某上市地产集团住宅产品设计附加值总结

产品设计附加值总结以四季花城为例2007年3月15日设计部:1、缘起2、定义3、营销关系4、成本关系4、设计发展5、客户投诉6、风险控制产品附加值目录产品附加值缘起私家花园地下娱乐室露台私家天面您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？附加值(ValueAdded)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。定义产品附加值哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。定义产品附加值附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！产品附加值营销2005年5月6日广州四季花城销控表优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．丹桂苑单元1单元2单元3单元5单元6单元7单元8单元合计楼层01020301020301020102010201020102036层111

1

11

11

85层111

11

1

63a层111

11

1

63层111

11

11

72层

11

11

1

51层11111111111111

14合计4661561111122126046161222338产品附加值营销丹桂苑

价目表实际价格

单元房号套内面积建筑面积原始单价原始总价附加价值定价总价定价单价1单元30195.8105.78

4,427

468,241

2,000.00

470,241

4,4451单元3a0195.8105.78

4,417

467,183

2,000.00

469,183

4,4351单元50195.8105.78

4,387

464,009

2,000.00

466,009

4,4051单元60196.03106.05

4,347

460,952

47,722.50

508,674

4,7971单元10280.9589.38

4,088

365,359

73,910.00

439,269

4,9151单元20280.9589.38

4,148

370,722

10,000.00

380,722

4,2601单元30280.9589.38

4,188

374,297

10,000.00

384,297

4,3001单元3a0280.9589.38

4,178

373,404

10,000.00

383,404

4,2901单元50282.0290.57

4,148

375,658

10,000.00

385,658

4,2581单元60285.8294.76

4,108

389,246

94,448.00

483,694

5,1041单元103102.81113.52

3,651

414,484

152,162.00

566,646

4,9921单元203102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元303102.81113.52

3,751

425,836

13,352.00

439,188

3,8691单元3a03102.81113.52

3,741

424,701

13,352.00

438,053

3,8591单元503102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元603102.81113.52

3,671

416,755

88,432.00

505,187

4,450首层单价提高了134０元／平米顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.顶层私家天面提高了78０元／平米产品附加值营销丹桂苑

单元房号建筑面积家庭娱乐室下沉式花园(m2)大单位阁楼小单位阁楼阁楼露台面积阁楼楼梯平台阳光室顶层私家天面露台(m2)小结构平台附加价值1单元301105.78

1

2,000.001单元3a01105.78

1

2,000.001单元501105.78

1

2,000.001单元601106.05

1.00

22.94

47,722.501单元10289.3849.58

15.76

73,910.001单元20289.38

1.00

10,000.001单元30289.38

1.00

10,000.001单元3a0289.38

1.00

10,000.001单元50290.57

1.00

10,000.001单元60294.76

1.00

80.56

1.00

94,448.001单元103113.5239.0673.36

1

152,162.001单元203113.52

1

13,352.001单元303113.52

1

13,352.001单元3a03113.52

1

13,352.001单元503113.52

1

13,352.001单元603113.52

96.35

88,432.00实际附加值详表产品附加值营销假凸窗阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果《2200层高不计面积阁楼空间私家天面地下室私家花园产品附加值营销产品附加值营销不是所有的附加值单位都那么好销．．．架空停车空间回填土空间案例:文竹轩地下室的扩大设计变更设计变更：回填区改地下室教训:地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价９折处理．－－－附加值不是越大越好．产品捡附加白值成距本附加折值应熄该做湖多大?四季花城附加值类型及分布汇总产品类型多层洋房情景洋房（华中版）情景洋房（华南版）ＴＨ叠加ＴＨ小高层产品区位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期附加值类型家庭娱乐室（地下室）■■■■■■首层私家花园■■■■■■露台■■■■■■顶层阁楼■■

楼梯间顶平台■

顶层私家天面■■■■■■赠送结构平台■

■阳光室■■■■■■亲水平台

■

空中合院

■结构空腔

■■

二层高阳台（计露台）

■备注

附加国值类除型及种分布花城指的产枯品类桐型多,附加铺值类港型涵范盖面遍广.产品狸附加傻值成南本附加坊值应含该做勉多大?售价梢与成阵本的相扩对关刷系低容暮积率节的小针区要垮控制存附加引值面移积.成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)>85%

即100平米可以做17.6平米的附加值面积.

85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.各产伐品类茶型的辣可售医比产品类型一梯二多层洋房(小三房)华南版情景洋房TH叠加TH可售面积540450250370附加值面积501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%附加值类型成本控制

单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),

1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.首层私家花园1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花园按1200元/平米,普通按1700元/平米计高普通花园成本属景观被动成本,附加值可视为零成本.顶层阁楼850大三房按450元/平米，小三房及两房按650元/平米低有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高

露台/顶层私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.赠送结构平台8508m2以下按10000元/个；8m2以上按12000元/个高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.阳光室1500统一按2000元/个低有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显.进深需控制在<1000亲水平台1470统一按20000元/个中

空中合院1380按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；中

结构空腔1500按1700元/平米中该部分成本属结构被动成本,附加值成本会降低.二层高阳台（计露台）730按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；高

备注

产品挣附加纳值成吉本附加届值应弹该做卷多大?售价蓬与成珍本的相谋对关她系利用柿被动膛成本吨的附训加值仆单方卫利润奇高,要加杠以充得分利兼用.产品奔附加按值成致本附加勺值应贯该做僚多大?售价逢与成作本的相脊对关象系高端册产品渗的总完价高,附加傍值对猜总价双的影筐响小,同时伪附加粱值的芦利润芽也高,要尽状量多纠做.销售:销售总价=原始总价+附加值总价原始总价/销售总价>???

>85%

?销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).比销并售总顾价更惜重要坛的是哄附加则值单治价的后高效番区间;这与客户隐的实粉际使用叙需求有关.产品跑附加惜值成援本附加肾值应臭该做巷多大?售价蝇与成丙本的相车对关饮系产品类型单元房号套内面积建筑面积原始价原始总价家庭娱乐室附加价值初始成交总价初始成交单价原始总价／销售总价面积可售比华中版情景洋房首层带地下室文竹轩1单元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%华中版情景洋房首层带地下室雅竹轩15单元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩3单元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩8单元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始凡总价/销售结总价>9否0%单套立的面泳积可爱售比>6探0%?最终热这几想套房铲子以贺销售麻总价态的90糠%销售谨出去.产品定附加须值成睛本附加姥值应纷该做扩多大?附加仁值的实介际使始用要称求变更沈前地骡下室92平米变更薄后地田下室12缸8平米附加纷值的托实际悉使用松要求字是有桐一个脊合理泉面积刊范围或的,超过情这个哨面积泪附加茂值的若单价福会下点降;成为鹊低效风区间为或者朗无效朵区间;产品吓附加派值多出帽来的赌空间促怎么六办?变更准前地及下室92平米变更资后地波下室12凶8平米设乱计二层拢地下归室一层勿地下颂室一层议地下政室品质梳提升酬部分二层暮地下迎室品质粒提升般部分附加蜜值有焦一个誉合理熔面积禁范围喜的,这个花面积然是以爱客户实际单使用场要为失基础许的;设计吐上充驱分利塌用已题有的变空间烈来合旦理利纹用;地下里室的芝设计在地作下室鼻的设客计中丘，大午三房火面积溜控制活在50平米粒，小答三房陵控制漠在35平米;在功番能上摘既可职以作姥为一贸个大揉功能纺室，生同时幕也为泳业主蒸以后劲改成社一房狼一厅柜提供参了可齿能。40姜0040脖00客厅房间42伙0059斯00将花窝园下砍沉作孩为采宽光井将花需园下脆沉作橡为采牛光井此处凤的门植需要革做防莫火门产品注附加爱值设供计将地催下室郑多出秒来的远部分早设计科成工灿具间,作为肯车位绍的附贸加值附加侄值的锣设计筐要充练分注井重功篮能设谱计,以客块户实户际使污用为舟前提.阳偿光酬室：徐阳光腹室通惭常位永于主债卧，描为户邮主创狗造了牛一个困不受进干扰艘的休雅憩、散交流慎空间徐。风劈燕险：米目前勤的规数范做胸了调阔整，委高于22炎00算全工面积咽，低辉于22吴00算一阔半，纽奉那么做阳苏台合孟适还变是做就阳光微房合押适还我需要混做进埋一步呈的考渣虑。设计倘注意趟点：狗阳光羞房的牌进深艰需要押统一脸为55双0，为咬做假鸣凸窗展创造击条件粉。设狗计产品赤附加姨值附加虹值的浮设计碰结合电立面屡造型陶，立懂面更恼丰富舅多变冲。私膊家妄天市面：充为业唉主创帆造了搏一个颜与自靠然接披触的辞室外驶空间爸。设计蹲注意小点：售在向膝业主样赠送纳私家住天面瓶时，读注意煮消防拘规范矮对屋玩面的钞规定投。建筑阳设计吗防火岸规范岗第5.浩3.岸3条幼超过予六层例的组圣合式蔬单元婆住宅赛和宿汁舍，各单袋元的揉楼梯丧间均涂应通间至平院屋顶忍，如妻户门槽采用比乙级局防火嗓门时液，可不通颠至屋啊顶。案例:海棠蓝苑2单元非将公仪共天汗面当榜作私巡寿家天面款送给对业主筋，引定起消雄防验财收问忍题。公共识天面产品披附加吨值设下计附加渡值设员计要仍注意鹅销售侄承诺,销售愧资料逆的产承品附远加值院部分胀要重财点审引查.结构努板结构绵平台:由于笑结构僻抗震者需要要，在碌连接动处要辞有结稻构板跟，注毁意板久面标碎高与遭室内令标高捏的关范系。案例:1耗4＃组屡团8单元豪连接歼体结堤构板遵作为米出阳慰台附球加值垂。设扇计产品赏附加习值附加怀值设失计要巨充分暗利用做原由暖结构丸要素药，花脊小钱标办好庭事。大部纱分属悟于产谜权外雹的面疤积（期建筑档面积坡外），“只可以丘做不摔能明船说”厕。一般退是利洁用原遣有空克间或浮建筑除构件顺，稍悬加改怜造而显成，诊不是挂当作职功能谁用房哨来设饱计，森设计农隐患圆／缺颈陷多碎，要惯加强兴功能表设计扇。附加裂值设计的特窗点设嚷计产品笔附加火值有些征附加顷值设芽计还饿有“牢二次稻设计快”或泳者“奶两套恩图纸船”，杂要把洒后续葡操作扮明确港给下旱游部凑门。附加扶值设悼计是咱销售袄资料锤的一咽个重苍要部程分，陶也是眼最容进易出辉错的国部分烛，要去重点惰关注联．19绑3c充m1.加设裁小柱虫子2.将梁捡由60规0减少揭到40更03.净空浊由17狐30增加钻到19躬304.技术旁处理房诚方案学如图产品协附加饰值投珍诉案例钱：花怠城芙学蓉苑邀在阁避楼的如设计跟大梁桌问题赌。坡屋宜顶阁垒楼：票利用岂坡屋买顶下粉的空浑间设阿置阁戒楼，崇为业税主主罢预留蜻了可皆改造位的生荷活空晌间。设计喉注意仆点：把阁楼秆的结执构设柔计对六将来恋改造夏造成易影响宵。返修颤办：玻璃吉雨篷途长度次不当偷，下厌雨时厕雨水肚经玻刻璃面除下来危正好们落在环木扶泛手上蜓，再技折射栏入相膛邻室母内。高达7/迟8M解决私措施捧：重新版定做条，加伟宽玻哲璃。经验平教训首：此部醒分雨仿蓬因物销售屑承诺惨问题饼后续需加装坡，导塌致较贿大的吹设计羊缺陷梯。产品伞附加违值投傻诉业主绵：二层仓露台身销售来承诺抬时是悉阳台返，但肚顶层浑阳台泳与二栗层上饥下距梢离有扬三层都高度艳，无牛法遮忽得住绣二层框的阳云台，泥雨水咽不打批招呼赏就入便户了奖。上下忙达三环层解决往措施忙：给业删主加朋装玻文璃雨薯棚。经验青教训寺：“三遭层高况阳台构”在厘广州镇虽然宅还算熟阳台伞，但腿确实摊不符柔实本温地客页户对贱阳台首的认拳可和乔理解刊。实际茄上设寄计初皇衷也惹为露何台，衬一户散一图助上应掌该标残示为细露台深，此赞问题搞是审能图不烧细导矿致。产品巨附加持值投对诉业主养：影湖次居一尼楼阳哪台，忌栏杆牙外为筑普通宾玻璃费，人映如果礼从此满缺口斧上玻房诚璃很伟容易义出事尝故。解决伴措施神：改造备最后婶一段子栏杆摘以封服堵缺贷口。业主霉：影湖根居10楼01单位呼入户挂阳台毁上设盈置了潜烟囱桑及其萝透气舞帽，耳严重梳影响牢了归泻家感刚受。解决绢措施巴：由于扎涉及皇其它乘楼层暗，已纪无法笋从本跑质上请进行勒全面抗改善岸；只撇能加愧高烟晨囱及移透气宋帽避观免过颗大影龄响。经验因教训既：多层悔及情喜花产伍品平故面变鸦化较井多，破审图克时需粗对变万化处扔多加框留心隆。产品揭附加稀值投室诉业主推：主人查房外狼的阳沫台为竭公共欺休息妈区，炼空间拉不够寺私密树且影辛响休扯息，俊还存咳在安井全隐怜患。解决画措施束：公共续区域嚼与阳餐台间掩作绿望化隔遵离带疲。经验顾教训抽：景观结设计维师应笋充分帽理解培建筑纱施工咏图，阳尤其梦是首忍层平西面图萌，重绢点关扑注高努差关朽系及习户内溜外的田功能警关系搜。私人梦区域架与公暮共区距域之产间设闹一定漂的高圾差及蜘安全祖距离茧，并温增加抄绿化铸隔断骑。入户铺高差盘控制兵在20勿mm粱—6读0m另m之间贩，高差粒过小乳考虑曾坡道近处理颂，高退差过晴大考光虑分捡段步伸级或急调整储场地品关系脸。业主备：涟山23枕3入户迫门前圈台阶遮过多昆，要阶求退践房。解决路措施勤：在不片影响设整体餐效果彻及其真它住六户的票情况袋下对静场地菊进行锻整改太。产品吨附加郊值投魂诉业主近：院墙烦太矮坚，有答的甚润至不榆足一歪米，首造成分可视洪门铃据装得泽过低叛，使侨用不径便。尘明确在围墙屈情况锯以后润再收养楼。解决纽奉措施束：根据念建筑坊造型季将局答部墙拦体加府高，割将门府铃置幅于合吩适的棕高度垦，方惜便使光用。业主牛：小铁增门向家梯段挥方向缘瑞开启惰而又箩没有跟平台冈空间吓，上尸楼开坐门时,需要较往后笨退一喷两步咸台阶,才能耗开得机了门蔑，很熟容易示发生新摔人邀的危悉险。解决简措施沿：调整浩铁门滔的开咳启方蕉向；厌若空爆间不队足，讨更换榨铁门烈为双织开门怒。经验耻教训别：门扇军开启沸方向卡上及绪进出甜口前虹方都怪必须裳要有1.趋2米以挽上的爬平台推空间云，功迟能需共求同糟时也纠是心患理上拐的缓槐冲空搁间。产品粗附加顷值投选诉业主刑：涟海炕湖边款护栏满安全以系数熔比较垦低，洞不整迹改不前收楼秩。业主绢：部分水院墙赢未封魄闭，焰湖边上无防技护措姑施。解决絮措施艰：加高眉院墙照。经验墙教训桨：临水绣区域代要注疗意安探全问疾题，持设置迁达到漠标准例的安充全护未栏及戏具有碰边界坟提示消作用弯的线必光源浆，公返共区恩域考模虑设贩安全卫标示砌，让殿业主脉了解盟水深港。产品童附加怀值投悟诉产品阵附加嫁值投卸诉附加值类型客户投诉投诉量投诉点解决方案及成本家庭娱乐室（地下室）3户业主要求增加网线及电视插座600元首层私家花园？户一期私家花园的形状表示不清；私家花园内有公共管井；私家花园被人工湿地遮挡；

顶层阁楼？户坡屋顶梁太高，加楼板后阁楼层高太矮，不实用；

楼梯间顶平台1户销售时没讲清楚归属左右哪户，

露台/顶层私家天面1户业主投诉私家天面排水管在其私家花园内,要求改管才收楼；烟囱和粪管排气管太矮；要加高．1300元赠送结构平台1户业主要求增加景观屏风遮挡北面的坟墓场；进入结构平台的墙面安装有配电箱及可视对讲,业主需要更改位置;

阳光室21户合同附图对于阳光室或窗台的表现不清楚,有的业主想要窗台,有的想要阳光室.

亲水平台8户安全性需求

空中合院34户+100户业主想将空中合院封闭,我们经设计师同意允许业主退后60公分封闭无框玻璃;业主想将空中合院封闭,但我们不允许

结构空腔3户＋８户部分无结构空腔,导致客户心理不满（花城）,作为储藏室没有开门洞造成业主投诉（蓝山）

二层高阳台（计露台）？户顶盖无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了；晒衣服不方便．

备注

附加己值引耀发投筹诉的吗主要锅原因沫有:1.功能野设计放不到按位;2.部门标之间梯的信僵息传绘递不装到位;3.操作汉思路(物业构管理)没有谋事先鼓明确.案例:影湖自居的叨二层纸高阳龟台的凤设计二层绑高阳伸台：艳丰富滑了建虽筑立珠面，锅同时基为部止分户骡型带姥来了春露台缝的附勿加值莲。风眼险：呆在佛盲山，汗二层典高阳牛台面绑积按械照露呀台计帮算，疗在广赖州，矮二层高阳辽台面冲积仍谊然按雀照阳扭台计朋算面岩积，猪在佛乐山规庭划局糊和国土局斥计算曲面积贷方法灵不一故致。设计课注意靠点：宝二层直高阳慌台对同飘雨谊的遮授挡较滑差，话要注篮意对描出阳网台门授的影重响。产品朱附加植值风菌险附加像值与蹄政府惰政策深关联结密切赛，与组各地妇执行积力度符也有始很大比关系层，要她及早诱与相苦关部躺门沟误通。产品滚附加币值风婆险附加值类型附加值描述风险控制

成本控制

经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点．1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼