郑州某项目营销推广提案

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东风渠XX园XX镇省民族中等专业学校纯水岸度假酒店文文XXXXX工业学校文华北水院47中文森国家林公园省文学院文本案省电视台汽车北站汽车配件大世界经三路XX路路XX庄XXX社区家合万世XX大酒店建设银行交通银行XXX家世纪联华丹尼斯华北水利学校文汽车配件市场交通银行我们所处的位置区域投放总量本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近4200套。早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都市村庄分布，107国道作为外环线，交通污染比较严重。随着21世纪拉开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家XX公园为本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地产开发和消费增添了巨大活力。区域物业形态分析

经过调查发现本区域物业类型为三种，分别是多层、小高层和别墅，小高层和别墅是本区域物业分布的两大亮点和特色，对本地快物业形态开发具有很强的参考价值。

本区域产品以小高层、高层和别墅为主，多层体量所占比重相对较小，小高层和别墅在本区域内的大量出现，说明此区域房地产发展已相当成熟，形成了比较成熟的高尚生活氛围。

区域楼市户型配比分析分析:三房占60%；两房占14%；四房占14%，复式占5%,其中小户型占3%。中小户型的三室、两房是多层市场的主力户型。周边多层项目主要为21世纪、城市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都比较偏小，相反德亿时代城三房面积就高达130—168平米，又加上精装修促使单价提高，为销售造成了很大的抗性。因此，建议本案多层户型设计面积不宜过大，应以比较精致三房和两房为主。区域主力户型为三房，其次是四房户型，以上两种户型加共占总户型配比的73%，五房和复式就占23%（金成国际广场五房就高达46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都把目标客户定位于具有很强购买力量的城市中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平米的两房为主，以区别于北区高层市场大三房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如家和万世、鹿岗小镇等，而城市公园高层小户型则打了擦边球。小高层项目户型配比主力户型面积分析调查显示:湖适三房主力面积103、141平方米，两房主力面积75平方米。城市公园三房面积控制在117平方——125平方米，两房90左右平方米。达观369总体户型面积偏大，总价较高，紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻碍了产品销售。楼中楼是21世纪产品创新的一大表现，75平米享受115平米的立体空间，虽然单价较高，但总价较低，比较受市场欢迎。德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精装修等因素销售迟缓。调查显示：本项目所在区域小高层、高层户型及面积存在同质化现象，面积普遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度较低。区域楼市价格分析

本区域内高层项目平均单价在3100元/m2左右。同时本区域内多层价格参差不齐，相差悬殊较大。如国际银河湾的单价为3300元/m2。户均总价分析图表显示：除了别墅和经三路高层项目总价在40万以上，其它多层项目总价都控制在30万以下，21世纪的楼中楼总价最低，湖适、锦绣汇城和城市公园价格相差不大。通过数据分析各楼盘性价比：湖适具有景观、社区规模、开发商品牌等诸多优势；城市公园具有景观和精装修优势；而锦绣汇城相比较前两楼盘优势不明显，在市场竞争中处于弱势。两房总价分布在１8万—２２万之间.区域楼市综合分析物业形态丰富楼市价格整体水平偏高大盘云集区域竞争激烈地块增核心构价值环境汗优势——郑州梦国家监XX痕公园号、北若区生猪态园蛙区交通舒优势——中州奋大道变、郑排花路懂、北击环快脚速路乏黄金热三角进区景观浪优势——中州醒景观律大道规模蔑优势——占地必68姿25爱4m2,建煎筑面够积2赶26称10设0m2。区位炊优势——郑州桶最具谣发展贱潜力妙区域我们印所面乱临的袋严峻个形势重之一交通缘瑞不便本宗碌地处成于10塘7国道遇、郑它花路甲、北缝环快沉速路列围合陆的三宣角形加区域尤内，军北边假西边轨是21世纪鱼社区秤，南筒临都毫市村渣庄桑尿园，王东临10症7国道源。目侮前本斗案直孤达市申区的侵公交眠车仅退有39路公卖交车墙和两挖条通职往乡晶镇的蛙小公盈交。本案岛的主注要出袜入口历有两摔个：一个诵位于储桑园挥村与21世纪唐交接毫处的复西出粉口，回但都唇市村筋庄的超人文牲环境佛以及养此处惊无市驰政规拿划的注主要遣干道添，对嚼本案钞的形闹象提然升有舱严重届影响适。另外下一个思出口甚位于10工7国道帆，但10讲7国道特目前好的交老通功叫能不姥仅仅轻是市悄内交灯通,还承纹担了乒大量谎过境木车辆织的通很行,噪音销污染蝴严重,存在参安全朋隐患显，通留行功秋能不罪足。人文晶环境章差本案的属城奸市郊率区，圾且南剩临都等市村翻庄桑熔园，月东有10以7国道锁的阻苍隔，含整个哄区域予相对傅偏避纱，人苍文环霜境差嗽。我们聋所面浸临的督严峻任形势医之二我们隆所面嫩临的选严峻米形势株之三周边驼配套本案没属城决市郊盆区，表目前周边茂市政区配套娘严重厉不足郊，如张商业等、金种融、屑娱乐糖等配捆套基阅本上羊是空折白，刮对于潮现代戴都市啄生活贺来讲且，配掌套资羊源短恩缺，锻这也背是本替案销秀售中吹最大雷抗性隆所在馋。我们蚕所面并临的翻严峻掉形势筑之四区域梅竞争甘激烈与本开案相敢临的锄在售辛项目稿不多货，仅钻有2垃1世暂纪社扭区的臣最后革一期堤——院达观叹36惯9。完但是贵，比肆本案柳更靠感近市固区的糕北环龄、郑该花路直两侧爬却聚拢集大穗量的电楼盘淋，而刃且这关些楼本盘从娱物业纸形态巾、品积质、怒规模柄上，惜都代征表着利目前确郑州量的房哪地产壁开发伸水平透,这缎对于覆本案咽存在淘严重享威胁甜。沙门路东风路

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案，色使项励目的励市场池竞争懒从资隆源整裳合的敲竞争钥上升精到战切略、尿文化养竞争隐的高浆度（饥房地补产企包业竞久争的顽五个宿层次律：资大源整碑合、骡资本逮、创钞新、弄品牌轧和服舅务、俭战略腹和文私化）瓦。各竞隔争层狂次的榨代表准楼盘资源就整合代表像楼盘徒：长衫城康梨桥花螺园、保帝湖公花园资本代表畅楼盘