商业定位策划思路

肥西花世界小镇商业定位思路9个问题1.策划报告中需要详细的市场精准分析研判；2.花世界小镇产品的定位，精准消费客群结构；3.年度的游客量和收入分析；4.业态要考虑如何进行差异化经营，提升经济效益；5.业态配比和细分需要落到花世界小镇的每个单体建筑上，便于工程做功能配套；6.给出具体的招商模式建议涵盖租金，招商措施等确保小镇能够按照定位的要求和开业的时间要求完成商业招商工作；7.商铺的销售分析和具体的建议措施；8.报告其它部分按报告组成内容进行梳理分述；9.招商承接。市场分析和研判1）.肥西的商业机会在哪里

2）.项目区域价值机会点

3）.部分案例分析

4）.滨湖万达文旅城运营现状启发

5）.结论1）.肥西的商业机会在哪里肥西的消费能力并不弱，但大部分被分流到了合肥市，尤其是消费升级项目。有生活配套需求（永辉超市、绿地新都会）有消费升级预期（合肥的后花园，生活方式的体验）见于品牌的战略意义，建议选择消费升级，体验商业，以配合文旅定位，同时规避未来的低端竞争，挖掘区域价值。2）.项目区域价值机会点花世界小镇将改变区域气质，对城区功能、环境等综合品质有较大提升；未来区域价值的体现，不是配套商业和机能服务所能完成的，在目前市场形势下，需要更强的概念和内容来推动项目区域价值的缺失和机会；文化艺术成就商业，商业带动消费升级，消费升级改变生活方式。3）.部分案例分析纽约SOHO城市游憩商业区案例纽约SOHO（SouthofHoustonStreet）位于纽约曼哈顿岛的西南端。纽约SOHO是一个占地不足0.17平方英里，居民人口约为6541人的社区。五十多年前，SOHO仅是城市的工业区，现在已经成为纽约乃至美国现代艺术的代名词，形成了以艺术品经营市场为龙头，餐饮业、酒吧业、旅游业、时装业等多种功能复合的城市活力中心。艺术类专业市场类艺术品经营市场住宅类艺术家公寓、“雅皮”住宅办公类艺术工作室（画家作坊）展示及展销类画廊购物商业类购物类购物中心名牌专营店时装业休闲娱乐休闲类酒吧业餐饮业旅游类旅游业旅馆纽约SOHO城市游憩商业区案例半个世纪前，纽约开始了从工业中心到金融中心的转型，曼哈顿岛的SOHO区出现了大量空置厂房。这些仓库厂房多为高顶没有隔间的统楼房（Loft）风格。颓旧的厂房因租金低廉，使SOHO区渐渐成为艺术家聚集的地方。这里成了自由、艺术、前卫的代名词和开放的艺术中心。而Loft也逐渐成为一种鲜明的建筑风格乃至个人的生活方式。当SOHO成为美国现代艺术的中心，来此淘金的游客吸引了时尚店和各类酒吧的进驻。画廊、名牌时装、特色餐饮汇集于此，而爵士、蓝调、钢琴、摇滚、说唱乐等各种音符充溢在各色酒吧之中。在SOHO，处处可感受创意和灵感的流泻，甚至坐品咖啡闲看人流都是一种密集的视觉享受。纽约SOHO城市游憩商业区案例艺术是SOHO成功发展的主要驱动力：艺术带来人流，而人流又带来商业。艺术是SOHO繁荣的驱动力，同时艺术与商业的结合，更增添了SOHO前卫、时尚、自由的现代气息。先锋艺术带来城市活力：艺术、文化的核心是人，被吸引来的具有活跃思想、创意灵感的穷困艺术家，而先锋的、多元的思想之间的碰撞形造就了城市的活力源头。传统建筑元素的应用：传统建筑是一座城市的历史、文化的积淀，承载了城市独有的精神，其与现代艺术的融合形成了一种极佳的城市故事表述方式，成为城市不可复制的魅力内核。K11城市游憩商业区案例放眼中国商业，能让消费者暂时忘记“商场”这个名词的，来自香港新世界集团的K11算是一个。它的每个项目在艺术氛围、环境打造上，都让人们目不暇接，在艺术、人文、自然上的造诣给了人们淋漓尽致的体验感。K11所展现的是博物馆中的艺术与零售，所有品牌、产品、故事以及购物体验都将在这里呈现。K11一直是艺术与商业结合的典范，在艺术领域有更深的底蕴和根基。位于武汉的K11艺术村就是KAF的一项重点计划，自2011年营运以来，一直为艺术家提供进行创作、交流和沟通的平台。K11把艺术家的作品放在商场内巡展或永久收藏，让顾客在购物和休闲期间欣赏到各种风格的艺术作品。K11城市游憩商业区案例给商业中心赋予艺术中心的价值K11城市游憩商业区案例启发大众与自然之间的亲密关系K11城市游憩商业区案例激活年轻的多元文化生活方式K11城市游憩商业区案例将艺术融入商业：用艺术打造商业空间，以独特的定位从一众零售百货业中脱颖而出。改造之后的K11，商铺租金增长70%，365日不断的艺术活动不断带来人流量和关注度，形成将商业与艺术结合的博物馆零售业态。将当代艺术带入人群：艺术活动穿插在购物中心内的形式，准确吸引了目标消费群体，通过打造个性艺术标签的方式，营造一种消费氛围和归属感，这是多数购物社区无法赋予消费者的。日本六本木之丘城市游憩商业区案例2003年，由KPF建筑师事务所打造的「六本木之丘」正式竣工，之后此区更接力开设森美术馆、国立新美术馆与21_21DesignSight，让六本木在十年不到的时间，摇身一变成为东京都内最重要的艺术重镇之一。2009年起，由港区自治委员会与东京艺术委员会共同发起的「六本木ArtNight」，无疑成为此地最重要的艺术庆典。每年「六本木ArtNight」的开催期间，策展单位根据当年主题，邀请不同艺术家透过设计、音乐、影像与各类型装置艺术点缀六本木的大街小巷城市游憩商业区案例乌镇城市游憩商业区案例深圳华侨城城市游憩商业区案例深圳华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，是由旧厂房改造而成的创意产业的工作室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动漫创作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。上海8号桥城市游憩商业区案例上海卢湾区的特色创意园区8号桥，位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。4）.滨湖万达文旅城运营现状启发酒吧街早期为完成招商与定位需求巨额装修补贴，如漫咖啡装修补贴四百平米，约240万。现在万达茂金街的租赁价格一层在80~100，一拖二以上的均价60，免租在2~6个月不等，看业主意愿了，整体出租率32%；刚开始一层租金100~300不等，现在租不掉，下调至80~100；万达乐园可客流量周一至周五平均1000人，周末平均5500人。5）.结论千篇一律的传统商业街产品不适合文旅，缺少概念和买卖及商业氛围（行话：没有市场）；从市场供需推导业态内容，确定商业定位-引导消费升级-差异化经营；市场的供与需，城市发展及生活方式的改变推动了假日经济的崛起，商业进入体验式商业的发展期，市民需要城市之外的休憩空间；项目经营定位逻辑：来源于生活，高于生活，在文化艺术和生活美学以及生活方式提供沉浸式的体验感。花世界小镇产品定位1）.文化旅游or生活体验？

近郊度假or城市空间？

花世界小镇商业定位肥西之于合肥望京之于北京城市空间的一部分不是文旅不是度假城市游憩

花世界小镇商业定位据国家统计局数据显示，中国人均GDP已于2011年超过5000美元，2015年超过了8000美元，如今，北京、上海等一线城市的人均GDP则达到了1.5万美元。在物质条件充裕的情况下，人们在文化旅游、艺术创意等精神领域相关消费的增长也进一步成为主流趋势。同时，地产行业由“黄金时代”的上半区走入“白银时代”的下半区，在《2016胡润百富榜》中，地产行业上榜富豪人数占比再次下降，从2015年的16.1%下降到了15.4%。井喷式的发展之后，产能过剩与存量积聚使得中国的地产行业不得不进行迭代与颠覆。曾有预言，艺术地产将是中国房地产行业高端产品发展的主流方向之一。由此，在“双创”时代中，文旅与艺术创意产业成为扭转中国商业地产颓势的关键之一。城市游憩空间文化成就商业艺术提高生活花世界小镇商业定位2)RBD花世界小镇商业定位城市游憩商业区概念诠释：RBD(RecreationalBusinessDistrict)-城市游憩商业区概念最早是在上世纪70年代由斯坦斯菲尔德（Stansfield）和里克特（Rickert）在研究旅游区的购物问题时提出的：所谓RBD就是为满足季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。RBD初期的主要注意力集中于旅游区的购物问题，概念引入中国后，RBD的研究则被界定为“城市中由于旅游活动和休闲活动的需要而逐步发展起来的城市RBD”，从而延伸到了休闲领域。总结国内外的研究成果，结合当前城市发展的特点，可以把RBD解释为：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，商业、游憩业和旅游业的互动区，它是以城市商业中心为基础，形成的供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域，是游憩与商业结合的产物，是城市游憩系统的重要组成部分。花世界小镇商业定位城市游憩商业区的城市功能：首先是对城市建设影响深远：RBD与城市旅游密切相关.因此不但影响城市的合理规划，而且涉及城市功能的发展方向；其次，RBD人为因素明显：或者属于政府引导或者属于商业开发，所以从一开始RBD就定位清楚，形成旅游吸引物的时间短；第三，商业带动性强：RBD涉及领域比较宽泛，确切的讲，游憩商业中心不仅仅局限在零售业，而且会逐步形成城市的特殊商业区，因此它对当地仅仅的带动性很强，甚至会关乎一个城市的吸引力、就业状态和经济发展水平。花世界小镇商业定位城市游憩商业区的城市功能：城市游憩商业区(RBD)的形成这不仅仅是一项新型功能植入既有城市之中，重要的是游憩休闲性质使城市空间从传统意义的消费场所本身转变为消费对象，功能的变迁使其成为超大能量的带动体，促使周边大量地区承接新的功能或转换原有功能，而众多城市道路交通的建设，都会将RBD及其周边地区培育成为城市中心体系中的一个新枢纽，使原并不十分活跃的地区转换为新的城市休闲性商业游憩活动中心，其核心是吸引人流的商业游憩，这种功能的形成将对城市产生永久的影响，RBD土地利用方式与强度决定了城市游憩商业构成的二维基面和基本形态格局，这将影响未来城市空间结构的整体变迁，同时影响着城市发展对场所和空间本身进行规划和组织的方式方法。3).文化艺术、生活美学“祥源生活美学的价值观”侨福芳草地北京购物中心顶层设有侨福当代美术馆，定期举办艺术展览由苹果社区售楼处改造而来的今日美术馆，目前已经形成了包括展览、学术、艺术教育、馆藏等在内的全方位发展格局图为艺术家石川2017年根据今日美术馆外景所创作的AR互动装置《谜盒》武汉K11在K11系列独有的业态及服务上也做了升级，比如空中樱园，比如设置了工作室与体验馆跨层的音乐都市农庄。而K11体系内首个室外休闲慢生活街区，将以轻餐Hightea及新零售业态为主，打造全新的武汉时尚休闲空间。阿那亚在开启一种全新的社区营造方向，意在让人的生活变得精彩上海K11创立后第一次重要展览“印象派大师·莫奈特展”十分火爆“西蒙·丹尼-真·万众创业”展览现场，OCAT深圳馆;图片来自艺术家与OCAT深圳馆业态规划如何使得花世界小镇作为RBD突出业态差异？花世界小镇业态差异人类改造环境而环境塑造人类，城市生活更多转向精神领域的追求，原先商业空间的纯物质载体性质转变为对空间享受的重视和对交流空间的重视，其实质是城市文化的改变，其存在为城市居民提供了高品质的精神休闲场所。花世界小镇环境与行为的每个细节都可以成为文化方式、文化底蕴、文化成就的展示，流览沉浸于具有文化意义的环境空间中，人们无形中提升了自己的生活品味，对城市整体文化的提升具有重要意义。准确地说，它应该成为文化行为重要构成主体，是城市文化元素对话、互动和城市文化生长的容器。花世界小镇业态差异利用文化输出的手段才是可以使得花世界小镇在现有区位条件、环境背景、商业氛围下，异军突起的唯一破题手法。而在文化范畴中，当代艺术的表达方式是最具传播力、话题性、感知度的文化类型，我们建议：将当代艺术植入花世界小镇，将艺术作为驱动力，面