商业概念规划前期总图相关知识培训课件

商业概念规划前期总图的相关知识商业概念规划前期总图的相关知识1具体设计的细节注意——外部条件用地红线/道路红线确认建筑控制线/代征绿地/代征河道建筑指标要求、限高要求、建筑密度要求、容积率要求、各部分功能总量要求、层数、层高、停车数等道路禁开口规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求，具体设计的细节注意——外部条件用地红线/道路红线确认2用地红线/道路红线用地红线是整个平面开始的基础，它界定了整个用地边界及用地性质

每个项目的用地红线必须反复确认用地红线必须在每层平面上都表达清楚外部条件——用地红线华润宁波小浃江综合项目规划条件确认用地红线/道路红线用地红线是整个平面开始的基础，它界定了整个3政府/规划部门要求甲方要求政府/规划部门要求4建筑控制线建筑控制线即建筑退界线，一般分多层退界和高层退界两种，常用一般数据有5米、8米、10米、15米、20米。包括地下退界线，一般5米至少。还有河道控制线、轨道交通控制线。

建筑控制线决定了各个地块的有效可建面积和用地红线一样，需要跟甲方和当地规划局征询，并须在相应平面上有所表达。外部条件——建筑控制线道路路宽建设路50米长虹道25米退界的距离根据各地城市规划管理条件要求而有所差异不同，一般跟基地周边道路宽度，周边环境包括水文，公共绿化，轨道交通等条件密切相关

万科唐山宾馆当地的城市管理技术规定政府或者规范部门要求建筑控制线建筑控制线即建筑退界线，一般分多层退界和高层退界两5建筑建筑限高等项目建筑高度一般受周边建筑尤其是学校，医院等对日照条件要求较高的公共建筑的影响较大(项目也会有航空限高要求)建筑高度直接决定了建筑可建层数和单层建筑面积，建筑指标要求、建筑密度要求、容积率要求、分业态的量、层数、层高、停车数等要求外部条件——建筑限高等2.4KM万象城基地军用机场万象城基地航空限高问题调研华润石家庄万象城所属城市区域有无限高要求，建筑高度的计算方法建筑建筑限高等项目建筑高度一般受周边建筑尤其是学校，医院等对6道路禁开口：明确周边的道路等级不同等级道路在规范上就有开口限制要求，应查实征询之后才能确定有些道路在征地条件里有明确规定不允许开口的，需要引起注意外部条件——道路禁开口华润温州万象城道路禁开口：明确周边的道路等级外部条件——道路禁开口华润温州7外部条件——道路禁开口南京招商地产项目《江苏省城市规划管理技术规定》《民用设计通则》参照更严格的要求外部条件——道路禁开口南京招商地产项目《江苏省城市规划管理技8总图——规划指标表建设用地面积（总用地面积去掉代征绿地等面积）容积率（计容和不计容的区别，地下商业面积是否计容，有当地的容积率指标计算规则）建筑密度（覆盖率）：和规划建筑的类别有关，对于商业来说，地面层价值更高，所以覆盖率越高越好，住宅相反。绿地率（绿化率）地下车库地下人防（人防计算方法：塔楼一般占地面积，其他面积按照总量百分比）机动车停车数非机动车停车数（停车数容易忽略，但很多时候很重要）总经济技术指标表SUMMARY建设用地面积183,248m²容积率

2.10

绿地率20%

建筑密度34.1%

建筑占地面积

62,423m²总建筑面积

423,204m²总计容面积

385,641m²其中风情商业

16,000m²集中商业

33,667m²创意办公

144,180m²酒店式公寓

150,700m²商务花园

33,094m²酒店

6,000m²展示中心

2,000m²地下总建筑面积

37,563m²其中商业地下车库(B1层部分为人防地库)

13,200m²其中人防停车面积

11,200m²超市面积

2,000创意办公地下室(B1、B2)

15,064m²酒店式公寓地下室(B1)

5,576m²酒店地下室(B1层为人防地库)

3,723m²机动车停车数

2,702辆其中地上停车

2,328辆其中集中商业地上停车

542辆其它地上停车

1,786辆地下停车

373辆其中酒店地下停车

93辆商业地下停车280辆总图——规划指标表建设用地面积（总用地面积去掉代征绿地等面积9总图——建筑外轮廓建筑外轮廓建筑与建筑控制线间应预留一定的距离，以作立面处理留有余地(1-2m)华润杭州万象城建筑和道路边界距离建筑与道路之间的距离，一般可以考虑留1.5米的距离，再留总图——建筑外轮廓建筑外轮廓建筑与建筑控制线间应预留一定的距10总图——建筑外轮廓华润杭州万象城建筑和道路边界距离建筑周边一般可以考虑留1.5米的距离（外立面和散水等要求），再留1.5-2.5米人行道，总共3-5米《城市居住区规划设计规范》总图——建筑外轮廓华润杭州万象城建筑和道路边界距离建筑周边一11总图——道路宽度双车道双车道+垂直停车常规道路宽度：5.5m/6m/7m一般7米的道路，转弯半径6m，满足9米消防车的通过。7m2-3m2-3m7m5.5m5.5m3-4m3-4m双车道+平行停车7m2-3m2.5m2.5m2-3m双侧停车车道最小5.5米总图——道路宽度双车道双车道+垂直停车常规道路宽度：5.5m12总图——落客区设置3m7mR=3mR=6m7m12m转盘式（可停可走）港湾式(临时停车下客)双排式（加布一列出租车等候区）要保证足够的转弯半径和车行道路尺寸落客方式：华润余姚五彩城华润余姚五彩城华润石家庄万象城总图——落客区设置3m7mR=3mR=6m7m12m转盘式港13总图——落客区设置落客区截面尺寸：7m3m7m2-3m3m2-3m总图——落客区设置落客区截面尺寸：7m3m7m2-3m3m214总图——停车场布置停车布置一定要在红线内，不要在代征的绿地内，或者在代征绿地内布置需要征得规划部门同意平行停车要至少6m*2.5m垂直停车至少5.5m*2.5m总图——停车场布置停车布置一定要在红线内，不要在代征的绿地内15基地出入口每个购物中心的入口附近都有设置城市活动广场的可能，具体的尺寸应参照项目要求，及建筑出入口等级要求设置车行出入口则应考虑车流行驶方向(右行方向)总图——基地出入口及交通组织整个基地内部交通流线要保证顺畅可达，所有的车流的出入口及弯道处要考虑车辆行驶的舒适度，保证足够的转弯半径基地交通组织华润余姚五彩城基地出入口每个购物中心的入口附近都有设置城市活动广场的可能，16地下车库出入口确定地下出入口的数量和位置，地下车库出入口除单独设置的情况外，一般宜结合落客区设置地下车库坡道可直接结合建筑内部设置总图——地下车库出入口华润余姚五彩城地下车库出入口确定地下出入口的数量和位置，地下车库出入口除单17建筑中庭中庭的形状（可确定性，非自由曲线）——基本几何形——基本几何形倒角——几何形组合——弧线连接

总图——建筑中庭建筑中庭中庭的形状（可确定性，非自由曲线）总图——建筑中庭18建筑和商业街中庭走道挖洞——最宽处不宜大于12m——最窄处不宜小于4m——走道与洞的适宜尺寸：4m/8m/4m购物中心60-70米进深商业街40左右总图——建筑中庭≥4.0m4.0m8.0m4.0m≤12.0m建筑和商业街中庭走道挖洞总图——建筑中庭≥4.0m4.0m819建筑间距体块制度尽量保证（开间或进深）统一，有节奏；建筑间距控制多层与多层6m，多层与高层9m，高层与高层13m，落客区及地下车库出入口布置总图——建筑间距＞13.0m＞9.0m＞6.0m当地城市管理技术规定对建筑间距的控制和住宅相关的规划中会有很多关于间距控制的说法：南京招商地产项目南昌住宅项目建筑间距体块制度尽量保证（开间或进深）统一，有节奏；建筑间距20消防登高场地《新建规》7.2.2消防车登高操作场地应符合下列规定：1消防车登高操作场地可结合消防车道布置且应与消防车道连通，场地靠建筑外墙一侧的边缘至建筑外墙的距离不宜小于5m，且不应大于10m；2消防车登高操作场地的长度和宽度分别不应小于15m和8m；高度大于50m建筑，不应小于20m和10m3操作场地及其下面的地下室、管道和暗沟等，应能承受大型消防车的压力。总图——塔楼问题消防登高场地至外墙宜≥5m且≤10m长x宽≥

15x8m与消防车道连通安全出口必须开向登高场地消防登高场地《新建规》7.2.2消防车登高操作场地应符合下21消防扑救面《新建规》7.2.1每座高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的l/4且不小于一个长边长度，不应布置进深大于4m的裙房，该范围内应确定一块或若干块消防车登高操作场地，且两块场地最近边缘的水平距离不宜大于30m。超过50M必须为一个连续的消防扑救面。

7.2.3建筑物与消防车登高操作场地相对应的范围内，必须设置直通室外的楼梯或直通楼梯间的入口总图——塔楼问题消防扑救面至外墙宜≥5m且≤10m一个长边或周长的1/4且大于一个长边高≤5m、深≤4m楼梯或出口高层消防扑救面《新建规》7.2.1每座高层建筑的底边至少有一22总图——塔楼标准层大小防火分区与喷淋系统设置现在塔楼标准层1500㎡，加喷淋可达到3000㎡地下室500㎡，加喷淋可达到1000㎡塔楼的经济性问题现在塔楼标准层防火分区要求面积比之前大了，但考虑塔楼经济性，需要较为合理的平面面积10栋点式塔楼7栋点式塔楼总图——塔楼标准层大小防火分区与喷淋系统设置10栋点式塔楼723中央核心筒方型点式标准层面900~2000M²优势：各方向进深条件一致。走道较短。隔间灵活。一般偏移10-13米画核心筒，中央核心筒的塔楼的进深一般要超20米总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：2000㎡标准层面积：1800㎡标准层面积：1500㎡标准层面积：1200㎡标准层面积：900㎡45m43m39m35m30m中央核心筒方型点式标准层面900~2000M²总图——塔楼问24总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：2000㎡标准层面积：1800㎡标准层面积：1500㎡标准层面积：1200㎡中央核心筒方型点式标准层面积;1200~2000㎡56m36m50m36m30m30m50m40m总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：2000㎡标准层面积：25双核心筒偏置板式总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：2000㎡标准层面积：1800㎡标准层面积：1500㎡标准层面积：1200㎡标准层面积：1000㎡标准层面积;1000~2000㎡优势：进深好控制。可做小隔间布局，降低买卖总价。利于底层商业排布25m80m24m62.5m75m60m50m20m20m双核心筒偏置板式总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：20026总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：1900㎡标准层面积：1500㎡L型平面标准层面积;1500~2000㎡优势：与板式优势大致相同。形态较灵活。22m67m40m22m22m22m40m49m总图——塔楼问题标准层面积标准层面积：1900㎡标准层面积：27根据最近消防规范——高层建筑应至少沿一个长边和周边长度的1/4且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地，该范围内裙房进深不应大于4m。对于高于50m的建筑，场地的长宽分别不应小于20m和10m。所以住宅与商业的交接关系，与以往处理方式不同方式一：脱离商业方式二：紧贴商业方式三：架于商业，南侧开口方式四：架于商业，北侧开口优势：住宅独立，日照较好劣势：地块东西方向较窄，强排满足不了地块容量要求优势：满足消防规范，且商业可沿街连续布置劣势：紧贴商业部分由于自身遮挡需要替换商业或其他配套功能损失3户优势：满足消防规范，且相对地块

整体规划建筑东西间距增大劣势：·紧贴商业部分由于自身遮挡需要替换商业或其他配套功能·商业沿街面分散·损失3户优势：满足消防规范，且相对地块整体规划建筑东西间距增大劣势：·紧贴商业部分由于自身遮挡需要替换商业或其他配套功能·商业沿街面分散·损失6户13m15m10m总图——住宅和底商方式一：脱离商业方式二：紧贴商业方式三：架于商业，南侧开口方28总图——底商开敞楼梯间封闭楼梯