柳州白露城中村改造

柳州白露城中村改造【篇一：“城中村”改造项目】方案设计说明第一章项目背景，工程概况第二章区位、现状条件分析第三章规划原则和依据第四章总体构思和用地布局第五章空间组织和景观特色要求第六章道路系统规划第七章绿化景观规划第八章竖向规划第九章市政配套及公共服务设施第十章各专业工程规划及管网综合。第十一章新技术应用第十二章建筑节能第十三章防灾减灾第十四章重点区域交通影响评价第十五章人防设计说明第十六章可再生能源设计第十七章绿色建筑专篇第一章项目背景柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。本项目位于官塘核心建设区。官塘区内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心。工程概况工程项目名称：柳东新区洛埠镇下窑村“城中村”改造项目（嘉鹏中央城）一期建设单位：广西官塘投资发展有限公司项目位置：位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域。设计单位：广西华展艺建筑设计有限公司用地面积：72733.74m2第二章区位、现状条件分析、区位关系本项目位于柳州市柳东新区主干道大学西路首段。南面紧邻柳东项目所在地周边为高教园区、会展综合区、柳江休闲度假区、官塘核心建设区。项目基地交通便捷，城市配套设施齐备，城市发展前景广阔。二、周边环境项目用地周边主要道路骨架已基本形成。北侧紧邻临江路，西邻安和路，东面临官塘大道。交通优势显著。三、地形地貌基地地貌平整，选址临江路南侧，官塘大道西侧，安和路东侧。基地地形为不规则形状，用地面积174002.28平方米。项目净用地面积72733.74平方米，共建设14栋高层住宅，一座幼儿园以及配套商业和服务设施。五、商业价值项目开发建成后自身以及周边的大量人群，将会使这里形成较大规模的居民商业氛围。用地周边的区位交通优势，使区域具有建立大型物流市场的潜力，可以考虑引进诸如家居、建材市场、小商品批发等专业化市场，在提升地块商业价值的同时带动周边商业氛围的形成。第三章设计依据与原则、规划依据（一） 《中华人民共和国城乡规划法》（二） 《城市居住区规划设计规范》（gb50180—93）（2002年版）（三） 《民用建筑设计通则》（gb50352—2005）【篇二：柳州市新中企开发有限公司五年（2011-2015）年发展规划（改后）】柳州市新中企投资开发有限公司五年发展规划（2011-2015）一、公司基本情况（一） 成立时间和性质为适应柳北区经济发展以及管理工业园区的需要，2004年柳北区成立了柳州市新中企投资开发有限公司（简称新中企公司）。公司性质为国有独资公司，由市国资委授权柳北区直接监管，并受柳北区委托，在管委会领导下，组织国有资本运作，行使国有资本投资主体职能，通过发挥投融资平台功能，盘活柳北区资产，放大柳北区资产增量，优化柳北区资源配置，提高柳北区投融资水平，促进柳北区协调发展。（二） 职能定位公司主要负责柳北区园区建设、城中村改造、路网工程、供水、供电、通信、污水处理等基础设施类工程，土地一级开发，对外投融资等。运用资金大循环策略，克服单纯评价单个基础设施效益的企业决策原则，把柳北区作为一个经营整体进行考虑。基础设施建设模式的选择上，采用自我融资、自行建设、统一管理，围绕招商引资为中心进行基础设施建设的模式：资源统一配置。整合柳北区可经营的优良资产，在评估的基础上向公司集中，提高融资能力。项目统一筛选。按照柳北区发展规划要求，制定合理的项目实施计划，主次分明，分步实施，稳步推进，力求实效。l=i土地统一储备。将柳北区的土地储备统一注入公司，增强土地融资能力和招商引资吸引力。l=i偿债资金统一安排。对柳北区综合开发的道路、污水等公共配套项目收益、土地出让金及各类收费，统一由公司收取，统筹安排还款付息。（三）经营业务公司现经营业务为与柳北区职能相匹配的专业化园区的开发、建设、投资、融资、管理和服务、代建工程项目。目前主要负责以下工程项目：白露工业园、沙塘工业园、石碑坪镇工业园土地征收和出让，园区基建工程建设;柳北区政府已完成沙塘靶场土地置换调整工作，公司将负责沙塘靶场土地整理开发工作；鹧鸪江新城建设作为柳州市北扩、柳北区“十二五”规划重大项目，公司将会参与鹧鸠江新城建设。（四）资产状况公司资产主要来源于柳北区政府的资产注入、财政性拨付以及对外投资，以房产和地产为主。（详见表1-1、表1-2）公司现有七处固定资产，价值合计23127万元。现有资产中，三处资产为政府办公大楼，资产合计13864万元，根据银监会相关规定，不可用作贷款抵押资产；四处资产为商用（其中北雀路81号正在办理土地划转），资产合计10263万元，月租金收入为114325万元，可用于贷款抵押。公司现办公地点位于柳州市胜利路12-8号（即柳北区政府办公大楼），为适应公司发展需要，计划在鹏鸪江或白露新建一座办公大楼。中兴公司注册资本为人民币1000万元，住所在柳州市马厂路1号白露工业园内，经营范围为对工业地产的投资及出租，房地产信息咨询服务。青茅花卉公司注册资本为人民币500万元，住所在柳州市柳北区长塘镇青茅村委会，经营范围为花卉基地及市场项目的开发、花卉种植与销售。截至2011年3月31日，新中企公司银行存款约3324.27万元，主要来源于柳州市财政局、市国资委、区政府、园区管委会财政性拨款。最大一笔拨款为2011年2月22日收到柳北区财政局城区土地净收益分成专户石碑坪城乡建设启动金2547万元。公司现账面余额扣除应付款项及园区发展资金后，与项目启动自有资金规定限额存在缺口，为达到贷款自有资金条件，保障项目顺利开展，公司将向柳北区政府申请注入资金，补缺资金缺口。（五）公司组成机构公司领导层（1） 董事会：由3人组成，设董事长1人，为公司法定代表人，董事2人，其中1人为职工董事。均由区机关行政事业单位人员担任。公司现任董事长兼法人代表为黄志江同志，由柳北区政府2011年任命。（2） 监事会：由5人组成，设监事会主席1人，监事4人，其中2人为职工监事。均有区机关行政事业单位人员担任。（3） 经理层：公司实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理1人，副总经理2人。职能机构（1） 办公室:负责处理公司文秘、宣传、档案、人事、劳资等工作；负责公司日常事务协调、管理、制度建设、后勤服务、统计工作和对外联络等工作；综合协调内设机构各部门的有关工作；协调公司内组织人事、机构编制等工作；完成公司或上级交办的其他工作。（2） 财务部：负责起草公司年度经营计划；组织编制公司年度财务预算；执行、监督、检查、总结经营计划和预算的执行情况，提出调整建议；负责公司的会计核算、会计监督工作；负责公司会计档案管理及合同（协议）的保管。负责综合统计并分析公司债务和现金流量及各项业务情况；负责配合投融资部，研究公司融资风险和资本结构，进行融资成本核算，提出融资计划和方案，防范融资风险；负责公司财务各项日常工作。（3）投融资部：负责投融资项目方案的编制、调查摸底，组织可行性研究；负责投融资项目资金的筹措和管理以及财务监控；负责投融资项目有关信息的收集、分析；配合国土资源部门参与增量土地的一级开发整理，提出土地开发整理计划和实施方案。（4）资产经营部：负责国有资产、国有股权经营和管理；负责存量资产盘活、经营可行性方案的制定和实施；负责国有资产、国有股权管理及其收益收缴工作；负责国有资产有关产权过户办证工作。二、公司发展战略目标（一）总体发展规划以资本运营为手段，以多元投资、价值投资为策略，实施“以投融资平台建设为主，担保业为辅，多元化投资谋发展”战略，充实公司资本金，盘活公司存量资产，改善公司股权结构，初步构建柳北区综合性投融资平台，力争2015年实现公司资产总额10亿元。（二）具体发展目标短期目标：到2011年底，对公司组织架构、政策体系、存量资产、股权债权投资等各方面进行梳理，完善经营管理模式，确保完成国资委下达的各项经营指标任务。凹

1=1中期目标：到2013年，完成石碑坪镇大仙村建设用地增减挂钩项凹

1=1目，探索并完善符合公司实际的多元投资发展模式，初步完成经营方式的调整与转变，实现融资2-3亿元，公司盈利能力得到明显加强。【篇三：“城中村”的改造，土地处置是关键】（二）“城中村”的改造，土地处置是关键1、农村集体土地的处置撤村建居后，根据各地经验，大多数是将“土地集体所有转为国家所有气依法按有关程序和规定将原村、组的集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，对土地使用权人核发“城中村”改制国有土地使用证。原集体经济组织兴办企业的用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。原“城中村”的其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。“城中村”集体土地转为国有土地之后、改造建设之前，原农用地承包人可继续承包经营。因实施城市规划需要使用该土地的，应收回承包权。在“城中村”集体土地变为国有土地的作法上必须走相应的程序，即由政府“为公共利益的需要”进行征用。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，在征用前，由农村集体解除与农民农村土地承包合同，并给予相应的补偿，土地使用权由集体收回后，政府依法征用为国家土地，给村集体相应补偿。“城中村”集体土地变为国有土地后，国有土地的使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用；转为国有的土地使用权转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规办理手续。“城中村”异地建设需使用的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出来的土地以及“城中村”改造范围外近期城市规划属于经营性土地的，纳入本市土地储备。因实施城市规划，需要收回使用权的，按柳州市征用集体土地补偿安置的有关规定给予补偿。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。2、 调整自留地村委会撤销后，今后不再配给自留用地。市政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的地上建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。今后如该土地、房产进入市场，需按有关规定补交国有土地出让金。以后因城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土地征用补偿标准或城市房屋拆迁补偿标准进行补偿。3、 宅基地处置“城中村”改造建设之前，宅基地使用人可继续使用原宅基地；“城中村”按照规划改造完成后，根据相关规定给宅基地使用人核发国有土地使用权证。经市国土局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按《柳州市农村房地产权登记规定》换发《房地产证》。城中村改造范围的土地，属国有土地，今后不再配给村民宅基地。（三）关于“城中村”改造的规划和建设问题1、“城中村”建设改造应在柳州市城市总体规划指导下进行，同时由政府组织有关部门在城市总体规划、分区规划指导下编制“城中村”改造总体规划，报市规划委员会讨论并经市政府批准后作为指导全市“城中村”改造的依据。其中的用地规划，建设规划均统一于城市规划。采取申请改造和征地改造等方式开展“城中村”改造建设。根据城市建设需要或“城中村”集体经济组织申请，市政府会同相关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推进的“城中村”改造项目或工程，属征地改造的，适时向社会公布，提前做好招商及安置的准备工作。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气等公用设施，纳入城市市政和公用设施建设统一管理。“城中村”改造中用于安置原村民的住宅用房建设，按有关规定享受本市优惠政策。2、“城中村”的改造和小区建设，可采用多种方式，兼顾村民、投资者、政府三方利益，实现“三赢”。（1）各城区政府在“城中村”改造规划方案指导下，以村庄为单位，组织编制改造控制性详细规划，经市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村指导实施的依据。在建设新村新区上，统一标准，统一要求，形成特色与规范。（2）在改造中留出部分村（小区）集体和村民（居民）发展三产用地，保证他们有赖以生存和可持续发展的土地空间。（3）在安置“城中村”改造居民（原村民）住宅的基础上，适当留出部分用地，允许在“城中村”撤迁改造中和二、三产建设中，以村（社区）的股份制经济实体和村民（居民）招商引资或与开发商共同开发、开发商单独开发，利益共享。（4）对于城市规划区中的农村（社区）宅基地建设，应当集体兴建农民住宅小区。3、改制后的“城中村”，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行，不再执行村镇规则标准。改制后的“城中村”的市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。有关事权参照现行市、区分管范围和分级管理的原则实施，管护经费原则上由区市政维护费承担，由于管护面积的增加，需要增加的管护经费，按市、区两级使用城市建设维护经费的办法在新的财政年度根据实际予以调整。原“城中村”转制的社居委会要加强社区建设，社区建设的经费（包括小街、小巷的修整、美化、净化），除市、区已明确负责的以外。在“城中村”改造完毕之前，依然从转制的股份制企业（公司）集体股收益中支付。（四）妥善处理好“城中村”改造的房屋权属登记管理1、 “城中村”改制后的原村集体经济组织的房产，由改制后的股份合作经济组织持《国有土地使用权证》、原《房屋所有权证》或房产权属证明文件、村集体经济组织改制为股份合作经济组织的批准文件。工商登记文件等材料到市房产管理部门办理房产变更登记，领取《房屋所有权证》2、 对于“城中村”改制前，已办理原集体土地《房屋所有权证》的房产，改制后房屋状况没有变化的，权利人应持原《房屋所有权证》等材料到市房产管理部门换领国有土地《房屋所有权证》。房屋所有权主、客体已发生变化的，权利人应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门申请办理房产转移、变更登记。换领国有房地产证，暂缓缴纳国有土地使用权出让金，若该房地产进入市场交易，须补交国有土地使用权出让金。3、 对于“城中村”改制后，已向市房产管理部门办理变更登记的房屋需上市交易的，应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门办理房产转移登记。自然人、法人或其他组织在“城中村”改制后的国有土地上新建房屋的，权利申请人应当按照现行城市房屋权属登记的有关的规定，向市房产管理部门申请办理房产初始登记。4、 未办理集体土地《房屋所有权证》的房屋，权利申请人应当向房屋所在市房管部门申请补办集体土地房屋权属初始登记。5、 1978年1月1日（《土地管理法》实施之日）起至1998年12月31日（《土地管理法》修订后实施之日前）止，原村民经批准使用原农民集体所有的土地兴建房屋，超过规定标准（包括一户多宅和一宅超面积）的，由建房者对超出标准部分按历史用地补缴国有土地使用权出让金后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产权证。6、 1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未经批准或超过批准面积的（包括一户多宅和一宅超面积）占有用农民集体所有土地建设的房屋，其中依照城市规划和土地管理的有关规定处理后允许保留使用的房屋，在申请补缴国有土地使用权出让金后可办理国有房地产权登记，其他房屋不予办理房地产权登记。7、 1999年1月1日起，原村民未经批准或者超过批准的面积（包括一户多宅和一宅超面积）占用农民集体所有土地建设的房屋，按修订后《土地管理法》及其相关法规的规定执行。8、 离婚后返村的村民及其子女，回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在2001年9月1日（《广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法》施行之日）前回乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋的标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权。9、 “城中村”内的非村民使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权，但应先补缴国有土地使用权出让金。10、“城中村”内占用集体土地建设的农村“集资房”，按照市政府有关规定处理。1=/最（五） “城中村”改造中必须同期进行社会保障体系建设“城中村”社会保障体系建设应当与撤村建居工作同步开展，建立和完善农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，实现与城镇职工社会保险接轨。“城中村”改革中应当从集体资产中预留农转非人员社会保障经费。农转非劳动力和村集体经济组织应当按照国家和本市规定参加社会保险。男年满60周岁、女年满55周岁的农转非人员，则由政府和村集体经济组织解决部分基本生活费；将符合城市低保条件的农转非人员全部纳入城市最低生活保障体系，尽量做到应保尽保。1=/最（六） “城中村”改造后的计划生育政策农业人口成建制转为居民户口的，从转为之时起五周年内执行农业人口生育政策，满五周年执行非农业人口生育政策。在计划生育服务管理上，实行“属地管理，单位负责，村（居）民自治，社区服务”的管理体制，按辖区管理。有以下情况的，不得享受本政策：村委会改为社区居委会之前，已外嫁到其他城镇居住满5年，户口仍未迁出的已婚育龄妇女；非农户口嫁入，在村委会改为居委会前仍保留非农业户口的；农转非后户口迁出本社区居委会，虽已持有二孩生育证，但未怀孕的（城市改造拆迁迁出除外）。（七） “城中村”改造后教育管理体制的改革“城中村”改制以后，原“城中村”学校转为公办学校的，资产所有权转为法人产权，由学校管理使用，教育用地、校舍及教学设施设备不得挪做它用。校区集体土地转为国有土地，校区土地、校舍、教学设施等资产，由于城市建设需要撤迁的，由政府以同等价值的土地就近置换等方式进行补偿。学校归由城区教育行政部门管理，学校建设纳入城市教育发展总体规划，其办学经费参照现行中小学管理体制执行。学校“普九”的合理负债由城区人民政府纳入财政预算逐年偿还。“城中村”的适龄儿童、少年，由城区教育行政主管部门负责安排，按学生家庭住址就近分配入学接受义务教育。“城中村”学校学生享受市区学生同等待遇。（八） “城中村”改造中农转非人员的就业安置1、要建立“城中村”农转非人员失业登记和就业服务制度。在撤村建居的同时，建立完善劳动社会保障服务体系，负责做好“城中村”农转非人员的失业登记、就业登记和就业推荐工作。2、坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针，解决好农转非人员的就业问题。要鼓励各类企业、农村集体经济组织和其他用人单位吸纳或招用农转非劳动力。各类企业招用农转非劳