天津澜湾半岛项目公寓及商业项目营销计划汇报

公寓及商业工程营销方案汇报【2021年●澜湾半岛】合富辉煌鑫中天&鑫中天与合富辉煌的合作至今已经近3年的时间，在这段时间里面，我司很荣幸为鑫中天集团澜湾半岛工程创造了一个又一个中北市场的销售奇迹。13-14年澜湾半岛工程整盘均价提升43%；13-14年劲销8个亿；13年西青中北镇、张家窝工程成交单价排名第二、销售额排名第七；序号区域项目套数总面积销售额均价1西青区雲锦世家69886390.91049043257121432西青区霞飞路63里弄80778865.09818584128103803西青区西青星河荣御71078677.8974722733994974西青区如鱼64964426.4763615209298745西青区万科四季花城51850189.41532788585106166西青区摩卡假日62361776.4249598956080297西青区澜湾半岛41543803.88474476311108328西青区旭辉御府47642643.7741715072597829西青区大地12城41641160.44381203297926110西青区津尚花园15114948.9611634140177832021年全年销售数据〔富思博得〕2021，各类工程“争奇斗艳〞，各大开发商“争风吃醋〞，营销形式层出不穷“宅〞见，2021！“城〞熟澜湾，2021！No！2021不再强调形式，我们要讲一个“故事〞，讲述一个你在澜湾生活的故事！【第一章】我们生活的城市—市场分析2021年楼市十大关键词天津政策调整最受关注京津冀一体：优势互补、互利共赢、扎实推进取消“蓝印〞：天津停止外省市人员通过购置商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口底价成交：企业投资拿地异常谨慎“展会〞重启：相隔两年，2021年天津春季房交会于4月3日再度起航以房养老：指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓效劳的一种养老方式房企转型：为了突破增长瓶颈，许多标杆房企开始转型取消限贷：基准利率下调，首套还清可二次贷款执行首套购房政策二套新政：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款津十六条：对当前影响居民购房的限购、限贷和税费三大环节均作出了相应调整“自贸〞落津：天津自贸区如果成为北方第一个自贸区天津市商品住宅2021-2021年年均供给量1234万㎡，年均需求1086万㎡，整体销售率约88%。2021年前10月住宅市场供给量达1183万㎡，成交量819万㎡，月均成交量82万方。市场供给增大，需求有所减弱，2021年住宅价格小幅下滑。天津商品住宅历年成交情况西青区整体规划为：建成以民俗和民间艺术为特色，重点开展科技、教育和高新技术产业、现代制造业及旅游业，建设成为现代化新城。开展特色：高新技术、先进制造、科教研发、文化特色、生态地区未来主要围绕西青新城〔杨柳青镇为核心〕和大寺组团辐射式的向外开展延伸。行政区划中各版块特点——杨柳青—作为区行政文化中心，最具历史文化底蕴；中北镇—中心城区及外来人口主要接收地；大寺镇、李七庄镇—未来西青的副中心，形成泛梅江的高档住宅区；南河镇—精武文化、大学城；张家窝—西南资源综合版块，城市交通枢纽，价值凸显西青未来规划天津市整体新建商品房呈现量价齐跌的趋势。西青区新建商品房量跌价升，普宅新增供给1.37万㎡，别墅新增0.3万㎡。各竞品去化稳健活动方面，旭辉御府周末以整点抽奖的方式吸引客户到访，其到访量居中北镇之首。都市白领或者知识分子大多项选择择了中北，于是引发整体层次比较高的人文方面的客户需求。因此包括自身的教育、商业配套、社会交往等等，相对要求比一般的老社区更高。市场总结酒店式公寓1.商街旺铺2.并且随着政策执行力度进一步加大，公寓产品市场仍面临巨大的挑战公寓产品遇到的主要问题：贷款压力〔首付5成〕、生活本钱〔商水商电无燃气〕、产权年限等天津?关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知?规建字〔2021〕707号1、酒店型公寓的建设规模占开发工程中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。2、酒店型公寓建筑主体功能局部层高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不管层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的1.5倍计算；建筑主体功能局部层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不管层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的2倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。3、酒店型公寓的水、电、气、热等使用费用应按照非住宅标准收取。4、酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年。5、酒店型公寓机动车停车位应不低于1.0辆/套。6、酒店型公寓应全部实施精装修公寓市场情况公寓市场情况2021年公寓市场供求分析:2021年核心六区公寓市场新增总供给面积11.4万㎡，环比下降5%，同比大幅下降37%；成交面积19.1万㎡，环比下降20%，同比下降34%；整体供求比约为1：1.7，供给小于需求，市内六区新增供给工程较少，主要以存量去化为主，天津市房地产市场客户对公寓产品需求存有一定抗性，且公寓市场整体供求规模较小；2021年公寓市场成交价格:2021年六区公寓市场成交均价为15215元/平米，环比略微下降1%，同比保持不变；因市场公寓大多LOFT产品，为买一层送一层，产品性价比高，且大多楼盘为精装修，由此抬高了整体公寓市场价格。进入14年，上半年公寓价格水平根本维持在15000元/平米左右，后半年7-10月份价格有所降低，维持在13700元/平米左右。天津市核心六区公寓市场分析北宁湾，13449，9551中山八号，14681，13848上榀坐，13687，13568，售罄远洋国际，14743，12262，售罄红星国际，11712，11395，售罄青春汇，13202，13744亿城堂庭，13974，13230大悦城，15877，16968熙汇广场，12800，10997科技广场，16041，15614，封盘名爵汇，15505，14475，封盘招商钻石山，20025，19384宝利广场，16961，17446，售罄保利香槟，25662，25839，售罄瑞景名郡，25284，25712，售罄凯德国贸，21424，20692富力中心，19743，21171昆仑中心，13740，14578天津市市内六区公寓工程市场情况公寓市场情况供给情况：目前河东区、和平区无真正公寓性质产品工程在售，河北区、红桥区、南开区、河西各区均仅有2-3个工程正常在售，均为老盘持续在售，且大多楼盘处于尾盘或已售罄；成交情况：六区内,工程不具备较强区位优势，同时工程产品附加价值不高，且不具有价格优势等支撑销售价值点，月均成交水平缺乏10套；相反在产权年限、层高、水电、燃气、落户、学区、核心地段等方面具备其中局部优势工程，成交情况较好，月均去化水平在17-20套之间；但整体公寓市场成交疲乏；价格情况分析：南开区、和平区、河西区因传统核心区域价值优势，价格水平相对较高；但整体除了位于核心地段的大悦城和低价运行现房北宁湾、高附加值的宝能青春汇，当前时点价格有小幅上涨趋势外；其余70%的工程处于价格下滑态势；其中名爵汇、科技广场工程因大市场环境不好，处于封盘，不对外销售阶段，做价风格整，再次入市时间未定；公寓市场情况天津公寓市场成交逐渐疲软，区域地段及配套等附加值成公寓核心买点公寓竞品情况北宁湾新兴中山八号上榀坐宝能青春汇远洋国际中心红星国际东方环球影城项目名称区位规模建筑形态综合配套景观环境产品品牌价值成交价格（元/平米）东方环球影城西青区95万公寓商住公寓写字楼酒店式公寓建筑综合体配套成熟、有地铁绿化率：周围环境较好30-92平米loft，毛坯维多利亚房地产8000熙汇广场南开区70万住宅、公寓配套成熟、有地铁绿化率：35%、周围景观一般40-80平米，精装修天津北方五金机电城有限公司12000北宁湾河北区

50万住宅（小高层、高层）、公寓（平层、LOFT）、商业配套成熟绿化率：40%、周围公园环境好50平米LOFT、平层50平米、精装中海地产、九龙仓9000（平层价格）13956（loft价格）新兴中山八号河北区

8.8万住宅（高层）、公寓（LOFT）配套成熟绿化率：35%、北宁公园（紧邻）50平米精装LOFT为主、毛坯中国新兴地产（央企）13848上榀坐河北区

2.9万公寓（LOFT）、洋房、住宅配套较成熟绿化率：31%40-60平米LOFT、民水民电、毛坯天津海申传奇开发13568宝能青春汇红桥区11.8万公寓（LOFT）、写字楼、商业配套较差、无地铁绿化率：20%、周围景观一般45-55平米LOFT为主、毛坯宝能集团137445.4米层高、通燃气、50年产权远洋国际中心河东区

30万公寓（LOFT）、写字楼、商业配套成熟绿化率：40%、周围景观较差45-74平米LOFT、精装远洋地产14743红星国际河东区

90万公寓（LOFT）、写字楼、商业、酒店、住宅配套成熟、无地铁绿化率：49%、周围景观较差50-70平米LOFT、毛坯红星地产11395类型信息工程类型：公寓

商住公寓

写字楼

酒店式公寓

建筑综合体

位置信息楼盘位置：西青区中北镇阜锦道与万卉路交口〔曹庄花市西行300米〕交通位置：东方环球影城位于西青区中北镇曹庄花市西行300米,南守运河景观,北临曹庄花市,距外环线仅700米,邻近南开区.周围交通：东方环球影城地处中北镇板块,交通出行便利.

地铁:地铁2号线曹庄子站.面积信息户型面积：30-92平米占地面积：5100000平方米建筑面积：950000平方米开盘入住开盘时间：

2021年上半年，A、B座loft和13-17号楼公寓入住时间：

2021年12月，一期loft和公寓配套信息物业公司：中建三局；南通总承包绿化率：暂无容积率：1.94车位：地上、地下都有,地上1000个,地下4000个暖气：市政,loft挂片采暖,平层地采暖供水：市政供水产权年限：40年公寓竞品情况项目名称东方环球影城物业地址西青区中北镇阜锦道与万卉路交口（曹庄花市西行300米）产品形态公寓商住公寓写字楼酒店式公寓建筑综合体建筑面积950000平方米绿化率无容积率1.94主力户型面积35㎡、47㎡、48㎡开盘时间2015年上半年入住时间2015年12月装修标准loft毛坯交付标准产权40年、市政供水价格暂无开发商天津维多利亚房地产开发有限公司Threat威胁东方环球影城loft户型东方环球影城平层两居室户型天津东方环球影城售楼处和样板间已亮相，预计2021年年初开盘，价格待定，首期开loft两栋，21层到顶，4梯14户，总计252户，毛坯交房。底下三层为底商。开盘早户型多配套全公寓竞品情况项目名称熙汇广场物业地址南开黄河道与快速路交口产品形态住宅、公寓建筑面积70000平方米绿化率35%容积率2.7主力户型面积55㎡69㎡81㎡开盘时间2013年6月入住时间2015年12月装修标准精装交付标准产权40年27#民水民电，38#商水商电价格12000元/平开发商天津北方五金机电城有限公司公寓竞品情况熙汇广场2021年价格走势公寓竞品情况熙汇广场2021年4月价格最高，均价12117元/平，4月是全年销售最多的一个月，5月价格最低，全年月均价格小幅变动,成交套数根本在逐月递减熙汇广场2021年出客区域主要集中在南开区，围绕熙汇广场周围的小区为重点出客区域公寓竞品情况项目名称北宁湾物业地址河北区铁东路与志成路交口产品形态LOFT公寓建筑面积37238平米（761套）绿化率40%容积率3.2主力户型50平米左右（LOFT）开盘时间2013.6.28入住时间2014.10装修标准精装（1000元/平米）价格13956元/平米交付标准产权40年、4.8m层高商水商电、不通燃气开发商天津赢超房地产投资商中海地产、九龙仓公寓竞品情况北宁湾8号楼平层公寓在售，均价10500元/平米；

精装修标准1000元/平米；47平米一室户型，总房款45万元/套起，28层到顶。商水商电，没有天然气；9号楼，地上22层，地下2层，其中1-5层为商业，7-22层为ＬＯＦＴ公寓产品，标准层面积1100平米，每层２2户，每户５０平米；精装修１０００元/平米；层高4.8米，8号楼平层公寓9#LOFT公寓公寓竞品情况北宁湾平层公寓销售数据比照成交数量：8#平层公寓6.28开盘，公寓共计537套，累计去化476套，周去化6套，去化率88.6%。2-28层为平层，户均面积47平米左右，精装标准1000元/平米；成交价格：平层公寓成交均价10045元/平米左右；代理公司：开发商自行销售。公寓竞品情况项目名称新兴中山八号物业地址天津市河北区中山北路8号产品形态LOFT公寓建筑面积12129平米（231套）绿化率35%容积率3.83主力户型面积51、54平米（LOFT）开盘时间2013.7.12入住时间2014.9.30装修标准毛坯价格13848元/平米（LOFT）交付标准产权40年、4.8m层高商水商电、不通燃气开发商中国新兴地产投资商天津新兴泰合置业公司公寓竞品情况工程1号楼公寓产品在售，目前赠送3+1购房大礼，2万元抵15万元总房款优惠〔10万装修基金+3万元水电费补贴+2万元家电购置补贴+7日内签约减5000元〕优惠后总价70万左右，单价13000-14000元/平米；面积49-54平米为主；产品交房标准为毛坯交房，赠送楼板；2#1#4#3#LOFT公寓，40年产权、4.8米层高；21层、每层3梯13户，其中1-3层为商业；商水商电，不通燃气，得房率72%；公寓竞品情况新兴中山八号公寓销售数据比照成交数量：公寓产品供给231套，累计销售56套，周去化2套，去化率24.2%，产品以51、54平米为主；成交价格：LOFT公寓价格13981元/米；优惠措施：2万元抵15万元,7日内签约减5000元;代理公司：融信经纪公寓竞品情况项目名称宝能青春汇物业地址红桥光荣道与咸阳北路交口产品形态LOFT公寓建筑面积26067平米（476套）绿化率20%容积率5.45主力户型面积45-55平米开盘时间2013.９.28入住时间201５.10装修标准毛坯价格13744元/平米交付标准产权50年、5.4m层高工业水电、通燃气开发商天津市宝能置业有限公司投资商深圳宝能投资集团公寓竞品情况工程6.28日加推15-16层产品，均价15000元/平米，1.5万抵4万，全款优惠1个点；宝能青春汇位于荣耀道科技产业园东北角,工程占地面积14797㎡,总建筑面积118570㎡。1号楼为写字楼,主楼39001㎡,裙楼6110.2㎡,2号楼为公寓主楼26066.7㎡,裙楼9522㎡。2号楼为公寓产品，共计476套，16层到顶，其中1-2层为商业，3-16层为loft公寓，6梯34户，主推45-55平米产品；工程2021年9.28日首次开盘，推出公寓产品3-8层，11.9日加推9-12层;14年4.13日加推13-14层；工业用地，50年产权，商水商电，通燃气；毛坯交房,5.4米层高；公寓竞品情况宝能青春汇公寓销售数据比照成交数量：工程总供给476套，累计销售397套，去化率83.4%,周去化2套，在售产品以45-55平米LOFT公寓为主；成交价格：成交均价为13765元/平米；优惠措施：1.5万抵4万，全款优惠1个点；代理公司：易居中国公寓竞品情况北宁湾公寓：9号楼LOFT公寓在售，户型均为单层面积50平米左右，精装标准1000元/平米，工程LOFT公寓产品2021年成交均价为13583元/平米，截止目前，2021年成交均价13891元/平米，价格上浮2.2%；2021年工程公寓产品为准现房销售，同时工程整体配套价值趋于成熟；新兴中山八号：1号楼LOFT公寓在售，户型51、54平米，毛坯产品，2021年7月12日开盘，截止目前2021年成交均价13848元/平米，价格大幅下降20.4%；工程2021年7月开盘后，入市价格一直过高，且产品无特殊附加价值，工程销售成交一直处于停滞状态，2021年5月工程重新进行价风格整，价格水平大幅降至区域市场平均水平，成交情况大有起色；上榀坐：上榀坐4号楼LOFT公寓2021年底已根本售罄，户型40-60平米，毛坯产品，2021年8月25日开盘，2021年成交均价13568元/平米，价格相较2021年价格下降2.1%；一方面工程处于尾盘阶段，剩余产品价值不高，二是受公寓大市场因素影响；宝能青春汇：工程公寓2#LOFT产品在售，户型为45-55平米，毛坯交付。2021年9月28日开盘，2021年成交价格水平13482元/平米，相较2021年价格上浮2.9%；工程产权年限50年，层高5.4m，通燃气，产品附加价值极高，受大市场环境降价因素影响较小。远洋国际中心：工程公寓LOFT产品在售，户型为43-73平米，精装标准1000元/平米，2021年为尾盘在售。2021年成交价格水平14119元/平米，相较2021年价格下降4.9%；一方面工程处于尾盘阶段，剩余产品价值不高，二是受公寓大市场因素影响；红星国际：工程公寓LOFT产品在售，户型为50-70平米，毛坯交付，2021年主要为剩余房源在售。2021年成交价格水平11093元/平米，相较2021年价格下降3.4%；工程产品力不具有较强市场竞争优势，同时受公寓大市场因素影响；熙汇广场：工程公寓，精装交付，37#楼清盘，均价12000元/平米，现有50-58平米一室在售，38#楼预计2021年9月开盘，均价14500元/平，户型为60-70平米一室和87、88平米两室。37#民水民电，38#商水商电。公寓比选工程2021年动态公寓竞品情况公寓工程中成交客户多为投资客型客群及居住补充型客群项目类型定位要素代表案例主要客群高端居住型高端居住区/自然资源津澜阙、公馆1882、白金湾“地缘性”及“中高端”居住客群居住补充型大型居住片区/配套相对齐全金地紫云庭、保利金香槟、喜年广场、东方环球影城地缘性居住、婚房、初次改善等商务投资型商务商业片区富力中心、凯德国贸、天津大悦城、东方环球影城投资客群、少量高端商务自住客群商务投资型：地处商务商业核心居住补充型：周边有大型居住片区，成熟生活配套LOFT本案属性公寓竞品情况公寓市场总结交通属性：随着私家车限行实施，轨道交通成为人们生活不可或缺的出行方式，位于地铁沿线的公寓工程更加受到置业者的追捧。区位属性：公寓工程大多位于市中心优质地段，周边配套完善同时拥有相较于周边更加优惠的价格，所以越来越受到年轻置业者特别是外来的年轻置业者的喜爱。产品属性：成交价格维稳。随着“蓝印〞政策的取消，住宅“限购〞政策的放宽，八大里土地的出让，公寓市场将面临新一轮的结构性分化，未来大户型公寓主要为八大里地块中的“城市型公寓〞，其它地区公寓将以小户型产品为主。配套属性：公寓类工程吸引的不单单是投资者，还有大量的刚需自住人群；经济实力一般的刚性需求者更加青睐低总价、位置优越、配套完善的小面积公寓。客户属性：天津中心城区的效劳式公寓的长期入住客户主要为国外企业在津公司的高管人员，短期入住客户主要为工程及技术人员，通常为企业的中层员工。住户多为单独居住，局部家庭型户，其注重生活品质及室内功能性，要求各种生活娱乐配套，对一室、两室小户型更加青睐。酒店式公寓1.商街旺铺2.天津市西青区整体商业市场呈现以永旺为核心的区级商业体，逐渐递减为沿街型、街区性商业配套为主。124代表型商业：区域商业〔中北镇永旺〕1代表型商业：沿街商业〔柳口路商业〕23代表型商业：街区商业〔天房美域商业街〕34代表型商业：街区型商业〔天房美域商业街〕商业地产动态西青区商业业态中，以专卖店、专业店类所占比例较大，休闲娱乐所占比例较低专卖店餐饮专业店超市商业地产动态区域商业市场尚处在初级开展阶段。供应及分布特征商业业态租售模式租金售价西青区目前在售的商业物业主要采用是完全出售再返租模式，可以较快回现。天津市西青区商业以永旺为核心的商业体，其他社区型商业呈点状分布，缺乏中等规模集中性商业目前市场供应主要的商业物业为住宅项目配套商业，产品形式以临街商业为主。目前区域商业业态仍以满足日常生活的低端商业业态为主，亟待升级。在业态比例中，休闲娱乐所占比例较低以永旺为核心的商业体的商业物业商业经营价值较高。其余商业租金相比永旺经营状态较低。市场空白点、缺失项目发展空间、机会点提示商业地产动态西青区商业市场年度市场容量约为3.51万方，2021-2021年成交价格年均12846元/㎡，根本保持平稳趋势。西青区商业市场年均去化3.51方，2021-2021年成交量逐年递增，2021年后由于供给面积下降，成交量呈现下降趋势西青区商业市场成交均价12846元/㎡，根本保持平稳自2021年一月以来，整体供给呈现萎缩，但成交有所上升商业地产动态西青区在售商业工程主要住宅底商为主，并且在售工程少，单个的工程的成交对整体区域的成交均价影响大。至今西青区商业市场年均去化2738㎡至今西青区商业市场成交均价13697元/㎡，近期成交价格受地丰广场、天物大厦等商业的工程的影响，价格波动起伏过大。商业地产动态西青区主要在售商业工程分布天房美域商业街成交均价11000元/㎡福雅花园商业街成交均价11500元/㎡地丰广场成交均价22000元/㎡御河人家商业街成交均价6500元/㎡商业地产动态楼盘名称地丰广场福雅花园商业街天房美域商业街外立面

产品面积段44-450㎡185-305㎡100㎡销售报价商业22000元/㎡商业11500元/㎡商业11000元/㎡容积率1.041.501.50去化率30%30%98%项目卖点产品面积段丰富-周边大型居住社区商业地产动态西青区主要租赁商业工程分布11永旺购物中心2津渡商业广场3天津环渤海集美家居购物广场4名众广场5御河人家商业街6地丰广场7梨双路69号234567商业地产动态西青租赁型商业主要以商业街为主，租金水平主要集中在元/㎡/天。项目名称商业形态总建面积(㎡)租售方式租金（元/㎡/天）开业时间开发商永旺购物中心购物中心90000租赁3.52012/4/28永旺梦乐城(中国)商业管理有限公司津渡商业广场社区配套19300租售并举2.62009/12/26天津津投金厦房地产发展股份有限公司天津环渤海集美家居购物广场大型专业店300000租赁1.82010/11/20天津新世界环渤海房地产开发有限公司名众广场百货70000租售并举1.62012/6/2-御河人家商业街特色商业街10253.67租售并举2.42003/9/27天津开发区旺达置业发展有限公司地丰广场购物中心23800租售并举2.62

-天津市庆达地丰投资有限公司梨双路69号社区配套13117.91租售并举-

2014/12/31天津市天水物业发展有限公司商业地产动态44工程位于中北镇，紧邻南运河，距离商业中心有一定距离，区域内商业以社区配套为主，档次普遍不高，但对于300万平米居住板块来说，商业略显缺乏中北镇商业核心位于东兴里商业街，其他区域商业零星布局商业地产动态商业资源相对稀缺、档次较低、餐饮缺失中北镇近两年内少有成交记录，市场价格在20000元左右2021年1月1日至今成交数据2年内中北镇仅大地12城金厦水语花城2个工程有成交记录中北镇商业地产动态市场中可售商业的存量及未来上市量较少，除个别专业市场外，目前区域内商业以社区配套为主，处于中档水平，有进一步提升的需求和空间中北镇普遍租金水平位2.0元~3.0元/㎡/天〔计算取值2.5元/㎡/天〕其中单一层商铺均价约为3元/㎡/天，一拖二商铺租金为约2.5元/㎡/天商业地产动态南运河西青段位于西青区中北镇，总长度6公里，面积约6.5平方公里，总规划建筑面积500万平方米，以水文化为核心，通过挖掘、保护、传承运河文化，构建运河经济带。将兴建创意产业园、梦里水乡、运河效劳带、运河乐园、运河新天地、秀水北岸生态游憩商业区、运河住区等主题板块，使南运河沿岸出现更多的亮点和亮带。打造运河经济“黄金走廊〞。南运河改造工程将依托运河文化，打造生态、文化、活力、休闲之河，在外环线外侧建成具有国际一流水平的都市商务休闲游憩区中北镇区域整体规划升级，有助于本案商业气氛将进一步开展商业地产动态进入2021年以来，天津新建商铺成交量降低。2021年延续了2021年天津商业市场的供给态势，开发商对天津商业市场乐观的预期，使得近两年商业市场新增供给旺盛，然而市场消化能力有限。随着天津不断的规划与开展，现有的成熟商圈已经不能满足不断升级的消费需求。随着轨道交通的完善和周边大型商业工程的进驻，天津多中心的商业格局已初具规模。次级商业中心的现有商业工程日趋成熟，保证了中心城区租金的平稳。预计2021年至2021年，天津优质商业供给量将到达200万平方米。未来，大量的商业集中供给或将在中短期内推升空置率，售价和租金的上涨会受到一定影响。商业市场总结【第二章】我们未来的家—本案分析酒店式公寓1.商街旺铺2.非凡图库：StrengthWeaknessOpportunityThreat区域产品独特小户型位置优越租赁价值高市场接受度低商水商电无煤气50%的高还款额两梯十户产权仅剩余30年3.6米层高平层优质客资品牌前期积累影响力强东方环球影城周边住宅产品较多价格无明显优势优势劣势时机威胁Strength澜湾本案公寓共计为200套产品，大多数户型为40㎡左右一室户型工程功能价值：区域稀缺小户型产品1室、40~60㎡两、三室、90~150㎡中北镇优势Strength区域规划价值：商业娱乐生态宜居高端地铁2线-曹庄站西青道南运河中北大道永旺Mall希乐城澜湾半岛曹庄花卉环球影城优势Weakness但是我们清楚的知道，除了优势，我们还有一些无法回避劣势！市场：接受度低水电：商用收费标准煤气：无价格：50%高首付品质：两梯十户产权：仅剩余30年层高：3.6米层高平层……劣势工程品牌价值：澜湾半岛工程良好口碑澜湾半岛通过近两年的销售已经在区域内确立了良好的口碑及影响力。并且积累了大量的客户根底。→泛营销Opportunity时机合富独有客户资源Opportunity时机合富自身代理公寓工程：具有丰富的客户资源，如保利金香槟、宝能青春汇等Threat天津东方环球影城售楼处和样板间已亮相，预计2021年年初开盘，价格待定，首期开loft两栋，21层到顶，4梯14户，总计252户，毛坯交房。底下三层为底商。开盘早户型多配套全威胁Threat威胁东方环球影城loft户型东方环球影城平层两居室户型Threat威胁大地十二城中信珺台霞飞路63里弄万科假日润园华亭国际云锦世家新津国际津静公路立交桥外环线地铁2线-曹庄站南开区长江道居住区西青道南运河

中北大道荣乌高速本案：澜湾永旺Mall希乐城工程周边住宅产品较多序号评估项目满分熙汇广场东方环球影城本案评分备注评分备注评分备注1交通108地铁上盖，路网密集9中北镇6中北镇2区位2515河东中心9外环以外9外环以外3配套资源2017紧邻天津站及沃尔玛18生活娱乐配套14生活配套4建筑体量10730万8综合体5综合体5居住氛围2017较好18较好16较好6产品1511两室户型12两室、一室10一室合计（Q）100757460售价（P）110009000

比准价格88008000推导价格792077007500推动本案去化的重点策略——快销走量迅速回流资金定位价格定位：产品面积区间普遍为40~60㎡，相应总价约为30万~45万产品。通过市场比较法工程均价为7500元/㎡均价7500元/㎡营销渠道拓展思路：考虑到公寓市场整体及销售情况不甚理想，蓄客压力较大，同时本案今年的高蓄客、高销售任务目标，需成交一定量的公寓产品为任务支撑，因此在高空营销媒体推广聚客条件下，为快速有效提升工程蓄客量，促进公寓产品快速去化，需发挥地面渗透功能，深挖洞、广积粮、深入到各个渠道，开辟案场外的第二战场；营销渠道拓展主要分三步走：〔1〕本区域客户深耕、〔2〕外围区域客户的针对性挖掘、〔3〕拓客渠道资源的延伸最大化利用；【公寓产品营销渠道拓展思路】红桥区西青区南开区推动本案去化的重点策略——渠道拓展客群描述：我们针对的这局部客群不是居住类客群，不是改善类客群，他们对于这局部产品更多的是过渡性的需求。亲情型刚需类客群：过渡兼投资型客群：低总价刚需类客群：投资客：中北区域内投资客群，手中有一定的流动资金，并且具有一定的租赁资源，看好中北镇的整体租赁市场。其中绝大多数人从事过该类型投资并获得回报。属于中北区域外客群，多为外省市或外区域人群，在中北镇或周边进行工作，收入能力较低，但需要在该区域内购置其过渡性居所。具有投资意识，在中北镇经营其产业，具有较强的投资能力，并处于经营居住或过度居住目的，暂时性购置产品并兼具过度需要。为父母或儿女临时居住，或其他近距离居住所需……以上的客群，是我们工程的重要客群来源，能够消化我们200套户型中的很大一局部，但经验判断，这局部客群消化的产品数量可能≤总量的50%。我们需要进一步增加我们的目标客群基数及目标客群的信心居住社区聚集区：因居住社区客群为工程自用居住需求客群主要来源，对居住社区聚集区，进行深入客户挖掘；拓展方式：派单+巡展+上门拜访+直投&直邮商超：重点锁定区域内较为大型、人流聚集程度较高的超市、商业中心，可进行客户拦截；拓展方式：派单+巡展专业市场：针对区域内各类型的专业市场的私营业主进行重点挖掘；拓展方式：派单+巡展+陌拜写字楼&产业园：因区域办公写字楼较少，拓客重点主要为产业园，可作为居住需求、商住客群拓展范围；拓展方式：派单+巡展+陌拜+团客拓展大型机关、企事业单位、社会团体等：针对区域内的学校、银行、医院、政府机关、商会、大型企事业单位等，进行团体大客户拓展，在深入单位内部的同时，可进一步挖掘家属区客群；拓展方式：派单+巡展+陌拜+团客拓展+活动+电开+短信A、营销渠道拓展——本区域客户深耕B、营销渠道拓展——外围区域针对性挖掘工程临近红桥区、南开区：红桥区、南开区与中北镇地域最为接近，可针对该两区的住宅聚集区、商务办公企业聚集区进行客户挖掘，同时对同产品类型工程实行客户拦截；拓展方式：派单+巡展河北区、河西区、河东区：可通过利用低总价优势、置业城市核心传播理念，商住办公、低总价投资功能属性特点，吸引客户跨区域置业；拓展方式：派单地铁沿线客群：结合工程自身特点，本案为地铁上盖工程，可借助地铁线路优势，延伸挖掘沿线公司企业和年轻上班客群；拓展方式：派单地铁2号线地铁3号线红桥区地铁1号线南开区河东区河北区河西区C、营销渠道拓展——拓客渠道资源延伸渠道资源利用最大化：开发商体系内部及会员单位客户资源；工程合作单位〔贷款银行、销代、电商、物业公司、广告公司、活动公司等〕的内部可利用客户资源；专业短信公司、电开公司的可利用资源；学校、银行、医院、政府机关、商会、大型企事业单位等团体内部客户资源；区域内购置的所有在售工程客户数据资源；工程外围区域同产品类型工程的来电、来访及成交客户数据资源；银行、证券、移动公司的VIP客户，车友会、高尔夫等俱乐部会员资料，各种协会会员资料；其它一切可以利用的渠道资源；拓展方式：电开+短信+邮递针对渠道资源，制定营销政策，促进带客：针对工程案场积累的所有客户资源及其它渠道的可利用客户资源，制定相应的营销政策〔赠送礼品、全民营销等方式〕，促进工程信息深层次传播，复制客户资源再生功能；另外工程产生成交后，可制定老带新政策，加速蓄客；拓展方式：针对性营销政策刺激天津区域实行二三级市场联动：利用三级市场连锁门店强大的渠道网络资源，形成二三级市场联动局面，并有效进行拓客突围；D、营销渠道拓展——品牌资源联动开发商集团体系开发工程多盘联动：借助集团体系内开发的其它区域工程，进行工程联动带客，主要挖掘投资客群为主；拓展方式：外展场形式+销售员推介结合集团体系开发工程区域情况分析，进行其他工程联动联动方式：一是以易拉宝、展架、工程资料架等形式进行工程信息释放，同时销售员针对意向客户可进行工程推介；二是以电开、短信等方式对其客户资源进行挖掘；三是根据客户情况以看房班车形式组织客户来本案详细考察；酒店式公寓1.商街旺铺2.社区配套临街商业形象诉求价值诉求：总用地面积11.63万㎡总建筑面积16.31万㎡商业建面3.26万㎡公寓建面1万㎡住宅建面7.25万㎡商业形式2/3层底商住宅局部：可以为工程商业产品提供根底客群商业局部：可分为临街商业及商业内街两局部看住宅商业外街内街本案商业位于住宅局部南侧，由沿街商业及商业内街构成内街：主力商铺面积多为140~200㎡产品外街：主力商铺面积多为500~1000㎡产品楼号主力面积段13#130~200㎡14#140~200㎡15#140~200㎡16#140~200㎡17#140~200㎡18#140~200㎡内街多为200㎡左右一拖二产品，外街多为500至1000㎡产品外街：形象价值界面，需要把控内街：经济价值相对较低，需要提升实现目标：形象价值及经济利润最大化租售方式外街内街优势劣势优势劣势自持租赁形象价值把控，提升项目整体价值现金流占用内街自持价值不高销售资金快速回流降低项目价值提升砝码资金快速回流优化建议外街前期自持招商，提升项目整体形象，带动内街销售及价值；外街后期可考虑带租约销售建议外街租售形式招商打造形象，内街销售资金快速回流北侧商业紧邻小区，且为小区车行入口，提供小区住宅及周边高端住宅人群日常品味生活休闲需求南侧商业紧邻津杨公路，是集餐饮、娱乐、休闲为一体天津特色餐饮街区外街：特色餐饮娱乐

内街：生活休闲配套特点：规模大、档次高、消费人群特殊；租金较低制约因素：易受政策性影响市场现状：目前受中央“八项规定〞、“六项禁令〞影响，整体不景气选择结论：本案不建议选择餐饮品牌高档型餐饮品牌气氛型餐饮品牌群众型餐饮品牌特点：即特色餐饮、主题型餐饮，规模适中，消费人群广泛；租金相对较高制约因素：接受度高，根本无制约市场现状：市场经营状况良好，品牌扩张速度较快选择结论：本案主要选取类型品牌特点：便利型群众餐饮，规模可大可小，外乡品牌，家庭型平民消费；租金相对适中制约因素：接受度高，但受周边常驻居民数量制约市场现状：市场经营状况良好选择结论：本案适中选取类型品牌建议外街餐饮品牌招商以气氛型餐饮〔特色餐饮〕品牌及群众型餐饮品牌为主；外街招商——合富招商资源内街招商——合富招商资源共680户业主其中约10%的客户对商铺有购置意向70-100平商铺意向客户占比约80%其余20%客户对100平以上商铺有购置意向大多数业主的意向为内街商铺泛客群区域客群先发客群“天津投资客群〞“中北镇居住客群〞“中北镇经营客群〞“澜湾半岛工程客群〞本案居住客群为对本案接受度最高的客群，作为本案核心客群可首先进行客群梳理。工程住宅客群作为本案核心客群进行首要拓展并逐渐辐射建议外街平均租赁价格为2.5元/㎡/天市场中可售商业的存量及未来上市量较少，除个别专业市场外，目前区域内商业以社区配套为主，处于中档水平，有进一步提升的需求和空间中北镇普遍租金水平位2.0元~3.0元/㎡/天〔计算取值2.5元/㎡/天〕其中单一层商铺均价约为3元/㎡/天，一拖二商铺租金为约2.5元/㎡/天外街平均售价推算租金反推法通过比照区域内同类产品并结合市场需求，本案商业租金约在2.5~3.0元/㎡*d，售价为18250~21900元/㎡租金/回报期20年2.5元/㎡*d182503元/㎡*d21900市场比较法通过比照区域内同类产品并结合市场供给与需求，本案商业售价约为20000~22000元/㎡通过加权2.2万元

/㎡*70%+1.8万元/㎡

*30%

≈

2.5万元/㎡市场比较法租金反推法以20年回报期计算建议外街平均销售价格为25000元/㎡临街商业内街商业内街销售周期12个月以内，内街销售均价2万元/㎡，外街平均租金2.5元/㎡·天〔视交工情况而定〕外街：特色餐饮搭配娱乐及局部银行金融内街：生活休闲配套整体呈现工程沿街商业产品面对一个良好的市场时机点唯一性、租金成长、区域开展、业态缺失商业总结【第三章】吃喝玩乐●衣食住行—营销推广定位一辈子的事儿低面积低：小户型稀缺产品，40-60平米噪音低：南运河南边，除自身商业小区，较周边商业区及娱乐工程有一定距离价格低：每平面积均价7500元，总价30-45万唯配套唯一：中北镇唯一有商业配套的舒适住房地段唯一：中北镇距离地铁最近的公寓产品产品唯一：中北镇片区住宅产品居多，少有公寓产品拟工程公寓产品5月中旬开盘，商业5月底面世5月16日公寓正式开盘5月30日商业面世4月30日公寓样板间出街，商业招商中心开放3月15日公寓外展点面世利用短信宣传作为主力，将工程进行整合，时时更新工程推售动态信息释放蓄客品牌强化深化价值通过网络进行产品的信息释放，同时在每个月进行两期报广宣传，强化市场品牌形象线上推广线下推广微信宣传方式契合时下最流行推广方式，将工程调性与创新微信相结合提升品牌高度利用传统报广宣传方式树立品牌形象，结合纸媒的新形态盈利模式推广工程信息电开拓客除新客资的工程介绍外，持续更近老客户情况，市场利好不断推新，逼定观望客户进行常规的派单巡展，针对出客区域有重点的释放工程信息，及时拦截竞品客户通过线下暖场活动提高售楼处到访量，提高工程品牌在市场的声音，增加客储的一种方式结合渠道带客成交情况制定新的奖励政策促进成交春节公寓排卡公寓开盘商业面世结点工作阶段推广阶段主要工作筹备期配套商家洽谈大客户拓展泛营销蓄客期开盘期顺销期客户消化销售提升全龄公寓低总价、小户型开盘业绩告知筹备蓄客洽谈期签约期筹备期蓄客期开盘外街招商内街销售招商处开放初步接洽招商签约内街开盘总体策略以澜湾业主为核心进行分层级的客户延伸拓展同时降低公寓产品共性硬伤对于客户的“视觉〞冲击强化触点体验，全面提升物管，效劳、触动客户感知将低总价、小户型、稀缺性作为工程核心卖点筹备期蓄客期开盘期顺销期信息释放：线上1、短信：工程信息及外展入驻信息释放2、播送：拜年广告及信息释放3、微信：工程信息释放4、网络：电商网站时时更新线下1、外展点入驻2、活动形象树立释放产品稀缺性信息：小户型稀缺产品商业居住配套活动时间：3月15日活动对象：客户活动地点：外展点活动形式：邀请年轻歌手路演礼品派发：小工艺品筹备期蓄客期开盘期顺销期信息释放：线上1、短信：工程信息释放2、播送：工程信息释放3、微信：工程信息释放4、网络：电商网站时时更新5、硬广：投放两期报广释放工程卖点6、户外广告：地铁公交等上班族经常路过的地方进行广告投放线下1、派单：周边工业园区进行派单2、活动：样板间出街及商业招商中心开放活动3、渠道拓客价值定位释放产品低价信息：单价低，总价低自身配套，生活费用低活动时间：4月30日活动对象：客户活动地点：招商中心活动形式：邀请政府领导参加剪彩仪式筹备期蓄客期开盘期顺销期信息释放：线上1、短信：开盘信息释放2、播送：开盘信息释放3、微信：开盘信息释放4、网络：电商网站时时更新5、硬广：投放两期报广释放开盘信息释放6、户外广告：地铁公交等上班族经常路过的地方进行广告投放线下1、派单：周边工业园区进行派单2、活动：开盘活动提升高度释放品牌综合投资价值：入手价格底，区域升值空间自身配套，及周边配套完善筹备期蓄客期开盘期顺销期信息释放：线上1、短信：开盘信息释放2、微信：开盘信息释放3、网络：电商网站时时更新4、户外广告：地铁公交等上班族经常路过的地方进行广告投放线下1、派单：周边工业园区进行派单2、活动：暖场活动释放产品信息：户型多样，面积适中平层精装，提包入住8.16周日七夕活动活动时间：8月16日活动对象：客户〔预计邀约20组〕活动地点：售楼处活动形式：来宾到场后，领取到访礼到访礼建议：玫瑰沙画表演，现场制作情侣沙画，拍照留念，然后将照片制作到马克杯上，制作完毕后通知情侣到售楼处领取5.活动物料：