交付篇-房地产项目交楼竣工验收分享

房地产项目交楼竣工验收分享目录目录第一部分|验收简介及注意事项第二部分|大市政简介及注意事项第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路一、验收简介及注意事项—关键节点

第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段竣备前2-5个月竣备前1-3个月竣备前1-1.5个月竣备前10-20天竣工备案电梯验收分户验收空气质量检测消防验收人防验收节能验收防雷验收环保验收规划验收市政工程验收档案预验收竣工验收竣工备案许可竣备前2-4个月竣备前1-3个月竣备前1-1.5个月

第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段竣备前15-20天前期基建类文件资料类设计文件施工文件监理文件过程质量监督文件市政工程竣工资料质量监督资料各专项合格资料城建档案组卷资料竣工备案资料附表：一、验收简介及注意事项—关键节点每个环节需要多少时间？已滞后了多少天？后续环节需要压缩多少天？会造成多大困难？清晰地感受到交楼的时间压力！一、验收简介及注意事项一、验收简介及注意事项—电梯验收电梯验收施工要求设备安装调试质量验评资料机房、井道、底坑无杂物五方通话排水措施门窗安装完成栏杆、照明齐全电压波动不大于±7％井道完全封闭简介存在问题电梯无正式电，临时电未提前计划井道、机房施工不规范，移交滞后，整改缓慢机房门窗安装不及时公共部分门套未包电梯底坑强排未启用解决方案及注意事项抓井道、机房移交提前通电公共部分门套可先施工底坑清理干净，提前安强排，避免积水，楼层内做截水措施五方通话接通风险警示：未经验收合格许可，甲方单方指令要求电梯提前投用的，如发生安全事故承担刑事责任一、验收简介及注意事项—电梯验收案例通风节能工程绝热材料的导热系数、密度、吸水率配电与照明工程电缆、电线截面和每芯导体电阻值。墙体节能工程1、保温材料的导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能2、粘结材料的粘结强度3、增强网的力学性能、抗腐蚀性能门窗节能工程气密性、传热系数，玻璃遮阳系数、可见光透射比、中空玻璃露点屋面节能工程保温隔热材料的导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能简介一、验收简介及注意事项—节能验收风险警示：节能材料及工程检测要求各地区差异极大，仅检测方式就有较大区别注意事项节能设计文件及设计审查文件与施工图不一致获得施工许可证后及时进行节能备案材料及检测报告（保温板、电线）门窗（幕墙）、玻璃四性检测报告提供不及时节能构造钻心取样检测解决方案节能施工前核对审查文件与图纸是否冲突了解当地节能要求（墙改退费）严格控制材料过程及时收集各项检测报告一、验收简介及注意事项—节能验收环保验收注意事项1、市政管网接通，获取排污证明2、室内环境检测（门、窗安装完成）3、发电机噪音检测（隔音墙、门施工完成）4、化粪池排污方案及竣工图

建设项目竣工环境保护验收申请表2份

竣工验收监测(调查)报告文本，一式5份，附电子文档光盘

验收监测（调查）报告全本（公示本），一式两份，附word和

pdf电子文档光盘,同时附删除的涉及国家秘密和商业秘密等内容及删除依据和理由说明报告，一式两份，附电子文档光盘;

建设单位和验收监测（调查）单位出具同意在我局网站公开验收监测（调查）报告全本（公示本）的书面意见

环保工作总结1份

突发环境事件应急预案备案登记表复印件1份

污水管网平面图1份

委托书及其他需专门补充材料北海项目环保验收清单（公示7天）一、验收简介及注意事项—环保验收提前铺排、争分夺秒123规划要求建筑位置、用地范围、红线退距、平面布置、建筑间距、退界距离、出入口设置等总平面布局建筑功能和指标建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位等技术指标建筑环境和形象建筑形式、立面色彩、材质、外墙等；绿地、小品、雕塑、水池等；临时设施和施工场地等

46配套和服务设施单体配套设施的建设情况，道路、踏步、围墙、大门、停车场等管线工程中心线、转折点和检查井位置，管线规格、材质及电缆孔数，埋设深度及架空线架空高度，城市公用管线与单位管线的衔接关系等道路工程及市政设施平面位置，管线及横断面布置，路面标高，工程规模等5简介一、验收简介及注意事项—规划验收规划验收需注意事项1、绿化率是否满足规划审批要求2、雨污水管网及井盖施工完成3、居民健身广场等位置、面积是否满足规划审批要求4、车位是否施工、测绘完成，车位比是否满足规划审批要求5、建筑的高度、立面、是否符合规划审批要求6、行政处罚决定书（是否及时缴纳罚款）一、验收简介及注意事项—规划验收项目部组织学习报规图纸，早谋划1总平面与审批总图是否相符、防火间距消防车道、消防救援场地2防火分区防火分区划分、防火分隔设施、防火卷帘、防火门、防火窗3建筑构造竖向管井、变形缝、建筑幕墙、楼梯间形式数量与宽度5灭火系统室外消火栓、室内消火栓、自动喷水灭火系统、气体灭系统6火灾自动报警系统7防排烟系统排风管道、门开关设备8供水供电消防水泵房、消防水池、消防水箱、配电室、柴油电机房触发装置、报警装置、联动输出装置4平面布局特殊场所所在位置、防火分隔内容分类建筑建筑消防设施简介一、验收简介及注意事项—消防验收消防验收注意事项1、项目必须严格按图施工将验收需要的公建配套用房及措施放在同一验收批次（配电房、柴油发电机、高位水箱）2、小区消防通道形成环道两头均可以通达市政道路3、如有地下室，在一期地下室至少设置两个出入口

4、园林绿化设计必须考虑消防登高面硬化条件5、消防车道是否满足设计要求6、墙体保温材料、装修材料是否满足验收要求7、防火门闭门器、顺序器安装完成并贴有消防标识一、验收简介及注意事项—消防验收人防验收注意事项1、人防工程消洗间所有地漏为防爆地漏2、穿越人防外墙的管道在人防墙一侧必须安装防爆阀门，穿越人防区墙的管道应在两侧增加防爆阀门3、人防工程在外墙侧应设置防爆波电井4、地下室底板浇筑前应做好临战封堵底框5、人防工程专用材料设备应列入应列入当地人防产品名册6、防护密闭门、密闭门和活门门框墙必须整体浇筑7、人防分区防排烟处的防火门（防火卷帘）必须考虑密闭性，不应采用一般防火门8、未办理人防工程质量监督登记不予进行人防工程竣工验收9、人防工程也需进行第三方检测出具检测报告一、验收简介及注意事项—人防验收验收条件建设单位已经在监督机构监督下按照有关规定对工程进行了竣工验收，参与验收各方确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合工程设计和合同的要求，并且签署了工程质量合格文件—五方验收报告工程建设过程中，监督机构责令整改的问题已整改完毕，回复资料齐全。监督机构要求工程建设各方报送存档的有关质量文件、技术资料基本齐全。工程质量监督报告：指工程质量监督机构在建设单位组织的工程竣工验收合格后向备案机关提交的、在监督检查过程中形成的、评估各方责任主体和有关机构履行质量责任、执行工程建设强制性标准的情况以及工程是否符合备案条件的综合性文件。一、验收简介及注意事项—质检验收目录CONTENTS目录第一部分|验收简介及注意事项第二部分|大市政简介及注意事项第三部分|验收管控思路及措施第四部分|案例分享

二、大市政简介及注意事项—简介红线外红线外供水、供电、燃气工程（含土建）市政配套条线负责部分：红线内市政配套条线负责部分：供水住宅、公寓、商业的用户表组前工程（含表、两侧阀门及表前立管）；宿舍、酒店、学校、会所总表组前工程（含表、两侧阀门）；室外消防给水工程。燃气当地燃气公司施工范围内的工程；燃气壁挂炉（含壁挂炉、开口费、用户点至壁挂炉之间的管网部分）。供电公变（局维）的小业主电表箱、公共服务用电计量表前工程（含箱内元器件，不含土建）专变（自维）的电房低压柜出线端前工程（不含土建）以上两项若涉及电缆直埋的，含安装及其土建工程。

二、大市政简介及注意事项—流程早谋划，早安排，早落地地块踏勘合同审批合同订立框架协议定价审批施工管理报装报建谈判议价付款管理规划方案量价审核交楼验收施工图设计直委主材招标红线外邀标议价履约后评邀标议价（标底）

二、大市政简介及注意事项—招标方式大市政主材设备阶段性招标：是指在某地区，我司甄选4-5家有竞争力的主材、设备供应商并与之签订相关协议，确定主材、设备价格在一定周期内（通常为半年）稳定不变（按协议约定的定价原则确定价格）。各期主材、设备供应商的产生直接在这4-5家供应商中选择并使用协议价格，不再采用传统招标的模式。大市政主材设备传统招标：是指由我司、施工单位共同主导的或直接由我司主导的推选多家（≧3家）主材、设备供应商，在公平、公正、公开的前提下进行一系列招标、投标活动，最终按照合理低价中标原则确定当期招标的中标单位及中标价格的模式。大市政主材设备直接议价：是指我司、施工单位共同就主材设备品牌、价格达成一致，并确定其适用范围的模式。大市政施工单位直接委托：项目所在地水电等管理部门垄断性较强的情况下，我司将工程直接发包给指定的施工单位施工。大市政施工单位邀请招标：除直接委托的情况，其他产生施工单位的方式都归属为邀标议价。即邀请备选（入围）施工单位参与报价并与低价方通过谈判议价后确定施工单位及合同最终造价的方式。阳台到厨房穿墙洞要提前开凿，尽可能在装修贴砖前完成。注意表后软管固定开孔时一定要用专用钻头。交楼前燃气安装完毕且全部验收完成，燃气验收有两大项内容，一是观感质量；二是试压，如果试压不合格，需要分段检查进入户内。燃气施工在二次结构施工阶段以及装修工作面移交前就要提前策划考虑，合理安排施工顺序，工程进度前置。燃气工程外水工程工地现场不具备进场施工条件（地下室积水严重、照明困难、无材料堆场）给水管道不得穿越污水井、化粪池等污染源给水管道井的设计尺寸应注意需满足水表安装和抄读维护更换以及管道维修的操作空间要求临近交房期限才签定水表安装合同和付费

二、大市政简介及注意事项—注意事项目录目录第一部分|验收简介及注意事项第二部分|大市政简介及注意事项第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路天然气管道未预埋案例三、案例分享—燃气工程三、案例分享—消防验收登高面未按设计图施工地下室未满足两个车行出入口要求案例园林绿地面积和绿化率将会受到影响底层商业网点未按设计进行分隔作为售楼部验收时无法恢复设计消防车道未形成环道三、案例分享—消防验收1、泵房设在8#、9#之间，未建，导致喷淋泵、消火栓未安装。2、消防备用电源设在9#楼地下室，主体没完成，地下室市政工程没做。3、高位水箱设在10#楼顶，该号楼主体消防备用电源设在9#楼地下室。如设计没有需在首期最高层设置临时高位水箱，保证验收通过。三、案例分享—消防验收案例消防配套设备房不在首期验收范围三、案例分享—消防验收消防水箱设置临时水箱案例消防水箱没有设置在首期验收范围，临时增加水箱屋面荷载不足，水箱容量变小案例三、案例分享—消防验收塔吊位置占用配电房、生活水泵房设备用房位置塔吊未拆（柳碧、十里江湾、南宁天玺湾）赠送面积案例三、案例分享—规划验收赠送面积位置影响业主使用，增加采光井、改外立面，工期不可控目录目录第一部分|验收简介及注意事项第二部分|大市政简介及注意事项第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路四、后期管控思路——整体思路项目开工之时，就应该进行竣工验收的工作筹划（设计、施工、配套），以结果为导向，心存“开工即竣工”的工作理念。先梳理竣工验收工作，再抢工，不能颠倒顺序。工程、开发及时沟通，在前期按图施工，先沟通，再抢工，可避免由于重新报建修改图纸浪费时间。以消防验收为例，消防系统是一个较为繁杂的系统，图纸设计时就应该考虑到消防设备同期同时配套到位。竣工验收备案工作开展的起点一定是项目施工的完成。本着“兵马未动，粮草先行”的意识，所有方面都做好准备，才能加快验收进度。开工即竣工横向沟通施工进度是根本图纸前置策划管控图纸会审总体思路前期策划消防检测四、后期管控思路——消防验收土建交场消防联动单体调试系统安装合同约定的验收时间与184匹配

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