山东临沂项目物业类型配比及投资收益估算

物业类型配比及投资收益估算临沂新宇置业有限公司2023/9/12市场调研及项目定位回顾目标客户的选择目标客户对于物业类型的选择目标客户对于户型面积的选择注：其他详细市场内容见前期报告中第三章消费者市场调查2023/9/12市场调研及项目定位回顾市场供应量分析与预测07年市场消化存量：约86万＝07年市场供应量（310万）-

07年市场消化量（224万）08年市场供应总量：约434.5万＝07年市场消化存量（86万）+在售楼盘08年预计开发量（208万）+

08年新上市楼盘预计开发量（约140.5万）08年市场总消化量：约313万＝08年市场总供应量（434.5）×

市场消化率（72％）（注：07年市场供应量及市场消化量的数据来源于临沂市房管局。2007年临沂市区共颁发商品房预售许可证158份，批准预售29574万套、310万平方米，房屋总成交金额为59.3亿元。截至2007年12月28日，临沂市区共签约商品房24724套，签约面积224万余平方米，均价2645元。07年市场消化量约在224万平方米，根据房管局提供数据，年消化量为开发量的72%。）2023/9/12项目定位市场调研及项目定位回顾形象定位档次定位功能定位"国家级绿色生态住宅示范区""中高档"绿色生态示范功能新生活方式引导功能高尚居住功能开发品牌塑造功能南坊窗口形象展示功能2023/9/12各物业类型比例的确定物业类型比例目标客户对物业类型的选择率项目定位对物业类型的要求市场供需环境对产品类型的影响规划条件对产品类型的影响物业类型比例2023/9/12物业类型比例考虑到本项目的中高端定位，普通多层产品不容易满足项目在形象、档次等方面的要求，本项目不考虑做普通多层产品。因此将选择多层比例分配至与其类似的花园洋房和小高层产品中。选择多层客户中对于户型面积的选择在分配多层选择比例的时候，我们考虑到选择多层客户对于面积的选择不同进行分配，选择130以下较小面积的为76%，选择130以上较大面积的为24%，由于考虑花园洋房产品户型较大而小高层中会配置一定面积较小户型，因而将此多层选择比例按76：24配置到小高层与花园洋房中。各物业类型比例的确定目标客户对于物业类型的选择2023/9/12各物业类型比例确定物业类型比例花园洋房与小高层的比例除了要考虑目标客户选择，多层客户比例分配外，还应看到，目前市场花园洋房产品供应较少，作为多层创新产品，未来市场前景看好，因此考虑适当调高花园洋房所占比例。高层的目标客户选择率为23.8%，但是考虑到目前市场高层，尤其在滨河和南坊新区的高层产品供应量巨大，因此建议降低高层在项目中比例，调至20%。最终得出的物业类型比例（%）：考虑到临沂目前市场别墅产品供应与需求两旺的局面，因此虽然作为高收益产品，但其存在一定市场风险，因此根据目标客户选择不宜过大。2023/9/12产品规划建议方案一方案比较结合前面各物业类型比例，经初步估算，得出方案一如下经济技术指标。2023/9/12

产品规划建议方案二方案比较在适当调整产品比例，提高高层比例增大容积率的基础上得出方案二2023/9/12

产品规划建议方案三方案比较将容积率调整至2.0，减少花园洋房和小高层比例，得出方案三2023/9/12方案经济测算评估我们就项目开发条件、市场需求状况、本着项目低风险、高收益、短期回笼资金的目标进行以下三个方案的比较，从而找出最切合本项目的投资估算方案。（市场现状进行销售收入评估）2023/9/12（按照市场发展预期进行销售收入评估）方案经济测算评估2023/9/12方案综合比较对各因素综合评价，1.7容积率方案为最优方案。2023/9/12户型配比方案物业类型排布建议小高层高层花园洋房别墅中心景观

西侧靠景观湖地块，以别墅和花园洋房为主，北部沿路布置小高层。东部沿柳青路布置高层

车行主入口建议布置在中间算圣巷，东西两块各开入口，相互呼应又不干扰。东侧沿河与西侧靠湖位置开设人行入口。

别墅区靠湖,围绕西侧景观中心布置，东侧中心景观位置较好位置与沿河位置布置大面积户型。

东西两地块分别营建小区景观中心。2023/9/12户型配比方案1.7容积率方案户型配比方案建议目标客户对于户型面积的选择结合意向客户样本，111-130、91-110、131-150平方米这三种户型的选择率均最高，市民对于大户型面积的选择普遍较高。2023/9/12户型配比方案别墅户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及市场上别墅产品的供应与销售情况，给出以下各户型配比建议别墅产品将占有整个地块最佳位置，享有极高景观资源，因此户型面积不宜过小，而考虑到未来价格预期及目标客户承受能力，单套别墅总价控制在150万-250万之间，即总面积在180-300平方米之间。2023/9/12户型配比方案花园洋房户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及各物业类型客户对面积的需求比例，给出以下各户型配比建议选择花园洋房客户对于面积区间需求在70-200平米之间，考虑到花园洋房产品价值及销售总价，建议其区间选择在90-160之间。2023/9/12户型配比方案小高层户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及各物业类型客户对面积的需求比例，给出以下各户型配比建议选择小高层客户对于户型面积需求基本在90-130之间，也有少部分需求小面积户型及131-180平米。考虑到整体市场需求，将110-130平米户型做为主力户型。2023/9/12户型配比方案高层户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及各物业类型客户对面积的需求比例，给出以下各户型配比建议根据高层客户对于户型面积区间的选择，我们可以看出，其范围区间较大，为满足沿河高景观价值的体现，可考虑做一部分高层复式户型。主力户型仍以市场消化最快的110-130平米户型为主。2023/9/12户型配比方案方案整体户型配比建议方案整体户型以市场需求及消化速度较快的三室户型为主力户型。2023/9/12价格定位2023/9/12（一）估价方法市场比较法：根据市场的整体需求情况，参考市场楼盘价格，综合考虑各楼盘各因素对价格的影响程度，并相应给予权重，加权平均求取价格的一种定价策略。即在影响楼盘销售价格和销售率的因素中，选取重要因子，根据其重要程度相应给出权重。然后逐个给竞争楼盘打分，求出本项目同类物业的性价比，根据加权平均性价比得出本项目的市场价格。（二）定价应考虑的其他因素1、市场对同类产品价格的接受范围根据我们所做的市场调查表明：同类产品的市场价格一般在3500元/平米至4200元/平米之间。考虑到本项目地理位置绝佳、产品档次较高我们在做定价上将进行适当修正。2、市场上同类产品的竞争程度目前项目片区具有代表性的楼盘主要有滨河阳光、澜波湾等，这些楼盘在地理位置、销售价格、产品品质方面都具有可参考性，因此，我们的定价必须充分考虑目前市场上的竞争对手和潜在竞争对手的威胁。3、产品自身的价值任何产品的价格，也必须反映一定的价值。任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售，所以定价在保证成本的前提下以获取最大的利润为目标。4、产品的销售周期开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金收回开发成本并获取丰厚的利润，但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失。小高层高层定价2023/9/12（三）定价原则价格不能虚高、保持项目高性价比（四）价格定位的依据1、竞争楼盘确定通过对临沂房地产市场的调查，我们根据本项目的品质特点选取了与本项目在同一销售时段且潜在客户相类似的八个在售楼盘进行比较分析，利用比较定价法，充分考虑竞争楼盘的权重及细化因素对价格的影响，最后计算出项目科学合理的市场均价。同区同质：滨河阳光、澜波湾同区异质：沂龙湾、齐鲁园异区同质：凤凰城、开元上城异区异质：台北新城、阳光高第小高层高层定价2023/9/122、影响权重分配我们充分考虑上述四个楼盘的综合素质，通过业内专业人士打分，得出各楼盘对项目的威胁比例。即影响权重为：小高层高层定价2023/9/12项目细化因素打分2023/9/12项目细化因素打分2023/9/12项目细化因素打分2023/9/12项目细化因素打分2023/9/12

根据选定的市场四大比较楼盘的均价，通过加权平均得出本项目的均价。项目的均价等于比较楼盘权重值之和。小高层高层定价根据上表加权平均得出项目的市场准确均价是4303.176元/平方米。得出该项目均价2023/9/12通过对上述八大楼盘的市场调研，利用市场比较法这一科学定价方法的理论依据，并系统考虑项目自身的销售节奏，并结合市场上涨因素，我们建议项目首批高层房源合理入市均价应该为：

4300元/平方米，

这样能够顺利启动市场并为续推房源的畅销奠定良好的基础。小高层高层定价价格结论根据项目高密度产品组合，结合市场对产品接受情况及市场销售状况，我司建议就目前现状而言，小高层均价在

4300

元/平方米，高层均价在

4200

元/平方米较为适宜。临沂市场房价每年以5%的速度增长，结合项目区位发展日渐成熟，运用科学有效的营销手段，本项目小高层整体销售均价可控制在

4500

元/平方米、高层

4400

元/平方米。本项目小高层整体销售均价可控制在

4500

元/平方米、高层

4400

元/平方米。2023/9/12花园洋房定价根据上表加权平均得出项目的市场准确均价是

4618.587

元/平方米

。2023/9/12花园洋房定价利用市场比较法这一科学定价方法的理论依据，并系统考虑项目自身的销售节奏，并结合市场上涨因素，我们建议项目花园洋房合理入市均价应该为：4620元/平方米，根据项目自身优越条件，本项目均价可控制在

4800

元/平方米。这样能够顺利启动市场并为续推房源的畅销奠定良好的基础。临沂市场房价每年以5%的速度增长，结合项目区位发展日渐成熟，运用科学有效的营销手段，本项目整体销售均价可控制在

5000

元/平方米。2023/9/12别墅定价1、凤凰城：

项目位于滨河版块区域，占据凤凰广场优势资源，地处三河交汇处，景观资源优越，目前别墅价格尚未公布，预计在9000元左右。

2、佳和花园

位置：临沂市北园路与蒙山大道交汇处向西300米、价格：均价在5700元/平方米、销售情况：完成80%以上、总建筑面积：9.5万平方米，总共289套、建筑形式：独栋别墅、双拼别墅和联排别墅3、滨河国际：

项目位于滨河大道（小埠东橡胶坝西侧），规划建筑面积40万平方米，其中别墅130套左右，一期推出别墅78套，开盘价格6000元/平方米左右，开盘叠拼别墅消化30%，目前叠拼价格在6300元/平方米。目前临沂市场上别墅分析2023/9/12别墅定价别墅项目市场销售价格一般在5000-6500、9000元不等价格，考虑到项目位置优越性、产品规划优良等方面，本项目别墅均价定为

8000元/平方米

，通过后期营销手段，将产品均价提升，可实现均价

8500元/平方米

之目标。2023/9/12商业定价建议

本区域所开发的楼盘中尚未有商业销售，所以我们不宜采用市场比较法定价，由于是新开发区域，没有经营型商业，也不可采用租金反推法进行商业定价，跟据我司操作项目经验，结合市场行规，我司建议商业价格为住宅均价的1.6-.18倍。

即商业价格为4500元/平方米*1.6=7200元/平方米

4500元/平方米*1.8=8100元/平方米

本项目商业均价应保持在

7200-8100

元/平方米之间2023/9/12方案经济估算附表2023/9/12方案经济估算1.7容积率方案经济估算2023/9/12方案经济估算建安工程费用2023/9/12方案经济估算2023/9/12方案经济估算1.7容积率方案经济估算基础设施配套费用不可预见费用2023/9/12方案经济估算1.7容积率方案经济估算2023/9/12方案经济估算1.7容积率方案经济估算开发收入2023/9/12方案经济估算项目利润及利润率2023/9/12方案经济估算1.7容积率方案经济估算盈亏平衡点

总投资额曲线销售收入曲线收入销售率80.65%0盈亏平衡点项目的盈亏平衡价格为4232.54元/㎡，该价格略高于南坊商品房整体均价，由此可以看出，本项目有一定的盈利能力，市场前景看好。2023/9/1