阳光时代广场项目商业调研报告

本报告的逻辑思路晋江市商业租售情况分析消费者（经营者）问卷调查分析专业人士访谈分析本案商业价值分析政府远景规划分析本案概括分析本案经营现状分析本案附近商业状况本案项目商业现状分析本案项目商业定价思考本案营销手法浅析晋江市商业租售情况分析1消费者（经营者）问卷调查分析2专业人士访谈分析3本案商业价值分析4项目周边商业租金情况泉安中路商业圈中以塘岸街、东华路、泉安中路（阳光大剧院附近地段）租金较高，经营档次高；人流量主要集中在锦绣商业广场、福隆商业广场、新华街、迎宾路泉安中路（阳光大剧院附近地段）。而石鼓路、世纪大道、和平路北路租金相对低，经营档次一般；商业氛围、人流一般，甚至差。商业中心地带（人流较为集中区）街路规格单间面积租金情况（元/月/㎡）转让费经营状况经营业种泉安中路（市标-东华街）开间：2.5-420-60㎡50-120

良好以五金水暖、家居装饰材料为主，辅以餐饮、家用电器进深：6-12以60-100为主高：2.8-4.5

泉安中路（东华街-石鼓路）开间：3-620-70㎡100-150

良好以五金、家用电器、餐饮为主进深：5-15高：3-4.2新华街（崇德路—东华路）开间：2-3.520-40㎡20-801-2万良好以IT电信、手机、茶叶店为主，辅以服饰、餐饮、装饰、广告文印、便利店进深：5-12以40-50为主高：3-5.5

世纪大道（香榭花都）开间：3-625-220㎡30-50

一般以装饰材料、墙纸、布艺、地板为主进深：8-15高：

5.6锦绣商业街开间：2.5-420-50㎡外街：100-2002万良好外街以品牌服饰、鞋专营店为主，辅以眼镜店；内街以中、低档服饰为主进深：6-10内街：30-40一般高：3.5-4

福隆广场一期商业街（福山路）开间：2-4.520-63㎡15-30

一般以茶叶店、广告文印、美容美发等为主进深：8-10高：3-3.5塘岸街开间：3-6.530-65㎡120-300

良好以品牌服饰、鞋包为主，进深：8-10高：3-5.6旗牌街开间：2-3.520-60㎡80-120

良好以服饰、鞋包为主进深：8-10高：3-3.5福隆商业广场（塘岸商业广场内街）开间：3-5.628-60㎡45-1002-20万良好以餐饮、服饰为主，辅以便利店、美容及化妆品、佛具进深：6-15高：3-5.5福隆商业广场（新街）开间：2-4.530-50㎡40-501-2.5万偏差（空置、转让较多）以服装饰品为主进深：8-12高：3-3.5东华路开间：2.5-420-45㎡140-150

良好以广告文印、IT、服饰为主，辅以餐饮进深：6-10高：3-3.5泉安中路（项目）商业圈主要商业街情况阳光商业圈以阳光路为主要商业轴，向周边辐射，租金呈向外围递减趋势；受阳光路租金的影响周边街道租金也被拉高，商圈整体租金价位较高；同时该商圈商业形态较为成熟、人流大，经营档次较高,如阳光路主要以品牌鞋服、金银珠宝等经营业态。项目周边商业租金情况街路规格(m)单间面积(㎡)租金情况（元/月/㎡）转让费经营状况经营业种阳光路开间：3-525-40600-10004-10万很好以品牌服饰为主，辅以鞋帽、餐饮、珠宝、茶行、精品等进深：8-10高：3-3.5江声路南段开间：3—3.612-32400-5000-2万良好以服装、餐饮、美容、娱乐城为主，辅以金银、医药、通讯。进深：3—12高：3.3江声路北段开间：3.330-35400-500--良好服饰为主，辅为鞋帽、餐饮。进深：9高：2.8-3.5江声路北段（尾端）开间：3.330-50100-120--一般服饰为主，辅为鞋帽、生活用品、餐饮，美容。进深：9高：2.8-3.5江声路与江滨路中间街道开间：3.315-4070-80--一般服饰、餐饮为主，辅为鞋帽、生活用品、广告、茶店。进深：6-9高：3.6湖光路开间：3.325-3070-80--良好鞋服商贸行为主，其他为餐饮、生活配套、IT等。进深：6-9高：4江滨路开间：2.8-3.330-38180-2007万一般酒吧、服饰为主。其他为餐饮、茶店、美容等。进深：6-8高：3.6和平中路北段西面开间：3.950-6032-603-4万一般物流、汽配为主，辅为五金。其他为便利店、餐饮等。进深：12.5高：4和平中路北段东面开间：3-520-4550-1201-3万一般以大型餐饮店和休闲娱乐为主，辅以汽修汽配、烟酒茶业、五金水暖、便利杂货等进深：5-8高：3-5和平中路南段开间：3—3.520-32100-1901-2万一般以服装、餐饮、杂货、医药、茶叶为主，辅以通讯、美容。进深：6—7高：3.3阳光商业圈主要商业街情况从二手市场阳光商圈商铺流通情况看，靠近阳光路繁华地段的售价一般在4-5万/㎡左右；福隆广场售价一般在3-4万/㎡，内街2-2.5万/㎡；泉安中路售价一般2-4万；区域地段面积售价（元万）单价（元万）备注福隆商圈塘岸街附近或伍氏特香包对面401403.5挑高用两层福隆商业广场3期或党校路571602.8青阳大剧院对面锦绣街481202.5大剧院锦绣街451202.7大剧院附近27501.85内街塘岸街一期新街广场80.51582塘岸街1203502.9塘岸街附近40962.4塘岸街552284.2泉安中路帝豪酒店对面49122.52.5湖光西路实验一3682.82.3湖光西路翠山苑3577.82.2敏月公园新华街682303.4泉安中路国贸25010004离市标仅100米170012500.74一楼500，二楼1200项目周边商业售价情况晋江目前主要在售的楼盘商业营销推广方式一般是以租待售的模式。而且外街租售情况较为理想，内街租售情况较差，负一层或二楼商业出租、经营较差。`(备注：其他在售项目商业尚未推广)晋江在售楼盘商业分析区域项目面积售价租金水平经营状况备注市区中心中央公寓20-605-5.5100-200良好30间（安置）华尔街20-100460-150一般店面未推，安置店面4万出售世纪大道世纪华庭21-1001.1-1.540-50一般香榭花都20-160一楼：均价1.7万（1-2.2万/㎡）二楼：4000-5000元/㎡50-70差目前区域人气不足SM华泰120-1301-1.340-50一般早期5000元单价兰峰30-4001万30-50差以租待售本章小结阳光路附近商业的售价4-5万/㎡,租金水平150-200元/㎡，租金回报率4.5-4.8%；福隆塘岸街商业的售价3-4万/㎡,租金水平100-150元/㎡，租金回报率3.6%-4%；香榭花都商业的售价1.7万/㎡,租金水平40-50元/㎡，租金回报率3.5%左右；SM项目商业的售价1-1.3万/㎡,租金水平30-50元/㎡，租金回报率3.6%左右；晋江市商业租售情况分析1消费者（经营者）问卷调查分析2专业人士访谈分析3本案商业价值分析4调研对象：商铺个体户、私企业主及高管等（具备一定经济消费能力）注：本次针对性问卷调研拟调研投放问卷200份，成功取得调研配合问卷112份，经筛选、甄别其中有效问卷67份；消费者首选投资晋江万达广场，其次为阳光时代广场商圈、SM商圈，福隆；市区消费者目前常去的商圈为阳光路、其次为阳光时代广场；购买商铺，考虑的主要因素为地段、周边商业氛围；商铺总价在250万是晋江消费者的门槛；商铺面积普遍接受度在30-50㎡；信息渠道主要通过亲友介绍、报纸、户外广告为主；消费者购买“阳光时代广场”商铺，能接受的单价范围是3-5万；多数消费者认为目前阳光时代广场商业经营氛围一般；本章小结晋江市商业租售情况分析1消费者（经营者）问卷调查分析2专业人士访谈分析3本案商业价值分析4二手房营业老板黄老板认为：

阳光时代广场刚开始面市的时候市场关注度较高，而开发商当时没有立即出售。但是现在市场上如万达广场同类产品较多，消费者可选择面增多，关注阳光时代广场项目的客群有所减少。

据了解目前该项目商家经营情况一般，大商家经营相对稳定，而小商家经营现状不是很理想，这对客户投资造成一定的影响。专业投资客陈老板认为：

阳光时代广场项目经营情况一般，租金水平不高，升值潜力缓慢，投资回报周期较长。如果要投资首选升值潜力大（晋江万达）、价格低的产品。较多在厦门、福州投资；厦门、福州的店面，总价100-200万，每个月都有1万多的收入，投资回报高，周期短。如果阳光时代广场项目租金水平提升，能保证较高的投资回报率，我会考虑投资！中央公寓置业顾问认为：虽然阳光时代广场已经成功招商入驻，并有专门的经营公司管理，但是经营情况并不理想。白天人流较少，晚上休闲娱乐、特色餐饮定点消费情况相对较好。中央公寓店面都是安置的，据了解二手较好店面最高出售单价约5万/㎡，而阳光时代广场目前的商业氛围、人气相对一般，价格难以超越本项目。

从典型客群的访谈中，普遍认为阳光时代广场项目商业氛围一般，商家经营情况不稳定，车流大于人流，沿街主力店未发挥其价值，内街经营难度较大，价格定位过高于市场周边水平，市场接受度低，后期销售将遇到较大风险！晋江资深置业顾问专业人士访谈分析3本案商业价值分析4晋江市商业租售情况分析1消费者（经营者）问卷调查分析2晋江市城市商业发展旨在建设一正、两副、两商务、九区域商业中心体系。一正：即城区商业正中心，包括由阳光路连接的福隆商业广场、湖光西路连接宝龙酒店及东华街、棋牌街和阳光时代广场。规划原则：依托青阳街道浓厚的商业氛围和丰富的商业资源，以“提升档次，完善功能，协调配套，突出形象”为主线，做精做美做全市级商业正中心。针对市区现有商业网点业态结构不健全、档次偏低、中心不明显的特点，结合福隆商业广场建设进程有步骤地丰富零售业态，配套阳光时代广场中高档百货店的发展，提高整体档次，完善基础设施，将以福隆商业广场、阳光时代广场为主的商业正中心打造成为辐射晋江市内外消费群的市级商业名片。规划要在现有商业网点的基础上继续引进主力百货、文化用品专业店、特色餐饮，提升专卖店、专业店档次，形成以中高档大型百货、大卖场和大型综合超市为主力，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，多种业态协调发展、高标准、高档次的一站式商业中心。同时，针对目前商业设施不健全的问题，在商业中心周边适当添设停车场、休息设施、卫生设施，增强人文氛围，提升商业中心品味。规划布局：结合由东华商业街、塘岸商业街和泉安中路商业街围绕的福隆商业广场，围绕阳光时代广场的系列大型百货、超市等商业设施以及连接两大广场的阳光路，形成哑铃式的“两心”结构框架。福隆商业广场要在现有新华都超市、苏宁电器、鞋服专卖店等大型网点的支持下，提升经营档次，结合东华商业街、塘岸商业街和泉安中路商业街的发展，适当引进高档专业店、精品店、大型书店、餐饮店；阳光时代广场要紧密结合莱雅百货、捷龙购物广场、阳光百货等大型商业网点档次的提升以及江滨路美食休闲一条街的开发建设，吸引人气、提升地气、凝聚商气；同时，要积极开拓连接两大广场的连接线，充分发挥现有商业街和规划商业街的服务功能，强化沟通、凸显人文，形成多业态、多业种协调发展、错落有致的“两心、多街”空间布局。规划指标：规划期营业面积：2012年20~25万平方米，2020年30~35万平方米。辐射人口与商圈：核心商圈约50~80万人，外围商圈120~160万人。鼓励设置：高档百货店、特色专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。适度设置：大型百货商店、便利店、自动售货机。限制设置：大型综合超市、仓储商店、菜市场、集贸市场、专业市场。项目位于晋江市商业规划正中心，承担着辐射晋江市内外消费群的市级商业，未来将积极开拓连接“福隆商业广场”、“阳光时代广场”两大广场连接线，形成以阳光路为中心的哑铃式的“两心”结构框架。政府远景规划分析规划情况整个广场总共分为7栋建筑，分别为A#、B#、C#、D#、E#、F#、G#楼，地上一层楼和楼之间的间距形成步行街道，并在部分步行街中间设有休闲小屋，露天茶铺，地上二、三层则建设天桥来连接各楼栋。是泉州地区首家专业以MALL形态打造的复合型商业航母。阳光时代广场位于晋江晋江和平中段（阳光广场对面），整个项目建筑面积16万平方米，其中商业面积11万平方米，规划有两大商城及商业步行街。本案概括分析A栋阳光时代广场A栋楼底下四层为莱雅百货商场，五层以上为出租办公物业。莱雅百货目前经营较冷清，除节假日以外商场内白天几乎没人到访，夜间8点左右商场内总逗留客流不足100人。虽商场内长期有促销、免费端送茶水等活动，但起效并不显著。G栋阳光时代广场G栋建筑底下三层为捷龙购物广场，四层为KK金量贩式KTV。捷龙购物广场为商场内客群吸附能力最强的业态，主要以周边居住与务工的人员为主。但随着大润发的开张营业，将面临着部分客源截留的竞争压力。本案经营现状分析一层：前半段是中高档端服饰店铺，是商场内服饰经营情况最好的地段，中间部分店铺以停止营业，面积约占本层30％。后半段非品牌服饰经营则较为惨淡，基本为保本经营。二层：共有3家商店，包括鱼庄、幼儿园与高档女装店。鱼庄生意良好，服饰店则属亏本经营，店主有撤柜意向。三层：整层由健身会所和幼儿园所使用，健身会所经营情况良好目前每日的固定客户在100左右，预计随着气温升高，客流也将逐步增长。B栋物业由于其位置良好，商业经营情况在整体商场内属于最好楼栋；其中鱼庄与健身会所已成为带动商场客流主力业态中的两个商铺。B栋本案经营现状分析C栋一层：由于侧面沿街，商业店铺为步行内街较前部分，所以商业街铺全部在营业中，经营情况属中上水平。其中屈臣氏销售良好，业绩今年逐步提升，为带动商场客流起到较大作用。二层：经营情况极为不理想，除3家餐饮能继续经营，其余皆已关闭，面积约占本层47％。其中鹿港小镇经营情况属一般情况，味千拉面与斗牛士牛排生意较差。三层：由电影院与1801酒店两部分组成，电影院门票较便宜，效果略好于大剧院，但规模小，经营状况一般。1801酒吧生意良好，是吸引客流的一大主力业态，但由于其消费的特殊性，并无法带动商场商业。C栋物业一面沿街，一面与B栋物业相望，属于较好位置，但由于二层逐步被餐饮占据，服饰类店铺逐渐减少，难以吸引人流，导致二楼服饰店全部关闭。主要客流带动业态包括：电影院、1801、屈臣氏。本案经营