商业地产商管中心运营方案

所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台！商业地产：顾名思义,作为商业用途地产.以区分于以居住功效为主住宅房地产,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途房地产形式，从经营模式、功效和用途上区分于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途地产，属商业地产范围，也能够单列。国外用比较多词汇是零售地产概念。泛指用于零售业地产形式，是狭义商业地产。商业地产形式主要包含：购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼统称。酒店，能够划为商业地产，也能够划为旅游地产。商业地产商业地产商管中心运营方案第1页商业地产类别第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较经典是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不一样城市郊区，进行大规模拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市白领阶层和一些中青年购物打造，体制上也采取一个强制控制，而且有计划在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货企业模式，谈到百货企业模式，当前在国内有代表性就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货企业高中低级产品，什么都有，包含商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都表达出来，这种百货企业模式比较多，普通在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发企业，包含很多大型开发企业都在走这种模式，这是第二类。第三类是我们叫做精品店模式。这类模式像万通一直在拼命推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端市场进行精品店经营，就像卖劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，不过总营业额和利润是最高，所以是走高端路线。商业地产商管中心运营方案第2页商业地产运作招商先行或租售并举，这种情况下商业物业普通会升值；另外一个情况：只售不租或先售后招商，往往造成商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望投资回报。所以将商业地产操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。不论是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产关键。“只要商铺能出租，在运行，它就具备升值可能，从而做到“进可攻，退可守”理想境地。“进”就是能够“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我个人对招商了解。商业地产商管中心运营方案第3页成立意义提升合作公司商业项目后期运营和管理促进和保障公司商业项目持续运营和稳步开发商业地产商管中心运营方案第4页经营定位提供完备商业服务为关键定位，辅以商业咨询和适度商业管理。商业地产商管中心运营方案第5页定位说明而对于我们现实状况而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期伴随项目标开业也只能做到经过委托形式，短期收回部分经营权。所以，麦田商业管理企业关键定位只能是：商业服务商业经营管理企业通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营步骤控制。其关键定位为：运行管理。比如：传统百货商场，关键定位是业态布局、控制、销售步骤掌控等主要内容，辅以商业服务。大型超市也是采取这么定位，所以这类经营管理企业能够最大程度做到对经营者控制，并能直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权+经营权高度统一或经营权高度集中商业地产商管中心运营方案第6页经营战略长久战略经过积累管理经验，完善管理模式，不停提升管理水平，为集团企业商业地产项目标开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功，可复制模式。短期目标围绕前期策划企业开展主力店招商工作，主动配合和支持项目一期销售工作。实现项目一期成功销售。商业地产商管中心运营方案第7页经营范围

主营：商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、公布等。兼营：糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化装品、家电、摄影器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用具、运动器材、文化用具、办公用具、电子产品、百货等商业地产商管中心运营方案第8页主要职能

四大职能市场招商销售管理商业地产商管中心运营方案第9页市场职能1、项目商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手调查分析；3、商业应对策略制订；4、项目对外关系协调和维护；5、项目营销推广和商业活动策划组织和执行；商业地产商管中心运营方案第10页招商职能1、项目业主商铺转让、经营者转租等；2、项目开业后补位招商；3、商家贮备工作；4、对入驻商家进行评定工作；商业地产商管中心运营方案第11页销售职能1、帮助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域市场，促进区域商业快速繁荣，提升市场拥有率；2、提供专业培训和知识讲座，提升商家市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3、项目区域内市场细分和空白捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、经过加盟项目推介、区域外项目考查等各种形式，为具备实力业主或经营者“嫁接”和导入新商业理念和模式；商业地产商管中心运营方案第12页管理职能两大方面：物业管理运行管理

1、经营行为管理2、消费行为管理商业地产商管中心运营方案第13页物业管理是购物中心能否保值升值关键。购物中心物业管理不一样于住宅物业管理。商业物业管理很主要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。全部商店在开业一年内，租户置换率到达20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。物业管理商业地产商管中心运营方案第14页1、经营行为管理主要内容：①商户档案管理；②建立评定体系，对商户进行等级评定；③建立商业经营各项规章制度；④建立和完善商业经营各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照办理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦租金等费用收缴；商业地产商管中心运营方案第15页2、消费行为管理主要内容：①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助学、文化等公关公益活动；⑥“某某会”会员管理和维护；⑦项目电子商务平台管理和维护；商业地产商管中心运营方案第16页组织架构组织架构设计说明：商管企业组织架构主要分为三大板块：物业服务部分（物业企业另案说明）、商业服务部分（包含策划促销和商户管理）、行政财务等企业运行部分。其中由策划部和运行部组成商业服务部分是整个管理企业关键运行机构。企业组织结构采取扁平化管理体系，便于市场快速反应和相互配合。商管企业下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理全部商户。商业地产商管中心运营方案第17页组织结构图总经理策划组策划部运营部总办财务部平面组会计组出纳组招商组客服组行政办劳资办商品中心商业地产商管中心运营方案第18页人员配置和岗位描述

序号部门职务人数岗位职责1运行部招商主管2名负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，详细实施商业物业管理方案客服主管2名负责商家内部管理，受理商家咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案搜集整理、区域市场营销活动执行等;负责项目电子商务工作开展，网站建设、管理和运行；2策划部市场策划2名负责年度营销目标制订、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策而且在市场早期帮助商家寻找、开发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展趋势以及潜力；竞争对手分析和研究;项目促销工作外联，商家和业主活动组织实施，客户服务中心管理、会员维护、项目广告位管理等等;平面设计2名其中平面1名，负责项目促销广告设计、VI系统设计之行和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒设计制作等等；卖场美工1名，负责POP书写，卖场包装陈列、美化等；3办公室后勤支持3名办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；人事管理3名人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、协议、管理文本制作管理；4财务部会计2名经营活动中费用开支控制；整体费用控制；整体运行成本控制；出纳1名各项费用收取；报销、差旅等财务数据审核；商品中心3名负责各类商品统计及进、销、存、损登记、查对；商业地产商管中心运营方案第19页经营模式盈利模式管理模式风险和应对办法商业地产商管中心运营方案第20页盈利模式阐述主要盈利渠道分析：

1、管理费

2、广告位公布费

（外立面和商业街内部广告位）

3、场地使用费（商业街内外公共场地部分）

4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费

）

5、活动赞助费用商业地产商管中心运营方案第21页盈利模式阐述

6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）

8、自营项目收入（自营商铺收入）

9、代理厂商公关活动策划执行收费

（比如：新品推介会/酬宾会等）10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费

（商户自行制作宣传物品等）商业地产商管中心运营方案第22页管理模式阐述开发企业业主商业经营企业租赁经营者委托协议销售协议租赁协议委托协议返租协议商业地产商管中心运营方案第23页管理模式五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施维护保养，营造舒适购物休闲环境统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即统一策划整年系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举行大量有文化内涵并特聚人气活动，使商场成为传输文化资讯平台即前期经过销售步骤捆绑协议或协议，后期经过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包含统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即为商户提供专业服务咨询；统一设置总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目业态规划和商品布局。商业地产商管中心运营方案第24页重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、确保金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评定等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换受理、处置、反馈等）商业地产商管中心运营方案第25页主要管理制度《业主条约》—与销售协议捆绑协议或协议性质文件《商户服务手册》

—涵盖从商户进场装修到开门营业各个步骤《会员手册》—会员服务、联盟商家手册《委托租赁协议》—为业主或转租商户提供代租服务《经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理《商户经营承诺书》

—要求商户针对经营管理要求和业主条约进行承诺确认《消费者投诉管理制度》—结合相关工商要求执行《消防安全管理制度》—结合相关消防要求执行商业地产商管中心运营方案第26页风险和应对办法散户退场商铺大面积闲置管理费收缴垫付装修费收回代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户贮备，调整经营思绪；销售步骤明确业态要求和经营权收回法律责任，增加控制伎俩，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提升销售，适度控制管理费减免优惠，降低工程步骤质量问题；帮助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分预计代收代缴费用衍生和损耗，预防偷漏情况；提升招商水平，加强主力店客户评定，专员对接服务；应对办法财务风险经营风险商业地产商管中心运营方案第27页经营计划说明从两个方面进行经营指标预测：

1、经济指标

2、经营指标商业地产商管中心运营方案第28页经济指标5年内主要经济指标预测表年份指标年年年年年备注日常费用人员工资和办公费用营销活动费推广和宣传（开业费用）公关费用政府关系维护固定收入广告、场地、管理费预计亏损商业地产商管中心运营方案第29页经营指标5年内主要经营指标预测表年份指标年年年年年商户入驻率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商铺开业率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商达成率65%75%85%90%95%服务满意度75%80%85%95%98%费用收取率70%80%80%85%90%会员数量40005000100001000010000商业地产商管中心运营方案第30页工作内容图示说明

前期介入阶段

正常管理阶段跟进控制阶段

①②③商管工作三个阶段商业地产商管中心运营方案第31页前期介入阶段商业经营管理调查（销售促进和项目提升）商铺交验业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家条约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进）人员组织控制等各项事宜主要工作内容商业地产商管中心运营方案第32页正常管理阶段项目区域市场升级管理项目区域市场分析、评定项目区域市场商家管理、调整项目区域市场日常管理主要工作内容商业地产商管中心运营方案第33页跟进控制阶段管理工作质量监控管理品质评定及创新主要工作内容商业地产商管中心运营方案第34页工作范围界定1、招商方面：商管企业将依据现有些人力配置独立开展招商工作。并大力配合和辅助前期策划企业招商工作，重点参加主力店客户洽谈，参加招商推介会等；2、销售方面：以前期策划企业和销售部为主，商管企业辅助和配合。重点参加项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；3、前期宣传推广工作：以策划部为主展开工作，商管企业辅助和配合。重点进行商业运行理念推广，商业运行管理咨询等；4、商业运行方面：以商管企业为主导，负责某某区域重点商户造访、现场到访招商散户接待登记工作。策划部配合，前期策划企业提供指导和支持。商业地产商管中心运营方案第35页现阶段详细工作安排配合前期策划企业开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；商管企业独立开展招商客户积累工作初步工作计划：1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面）2、招商业态；（分层规划--餐饮、主力品牌店、办公等）3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、行业协会商会组织等）4、目标任务：（配合策划企业力争实现主力店招商到达预期数量）商业地产商管中心运营方案第36页主力店招商政策1、政府税费减免优惠2、政府返税政策支持3、政府专题资金扶持科技创新和商业创新4、开发商垫付装修费？元/平米（举例构想）开发商提供装修费？元/平米5年无息贷款。5、增加商户装修期优惠针对主力店商户，增加2至3个月免租期用于装修。同时针对不一样业态推出额外3-6个月免租期优惠，深入降低经营成本。十大优惠办法实现零风险经营商业地产商管中心运营方案第37页主力店招商政策6、共享“某某会”固定客户资源；商业经营企业打造“某某会”会员组织，招募会员形成固定客户群体；7、打造统一电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；8、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠予给主力店商户，（超市，百货，和快餐店）详细赠予标准及方法，可依据招商详细情况而定。9、广告宣传同时无偿送在项目开业时，对外整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等），宣传推广活动中，针对主力店商家，能够取得项目同时无偿宣传优惠政策。10、试营业期间减免管理费为了打消主力店商户顾虑，提议在试营业阶段（试营业时间需依据详细情况而定，可设为三个月或六个月）实施减免物业管理费优惠政策，深入降低商户经营风险，以帮助商户渡过开街前期难关。十大优惠办法实现零风险经营商业地产商管中心运营方案第38页招商工作辅助1、商户座谈活动走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面信息内容：A、商管企业正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心理；B、商管企业后期对项目进行总体运行管理，提供服务；2、商业调查活动商管企业负责设计商业调查问卷，了解某某市场对本项目提供服务和商品需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理企业有哪些服务要求和提议。策划部负责印刷问卷并制作小礼品，安排销售人员在各乡镇等目标市场开展商业调查活动。3、会员招募活动商管企业开启会员组织筹备，将某某市场主要消费者提前聚集，既能促进招商，又到达营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为主要资源。4、商务网站筹建商管企业着手确定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。拓展企业销售和招商渠道。商业地产商管中心运营方案第39页招商工作安排某某地域（某年某月中旬开始）1、招商业态：