未来1年上本案价格研判本案价格研判权重合计=参照项目总计评分X项目权重比例：项目预测均价=权重合计（A）+权重合计（B）+权重合计（C）+权重合计（D）“权重比例”按照研究项目与参照项目的相似度划分市场比较法得出本案的均价在11万/㎡市场比较法权重合计=参照项目总计评分X项目权重比例：项目预测均价=权重如果本案的均价在11万/㎡那么将是卢湾区域第一个均价超过10万元/㎡的项目为保证入市价格的安全性，也将考量其他影响价格因素如果本案的均价在11万/㎡全市高端物业市场未来供求市场项目自身分析本次单套面积范围在80-150㎡左右，其产品在区域供应中保持稀缺的地位本案虽然为产权年限仅35年，但中小户型总价上具有较大优势项目原房源二手报价达到9-10万元/㎡新开盘一手房将有所提高；项目区域同类竞品（一手）存量为539套，板块竞品(二手)存量为556套整体存量较大，而且区域目前月去化量偏小仅22套/月本案所在的卢湾区的在售高段物业（一手）主要价格段在7-10万/㎡，新天地板块竞品报价（二手）达到8-10万元/㎡左右，板块对价格有支撑有作用地段型高端物业成交单价已开始向10万元/㎡冲刺；如果本案明年上市，市场能对本案11万/㎡的价格产生认同感1234本案所处的是一个机会和风险并存的市场，以11万/㎡的均价入市存在市场机会，但还需在此价格基础上保持稳健，不宜再高影响价格的其他因素板块支撑宏观市场政策国十条和沪十二条虽然会使下半年市场遇冷，但对本案办公性质的物业冲击力不大；而且不在限购范围内，对于本案还是利好因素5全市高端物业市场未来供求市场项目自身分析本次单套面积范围在8因为此次定价为静态价格，未来上市将根据市场政策推广方式再进行具体调整因为此次定价为静态价格，未来上市将根据市场政策推广方式再进行1F2F31层160000元/平方米28-30层均价140000元/平方米3-27层均价110000元/平方米最终价格分产品落位1F2F31层160000元/平方米28-30层均价1400项目营销推广运营策略PART2项目营销推广运营策略PART2策略二：精准锁定客户需求，分段控层，挤压推量，实现均衡有序的销量控制，适时把控价格走势。系统化组织公司内跨区域、跨地域、跨国际的多元化“外场营销”和销售“内场”积极互动，形成有序互补积极拓展“外场”资源，形成节奏化的有序推广，全面覆盖策略一：充分发挥易居客户资源平台优势，形成资源联动销售模式，创造“圈层的圈层”精细化客户锁定，全面制造有效客户。营销推广运营总策略策略二：系统化组织公司内跨区域、跨地域、跨国际的多元化“外场营销推广阶段工作重点2011年3月高端人士圈层的分众渠道全面铺开，高端市场全面渗透。高档商业中心巡展活动江浙巡展、项目推介会高端客户联谊活动春季房展会、臣信高端门店信息发布、网络资源等线下支持配合每波推案蓄水的，各类现场SP体验活动开展有效客户的最终甄选、确立销售价格最终测试定位样板房正式公开，开盘分批推案，客户持续蓄水盛大开盘强力展开分圈层的针对性个性营销客户公关活动，进行有效客户衍生蓄水易居销售人员培训、现场接待处升级布置；济南路8号的高端客户数据库梳理；易居平台资源上开始信息传播及客户蓄水（臣信门店、网络、房展会、专家媒体团等）平台资源搭建，配合济南路8号的系统性圈层推广活动结合活动，开始蓄水，有效客户筛选VIP卡发售、意向客户落位开展客户的现场体验活动，进行客户的刺激性预定促进组织报社网络软新闻炒作的策划形成现场围墙、周边户外包装、VI、销售单片升级、制作召开济南路8号升级产品新闻发布会启动高端人士的圈层媒体的广告集中投放，各新闻机构整合炒作具体产品力、增加项目奢侈品、限量标签。现场道具，楼书，房型手册，销售资料全部到位。高端人士“系统性”的圈层公关活动，高端人士圈中的海量蓄水开盘倒计时、现场体验活动集中举办；5月份开盘推案94套第二批推案推案51套前期蓄水期——客户覆盖重点工作推广配合营销节点第三批推案推案37套开盘--持续销售期——客户衍生5月9月11月营销推广阶段工作重点2011年3月高端人士圈层的分众渠道全面营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）2011年3月易居销售人员培训、现场接待处升级布置；济南路8号的高端客户数据库梳理；易居平台资源上开始信息传播及客户蓄水（臣信门店、网络、房展会、专家媒体团等）平台资源搭建，配合济南路8号的系统性圈层推广活动结合活动，开始蓄水，有效客户筛选VIP卡发售、意向客户落位开展客户的现场体验活动，进行客户的刺激性预定促进组织报社网络软新闻炒作的策划形成现场围墙、周边户外包装、VI、销售单片升级、制作召开济南路8号升级产品新闻发布会启动高端人士的圈层媒体的广告集中投放，各新闻机构整合炒作具体产品力、增加项目奢侈品、限量标签。现场道具，楼书，房型手册，销售资料全部到位。高端人士“系统性”的圈层公关活动，高端人士圈中的海量蓄水开盘倒计时、现场体验活动集中举办；前期蓄水期——客户覆盖重点工作推广配合营销节点开盘-持续销售期——客户衍生5月9月5月份开盘推案94套第二批推案推案51套第三批推案推案37套营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）2011年3月易居前期蓄水核心策略1、易居高端客户资源梳理2、建立一条视觉专属领域3、渠道资源整合组建一个行销团队4、多方位媒体/圈层公关活动“系统性”整合资源圈层营销营销时间：2011.3—2011.5营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）前期蓄水核心策略1、易居高端客户资源梳理“系统性”整合资源圈1、易居高端客户资源梳理营销时间：2011.3月初1、易居高端客户资源梳理营销时间：2011.3月初

易居（中国）乐居会豪宅客户数据库营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）1）顶级会员，资产1亿以上2万人2）钻石会员，资产5000万以上5万人3）白金会员，资产1000万以上30万人；易居独有资源1）星河湾累积完成销售额约80个亿，累积有效高端客户1000余组2）中粮海景壹号累积有效高端客户500余组3）御华山、尚东国际、绿宝园、万源城御溪等高端项目累积有效客户上千余组易居高端物业蓄水、成交客户高端资源平台涉及的资源名单开发商名单（易居中国·周董资源）星河湾，中粮海景壹号等数10个高端楼盘涉及的平台资源名单：奢侈品协会会员、华谊兄弟旗下演艺明星等……万科、恒大、景瑞、中粮、富丽、中新、九龙仓、华丽家族、日月光、路劲、阳光集团……易居（中国）乐居会豪宅客户数据库营销推广阶段〉第一阶段前营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）终端运营商VIP顶级客户名单易居合作资源沪上高端物业业主名单商学院、商会名单高级俱乐部会员名单丝庐花语、电影华苑、盛世年华、城宁花园、万科翡翠别墅、翠湖天地、中粮海景壹号、新华路1号、四季雅苑、嘉里华庭、嘉苑、古北瑞士花园、尚东国际、圣安德鲁斯庄园、绿宝园……宝马会、中粮红酒会、奢侈品联合协会、棕榈滩高尔夫俱乐部……四季酒店VIP客户、港龙航空VIP名单、中国移动高级客户、中国银行/光大银行高级客户……浙江商人协会、复旦/交大/澳门大学EMBA、MAB学员名单、……营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）终端运营商VIP顶2、建立一条专属视觉领域营销时间：2011.3月1日-15日2、建立一条专属视觉领域营销时间：2011.3月1日-15日围墙、引导旗、精神堡垒、雕塑小品等统一VI形象的系列包装，强化LOGO的项目标记，营造出专属的氛围感营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）外围围墙、引导旗、精神堡垒、雕塑小品等统一VI形象的系列包装，强1、售楼处所处位置不够醒目，且出入时泊车困难，故建议在门口位置增设代客泊车位。售楼处一楼作为看房预约及查核工作接待区域。2、接待中心以星级酒店服务标准设置，所有销售人员以最高礼遇接待来访者。3、设立专门体验通道，独立或者隔离的VCR展示空间，所有指示系统清晰；茶歇区通道等候区一楼作为接待区门厅区代客泊车整体体验展示区体现最高端豪宅服务功能贵宾室迎宾区售楼处一楼营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）内部1、售楼处所处位置不够醒目，且出入时泊车困难，故建议在门口位增加品牌咖啡的外部广场布置，让客户完全享受高端体验的浓郁氛围，增加体验性售楼处一楼营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）增加品牌咖啡的外部广场布置，让客户完全享受高端体验的浓郁氛围底层商业招商引入世界顶级家居用品、时尚用品品牌，通过品牌间的相互支撑达到共赢。售楼处一楼营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）底层商业招商引入世界顶级家居用品、时尚用品品牌，通过品牌间的二楼洽谈区域局部调整，模型与电子楼书相结合增设水吧、红酒吧或雪茄吧作为展示体验区。售楼处二楼营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）二楼洽谈区域局部调整，模型与电子楼书相结合售楼处二楼营销推广建立预约体验、接待体验模式预约体验模式：每周一至周五，接待预约客户，客户需提前电话或现场预约；每周四，同行参观日，需提前电话或现场预约；每周六至周日，配合活动开放体验。接待体验模式：凡提前预约客户，可在指定日期至销售现场，由专人提供一对一的体验式销售服务。营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）服务建立预约体验、接待体验模式预约体验模式：营销推广阶段〉第一阶2、组建一个多平台行销团队营销时间：2011.3月1日-30日2、组建一个多平台行销团队营销时间：2011.3月1日-3营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）易居臣信门店研究院专家团一线媒体整合上海房屋销售集团5大团队组成一个行销团队数10家大型公关公司核心操作团队全市75家门店近75家臣信门店进行网格化销售，150名金鹰团队协助知名业内权威由多名学者专家协助，涉及政府/业内/金融等领域的权威支持一线媒体炒作集团旗下晨报/新浪网/第一财经等9大一线媒体组成炒作团多元化活动组织上海多家知名公关公司合作伙伴，为项目展开多角度高端客户圈层由上海总部客户/督导/销售/策划负责人组成专项项目操作团队济南路8号营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）易居臣信门店研究院行销专项团组成日程表操作团队3.13.15臣信门店3.13.15核心操作团队组成市中心高档区域，门店信息发布专家顾问3.13.15组织专家资源，邀请落实及日程安排媒体机构3.13.10组织新闻媒体专项组PR机构3.13.15公关公司召集，着手活动准备营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）行销专项团组成日程表操作团队3.13.15臣信门店3.13.总督导客户拓展总监企划总负责销售组业务线服务线客户服务总监销售组销售组产品介绍签约组客服组策划总监市场产品总监创意市场专员营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）团队组建1总督导客户拓展总监企划总负责销售组业务线服务线客户服务总监销总督导：总负责：总督导作为项目首脑人物，将监督、把控整个项目执行过程中的质量问题。并代表公司，与开发商高层负责人就项目进行各方面的沟通与协调。在总督导的领导下，组织、制定并监督项目的计划、执行、控制工作，把握项目销售质量，保证项目销售工作顺利进行，同时和开发商营销环节相关负责人进行工作对接，以提高开发商及客户的满意度。工作职责客户拓展总监：客户服务总监：在总负责人的领导下贯彻项目的计划、组织、执行、控制工作，落实客户的开发、拓展、内外联动，把控整体的销售速率，同时严格执行公司对项目的规范操作，严把销售质量关口，保证项目成功销售。负责管控客户服务质量以及项目整盘的对外形象，就客户的活动组织协调及邀约、投诉问题、项目介绍点的布置和合同的签约等后台展开工作。及时落实客户的签约、贷款工作，做好客户的售后服务。营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）策划总监：市场产品总监：策划总监在项目总负责人的领导下，配合项目销售组织、制定项目营销核心，并监督项目的企划、执行、控制，落实合作企业的联动、拓展，配合开发商营销推广过程中的重要进程，保证项目准确无误的成功销售。市场总监在项目总负责人的领导下，及时分析了解市场及产品动态，制定产品核心建议，并监督市场执行、控制工作，结合销售情况分析市场状态，给出良好建议，提升项目在市场中的营销力度。总督导：总负责：总督导作为项目首脑人物，将监督、把控整个项目销售组：业务人员分成三组，每组由一名销售经理带领若干名销售代表共同完成工作工作内容：1、三组人员轮替，一组内场接待，两组外出开发客户；2、内场人员完成日常接待及电话接听工作，回访老客户；3、外场人员通过竞品楼盘客户拦截、陌生拜访、联动门店探访、高端活动的参与，达到有效的客户拓展目的。营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）产品介绍：安排专人专职产品介绍，包括：地段规划发展、周边市场概况、项目介绍及样板区带看等签约组：从客户下定至完成签约，为客户指定付款方案或贷款计划，解答客户在签约中遇到的相关法律、法规问题，促使最终成交。客服组：专职完成客户售后服务，同时组织、联络客户参与销售活动，协调客户活动参与事宜。销售组：业务人员分成三组，每组由一名销售经理带领若干名销售代营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）门店布网全市75家臣信门店进行网格化信息布点特别选取新天地板块的二手门店作为场外销售点150名金鹰团队协助2营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）门店布网全市7营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）顾云昌李战军张永岳中国房地产协会副会长兼秘书长中国房地产及住宅研究会副会长建设部住房政策专家委员会副主任上海易居房地产研究院发展研究所所长

浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任

浦东新区房地产协会副秘书长华东师范大学商学院院长东方房产学院院长易居研究院院长上海易居房地产研究院综合研究部部长政府咨询专家微博点击率仅此于“潘石屹”杨红旭袁岳担任《头脑风暴》、《中国经营报》、《财经时报》、《商务周刊》等多家媒体的专栏作家和主持人08年加盟国金证券，任首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中大，浙大，中欧，政法，中南财大等大学的EMBA教授。金岩石易居研究院专家资源3营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）顾云昌李战军张永岳营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）易居媒体资源易居平台上海9大媒体+各大主流媒体资深编辑媒体人及评论员约72位。通过各种角度进行项目深层次的挖掘剖析解读炒作。短信新浪乐居、百度乐居网络全覆盖造势作为新浪地产、百度地产频道，最优秀的房地产综合信息、数据研究和咨询平台济南路8号将通过新闻、数据、知识、社区四大板块，覆盖中国房地产高端人士圈4营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）易居媒体资源易居平营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）四项合作方案：——全国高尔夫精英挑战赛——波士堂四周年庆典——平面媒体投放（专题+硬广）——电视广播投放（高收视率栏目投放）易居牵头济南路8号与第一财经战略合作由第一财经主办、易居中国作为全年合作伙伴、济南路8号特约献映的2010年度高球盛事——“济南路8号•第一财经商界精英高尔夫挑战赛”第一财经传媒有限公司董事长、总经理高韵斐与易居中国董事局主席周忻以及济南路8号项目举行战略合作的签约仪式。

营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）四项合作方案：易4、多方位媒体/圈层公关活动营销时间：2011.3月15日-5月4、多方位媒体/圈层公关活动营销时间：2011.3月15日-市场渗透事件入市以济南路8号产品新一轮全面升级面市切入市场，利用限量版皇室水晶、百完年薪管家招聘活动等进行媒体新闻炒作，引发大众对这一事件的全面关注。营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）媒体新闻炒作媒体新闻话题炒作〉〉〉〉市场渗透事件入市以济南路8号产品新一轮全面升级面市切入市场，百万年薪招聘管家话题：《巴卡拉济南路8号》100万年薪诚意聘5星管家招聘会媒体新闻话题炒作〉〉〉〉解开皇室水晶灯之谜：巴卡拉至尊皇室水晶灯全球巡回展览全球首站《济南路8号》你没喝过的最贵的轩尼诗：Maurice-RichardHennessy先生赠送济南路8号一瓶价值8万的极品轩尼诗干邑营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）巴卡拉济南路8号华丽升级：上海第一座全限量概念的顶级公寓从新天地稀缺地段、巴卡拉水晶灯、大师级设计沙发……到限量版定制浴缸等，全限量顶级配套限量版家具限量卫浴限量版水晶灯百万年薪招聘管家话题：媒体新闻话题炒作〉〉〉〉解开皇室水晶灯营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）系列公关圈层活动1、《罗博报告》年度极品鉴赏暨慈善晚宴BeyondLuxury邀请百余位大中华顶级富豪、其它国家顶级富豪及名流莅临2、胡润十周年庆祝活动3、限量版典藏品奢雅品鉴专享晚宴4、荷兰银行梵高贵宾理财风水论坛5、邀请组队参加“中国首届慈善马术嘉年华暨大使杯马球赛”营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）系列公关1、《罗博营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）现场体验活动《唐山大地震》戛纳电影节凯旋而归：庆功宴及配体发布会于《巴卡拉济南路8号》会所波士堂星光会会所落户巴卡拉济南路8号会所济南路8号样板房盛大公开活动邀约业内开发商、意向客户参观济南路8号123营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）现场体验活动《唐山推广时间：2011.3.1—2011.4.30媒体预算营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）推广时间：2011.3.1—2011.4.30媒体预算营销推营销推广阶段〉第二阶段开盘强销-持续销售期（客户衍生）营销推广阶段〉第二阶段开盘强销-持续销售期（客户衍生）2011年3月高端人士圈层的分众渠道全面铺开，高端市场全面渗透。高档商业中心巡展活动江浙巡展、项目推介会高端客户联谊活动春季房展会、臣信高端门店信息发布、网络资源等线下支持配合每波推案蓄水的，各类现场SP体验活动开展有效客户的最终甄选、确立销售价格最终测试定位样板房正式公开，开盘分批推案，客户持续蓄水盛大开盘强力展开分圈层的针对性个性营销客户公关活动，进行有效客户衍生蓄水5月份开盘推案94套第二批推案推案51套前期蓄水期——客户覆盖重点工作推广配合营销节点第三批推案推案37套开盘-持续销售期——客户衍生5月9月11月营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）2011年3月高端人士圈层的分众渠道全面铺开，高端市场全面渗销售推案总原则1F2F项目状况：1—2楼商业配套3—27楼主力房源28—31楼大平层推量原则：第一批：开放低区双数层，中区开发一层销控两层，

高区开放两层销控一层。第二批：开放剩余低区、高区房源，中区加推一层。第三批：开放所有剩余房源。28—31层树立价格榜样，除顶层31层外，每批推出一层。31层与第一批同时对外开放。高区中区低区营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）销售推案总原则1F2F项目状况：1—2楼商分批推案方案第一批：94套推案时间：2011年5月推案房源：低区4、6、8层

中区10、13、16、19层

高区20、21、23、24、26、27层

大平层28、31层营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）分批推案方案第一批：94套营销推广阶段〉第二阶段开盘分批推案方案第二批：51套推案时间：2011年9月推案房源：低区3、5、7、9层

中区11层

高区22、25层

大平层29层1F2F营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）分批推案方案第二批：51套1F2F营销推广阶段〉第二分批推案方案1F2F第三批：37套推案时间：2011年11月推案房源：中区12、14、15、17、18层

大平层30层

营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）分批推案方案1F2F第三批：37套营销推广阶段〉第二资金回笼量2011年9月2011年12月2012年5月资金回笼约：5.25亿销售量售60套房源售40套房源售25套房源总套数：182套总销面积：23121.12平方米总销金额：约26.55亿销售金额约：8.75亿资金回笼约：3.5亿销售金额约：5.83亿资金回笼约：2.18亿销售金额约：3.64亿预计销售：125套销售面积：15900平方米销售金额：约18.22亿预计回笼资金：10.93亿销售目标——

销售周期：一年预计销售率：70%预计销售目标、资金回笼营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）资金回笼量2011年9月2011年12月2012年5月资金回开盘-持续销期营销推广策略点、线、面多点围合中心,全面锁定客户点：4S店、加油站、银行布点线：二手门店线、金鹰队出击线、高端客户通路线面：“点对点”针对性圈层个性营销营销时间：2011.5月—2011.12月营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）开盘-持续销期营销推广策略点、线、面多点围合中心,全面锁1、点营销时间：2011.5月1日-10月1、点营销时间：2011.5月1日-10月与市中心高档板块各4S店、加油站全面联动合作，宣传品、服务植入，直接面对高端消费者，加大客户渠道和渗透。4S店、加油站覆盖4S店联动执行计划点营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）与市中心高档板块各4S店、加油站全面联动合作，宣传品、服务植合作设想：

/济南路8号与各家银行合作，凡购买济南路8号房子的客户，即可通过银行的绿色通道

给予办理指定银行的信用卡（金卡）或（铂金卡）；合作利益：银行利益：办理信用卡业务济南路8号项目：争取银行信用卡客户。（各大银行目前拥有金卡客户10-14万）合作方式：

/济南路8号为在销售现场为银行提供现场办理银行信用卡的环境；

/银行将其金卡（或铂金卡）客户与济南路8号分享，济南路8号可以通过发短信或是在银行给客户发出的信件里随带附上精美宣传资料（或是带宣传性质的礼品书签等）。银行合作联动营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）合作设想：银行合作联动营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期2、线营销时间：2011.5月1日-11月2、线营销时间：2011.5月1日-11月门店精准布点,强力直销易居臣信10+15的门店直销配合中心区域10家直销门店，将布置成10个济南路8号项目重点销售中心，进行项目的强力推广。直销店（10家）主力推荐店（15家）线营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）门店精准布点,强力直销易居臣信10+15的门店直销配合中心区易居臣信金鹰队同时分路全线出击营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）易居臣信金鹰队同时分路全线出击营销推广阶段〉第二阶段开盘-持制定目标圈层专属通路易居平台组织联动高端客户的圈层渠道飞航杂志游艇会高端品杂志豪车车友会晚间档电视高尔夫球场拍卖行商会活动高级俱乐部圈层推广渠道通路高球会高端消费/社交通路营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）制定目标圈层专属通路易居平台组织联动高端客户的圈层渠道飞航杂市场渗透事件入市以济南路8号产品面市后得到市场强烈反响为切入，进行政府、业内、专家、客户多方权威性评论，不断刺激市场关注，并结合现场活动新闻，形成目标客户向往，促成潜在客户进场。媒体新闻话题炒作〉〉〉〉营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）市场渗透事件入市以济南路8号产品面市后得到市场强烈反响为切入3、面营销时间：2011.5月1日-12月3、面营销时间：2011.5月1日-12月“点对点”针对性个性圈层营销面易居客户资源点对点式江/浙私企老板高端物业业主/乐居会钻石会员老业主业界同行富豪圈名媛金融/贸易/制造业高层关键词：奢侈品、慈善、文化、艺术针对富豪圈内的富太太、富小姐展开主题性的圈层公关活动关键词：金融论坛针对500强跨国企业的高层精英展开以金融、投资为主题的高峰论坛；举办以高尔夫等为主的联合赛事，搭建社交平台关键词：发布会、鉴赏活动邀请同行参观，在业界率先举办盛大公开活动关键词：答谢、回馈以答谢、回馈为主题，与老业主增进情感交流，并搭建业主交流平台关键词：商会活动、巡展以商会活动名义，聚守江浙一带私企老板，成功人士关键词：投资价值、社交平台举办以投资理财为主题的公关活动，并为业主/会员件搭建有效的高端人士的社交平台根据细分的有效客户圈层，采取不同主题的针对性的个性营销活动营销推广阶段〉第二阶段开盘-持续销售期（客户衍生）“点对点”针对性