西安某住宅地产项目策划报告

走在新长征的路上——***产品定位认识我们所在的区域城市边缘地带，高新区待发展版块太白南路西高新西万路长安路韦郭路绕城高速路二环路丈八北路南郊电子园长安科技产业园大学城大学城、长安升区、高新新建区等三大动力拉动区域发展，区域发展成熟有待时日。本案土地价值想象空间大,实际升值空间不大。本案地块原属于紫薇田园都市用地的一部分。高容积率、小高层主体、大面积的产品雏形。些许尴尬的开发氛围硬件熟,软件不熟形式熟,实质不熟长期熟,短期不熟政府熟,民间不熟探询区域开发大势战国纷争下的区域市场挚信200亩融鑫300亩天彩300亩新长安科技园板块总占地6400亩紫薇town城2000亩田园都市三期3700亩樱花广场绿地世纪城和计黄埔楼盘名称位置用地面积建筑面积容积率规模紫薇田园都市西沣路长安科技产业园西部大道口2200亩180万㎡1.23多层、小高层、高层、联排别墅、办公别墅组成。紫薇臻品科技路与团结南路交汇处117.4亩23万㎡3.18高层、小高层组成紫薇馨苑电子城太白南路南段西部电子信息产业基地330亩60万㎡3.0由小高层、高层组成田园公寓紫薇田园都市东侧63亩121700㎡2.90由八栋高层塔楼组成枫林绿洲位于西安高新技术产业开发区1000亩120万㎡1.8少量的多层洋房、大部分为板式小高层中华世纪城高新开发区科技路西段600亩97万㎡2.34全部为板式小高层世家星城东仪路与丈八东路向南827亩75万㎡1.36短枝剪力墙多层，小高层摩登小镇长安南路西北角22800㎡100000㎡4.39多层、小高层及高层组合太阳新城长安西区长安广场北侧100亩150000㎡2.25多层、小高层及高层组成绿地世纪城西高新南端，西沛路与丈八东路交汇西南角1100亩120万㎡1.64产品还不明确，55万㎡住宅与65万㎡的办公、酒店我爱我家电子正街67.29亩11万㎡2.451栋高层，6栋小高层幸福时光电子城电子二路21亩55000㎡3.931栋高层塔楼及1栋18层U型楼组成鸿基新城丈八北路南端西恻3500亩280万㎡1.2多层经济适用房双维花溪湾位于丈八路与电子正街交汇处约100亩15万㎡2.5由高层、小高层组成城市风景高新技术产业开发集中新建区二区西侧124亩208193㎡3.43由10栋小高层和2栋高层组成城南九月电子城电子正街12亩5.3万㎡6.6高层、小高层组成一、楼盘规模及建筑形式总结：区域中型以上的规模社区占绝对市场主流。项目距离市区越远建筑层数相对越低。区域潜在市场供应量巨大，未来竞争环境激烈。分析：不能做规模的前提下融入田园都市，在规模配套优势前提下做精细化产品。强化板式小高层的优势，成就最适合人居的产品概念。迅速启动，先发制人——抢占市场先机。【市场总户型配比】户型面积区间㎡套数比例一室一厅一卫30－558415.5%二房二厅一卫58－80939426822%二房二厅一卫80－1001921二房二厅一卫100－1131408三房二厅一卫92－114663657644%三房二厅二卫119－1261636三房二厅二卫127－1391840三房二厅二卫140－1532437四房二厅二卫135－1551650296723%四房二厅二卫167－1841317跃层124－1802166445.5%跃层200－257428二、户型分析三房二厅为主力户型，约占区域市场的44%；其次是四房及二房户型，分别占区域市场的23%和22%。平面布局一梯两户最为普遍，一梯四户次之，部分中小项目为追求容积率使塔楼达到六户甚至八户；客厅阳台以封闭式设计居多，部分楼盘采用半封闭；凸窗、转角凸窗的应用比较普遍，入户花园、错层等创新户型开始引入。阳台方面也突破了传统的使用功能，更加注重于景观观赏性能；户型结构实用性不够完善，还有少许不合理空间；新开发的楼盘户型结构越来越合理，功能越来越齐全，部分楼盘户型配置了多功能房、书房及储藏室、衣帽间、工人房等等。总结：分析丽：以未苗来目呢标客裤户群巷的生眉活方咳式主券导户疯型设血计。在区套域居似家氛沈围尚蒸未完狮全形俗成的食前提吐下，礼保证阅基本酒功能趴空间悉的前名提下访，户解型面薄积应捐该适掀度控者制。最大差限度馆的避野免室豆内空驾间的船浪费亿，做京足图抛纸上靠的功矩夫。产品爪功能叶空间梁适度忽创新蝇，在勤设计诊中强佩调居虎住空跑间的黎延展涌性。三、巷项目挥配套宜及园竭林绿愧化分迷析项目名称自身配套绿化率绿化形式紫薇田园都市商业广场、大型会所、歌剧院、图书馆、医院、幼儿园、小学、国际中学45%多功能中心绿化广场、分区绿化园景、楼间绿化、休闲广场紫薇臻品会所，五星级大堂，双接待台，休息区，商务区，西餐厅等36.5%中式园林设计，绿化广场，楼间绿化，休闲广场等紫薇馨苑商业街，幼儿园、小学等。大于35%绿化广场，楼间绿化，休闲广场等田园公寓3.3万㎡大型商业配套满足购物、休闲、娱乐、餐饮的全面需求45%空中花园，立体绿化枫林绿洲1200米长生态谷、5300平米运动主题会馆、步行街、国际小学、室内游泳池40%集中园林绿化带、楼间点缀景观中华世纪城会所、学校、医疗、商业街等44%楼间绿化、组团绿化世家星城外院合资的初中、小学，会所、区内商业48%休闲绿化广场、组团绿化、楼间绿化摩登小镇区内商业街、小区会所30%楼间绿化太阳新城集中供暖、水景绿化、商业街、会所50%区内水景园林、楼间绿化、组团绿化绿地世纪城星级酒店，会展中心，办公中心，商业休闲街，休闲公元，高尔夫球场等43%大面积水景园林，楼间绿化，组团绿化，绿色生态岛。我爱我家会所41%楼间绿化、中心绿化广场幸福时光————楼间绿化双维花溪湾国际化会所，新加坡国立大学入学资格48%热带雨林，东南亚特色花卉城市风景夏日景色24小时热水，保姆公寓，2万㎡的商业街30%楼间绿化，中心绿化广场城南九月——36%楼间绿化区域敞项目第园林疮绿化怨状况稠普遍销较好捉，追剂求室姥外空窃间的挎舒适瞒性成饺为主撞流的抓客户垮购买用选择票。大中颗型项属目愈肝来愈宫注重仇自身罚的配球套设买施，才若外朱部环货境不黄能提阁供的竹一般盖通过福社区反经营赞型会纹所解皮决。在常筐规市贼政配茫套的贯基础旁上超稠前性躲的高饮配置镜（如计供热俘的分筑户计瘦量）稼往往起能给浇客户辅超值建的感涂觉总结中：分析错：在项淋目自岭身绿研化环紫境局谈促的危条件宜下，倒充分地挖掘悠室内铃和区祝外的找延展绿生活帝空间驻是本装项目按的必隙由之敢路。借助测项目葱地原签有建班筑（益售楼益部）皆设置氏内外汇共享挪的超幸级会券所，稠提升算项目景品质各。四、絮价格已分析项目名称均价项目名称均价项目名称均价紫薇田园都市多层：2500小高层：3200高层：2900世家星城多层：2700高层：3250我爱我家小户型：3600大户型：3300枫林绿洲多层洋房：4500小高层：3800摩登小镇2200幸福时光3200中华世纪城小高层：3450太阳新城小高层：2550绿地世纪城均价3800紫薇臻品均价3400紫薇馨苑均价3500田园公寓3470双维花溪湾均价3100城市风景夏日景色均价3400城南九月3200总结软：项目注所属竞版块择概念趋对售告价影饶响较召大。发展坛中的滴潜力替区域爷面临碑价格度上限危。高性伏价比惩产品乘最受顶市场距欢迎变，其递性价朴比体就现于戒产品商在市丝式场竞痛争中卸的比态较优吨势。分析输：项目枕的高惹新概俯念和且田园点都市砖中的恼一部黎分概袄念将锡给营拍销带六来张墓力。区域墓产品放面临洁价格嗓上限掌，因涌此必俊须借格助控革制总陡价实宾现价吧值提豪升。注重泼产品齿整体幼均好异性的嚷塑造盒，并辜适度卫的进遣行卖晨点加镰权。五、哲销售蠢情况算分析项目名称销售情况紫薇田园都市多层销售完毕，联排别墅销售完毕，小高层销售情况一般，高层销售业绩较差枫林绿洲洋房销售完毕，一期小高层销售完毕中华世纪城三房朝向中心园林的销售情况良好，其他户型销售一般世家星城短枝剪力墙多层销售情况良好我爱我家东面单元销售情况良好，由于西面旁有变电站，因此销售情况一般幸福时光中小户型单位销售情况良好，大三房销售一般太阳新城一期推出多层单位销售完毕摩登小镇中小户型的两房三房销售情况良好，采光有问题户型滞销绿地世纪城一期已基本销售完毕，二期目前销售状况良好。紫薇臻品开盘时间不长，销售状况良好。紫薇馨苑开盘时间不长，销售状况良好。田园公寓销售状况良好，销售率已达60%双维花溪湾因周边竞比楼盘较多，目前销售状况一般。城市风景小户型已基本售完，剩余户型以中大户型为主。城南九月中、小户型销售状况良好六、挨客户絮群体拿分析项目名称主要客户构成紫薇田园都市西高新及南郊工作年轻白领阶层、政府公务员、其他省市购房者、其他区域中高收入者、注重环境的中高收入阶层、为小孩上学考虑的高收入阶层枫林绿洲周边企业高收入白领、高收入生意人、各区域高收入事业单位管理层中华世纪城高新区白领阶层、生意人、教师及部分城内居民、进城置业人员等世家星城各区域工薪阶层、附近原居民、周边生意人、西高新白领阶层我爱我家周边原居民、各区域中高收入管理层、企事业单位管理人员幸福时光周边换房原居民、年轻工薪阶层、退休职工、附近生意人太阳新城城南及城内工作工薪阶层、周边换房原居民、长安区企事业工作人员摩登小镇城南及城内工作工薪阶层、周边换房原居民、长安区企事业工作人员紫葳臻品高收入阶层，企事业高层管理人员及私营业主居多。紫薇馨苑西高新及南郊工作年轻白领阶层、政府公务员、其他省市购房者、其他区域中高收入者、注重环境的中高收入阶层等田园公寓西高新及南郊年轻白领阶层居多。首次置业者居多。双维花溪湾周边原有居民为改善居住环境置业，周边各科研院所工作人员及高新区白领和私营业主。城市风景高新区及长安科技产业园高收入白领、高收入私营业主及各区域高收入事业单位管理层居多。城南九月周边及高新区白领阶层居多，区域内过渡性居住，首次置业等。【客董户职棉业构绣成】西高酱新、智南郊届主力桃客户诉：高仅新区的企业捕管理薪人员无、高吓新阶猾层；机关释公务纵员、假事业仆单位象工作痛人员暂；私营信业主铃、生滩意人嚷；西高栗新、亿南郊社次主鼻力客恋户：恨退休躲回陕睛干部企业菠中高首层、捞陕北庙等外蔬围城搂镇客误户；长安朝区项骡目主敌力客决户：引城南惠城内谱工作恐的工浴薪阶既层，经原居演民。总结阁：【主粮要置锻业特引征】自住械为主默，部还分投梦资；就近辉置业渗（工腊作需组要，努地域扛情结引等因茶素）价格捞、位休置和倦住宅厉环境族对商碑品房左的购海买起夹决定桶性因姻素。客户扔对物拴业的牛总价族比较稼敏感珍；购房摔年龄拌以3孕0－饮45榴岁中断青年伤为主鸽，各准年龄玻阶层恨逐渐粗均衡欢；购房刑者已裳经从砍满足父居住菠型逐坑步向是康居慢型及樱舒适以型过押度；房地痰产开率发商板的品逃牌、帮实力宇、信骗誉对文树立畜消费党者的吩信心符起重臭要作蔽用；产品针价格桥较低捞，楼岂盘素波质较币高成图为工趴薪阶滴层购毯房首芒选；冈（长饭安区勤楼盘削、郊兽区盘嘱）总结球：分析禁：不可恋忽略革的几槐类客卧户群高新阿区及凑南郊会富足震白领蛛人群企中的垦外来纸人口想让帅子女纺在西辟安接培收一版流教枝育，移并预渗计未诸来在屡西安徐定居驴的异宾地富港有阶弃层。准备钓颐养锁天年职的临战退休迈干部薄职工凑。省内干外大麻型企王事业升单位可的团喷购用司户。关注狗目标燃人群后的需秒求特过征总价出控制嘱是该视类目驾标客水户的斩显著真特征进。室内锦功能丧空间这适度榆舒适胡是该兄类客孙户的秀选择咬基础摄。共享舒配套炸大环薯境是钉该类仗客户朱的最勺坚实陆购买厕支撑晚。七、侨物业热管理披分析项目名称物管公司智能化水平及特色服务项目管理费紫薇田园都市西安紫薇物业管理有限公司区内环保小公交大公交专属巴士等1.2元/月/㎡枫林绿洲天地源物业公司待定1.2元/月/㎡中华世纪城西安万股物业管理有限责任公司照顾老人，接送儿童上下学，家政服务等不高于1.2元/月/㎡世家星城西安西房物业管理有限公司商务服务；“罗敷女”家庭钟点工服务；洗衣服务；

叫车服务、叫醒服务；订阅报刊服务；室内设施、设备维修；室内绿化养护服务；

预定牛奶；机票、客房预定；送餐服务；送纯净水服务；

代客洗车，泊车；送鲜花服务；

托管、代管照顾婴、幼儿、儿童。多层0.6元/月/㎡我爱我家紫薇物业家政服务，外出订票服务；物品代购服务；小孩上下学接送服务；家庭医疗联系；家庭花卉养护及专业知识讲解1.2元/月/㎡幸福时光大洋立恒物业待定0.9元/月/㎡太阳新城待定承诺推出个性化服务，根据客户需要量身定做不同层次有偿和无偿服务1元/月/㎡绿地世纪城太平戴维斯物业承诺推出个性化服务，根据客户需要量身定做不同层次有偿和无偿服务1.2元/月/㎡摩登小镇文华物业待定1元/月/㎡田园公寓待定待定待定紫薇臻品紫薇物业待定1.2元/月/㎡紫薇馨苑紫薇物业待定1.2元/月/㎡双维花溪湾待定待定1.0元/月/㎡城市风景高科物业保姆公寓、学生接送等1.2元/月/㎡城南九月大洋立恒物业家政服务，送餐送货服务，起床呼叫问题咨询服务等1.0元/月/㎡总结热：区域类项目嗓的物漂业管捆理费日普遍愉在1.仁0元/㎡觉·月左爽右。客户夫对入钱住以句后的煌生活柜成本并关注对度较丝式高。分析钻：融入哨强势凉的物碰业管伪理品效牌（乎如紫厦薇）繁。将物滚业管恶理收现费过过程分孩两步酬走，写前期众着重钩作为良促销逼手段予使用冠。适度狱增加冒延伸墓的软扇性服目务内鸣容。研判帽：住宅滨特征吗：兼糊顾居风住舒匪适度杰的紧斑凑型棋住宅宪。面积币特征蚂：提弊供8延0—满13通0㎡忙的区使域需贵求主宅流面划积单收位。户型民特征盘：整附体均倡好性动强，怖并有堂延伸碎的生皆活空够间。客户宁特征案：关算注总绒价和施社区姓配套董资源侮。未来检售价咳：随蚀行就脊市的禽基础牧上预劳留提天升空今间。经典棒个案甚研析区域缘瑞大众滥住宅亏的代博表—牛—融磨发·让樱郡经济渣技术味指标巾：总占厉地面谜积：具13遗8亩总建法筑面抬积：会15定60屯00辟㎡多层决住宅的面积辨：7奶56叔00汇㎡高层萍建筑容面积腥：4惠10筒00枣㎡花园速洋房绣面积总：1蜓00呢00惧㎡公建补及商英铺建息筑面么积：自33浩00剪0㎡地下饼建筑沃面积鸦：1族80连00务㎡产品钉形式川：6层永多层4层稍花园症洋房18明层板独式高货层户型丈及面舞积：A户毅型两搅房两蛙厅一疏卫：挪89广㎡B户捧型三蒜房两恐厅一丸卫：怎10震8㎡C户慈型三宣房两挨厅两丝式卫：益12仓8㎡D户瓣型三腰房两数厅两谱卫：奋14闷3㎡E户狡型四骂房两关厅两傍卫：驼16皮0㎡还有锯部分皇6层最送阁教楼的妖户型逃。销售罢价格填预测溉：多层肥22夺00权元/钻㎡高层纱25介00冷元/益㎡目标披客户赢群体森定位绞：西高罢新及境电子斩城中茅等收线入工汪薪阶晓层；长安裤产业事园的闸工薪受阶层产；需要辽提升躬居住怎环境林的二怀次置调业者街；在周兔边做费生意锈的生港意人窃。综合蛾评述裕：融发冬项目叼本身立有近森30咽0亩渴地，库其西编半边境用地毅已经员团购母出去扒，因齿此自锦行开则发的瞧土地遭只有字东半双边用既地，夺此地检块拥城有周祥边俩楚项目殖所没吓有的斤优势啊——跳拥有勇热水家资源掉；项星目规候划以钉多层声为主脑，辅遣以少号量花宗园洋艘房及照部分虚预留款开发嗓的高萍层建哀筑，摇将地动块的播容积租率提堂升到抛最大篇。融发俭樱郡榜项目钓目标屯非常妨明确浪，定饮位平虹实且止准确首，直蚀接面贝对一脚些中原等收骨入的序西高依新及芳南郊压工薪肝阶层剖，没更有过命多的符修饰诸，与冤目标解客户所群体稠的性挡格及藏喜好粪接近徒；佛此项鹅目将莲建造茫比较扭大量涂的商戚铺，肿属于腔不得萌不为怠之的辛做法洗，其阳实此臭区域帆的商谁铺并西没有店非常营大的腿利润讨空间返，但津也的烘确缺知少中席型超骑级市廉场，原融发夏地产宪有一排定的波兴趣砍在这朝方面殿进行蛮配套丢。从竞巧争的方角度拴看，驾该项贼目不欣具备筋解决堵教育余配套越的能债力，匙而其冷商业谨配套侄又势花必成屈为区予域大陪配套魔的组熊成部充分，谊因此踪蝶与本贯项目泽的直浑接竞驼争将陪很小盛。新里样·仕害嘉公奶寓地丽上建刊筑面持积6宏8万通平方统米。摄整个坐建筑碍以小边高层走、高疗层为岔主，案包括宝62碍万平混方米鹊的住浅宅、由1.担4万胶平方揪米的亦俱乐烤部，滴2.昏5万户平方军米的鼠商业低街以留及学章校等顶配套则。仕嘉建公寓甲开发赞将依踩照国茶家3件A级首居住祖标准跌完成份,追嫩求居冒住环羞境与渣自然涝环境非的交歇融渗辱透,忙处处到体现穿人性纸化的读设计惯思想海,桌以精机巧合驰理的际平面男户型我、格盘调清瓜新、割简洁征凝练嚼的建才筑风廉格营再造出受内外录和谐毅统一送的建汪筑形抓象。庄社区演绿化债率约熄37震%,爷规衫划大减规模社绿地暂广场司,和学组团报景观附,创塌造方互便、拘安全园、宁院静的殿人居坑环境爸。区域湖高端熊住宅退的代白表—绿—绿帅地世普纪城项目瓦简介吗：基本阁信息总占地面积1100亩一期仕嘉占地32。5万平方米总建筑面积120万平米一期仕嘉建面80万平方米总户数5000一期仕嘉户数1200总栋数60栋户型面积90㎡-230㎡建筑形式高层、小高层绿化率45%一期开盘时间9月19日景观设计单位贝尔高林（香港）有限公司物业公司英国第一太平戴维斯设计单位建筑科技大学设计院建筑商四川华西地址丈八宾馆以南智能设计单位加拿大泛太平洋设计与发展有限公司开发商上海绿地集团西安置业有限公司建材此设备装修程度毛坯内墙水泥沙浆压光

供电系统双回路供水系统市政供气系统天然气入户

采暖空调系统集中供热、地辐射采暖

通讯系统有线电视、电话、宽带入户电梯设备社区蜜配套会所脸:基14络00各0平容方米肆的会惧所(卖包括收室内画泳池凭、健谊身房恢、机雁械运改动、标儿童竿室内甲游乐获场、身阅览故室、剩配套巾商业济、夜上总会蛇、浴黎场等筋)。商业好街:财社塘区商邪铺(投沿恒表昌三恐路、狼恒昌谦四路执、恒招昌五捡路)痛,两摩条商计业街粥(北仗面沿吃丈八存东路擦的餐活饮一乓条街途,陪会所康后面育的生边活、惜休闲重、餐裕饮一形条街死),教育苏:吓项目共有中壁小学暴幼儿警园综合辆评述义：绿地脂世纪扇城是必上海予绿地谊在西安安开个发的饭首个屿房地论产项惕目，稿其位顺置位墙于高信新区辰二次创典业区姥域，舒是专疯为西抚安中伯产阶获层打蛇造的羽一个农高档哄居住里社区驾。其首嘴先开纱发的松新里哭仕嘉演公寓弊部分趴以三群室二闹厅为沿主力罩户型自，社初区景垦观环绍境佳御，户型佣均好休性强粱，加淡之绿远地世跳纪城甜未来饥的自矿身配穗套齐蕉全，挑产品妇一经弯面市邀即收晶到购垫买者的奸关注离，但沸由于浇开发智商过岂高估练计产盼品价锡值产绣品曾仰一度匀因为饲价格蜜高而生滞销偷，后握经调整盘后销叉售趋市于平恰稳。从竞亡争的呈角度危看，惜上海见绿地仿具备痛塑造护高端稳项目缝的实头力和睬资源淘，同夫时其母社区下又能提拣供一劈燕个注积重品拥质的壁生活垒氛围宏，而甘这些兵作为相高端返住宅滔项目染的基充础要援素却损是本诉案难以邀提供惩的。区域虾主流殖住宅职的代炸表—淘—紫炸薇田钟园都奖市项目引介绍系：项目谨有多营层、认小高不层、阿高层懒、花挑园洋芽房、四TO石HO驱及老烫年公果寓等稼多种厨建筑舰形式踩。具基有异我国风碎情的粗TO醉HO膨，汇胞集了宾五个猛国家圈的不告同风暗格，衫体现锯异彩形缤纷刺的住饼宅形牺式，纯属第川三代袄产品密。单灾体造冲型多屋样，切每个旧组团副单体恨造型垂不雷阔同，虹简洁时、流链畅。户型策全部望朝南时朝北进，动服静分学区、移干湿孔分区烛、洁狮污分破区、船公司萍分离鼠。户伍型使杏用率惊高。演主打啄面积覆为7结0-义12扯0平滥米，滋有些法户型董设计久有储孝藏室再，符熄合普喉通购缝房者翁的需散求。基本中信息占地面积2200亩建筑形式多层、小高层、高层、TOWNHOUES绿化率45%建筑面积180万m2容积率1.36

物业管理紫薇物业开发商紫薇地产物业地址南郊西沣一级公路西侧车位6219个其中地上停车位3347个，地下停车位2872个建筑设计单位香港何显毅建筑工程师楼，德国G.M.P建筑事务所，韩国熙林建筑事务所商场商业广场、大型会所、大型康体中心教育西部大学城、高新小学、高新国际学校、高新国家示范高中、职业培训学校交通311路和311路区间车、312路娱乐歌剧院、影剧院、美术馆、图书馆、甲级医院周边导配套建筑偶设备外墙高级涂料

门窗：塑钢窗供电系统双回路内墙：毛坯

供气系统天然气入户

供水系统：市政电梯设备中外合资高级电梯通讯系统：电话、有线电视、预留宽带入户采暖空调系统采暖系统是从国外进口的7台22吨锅炉，室内赠送钢制暖气片。取暖记费采用分户计量方法，可以有效降低业主的采暖费用。

历史可价格记录时间记录价格2001180020022200200325002004.0328002004.0529002004.0930002004.1233002005.0329802005.06现房：3200；期房：3000综合夺评述时：紫薇恳田园狮都市江作为速西北筋首个勉千亩螺大盘赛曾经聪在西敞安房剃地产狂市场忧风靡额一时笑，但绢由于项目膝所在污区域某开发伙的滞塑后性钓加之杜前期皮入市孕价格肥较低括投资逼客较壮多，仗致使锁项目悠建成川至今入住株率一非直很搏低。从项迎目开歌发过恰程来怒看，肉凭借见紫薇决品牌锄的运溉营实封力，吴田园权都市的项目蹦的前丑期运陪作是成功宫的，也但后球来由百于开呼发商绒私欲眠的膨洪胀，晴脱离且现时凝需求步去建稍设大悲面积步的高认层住叹宅，从而剩由于衰其高价总价宵将本它来打盾算购窝买其绿项目欲的相夏当部鸽分客遍户群漠拒之甘门外摇——宋这一常点是本案愤应该抚汲取屿的前批车之蕉鉴。从未露来的宅竞争辣威胁示来看供，紫胸薇的膜剩余调住宅铃均未蛇大面悬积、晕高总忆价的缠点式元住宅圈，只要我悄们将刷面积衬总价掉控制精在一案定范适围之哨内，版同其隐形成众差异暴化竞丸争，限则完坐全可欺以避调免其巨大去的竞霜争压蹲力。本案可可实绪现的举几种题定位朝方向客户粒特征痕：私企达老板庸、大昆中型企企业估高级铜管理蝇者。结崖论瞧：区域参高档知住宅鱼供应拳量相肉对充袍足，柳客户摇选择游范围螺较大沫，普抓遍销姑售较姑好的汽均为务综合倍素质说高的济项目淹。1、城中高股档住栽宅一、沸住宅超类别容分析市场联特点忠：1）层市场城整体写供应妇量较密小；2）懂客户劫总量您小，岂选择榆空间榆大；3）泻客户买关注世物业脱的社越会形牌象。物业拘特征消：1）给社区专居住消舒适隶度高外；2）遍建筑痒自身生品质昼较高亿；3）曲物业沈管理川水平桌较高箭；4）阅产品留自身作规划氧设计扶科学矩，舒朽适程柱度高码。2、社主流塑住宅市场湾特点川：1）些市场昏整体辉供应涨量巨驻大，贩竞争兽激烈羞；2）窑客户棍选择羽面广落，对呼物业疯、环圾境要痛求较恼高。物业攻特征气：1）礼社区格规模啄中等对以上父；2）宅有良野好的障景观暂、人衬文等赶社区郑生活猛氛围炊；3）推物业努管理葡水平惊一般胜；4）额物业惊有良壳好的薪保值漠、升销值空映间。客户石特征弃：城市厅中上轿收入桥阶层友，认厘可西杯高新蜂区域凳。结岂论萝：市场协竞争迈异常疗激烈续，整乱体销斥售情淹况较叶好；尽特别乏是一充般8合0平淋米以励下的部二室券住宅译均最解快售挣空，化而面月积浪迷费较喷大、锁功能姜不齐纽奉全的部单位掉一般摩去化秤相对批缓慢血。3、项大众舰住宅市场隐特点对：1）获区域困市场欧供应百量较焰大，拨需求街量相评对较膛大；2）诵产品矩面临置升级肠换代勒。物业灿特征衫：1）萍地理谋位置卵一般帽或较四差；2）能内外兄部生携活配伟套较寒为完晴备；3）巡寿物业斤管理纠要求棍一般晒；4）很建筑壳形式铸以多子层为储主。客户助特征捐：西安皇室内煌的富堪有工略薪阶稼层，础白领级人群钩。结军论玻：市场葱供应乖的位役置较竞好有布一定宪发展姥潜力士，性左价比之较高拴的住碧宅销由售状逢况普烫遍较局好，延但一俊般不肺能解妻决子凡女教疗育问溜题从调而丧虽失一揪定比伟例客江户。4、读中小其户型市场之特点价：1）数区域桃市场辉供应蹈量较妄小，辟需求把量相烟对较糠大；2）键面积修控制天和总库价控辛制是程基本妈特征璃。物业帅特征汪：1）击地理音位置德优越团；2）前内外外部配泉套齐箱全；3）秃物业促管理梢水平伯要求顺较高恭；4）蓬常规警下公坝摊较既大。客户巨特征庭：在南躬郊工轨作的却年轻撤一族悼，时劝尚人速群。结蚕论披：市场距供应动的总望价低像、功蔽能全加的小伍户型市均能蔽很快剧被抢冤购一弓空，晚而功窜能缺帆失或