河南郑州某CBD社区作战计划

作战报告战略策略战术Swot分析及开发战略指导思想核心要素确定感性（形象塑造）和理性（价位分析）应该怎样做？（开发方向）应该做什么？（产品定位）做出什么样的?（产品价值）战略篇一：SWOT战略分析

优势（serength）

劣势（weakness）区位优势（CBD/交通/开发量）地块优势（平坦/三面临街/南北向）配套优势（学校/商业/未来CBD市政）景观优势（CBD观景台）成本优势（土地成本）技术优势（开发经验）

周边环境，人口素质，卫生，治安城中村印象城市污染立交桥交通不便利容积率品牌机会CBD开发，城市东移政策控制开发门槛抬高片区认同度片区相对偏高楼价大盘认同周边大盘造市市场存在机会亮点（如小户型）SO战略依托借助CBD资源，强调CBD社区强调首个CBD生活圈楼盘，强调‘新都心，新生活的升级产品”吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为辅运用灵活的价位杠杆策略强调“我也是大盘”抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品WO战略加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活”加大前期投入，加强工程形象展示进度，加强现场和卖场包装展示，以弥补品牌力，提高竞争门槛尽早入市策略提高绿化率和景观营造，分散对容积率的注意威胁预计整体楼价走低中／中高端楼盘总量规模大周边大盘竞争ST战略开启置业投资市场，开辟第二战场以区位优势和产品价值营造置业热点性价比竞争WT战略多元产品组合控制推盘量相对低价入市快速消化(opportunity)(treat)战略篇二：开发战略原则梳理

相对效益复合适量空缺/差异创新需求经济+美丽开发战略复合原则（丰富产品线）

丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，具体产品策略是：项目组团A组团B商服类产品住宅类产品写字楼紧凑型二三房为主的平面住宅小高层多层+小高层底商街铺+产权式商城SOHO小户型商务公寓（可以部分楼层调整为产权式酒店）首层底层TOWNHOUSE战略篇三：开发战略原则梳理

适量原则：10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则，即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制住宅：44000㎡写字楼：26000㎡Soho：20000㎡商铺：10000㎡战略篇三：开发战略原则梳理

空缺差异原则：作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。

住宅紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院等创新户型，空中TOWNHOUS写字楼80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼

Soho40—60平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版，建议楼中楼,建议三错层

产权酒店——（市场空缺）产权商场——区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市”战略篇三：开发战略原则梳理

创新需求原则：（自用+投资双通路）吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值

住宅自用写字楼自用+投资SOHO投资+自用产权商场投资（固定回报）街铺自用+投资战略篇三：开发战略原则梳理

经济+美丽原则：（中档价位销售中高端产品）

住宅为例，BCG矩形分析高端（如：德亿时代城）中价（小高层）2500元中端（如：福田丽景）高价（小高层3200元）中端中价市场——产品竞争优势中价高端市场——市场空缺高端高价市场——价格竞争优势

战略篇三：开发战略原则梳理

相对效益原则：（追求含金量，强调销售速度）开发效益相对最大化效益相对最快化利益提高单价降低单价商服住宅贴补战略篇三：开发战略原则梳理

整体项目定位形象主题定位价格定位开发模式定位竞争模式定位产品定位建筑风格定位目标对象定位策略篇三：项目定位

ＨO壶US跑E+押OF霜FI永CE扯+S博HH吗O+俘MA锦LLCB搁D—拢—都嘉市复排合型节高尚宅社区产品弦竞争（复恨合/部差异与）性价避比竞肉争技术乏竞争门槛泉竞争住宅愚：中所高端需／紧龟凑型遇住宅写字屯楼：高小面针积／倚高档时OF枯FI者CESO洒HO裳：商芒务酒氏店式放小户克型公拾寓商场陡：产折权式敞车居男超市底商浩：风杯情商狱业街简约罢欧陆懒风格象，首拖个瑞歉士峰瓶景建团筑整体终开发泰，商双服先名行都市止白领图阶层27欢——谎35聚岁为法主置业恳自用抓为主能（偏雅重首枣次置圈业）置业爱投资伶为辅（入蒙市价爪）住宅掏：2门50滑0元写字晴楼：要31程00方元SO忌HO谅：2张60遍0元商业玩：50辰00元街铺欠：略都市季中央友，城丛市精钳英首席财白领抱社区策略抽篇三子：项争目定扒位战术伍篇一失——膏形象呢主题绿设计项目宝整体身案名损：碧云仿天·鼻新城呈、Ｃ眼ＢＤ傅国际贿村、充丽港我城、师世纪脏村·浑彩虹赶岸、雁中原到阳光、世呆纪春型城、径大世蕉纪花袄园、搏美丽洋36束5花勺城、驼凤凰河新城编、城龟市中副央花辈园、墙阳光洽国际尺村、杯水晶恩之城兰、金领恭港湾、金色鸣文城武、绵贩缎滨始·彩与虹岸、金水嚷花都、盈翠调雅园、中原绳新城、新郑虏州花渴园。SO窝HO清商住越公寓僵命名：CB截D左雷岸、萝都市诱E站拥、丽伴阳天仆下、易苹果旗公社烧、菁竹英特姥区、热自由回之光洪、都夺会1引00写字醒楼命水名：创富泊时代合广场裤、C高BD法城市椒广场小高卸层社缸区命茫名：翡翠匆森林嚷、在刷水一倡方、再左岸锁华尔额兹、霜康桥构郡、继瑞士春峰景歉、优判仕阁峰、欧遭园。验北欧饰印象命名CB伴D城孩市精锡英社耀区CB参D白租领生绕活圈致——城市载的、苗成功烫的、输风尚扛的国际欧人文酷居住吐社区策.风尚终生活闸人居竭坐标瑞士合风情旦特区从容松CB张D，调闲情鼻瑞士桌园战术潜篇一凯——码形象短主题凳设计主题鱼：概念薪:城市帝中央率生活裂圈“精卫生活醒”概封念（精漏致、盖精品兴、精店华、穗精彩亏、精筐英）CB劫D第使一居居所城市诱眼世纪除灯塔战术族篇一眼——爹形象惑主题期设计产品单价面积收益住宅2500(2200-2800)44000110,000000写字楼3100(3100-3500)2600080,600,000SOHO2600(2600-3000)20000.52,000,000商铺50001000050,000,000项目预计总收入292,600,000战术霞篇二导——圈定价滋策略购设计价格壮体系注：以入计市价恭计算便，各贡产品乐收益淘随“线低开套高走社”的捷原则筋，会覆有20效%-缺40戏%不等街的溢枯价未计冶算产撕权式撇酒店贫和街冰铺收盼益战术搭篇二蒙——缎定价鄙策略厕设计定价僵原则定价饼策略叫基本幻玉原则狡（低焰开高睛走/袖留有链余地漠/小指幅频典调/火灵活烛付款贝）相对辆效益顷原则成本央原则市场倒价位呈体系浩原则消费搜承接回力原膀则形象贴档次筝原则性价谅比优资原则竞争坏楼盘看综合牧比较愿原则周边忽楼盘墓参照班比较登原则战术智篇二泄——日定价挽策略份设计定价服分析（价洽位优质势）1、住沙宅价翅格（餐多层赠22悦00扩,小叶高层28映00元㎡）在整鹿体楼摩价体奏系属胞中档饲价位修（区中域内镰小高揪层价生位在25政00～35思00元）相对百周边秧（同沃类型很）价卸位低30蓝0～50仰0元/㎡，狂价格绳竞争况优势叙明显预，溢抵价空猫间20葛0～30礼0元/㎡2、写伯字楼晒价格生（31效00李/㎡）在整他体楼刑价体贸系属企中高头价位糖（全肥市范涂围内踪蝶写字短楼价旱位26射00～35廊00元/㎡顾）和周吹边（县同类欲竞争结）楼节盘比河较，待价格口低20认0元/㎡小面机积写嗽字楼张明显依的低缝总价傍低月懒供优比势（那以80㎡，31醒00元/㎡的警户型旗为例暖，首期付七店万元瞎，月物供仅12笛00元（七宰成二乌十年截计算捷），发月供允小于宿租金莲，租添不如巧买。3、SO砖HO定价屡（26愿00元/㎡）和在度售小樱户型姓住宅届比，层单价煌总价范不存倡在优简势，依但作樱为白圣领小赞户型快酒店黄公寓雄（目世前小动户型奶的升压级版教），汤其价双位能苍为市违场所筛认同来，且圆相比恩商务海公寓笑存在屿单价肆和总衡价优车势，（以50㎡，26耍00元/㎡的坚户型敢为例暂，首援付3移万余手元，倾月供葡仅80工0元，姿对月缘瑞收入20善00～30每00元的牢白领愈族存杀在吸喘引力歉）4、产烤权商颤场定颤价(5舞00究0元/㎡)取决辰于投大资回牌报方差案（别略）溢价之分析钥：本项约目未渔来升乒值期崇望值番较高镜，售喊价可尤有一取定幅坚度的剖上扬1、CB璃D功侨能物归业2、与类选比竞乏争项宫目的厉比较郊