日本商业地产考察报告

日本商业考察本报告是严格保密的。·日本商业印象·商业区域概况·重点案例分享·日本商业启示本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。参与本报告是严格保密的。体验本报告是严格保密的。共融本报告是严格保密的。·日本商业印象·商业区域概况·重点案例分享·日本商业启示本报告是严格保密的。东京概况东京地铁站覆盖密度及高，以银座、日比谷、有乐为例，几乎每个路口都是地下铁入口，每栋商场都地铁连通。完善的轨道交通也推动了商业的繁荣。京可以说是世界上百货公司密度最高的城市,东京都金寸土,单是山手线环绕的都心区内,便至少有将近七间百货公司.京是个临海城市,环抱东京湾,从江户时代开始,于人口不断增加,这一百年来,东京市的范围通过海,不断向东京湾扩伸,如台场和迪士尼乐园这些兴的商业及娱乐区域,就是在填海的基础上建立起的.高密度的人口带动了交通网路的建设,地下铁、电车、以及小田急、东急、京王、东武、西武

私铁，运载着东京1200万人口，u台场位于临海副都心---东京都南部的东京湾，距离东京市中心6公里，占地442公顷（442万平方米）。是一座由城市垃圾填海而成的人工岛，由台场、青海、有明北、有明南四大块区域组成，其中台场地区最为著名，因而人们习惯将临海副都心简称为“台场”u该区域内已迁入许多大型企业的总部，并修建了众多采用现代设计建造成的商业与娱乐设施。据东京港湾局统计，截止到2006年底，该地区内进驻企业达800多家，就业人口为38000人，居住人口7000余人。计划到2020年，将该地区打造成有4.2万人居住、7万人就业的多功能繁华新区。东京副都心---台场本报告是严格保密的。现已进驻台场地区的著名商业设施u富士电视台总部

u三得利总部大楼

u日航东京饭店u美丽殿太平洋饭店

u维纳斯城堡u丰田汽车馆u大江户温泉中心

u松下集团展示馆

u东京国际展示场本报告是严格保密的。东京商业区——银座银座是日本东京中央区的一个主要商业区，以高级购物商店闻名，是东京其中一个代表性地区，同时也是日本有代表性的最大最繁华的街。银座位于中央区西部，在新桥与京桥两桥间。分为银座一丁目至银座八丁目。银座四丁目与银座五丁目之间被晴海通所分隔，全部8个丁目由中央通贯通。从第一号街到第八号街及其周围闹市区，长约1公里。古为造银币厂，今为中心商店街。有全国著名大百货商店、特种工艺品的小商店，以及一些高级小吃店。也是文化娱乐中心。银座两侧人行道宽阔，周日又禁机动车通行，故有“步行者的天堂”之称。本报告是严格保密的。银座设有多家百货公司，包括和光、三越、松屋百货、松坂屋、Melusa、春天百货银座等，高级品牌专门店

如爱马仕、Gucci、Chanel，亦有各式饮食店及高级餐厅，高级夜总会等。根据日本国土交通省统计，银座在日本全国商业地产价格中，连续9年排行一本报告是严格保密的。·日本商业印象·商业区域概况·重点案例分享·日本商业启示本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。维纳斯城堡是一个以意大利威尼斯风情为主题的商场,1999年8月开

幕,是日本第一个主题公园大型购

物中心.在封闭的馆内真实地再现了17,18世纪的欧洲街道,弧型的天花

版被绘成天空的样子,并且天空的颜色

也会随着时间而变化,演绎着”蓝天-

黄昏-夜晚”的迷人景色.容入了欧洲风情街道的建筑风格，可以使顾客体验到在室外购物的空间感，又不会受天气影响馆内约有170个店铺、商场及餐厅，汇集了很多时尚品牌,如ZARA,DIESEL,TOMMYHILFIGER等.维纳斯城堡Venus

Fort表参道OMOTESANDO表参道是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地之一,这里云集欧洲、日本等顶级设计师的作品,流行元素含量很高,橱窗内的衣饰摆放非常有创意高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处，可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。表参道广场(OMOTESANDO

HILLS)作为表参道的标志性建筑，2006年2月11日开募表参道OMOTESANDO本报告是严格保密的。Tips:近几年，日本建筑界和地产特別喜欢「丘（Hills）」这个概念,即“建筑群”------在一大遍土地上实践建筑美学。六本木山丘ROPPONGI

HILLS和表参道广场OMOTESANDO

HILLS就是其中的杰出代表。表参道广场(OMOTESANDO

HILLS)是由成功建造六本木Hills成名的的森集团所投资建设，为展现融合了日本的「和」和「重生」等元素，创造出日本独特风格的建建筑，森集团延请日本知名建筑师安藤忠雄著手设计长达250公尺的表参道Hills本报告是严格保密的。安藤忠雄以日式椭圆形印章的「参」字LOGO来揭开「表参道Hills」外观的序幕，以银灰色铝窗加玻璃围幕带来最主要印象；基础的墙柱梁部份，不经意地呈现出钢筋水泥，几何造型直线延伸的设计，含蓄地透露出建筑的特色和美感。刻意与表参道沿路街道树设计成相同高度的建筑物，从外表看起来绝对很难想像得到，它居然是地上六楼、地下六层的庞然大物，由本馆、西馆以及一部份复旧保留的「同润馆公寓」三者来构成。本报告是严格保密的。表参道广场地下三个楼层是大型停车场，而店家总数高达九十三家的名店商场，则是从B3至3F。商业区以外的3F到6F规划为租赁住户，屋顶并附设有都会中难得一见绿意的空中庭园。本馆建筑物乍看之下是个方正平整的规矩设计，但从内部的高空俯视下来便能察觉，整体造形犹如一艘巨大的方舟，掏空的宽广中庭毫不吝啬地让阳光从半透明天窗自然流泄。店铺围绕着中庭的四周环然伫立，楼层与楼层之间尽可能地排除了到处都是杀风景的电扶梯景观，整体徐缓的逛街坡道，让人不自觉地团团逛绕于其中，省去上下楼梯的麻烦，也同时让人感觉不出爬升下降的辛苦。本报告是严格保密的。表参道广场内部坡道的坡度与表参大道的实际坡度相同，也就是说顾客虽然身在室内，却也能够自然地享受到彷如漫步在表参道上的逛街乐趣。绿藤蔓延的同润馆公寓，超过半个世纪以来，一直是原宿表参道周边最具特色的代表性建筑物。如何让大家珍贵的这份都市记忆给继承延续下去、如何让新的建筑物与周围景观调和、如何让汇集的店家与人潮随时刺激互动而产生

更上层楼的蜕变，是表参道

Hills建筑设计师安藤忠雄最大的挑战。本报告是严格保密的。六本木之丘ROPPONGI

HILLS六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGI

HILLS

，位于日本东京闹区内的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住

宅公寓，紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。本报告是严格保密的。1986年，随著东京港区重划区完成，朝日电视台一度迁移。由于，森林大楼权利变换成为当地权者，以这里为主紧跟著东京港区重划区的大规模的都市重新开发计划是在森林大楼内开始。1993年，推动森林大楼开端东京都也增加，开始六本木六丁目地区第一种市区重新开发事业。1995年，东京都公布都市计划决定。记住教训阪神大地震，这一年抗震构造被组成。1996年，“6.6

计划”发表。1997年，港区实施地区的地区公告。东京都、港区，公共设施管理人员同意，最后计划方案归结。1998年，六本木六丁目地区重新开发准备工会设立。1999年，东京都权利变换计划被批准，开始迁入临时住宅。2000年，完工。总投资大约2700亿日圆（约170亿人民币）2003年4月25日，开始营业。六本木时间表本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。摩天大楼：森林大楼（Roppongi

Hills

Mori

Tower），地上53层，地下4层，内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，也位于此大楼。朝日电视台大楼：为朝日电视台的新总部所在，地上5层，地下2层，占地广大。其中，大楼一楼设有公众开放空间，除了纪念品专卖店之外，还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施。露天广场：六本木新城露天广场（Roppongi

Hills

Arena）。六本木新城露天广场外观上，有著圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所。广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流。住宅区：六本木新城住宅大厦六本木主要建筑------本报告是严格保密的。建筑亮点：Shot

1:从地下铁日比谷线六本木车站往地铁明冠，登上长长的电扶梯便是六本木新城的玄关，到达66广场,可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前耸立着森大厦。

从49楼到53楼是森艺术中心，是展示以现代艺术为中心的森美术馆，有镶嵌着360度玻璃墙的观景台「东京城市观景」本报告是严格保密的。Shot

2:毛利庭园旁的半开放性街道。以总是大排长龙的小笼包专门店为首，集结了东洋风味的餐厅和商店。在六本木新城地区有时可碰到举办活动。榉树坂大道区有电影院，引进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院。毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹，是座优美的回游式日本庭园。毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司。本报告是严格保密的。Shot

3:West

Walk位于森大厦中，是阳光注入具有开放感的购物中心，集结着流行服装发表会和受欢迎的餐厅。六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西约400公尺树木并列的街道，进入眼帘的是LOUIS

VUITTON

BOUTIQUE具有特征的外观。在六本木榉树坂大道林立着各国的名牌商店、老字号饮食店、时髦的咖啡店。本报告是严格保密的。Shot

4:位于剧场楼顶的“屋上庭院”种植着水稻和其他植物，俨然是一个小型的生态公园。收获和播种

季节，邀请在六本木新城办公和居住的人参与劳动，带给大家美好种植体验的同时也降低了

楼顶的温度，是非常好的生态环保设

计。本报告是严格保密的。Shot

5:六本木之丘是个充满艺术气息、具有丰富感性的开放空间。艺术便是其当初兴建的概念，不光只在美术馆，广场或是大街小巷里，艺术作品更是星罗棋布，日常生活中自然地展现出亲和力的一面。目前六本木之丘主要在八个公共空间内，设置艺术作品及艺术风空间，每件作品都是出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中，成为独树一格的街景。除了８处公共艺术特区外，还有所谓的「公共家具」（PublicFurniture）遍布于各角落。本报告是严格保密的。六本木的规划，围绕着“住宅、商业、文化、设计”这四大元素，处处体现以人为本的精神。六本木Hills作为一个“Artelligent（Artistic

and

Intelligent）

City”，在讲求感性的生活型态构想下，以艺术来表现造街概念就成为一个重要的因素，不只是美术馆，在广场、街道等各个角落都可以更自然地亲近艺术，公共艺术、街道设施再也不单单是"作品"而成为街景本身的一部份。本报告是严格保密的。大阪难波公园建于大阪棒球场旧址上，由美国捷得国际建筑师事务设计，2005年在美国拉斯维加斯获得SADI大奖中的“开放空间类”项目最高成就奖和最佳综合项目的最高SADI奖。SADI大奖意在表

彰在创造零售业环境方面获得杰出成就的项目，获奖项目可能对增加购物环境魅力、加强或者重新定义零售品牌、巧妙反映某种趋势或者解决一个似乎难以克服的问题起到关键作用。难波公园购物广场正是完美的诠释这些要求。大阪---难波公园本报告是严格保密的。难波公园占地37232平方米，横跨多个街区，高达8层，不仅是一个符合消费者生活方式的商业中心，同时也给到访者提供了特别设计的屋顶公园，为当地人们的聚会、文化生活和娱乐提供了一个全新的自然体验场所。该项目除了为一个自然元素稀少的城市添加了一撇浓重的绿色之外，其独具特色的公园与街道相连，令路人在行走时可以欣赏到四周的树林、岩石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平台；公园下面还有一道溪谷、一条小径穿过谷地，两侧则设有各具特色的零售、娱乐和餐饮服务。本报告是严格保密的。屋顶花园宽敞开阔，充满自然气息，令顾客产生一种全新的空间体验。精心挑选的植被能够适应冬天寒冷的气候。此外，一些季节性植被会随着季节的转换而不断改变颜色，给人耳目一新的感觉。从一层到下一层的“8”字形的交通循环设计，为顾客通向商业零售区、户外花园或露台提供了连续、便捷的选择。难波公园的商业零售区提供了各式各样的专卖店，使之成为其独特环境的补充。同时，难波公园避免了将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放的空间完美地融合在一起。据统计，自2003年10月开业以来，难波公园已接待了近八百万的顾客。本报告是严格保密的。设计背景：难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。难波公园的内部是一条人造峡谷。业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。设计师最初打算选用各种暖色调的石材，再现真正的峡谷风貌，并通过多样化的水平表现手法展现出堪称永恒的再生自然景观。在设计中很重要的一点是要避免使用材料过于单一而产生的虚假感。装饰材料都取材于自然，如花岗岩、沙岩和石灰石，并沿袭了其淳朴粗犷的天然造型（自然裂

缝），淋漓尽致地展现出天然石材的永恒魅力。为了进一步表达这一理念，色彩由暖黄色到橘红色的过渡与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，同时也与周边绿意盎然的植被交相辉映。本报告是严格保密的。由于预算的限制，设计师选择了成本低廉且能产生石材表面纹理效果的喷漆作为主要材料。通过使用各种条纹状、如同沉淀层一般的水平色带，使“零售峡谷”坚韧和立体的空间效果更加突出。在大阪，这一设计理念的可行性基于两个主要原因：其一：设计目的是景观逐步支配环境，使得难波公园最终成为主要的标志性公共场所；其二，日本有高质量的建筑和维护技术。“峡谷”加强了项目本身与周边自然的融合，成为主要的交通通道。设计师通过精心的设计营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，为整个通道增添了一抹神秘的色彩。经由不同楼层的一些特定区域，从“峡谷”可以直接通往室外露台。夜幕中，一组玻璃桥将“峡谷”两边连接起来，如同灯光璀璨的“弧形管”。整个垂直空间从上而下，均采用自然采光。通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道可以到达难波公园的零售及娱乐区域。一系列广场都装有水景，营造出让人不断有新发现的感觉。项目的中心区域是三层的“豪华购物广场”，其构造质感华美，错落有致，并饰有草木植被和水景。本报告是严格保密的。难波公园的设计理念是创建一处都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日的风采。整个项目预算达8亿美元。除了“峡谷”设计，项目设计最为独特之处还在于一处颇具美感的屋顶景观

花园。在一个密集的混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园令大阪人重新获得对自己城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。本报告是严格保密的。博多运河城Canal

City

Hakata是位于博多与天神的中间地带屹立在那珂川河畔的大型综合商业设施。共有107家商店，服饰店居多，以世界名牌与日本本

地知名品牌为主，而贩卖各地类小饰品的流动摊贩则散落于地下一楼的运河河畔，点缀几分园游会般的欢乐气氛。强调人与街市的协调关系是博多运河城的特色,并且通过巧妙的空间布局,突出表现着种关系,追求创造以人为中心的”富人情的安乐空间”博多运河城

Canal

City

Hakata本报告是严格保密的。运河城主要由六栋建筑物所组合而成，分别是：戏院大楼、福冈华盛顿饭店、娱乐大楼、福冈凯悦大饭店、商业中心大楼及大荣大楼内部组合又分成多功能区域：福冈城市剧场、无印良品商店、运河城OPA餐饮服饰区、凯悦饭店及华盛顿饭店、AMC13复合式电影院、JOYPOLIS(SEGA)室内电玩世界、MEGA

VANDLE

户外用品专卖店及售票广场等丰富活动项目区。为增加游客们之可看性另外于主要通道周遭布设了活动广场：如太阳广场─运河上的舞台，许多活动表演均在此展开；月光大道─摆满美丽的盆栽如林荫大道般；月光中庭─地面不定时喷出水柱是散步好去处；水晶峡谷─由180个显像划面组合的巨型视觉艺术墙；地球漫步─花团锦簇的盆栽及挂满墙壁的长春藤，使整个街道生气蓬勃；海洋中庭─水珠不断自布满自然石的水滩飞溅而出，是孩童们快乐的戏水空间本报告是严格保密的。博多运河城，是日本第一个“时间性消费”的综合商业设施。从开业到今天的这11年，博多运河城的模式成为世界很多开发商开发商业设施的一种样板，世界各地，特别是亚洲地区不断有开发商参观学习。而由博多运河城带来的“时间消费理念”，也成了世界购物中心在商业设施营销的主流模式。时间消费理念------超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。本报告是严格保密的。舒适的环境，通过精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园，有看似与购物无关的娱乐表演、参与节目……这是此次考察的商业设施的共同特点。显然，开发商精心营造舒适环境目的就是为了促进“时间消费”当今消费市场对娱乐和观光的需要不断增加，儿童市场的扩大和新型家庭的急速增多，私家车的跨步发展，中产阶级对时尚的渴望，新型生活方式的流行需要”不仅仅是面向年轻人，还通过丰富的商品构成满足以家庭为单位的消费者，并汇集各类娱乐元素，舞台演出，使家庭中每一位成员在设施中都能找到消费和愉悦。这些都给商业地产指出了新的发展方向.本报告是严格保密的。·日本商业印象·商业区域概况·重点案例分享·日本商业启示本报告是严格保密的。启示一：规划理念本报告是严格保密的。区域标志活力先锋丰富多彩√建筑自身的标志性质，形成区域中心；√建筑符号的时代性，新区域典范；√文化、商业的组合与创新引发关注。要点要点要点√融入更多的具有时代元素的文化概念；√更多的运用新时代概念符号；√新思路、新高度是项目开发成功关键。√保证产品在空间及尺度上的合理性；√加大对城市功能方面的投入及运用；√运用更多的人性化设计元素。规划设计的思想三大源泉本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。启示二：环境塑造本报告是严格保密的。通过独特的建筑设计,可以创造促进”时间消费”的环境.环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下客户；在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。启示三：场所精神本报告是严格保密的。精神层面的融合与升华理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念所针对的是其表达的一种现象罗马神庙通过立面、雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与崇拜