保利城南领事馆地块类住宅-LOFT办公物业定位研究

保利城南领事馆地块类住宅——LOFT办公物业定位研究Page2随着保利领事馆工程市场定位研究的深入，各个组成局部产品定位已根本清晰。基于“立足于区域价值主旋律，坚决锁定全流通型产品〞的全案定位方针，本次提报将专注于本案“类住宅—LOFT办公物业〞，从市场，到产品，进行一次系统梳理。Page3开发既定条件目标：服从工程整体销售要求，100%对外销售产量：体量3.3万平米销售：价格较高特点：以楼高120米，2层商业计算，LOFT办公物业层高可实现5.9米，净高5.55米Page4层高5.9米，净高5.55米实现方式GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术净高5.55米的实现方式是采用GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术，楼面厚度控制在350MM以内，从而实现5.55米净高。另外，此技术的实现为工程品质的提升，还具备以下优势：真正实现空间的灵活间隔，除卫生间、开水间的位置相对固定外，可自由分割任何开间、任何进深的房间，而且不需要进行结构改动，灵活、可变性较大。使用性能优良，抗震性能好，尤其对于成都地区，在本钱不增加的情况下，抗震性能的提升，对销售的促进作用是显著的。目前，使用该技术的代表性写字楼有锦江国际，中国水电大厦等，其造价增加幅度为0—100元以内。Page5GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术示意5900555035026002800100Page6定位商务领馆的可能性分析根据工程开发条件，我们首先延伸出三个可以开发方向！NO:3NO:2NO:1掌上玩物功能用途不明确，市场容量较小，不确定性较大效劳式写字楼以租赁为主，极少购置物业缺少个性化，且租金较高，目前成都市场接受度不高企业商务会所极少有会所管理公司愿意接受这种销售物业的模式Page7第四个可能的方向——保利商务领馆——LOFT办公空间——Page8高品质。价格方面，本案LOFT办公产品，已经达到区域甲级写字楼平均水平。较高的单价，有效地保证进入物业的业务的高端性，从而保证了在销售后物业的品质不降低。保利品牌也是该物业面向市场时，高品质的保障。双重意义的性价比。充分利用商业物业层高无限制规定的有利条件，LOFT产品面积实得率超过160%，实际上突破了容积率。由此，在建安成本仅增加10~15%（约300元/平方米）情况下，摊薄了地价，实现了LOFT产品高单价高品质高性价比的优势，从而扩大了项目的竞争优势。小面积/低总价。保利商务领馆，以相对较小面积划分，实现了相对的低总价，有效降低了购置门槛。同时，此产品有效补充了本案在小面积中偏高端办公市场的产品供应，扩大了本案的办公客户幅射面。LOFT产品核心价值！高品质小面积低总价性价比Page9LOFT客群定位☞Page10客群，源自针对性市场需求！Page11正如我们在前一次提报中所看到的，当定位于全流通型产品之后，本案的LOFT办公物业，将面临极佳的市场机遇。而这一机遇，是由区域开展现况、规划前景、工程综合定位等共同确定的。本案LOFT产品客群定位研究，将着重于各类客户需求研究，尽可能将不同客群的需求量化，并从客户的需求中进一步锁定产品面积、比例、配置等设计要素！Page12NO:4NO:3NO:2NO:1第一圈层客户

——区域现存需求客户我们客群,共分为四个圈层!Page13领事馆片区出租/办公概况楼盘（小区）名称总建面（平方米）出租率商务、办公比例凯莱蒂景95673约70%40%时代阳光42668.8约60%35%花样年华·梦想家38444.79

70%45%樱花假日17806.460%45%棕北国际5697065%20%万兴苑2250070%45%盘古花园48000055%20%蓝色加勒比1315085%60%SOHO沸城4000080%40%棕南苑3564660%35%在2000以后开发的楼盘，原业主或出于对居住环境变化不适应，或基于区域内商务气氛浓厚、租金回报率高而选择将自有房屋出租，出租率普遍较高。此外，区域内楼盘中，普遍存在小型企业办公情况，区域内对于套一、套二这类小户型需求较大。Page14典型楼盘总建筑面积商务办公估算面积商务办公总比例84.29万平方米23.35万平方米27.71%领事馆片区典型楼盘商务办公比例Page15领事馆片区住宅内主要办公面积现状分段楼盘（小区）名称主要户型面积区间价格凯莱蒂景130-3108300时代阳光50-1207500花样年华·梦想家40-1107200樱花假日28-1307600棕北国际37-1307900万兴苑110-2205400盘古花园80-2207100蓝色加勒比26-608000SOHO沸城18-558000棕南苑80-1407000面积（平方米）比例（%）100以下27100-15023150-20021200-30018300以上11200平方米以下的办公面积区间比例为71%，是片区内住宅楼内的主要办公面积段。300平方米以上的办公物业，主要集中在凯莱蒂景，该楼盘以大户型居多；而100平米以下的办公物业，那么主要集中在SOHO沸城、蓝色加勒比这两个楼盘。Page16领事馆片区办公面积需求转移方向根据对片区周边15家二手房门店负责人的深访，片区内承租200平方米以下的企业客户中，四成以上的在未来三年内有扩充企业办公面积，升级企业办公环境的需求！而200-300及300平方米以上的客户，那么扩租需求较弱。Page17小结目前，工程所在领事馆片区现存商务办公面积现状估算为23.35万平方米，其中，200平方米以下的占到71%，约16.57万平方米。而根据对片区内二手房门店负责人的深访，其中约四成以上客户在未来有扩大办公面积，或升级办公环境的需求。此类需求总量约为：6.6万平方米。这一需求群体将构本钱案最根本的客群来源！Page18NO:4NO:3NO:2NO:1第二圈层客户

——投资客户Page19作为消费者置业首选的城南，一直也是投资者最为活泼的房地产市场。而随着房地产市场的复苏，更多的中小投资者也迫切的想要参加房地产投资这一行列。在成都人固有的投资观念中，房地产是比基金、股票等投资更为稳固、平安、增值的投资产品。所以，成都才会催生出大量的所谓“跷脚老板、包租婆〞等人士。房地产投资门槛过高，拦往了大量的中小投资者。而能够适度控制总价的小户型，尤其是城南的小户型，一直是他们的首选。在成都市场，此类中小户型办公物业的成功有市场先例可循。抓住了“高品质、小面积、低总价〞的特征后，也就抓住了投资者，以及大量中小投资者的核心需求！Page20投资者可接受的办公面积区间分段从投资者可接受的办公面积区间分段情况来看，200平方米以内的办公面积区间占比达69%。这一比例与商务办公客户最终使用的比例趋势，也是根本相吻合的。面积（平方米）比例（%）100以下27100-15023150-20021200-30018300以上11Page21投资者认同的办公物业总价区间办公物业的投资者其可承受总价较住宅投资产品较高，从投资者认同的办公用房总价区间来看，可认同200万以下的总价的客户占比为70%。Page22NO:4NO:3NO:2NO:1第三圈层客户 ——市场新增时机客户Page23市场时机：高端、小面积、私人需求尚未满足！根据专家访谈，基于对办公物业的市场细分，办公物业市场上确实存在着高端、小面积、以私人需求为主体的办公空间的需求，而市场上却没有该类办公物业出现，完全有较大的市场空间。如凯莱帝景的办公化使用，即是这类需求的表达。由于该类客户群是金字塔顶端的客户，难以用量来衡量，市场容量难以准确估计，但可以通过相关律师、会计、筹划等自由置业者比较集中的行业，反映出此类物业的可能市场容量。Page24市场时机客户容量分析根据成都律师协会数据，2007年成都律师事务所有近1200家。其中年净收入超过300万元的事务所在50多家，预计超过100万的超过300家。根据，四川会计师协会统计，四川省会计师事务所有364家，总收入为57400万，执业注册会计师3534人，而成都的会计师事务所占整个四川的70%左右。而北京、上海等城市中年净收入到达200万的会计师事务所比例到达40%以上，据此，按照保守估计，成都市如果年净收入到达200万的会计师事务所比例到达20%~30%的话，高收入的成都会计师事务所能到达70-100家左右。Page25因此，如果在考虑到评估师、品牌参谋、高级健康参谋、高级理财参谋、独立筹划人、独立撰稿人、金融掮客、各类工作室等的数量，可预计成都高级自由职业者相关能到达数千人。而根据世家的调研和深访，其中的20-30%有购置个人办公空间的需求，这些都是我们本工程可重点打击的市场。Page26NO:4NO:3NO:2NO:1第四圈层客户

——川内企业客户Page27市场时机：川内企业客户川内大量企业有在成都设置办事处、总部的需求。这类企业对总价和面积相对较小，购置甲级写字楼可能性较低。购置办公物业对于他们不仅是办公所需，更是一种投资。因此，在档次和品质的前提下，总价和面积将是他们考虑的重点！Page28保利商务领馆客群定位！本案LOFT产品客群主要由以下几类构成！ABCD30%30%25%15%A.

区域现有办公需求转化客户B.投资客户C.

市场新增机会客户D.川内企业客户Page29产品定位☞Page30产品，源自客群针对性需求！Page31热销对路的产品，从来不是水中取月。正是基于我们对于本案LOFT产品所针对的四类客群的消费需求、消费特征，以及市场容量进行系统研究，方能对本案的产品进行具象化的锁定。本案LOFT产品定位，最终结合了不同客群需求。如投资客户，他们对于产品设计本身并无特殊需求，但对总价、品牌等非常敏感。对于产品的最终设计建议方面，我们将更多考虑最终使用者的需求。Page32使用客户对产品的需求由其工作方式、工作内容、生活方式所决定，因此，具备以下特质的办公产品能更吸引他们：面积不大由于工作时间比较自由，要求空调能够自主控制，且对额外空调使用费不敏感建筑标志性很强能表达个性化和思想化工程自身有完善的配套LOFT产品使用客群需求特征Page33LOFT产品投资客群需求特征投资客购置之后用于租赁，以获取稳定收益。其主要投资驱动因素在于：看中保利的品牌；看中物业的增值前景看中物业的稀缺性，能保值增值。总价在自己的承受范围之内。Page34综上所述，而根据本案约160%的得房率，我们建议——主力户型面积区间为60-100平方米少量配置100-120平方米的户型，满足少局部边缘客户的需求。内部空间可以自由分割；每个户型都配置独立卫生间，不配置公共卫生间。LOFT产品定位——保利商务领馆——Page35LOFT定位直接理由：面积为什么将60平米作为户型面积设置的下限？LOFT产品的公摊系数一般在20%左右。以户型建筑面积60平米计算，扣除卫生间、楼梯间及饮水间等必须的功能空间所需要的15平米后，一层剩余可利用面积约在30-35之间。LOFT产品最大的特点在于室内空间灵活多变，假设一层使用面积过小，室内空间将略显局促，可能导致局部使用功能受限，从而使产品缺少对消费者的足够吸引力。一般情况下，二层使用面积约为一层的60%。本案建筑面积为60平米的户型二层空间面积在35平米左右。根据市场客户反响信息，客户均希望二层使用面积能够在30平米以上。市场现有LOFT产品，隔层面积小于30平米的户型，二层空间利用率较低。Page36LOFT定位直接理由：总价此面积定位较好的表达了全流通产品的总价控制原那么我司对目标客群深访的结论分析，当户型总价控制在200万元以内时，客户接受度及购置愿望较高。如本案按照14000元/平方米〔根据价格定位假计〕，本案主力户型总价将控制在84~140万元/套，总价区间合理，并且具备一定的价风格整空间。Page37产品设计建议我们认为，在构建此类产品的产品力时，除已既定的建筑表现、建筑配置、品牌等因素外，应从客户较为关注的市场流通性、产品品质感、个性化需求的角度出发，打造目标客群想要、需要的产品。面积和总价控制原那么已经让本案LOFT产品具备了“全流通〞特质，而产品品质感、个性化需求的满足，就成为了本案产品设计中我们关注的重点。Page38大堂及公共走道局部精装修大堂设计：大堂层高为7.0米，建筑面积为80-100平方米。大堂及公共走道局部精装修能够表达工程品质，其风格现代、时尚，不见得豪华，但需要具有特色、个性。Page39空调配置通过对目标客群的深访及需求特征，更偏向于分户式中央空调，既可以灵活的控制空调开放时间，又易于管理和节省运行费用。Page40本案产品的终端使用者在行政、财务方面的人力配置大多是不完整的，为了提高产品竞争力，由物管公司或独立公司设立商务效劳中心，为本案的客户提供全时、全方位的商业效劳，将更为契合他们的需求。本案的效劳式公寓所设计管家式效劳体系中局部效劳亦可在一定程度上延展至LOFT产品局部。商务服务中心功能构成打印、复印、装订、邮寄、机票代订秘书、翻译订餐、宴席会务企业注册、报税、会计记账个性商业效劳Page41公共性会议室会议是一般商务办公必备的需求，本案的使用客户可能使用频次较少，但又不可完全缺少。因此，在本案LOFT产品中，可做为重要的公共配套存在。建议设置三个会议室，面积分别为30、50、100平方米左右，可作为会议、培训、展示、报告厅等功能，配置投影仪、电脑、激光笔等演示设备。并配有全球视频会议室网络及相关设施，能够进行网络视频会议。Page42价格定位☞Page43保利商务领馆〔LOFT办公物业〕相较于本案的甲级写字楼，保利商务领馆主要优势在于由挑高空间实现的大赠送。在单层户数、电梯、配置等与甲级写字楼都有较大差异的前提下，以赠送空间来提升工程性价比，从而实现产品的高价格。充分考虑工程面积与总价控制原那么，充分考虑与甲级写字楼拉开差距，与效劳式公寓拉开差异的前提。项目名称区域整层面积（M2）最小面积分割（M2）实得面积均价（元/M2）最低总价（万元）新视界广场东大街90096-2259000-1100086.4喜年广场东大街140011013000-14000143国航世纪中心人民南路172886413000-140001123新希望大厦人民南路29002311