2023年房地产项目破产重整研究报告

2023年房地产项目破产重整研究报告概况宣告破产重整，通常被视为就是破产法中的一种关键机制，旨在同时同时实现债务人与债权人之间的庭外和解，同时避免了公司的支付和选择退出。在宣告破产重整中，债务人（通常就是公司）制定并提交一份重整计划，详细描述其如何调整业务运营以及偿还债务的策略。这份计划仍须获得债权人或法院的核准。一旦核准，该计划将被继续执行，债务人可以在满足用户计划条件的同时稳步运营。宣告破产重整的主要目标就是并使债务人恢复正常其财务身心健康，同时保护债权人的利益。中国的破产法对宣告破产重整存明确的规定。根据2006年推行的《中华人民共和国企业破产法》（以下简写”破产法”），企业破产重整的法律流程涵盖以下几个步骤：1.提出申请和立案：债务人或债权人可以向法院提出申请宣告破产重整。如果法院表示提出申请符合条件，将立案并公告。2.管理员的任命：法院可以选取一位管理员，负责管理监督重整过程。3.制定重整计划：债务人或者管理员应在法院规定的期限内制定并提交宣告破产重整计划。4.计划的投票表决和核准：重整计划仍须在债权人会议上进行投票表决。如果赢得一定比例的债权人同意，或者在特定情况下由法院证实，该计划则获得核准。5.继续执行重整计划：一旦核准，重整计划将被继续执行，债务人在管理员的监督下进行业务运营和债务偿还债务。6.重整计划顺利完成后的终止：如果重整计划顺利完成，法院将正式宣布正式宣布宣告破产程序终止。值得注意的就是，中国的破产法不仅适用于于于企业，也适用于于于其他非政府，比如金融机构等。这就是为了保护所有债权人的权益，避免因宣告破产而导致的社会和经济影响。图宣告破产重整流程图资料来源：资产信息网千际投行各种宣告破产重整方式区别和对照（1）进度表重整与重整的区别进度表重整：进度表重整的定义：进度表重整就是企业先行与债权人、投资人进行协商，制定了重组方案后，再通过法律程序进行重整。司法干涉方面：进度表重整仅有选取临时管理人等非常非常有限的司法干涉。程序的有效率程度：进度表重整实践中通常可以存时间管制，且可以建议企业分摊一定的义务，程序存一定的灵活性。程序的法律效力方面：进度表重整方案内容变成时程重整程序中重整计划的内容并别人民法院裁决核准的，有关债务及权益调整对企业、全体债权人和出资人均由约束力。重整：重整的定义：重整就是《企业破产法》规定的宣告破产程序之一，由人民法院进行主导，按照破产法的规定对企业的资产、负债、经营等进行有序整理。司法干涉方面：由人民法院主导。程序的有效率程度方面：苛刻依照破产法的规定进行，存对公司环境治理、债权人权利行使、企业负面信息官方等方面的约束。程序的法律效力方面：重整计划被人民法院核准的，企业必须严格执行，对重整计划得修改也必须受到苛刻管制，重整后往往还可以牵涉到复原企业信用记录、依法以以获取税收优惠等事项。（2）重组与重整的区别重组与重整的相同点：相同的前提条件：公司企业遭遇关键性财务危机，陷入存活困难，无法清偿到期债务或者明显缺乏清偿能力等情况。相同的目标：通过打扫债权债务关系，引入战略第三方，公司企业整体转让，易主经营等措施，挽救困境中的企业，以并并使企业获得新生，避免公司宣告破产平添的消极后果。重组与重整的无法相同点：定义相同重组，不是一个精细的法律概念，而是一个约定俗成的称谓。又称的“资产重组”通常涵盖：全面全面收购重组、股权转让、资产分拆、资产受让等。重整，就是一个精细的法律概念，《企业破产法》明文规定重整，其内涵、程序、效率、后果均由法律明确规定。自主性相同重组，由于没有法律框架约束，股东、债权人之间的协商都就是自愿的，没有任何强制性。重整，由法院主导，属于法庭内的重整，受到法律框架的约束。司法干涉程度相同重组，由于不是法律程序，不存司法保护的情形。比如说，无法有效率阻止司法扣押和法院继续执行。重整，法律提供更多更多了一定的司法保护。比如说，阻止司法扣押和法院继续执行、阻止借款权人行使借款权、管制取回权人行使取回权，管制企业股东行使股权等。法律成本相同重组，由于不是法律程序，不存法律成本。重整，宣告破产重整程序属于诉讼程序的一种，必然存法律诉讼成本，但同时也存收益。对企业经营现状的影响相同重组，完全属于自愿，即使没有达成一致一致一致意见，对各方当事人的权利义务也没有任何影响。重整，企业破产法褫夺宣告破产管理人对尚未履行职责回去的合约具有解除权，管理人行使这种解除权不属于偿还犯罪行为，企业无须分摊违约责任，债权人就可以依据公平原则，主张实际损失赔偿，属于普通债权。所以，这样的权利并使管理人在谈判中具有主动权，可以并使管理人终止所有不利的、并并无收益（或收益低）、成本大的合约，非常大地提高企业的经营环境。计划方案生效条件相同重组方案，完全属于自愿，必须赢得所有债权人的同意，否则重组方案对不能同意的债权人违宪。重整方案，并不需要所有的权益人同意，根据企业破产法的规定，只仍须“由出席会议的存投票权的债权人过半数同意，并且其所代表的债权额占并并无财产借款债权总额的三分之二以上”即可。在某种情况下，即使重整方案没有能够赢得三分之二以上债权人同意的情况下，法院仍可以私自核准重整方案生效。时间效率相同资产重组的期限，由个当事人的民主自由意志同意，没有实质的管制。重整，企业破产法明确规定“法院裁决重整之日起六个月内提交重整计划草案，否则终止重整程序，并宣告债务人宣告破产”。由于不达成一致一致一致重整方案就企业遭遇宣告破产支付的后果，所以各方当事人都会认真对待，高效率谈判。第一部分拒绝接受法院选取首先，管理人在收到法院的立案宣告破产裁定书及选取管理人决定书后，应立即持法院出具的有关证明文件铸成管理人印章并开设管理人账户。其次，法院选取管理人后，管理人应立即设立项目组，证实负责人以及成员分工，并将项目组成员名单向法院备案。最后，管理人应当制定内部规章制度向法院备案，涵盖但不局限于《债权审查规则》《财务收支管理制度》《印章使用管理制度》以及《发文档案管理制度》等。第二部分接管债务人通常流程（一）初步调查债务人、基本建设接管预案并进行内部分工。初步调查债务人：管理人派工作人员持立案宣告破产裁定书、选取管理人决定书及管理人介绍信，至债务人注册地的市场监督管理局查询债务人的工商登记信息；至债务人资产所在地的不动产备案中心查询其名下所有的土地和房产信息；至债务人所在地车管所查询其名下所有车辆的信息。同时告知上述部门法院立案债务人宣告破产的事实，且在重整过程中，未经管理人或法院的书面同意，不得再对债务人有关备案信息进行修改。基本建设接管预案：管理人在掌控上述债务人的资产信息后，融合债务人经营管理现状，制定接管预案，预案应当涵盖接管步骤、人员分工以及风险防范等有关问题。内部分工：为提高工作效率，通常根据宣告破产重整案件的实际情况将团队分为若干工作小组；如果工作量较小，也可以不分后工作小组。（二）雇用中介机构宣告破产程序虽然以法律事务为基础，但其同时也涵盖了财务审计工作与资产评估两个较为单一制的专业领域。受到专业能力的管制，由某一中介机构担任管理人的过程中，对于自身专业领域之外的工作仍须其他专业机构回去顺利完成。以下说明建立在由律师事务所担任管理人的基础上。关于雇用中介机构的流程，大多数法院推行在挑选出宣告破产管理人后由宣告破产管理人自行挑选出审计工作、评估等中介机构的作法。因此，管理人在拒绝接受选取后应及时向法院上报证实如何雇用审计工作、评估等中介机构的方案，以官方甄选方式为原则，应甄选具备适度中介资质的财务审计工作机构及资产评估机构。（三）分组分项接管债务人管理人应先与债务人的负责人进行会面，就选取的接管方案与债务人负责人进行沟通交流，根据其充分反映的债务人的实际情况对接管方案进行调整，然后分组积极开展对债务人的接管工作。1.由雇用的财务审计工作机构拒绝接受财务资料、制作拒绝接受目录、制作更迭笔录，目录及笔录备案管理人负责人，管理人工作人员现场监督。2.管理人自债务人处传送债务人印章并将所传送的印章留模，管理人工作人员制作更迭笔录，印章印模由更迭人员与传送人员共同盖章且各存留一份，管理人传送印章后当场将所传送的印章予以封存，并由更迭人与传送人在封口处盖章。3.管理人自债务人处传送债务人营业执照、土地证、房产证、网银U盾等有关证照原件，工作人员制作更迭目录和更迭笔录，更迭目录由交予人和传送人共同盖章后双方各曰一份。4.传送债务人的动产及不动产。（四）债务人现有资金转至至管理人账户或封存1.管理人工作人员持法院立案宣告破产裁定书、选取管理人决定书及管理人介绍信至债务人对公基本账户开户银行或人民银行查询债务人全部已上上开银行账户明细表。2.管理人工作人员持法院立案宣告破产裁定书、选取管理人决定书及管理人介绍信至债务人以有各个对公账户的开户行查询账户余额及账户交易明细表，同时查询账户被法院扣留的有关信息。3.经查询，如果债务人账户中存余额，应当向法院提出申请将余额扎至管理人账户中。4.由管理人对债务人的主要负责人及财务经手人员进行盘问，证实债务人是否存现金余额，若存，应当由管理人及时存至管理人账户中。此外，还应付债务人是否存用个人银行卡作为公司现金林权使用的情况予以证实。（五）清点、封存债务人档案资料除管理已经接管的资料外，由管理人工作人员向债务人的有关负责人笔录盘问债务人的销售资料、合约资料、人事档案资料、工程建设资料、诉讼文书资料等资料的保管人及看护地点。对于宣告破产程序中不仍须使用的资料，清点后予以封存；仍须调用的资料，原看护人员镇守的，由其看护，管理人书面告知有关义务及责任，原看护人员未镇守的，由管理人工作人员精心安排专人分类看护。（六）有关人员义务告知1.在债务人的主要办公场所、不动产所在场所等地方，张贴法院立案宣告破产裁定书、选取管理人决定书、被提出申请宣告破产企业告知书以及债权申报公告等，偷窥留档。2.管理人工作人员对债务人的法定代表人、股东、高级管理人员、财务人员等，告知其宣告破产有关程序，有关人员的义务及职责。3.召集债务人的全部职工，告知宣告破产有关程序，职工在宣告破产程序中的基本权利，镇守职工的工作职责等，并由职工议会选举职工代表，代表职工参与债权人会议以及行使职工债权组的有关权利。做好会议记录工作并偷窥留档。第三部分接管其他事宜房地产企业不同于其他企业，在接管的过程中高度高度关注的重点应当就是接管与其所建设研发的房地产项目有关的事宜，具体内容如下：（一）查询债务人建设研发的项目楼盘的全部信息管理人工作人员持法院立案宣告破产裁定书、选取管理人决定书和管理人介绍信至项目所在地规划局查询项目的全套规划有关相关手续，至房管局查询项目楼盘所有房产的全部信息，至建设局查询项目已缴和缴纳的各项服务设施费和信息，至质监站查询项目楼盘的竣工验收备案信息。（二）对房产销售资料进行单独接管和整理在接管债务人资料的过程中，应当单独精心安排人员接管债务人的房产销售资料，涵盖销售认购书、网签合约、购房人身份信息资料、销售台账等，并向销售负责人笔录盘问债务人房产销售的基本情况。此外，在接管债务人的程序中，还应当根据项目建设情况的相同推行相同的接管措施。1.债务企业的项目仍在建设中的接管措施在房地产企业的宣告破产案件中，项目基本上都就是仍然处在建设中的。在此情况下，在接管债务人的过程中，管理人必须特别注意对新建工程的接管。以下分后两种情况进行深入探讨：（1）项目建设已停工多年。此种情况下管理人在接管债务人时应着重于高度高度关注三个方面，即为为工程现场、工程人员以及工程资料。（2）项目建设未停工或停工没多久。此种情况下管理人在接管债务人时应重点高度高度关注施工问题。具体内容囊括以下几个方面：第一，套管工程施工进度。第二，证实施工单位合约是否稳步进行。第三，证实工程宣告破产企业方代表。2.债务人企业的项目已投入使用未用膳的接管措施这里的已投入使用就是所指已将建设至具备用膳的客观条件，但尚未向购房者交货所购房所产的状态。在此种情况下管理人应当重点高度高度关注在宣告破产之时对于房产用膳情况的勘测与统计数据，以及对于未用膳房产的现状保护，即为为如何避免在宣告破产之时尚未交货的房产在宣告破产后被人私自抢占市场引致一种已移居使用的现状。3.债务企业的项目已投入使用且已用膳的接管措施这里的已投入使用且已用膳就是指分期研发的小区，前期已研发回去且未有业主正常用膳，但后盼望研发的楼盘尚未建设回去。此种情况下，小区的前期物业通常都就是开发商所掌控，故管理人在接管债务企业时，遭遇着如何顺利接管小区前期物业管理的问题。此时如果小区原物业还能单一制运转，管理人仅仍须接管与物业交会的开发商的全部职能，保证物业能够在管理人的全面掌控之下为业主提供更多更多物业服务；如果小区原物业已经无法单一制运转，管理人需为情况精心安排或者雇用人员维持业主的基本物业市场需求。第四部分债权的申报（一）债权申报通告《企业破产法》第14条规定：人民法院应当自裁决立案宣告破产提出申请之日起25日内通告未明债权人，并予以公告。实践中的通常作法就是：管理人协助法院把立案宣告破产案件公告、通告债权人申报债权的通知书以及管理人自己制作的《债权申报须知》通告至未明债权人。通告的方式可以推行轻而易举送至、寄出送至或者或电子邮件、电子邮件等债权人能够证实其知悉的方式。仍须特别注意，如果推行寄出送至的方式，管理人仍须存留不好送至凭证；如果债权人归还，也必须存留不好归还的函件，以证明管理人天下至刻苦义务。此外，管理人还仍须将债权申报通告及债权人申报债权所仍须提供更多更多的申报表、申报文件目录、证据目录、身份证明文件等在“全国企业破产重整案件信息网”和管理人网站，以供债权人查阅、下载。对于未明债权人以及联系方式、联系地址未明的债权人，根据《企业破产法》的规定，仍须公告。实践中的通常作法就是：管理人协助法院发布公告。首先必须在债务人主要办事机构所在地张贴纸质公告；另外还仍须在“全国企业破产重整案件信息网”、管理人网站进行公告；如果案情仍须，也可以在当地主要媒体、立案宣告破产提出申请的法院公告栏发布公告。（二）传送债权申报由于大部分债权人对债权申报并不专业，所以在传送债权申报时，管理人应当做好债权申报的指导工作。具体内容分为两方面：1.在管理人传送债权申报的地点，张贴《债权申报须知》以及有关表格的模板，便捷债权人参照录入；2.对于债权申报有关材料的录入，管理人应当在形式上尽量指导债权人，但牵涉到实体权利主张方面的内容，管理人不应指导或者引导债权人。（三）对申报债权备案台账根据《企业破产法》第82条的规定，债权可以分为以下四类：优先债权：对债务人的特定财产具有借款权的债权及其他优先类债权；职工债权：债务人所欠职工的工资和医疗、残疾补助金、抚恤金费用，所欠的应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当缴交给职工的补偿金；税收债权：债务人所欠税款；普通债权：上述三类债权以外的债权。管理人传送债权申报材料后应当分类基本建设债权申报表，备案台账的项目涵盖但不局限于：1.债权人的姓名或者名称。债权人委托代理人申报债权的，应当涵盖代理人的姓名和代理权限；2.债权人或者代理人的地址和电话等联系方式；3.债权发生的原因、申报的债权性质和债权数额；4.债权是不是财产借款和借款形式；5.是否为求偿权或将来求偿权；6.是否附有条件和期限；7.债权存的证据；8.债权是否经过生效法律文书证实，是否经过人民法院强制执行或者推行了挽回损失措施；9.债权申报的时间；10.管理人表示应当统计数据的其他内容。第五部分债权审查的内容管理人对债权的审查涵盖形式审查和实质审查。（一）形式审查形式审查的主要目的就是审查债权人提交的材料是否符合管理人所建议的形式要件，而不对债权本身的是不是及数额进行审查。即使申报人所主张的债权并不成立，但只要符合形式要件，在形式审查阶段均应当予以传送并备案。在形式审查阶段，管理人应当审查债权人提交的以下材料：1.《债权申报文件目录》《债权申报表》《债权申报文件目录》列明向管理人提交的所有文件名称、页数等；债权人除了录入《债权申报表》外，可以向管理人提交债权说明书，对申报内容进行说明，说明书记载的内容应当与申报表记载一致。2.申报人身份证明、许可委托文件及申报人联系方式及地址债权人为法人的，提供更多更多债权人营业执照复印件（盖章公章）、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件（盖章证实）、《债权人地址及联系方式协议书》；债权人为自然人的，提供更多更多本人公民身份证复印件（盖章证实）、《债权人地址及联系方式协议书》；委托代理人申报的，还应提供更多更多许可委托书（原件）及委托代理人身份证或律师执业证复印件（盖章证实），委托代理人就是律师的，还应提交律师事务所的指派函，委托代理人为非律师的，委托人与代理人均需于申报现场签定许可委托书，委托人无法至申报现场签定许可委托书的，应进行公证委托。3.证明其申报债权事实的有关证据材料债权人需以与证据原件打印有误的复印件申报，证据材料应附于证据目录。其中，证据材料涵盖但不局限于购房合约或者协议、履行合同的证据、付款凭证、银行凭单、收据或发票、往来函件等。在形式审查的过程中，管理人应当着重于审查债权人是否存证据原件，提交的复印件与原件是否一致。若一致，增加收入债权人在复印件上标明“与原件一致”并盖章标明日期；若债权人暂时无法提交原件或未原件，增加收入债权人在复印件上标明“未提供更多更多原件打印”或“并并无原件”并盖章标明日期。证据上关于是否经原件打印的备注，与管理人对债权效力的审查工作密切相关。（二）实质审查实质审查就是管理人对所有申报债权的真实性、合法性以及时效性等内容进行审查。原则上，管理人应当在第一次债权人会议举办前，对申报的债权作出审查结论，并出具审查意见。第六部分债权审查的通常原则1.债权人申报的债权必须存真实、准确、充份的证据证明。具体来说：·该案且审计报告并并无记载，不予证实；·该案但审计报告存记载，以审计报告证实金额为依据，但申报金额多于审计报告证实金额的，以申报金额为依据；·审计报告存记载，但债权人主张的债权发生事实与证据二者矛盾的，暂不予证实；·审计报告没有记载，但证据充份的，根据证据依法证实；·已经司法或仲裁程序证实的，不管审计报告是不是记载，均按照生效法律文书的内容进行证实（但存恰好相反证据无法罢黜的除外）。2.管理人主动审查申报债权的诉讼时效与提出申请继续执行时效，对于多于诉讼时效或提出申请继续执行时效，又未有时效中断或中止证据的，不予证实。3.申报的债权在宣告破产提出申请立案前已经提出诉讼诉讼或者仲裁，但尚未受审的，暂不予以证实，等候诉讼或者仲裁受审后按照生效法律文书内容进行证实。但管理人可以视具体情况建议法院以其申报金额或管理人调整额临时证实债权，行使投票权。4.债权申报中囊括利息的，利息排序至债务人宣告破产提出申请被法院立案之日。5.已经司法或仲裁证实的债权，债权人申报迟延履行职责期间的加倍部分债务利息的，在2014年7月31日之前，按照法律文书证实的履行职责期间的中国人民银行一年期同期贷款基准利率双倍排序；在2014年8月1日之后，根据《最高人民法院关于执行程序中排序迟延履行职责期间的债务利息适用法律若干问题的定义》第1条第2款、第3款规定，迟延履行职责期间的通常债务利息，根据生效法律文书证实的方法排序；生效法律文书未确定保险费该利息的，不予排序；迟延履行职责期间加倍部分的利息，按照日万分之一点七五排序。6.债权人申报利息但未明确提出明确金额及计算方法的，等候债权人明确申报利息金额及计算方法后予以审查证实。7.对于牵涉到全国银行间同业票据利率（LPR）的，均按照同期全国银行间同业票据中心公布的贷款市场一年期报价利率排序。8.债务人的保证人或者其他连带债务人已经替代债务人清偿债务并申报债权的，按照其实际替代清偿的金额予以证实；尚未替代清偿债务且主债权人已经申报债权的，保证人的债权申报不予证实。9.债务人为保证人的，债权申报人仍须提供更多更多生效法律文书或所借款债务的主债务人没有能够按期履行职责债务的有关证据。10.申报的债权中囊括诉讼费或仲裁费的，按照生效法律文书证实的金额进行证实，不排序利息。11.根据破产法及司法解释的规定，人民法院立案宣告破产提出申请后，对宣告破产提出申请立案前成立但双方均未履行职责回去的合约，管理人有权同意终止，故合约二者对方可以就解除合同所引致的实际损失金额向管理人申报债权。合约相对人申报债权应当以实际损失为依据（特别注意：合约签订合同的违约金不作为宣告破产债权，定金不再适用于于定金罚则，因为管理人的解除权属于法定解除权，不属于偿还，不应追责违约责任。）12.汇率折算以法院裁决立案宣告破产提出申请日的市场汇率的中间价为依据。13.债权人有权申报的利息或诉讼费等债权但未申报的，视为选择退出申报。14.债权人对债务人的特定财产具有借款权但没有主张优先债券持有人权利的，视为选择退出优先债券所持人权，按照普通债权处理。15.根据《破产法司法解释二》第11条的规定，对于债务人以明显不合理价格进行的交易，管理人行使撤销权的，债权人应当归还财产，因撤销该交易导致债务人应归还债权人已缴交价款所产生的债务，债权人命令作为共益债务清偿的，管理人应作为共益债务清偿。16.管理人通告债权人缴付证据的，债权人应当及时提交，逾期未提交的视为选择退出举证权利，自行分摊举证无法的法律后果。第七部分宣告破产债权的特定审查原则对债务人的特定财产具有借款权的债权的审查，涵盖但不局限于：1.申报主体的资格、申报人与债务人之间的债权债务关系、债权借款是否合法、是否进行财产借款备案等，必要时应至有关备案部门进行调查核实；2.同一财产上存多个借款权时的债券持有人顺序；3.在人民法院立案宣告破产提出申请前一年，对没有财产借款的债务，债务人是不是提供更多更多财产借款，如果存，管理人应依据《破产法》第31条行使撤销权；4.借款财产的价值；5.借款权的债券持有人范围；6.借款财产的价值大于借款债权金额的，以借款财产的价值为增加一倍，多于借款财产价值的债权部分作为普通债权；7.行使优先债券持有人权利没有能够完全债券持有人的，对于未债券持有人的债权部分作为普通债权；选择退出优先债券持有人权利的，作为普通债权。（一）税款债权对于税款债权，管理人应当按以下方法处理：1.在法院裁决立案宣告破产提出申请前，债务人所欠税款应当依法证实为税款债权（不涵盖罚款、罚金，罚款、罚金也不列为宣告破产债权）；2.在法院裁决立案宣告破产提出申请前，因缴纳税款产生的滞纳金应依法予以证实，列为普通债权；在法院裁决立案宣告破产提出申请后，因缴纳税款产生的滞纳金，不应列为宣告破产债权，但管理人应付税务机关的申报进行备案；对于税务机关申报的债权，管理人可以依据税务机关作出的生效行政同意、上级机关作出的生效行政复议同意或法院的生效行政裁判文书予以证实。（二）列于条件、列于期限债权审查的重点就是注记条件和期限。宣告破产提出申请立案前成立的附中止条件的债权，应当认定为宣告破产债权，在债权人会议上具有投票权；宣告破产提出申请立案前成立的附生效条件的债权，应当认定为宣告破产债权，在债权人会议上不具有投票权。列于已经已经开始期限的债权，不管注记期限是否到来，在宣告破产提出申请立案时均视为已经到期，都属于宣告破产债权；列于终止期限的债权，在宣告破产提出申请立案时注记期限未到来，属于宣告破产债权。（三）诉讼、仲裁已的定债权对于诉讼、仲裁已定的债权，管理人不仍须进行实质审查，在对其进行申报备案后，等候法院或者仲裁机构作出裁决后，根据裁决结果对债权是否成立以及债权金额作出认定。但对于诉讼、仲裁已定的债权，在债权人会议举办前，管理人可向人民法院提出申请给与其临时投票权。（四）委托合同债权因债权人继续履行委托合同而产生的债权应当同时符合以下四个条件：1.委托合同依法成立；2.委托人不知道债务人宣告破产事实，或虽知道该事实，但为了债务人的利益不得不稳步处理委托事务；3.受托人稳步处理委托事务；4.债权金额仅限于稳步处理委托事项而产生的债务人应当缴交的费用。（五）票据债权因票据付款或汇票而产生的债权应当同时符合以下三个条件：1.票据的付款人为债务人；2.票据的付款人稳步付款或汇票；3.债权的金额为付款人的付款或者汇票金额。（六）连带债权申报的债权就是连带债权的，应当特别注意以下几点：1.连带债权人可以由其中一人代表全体申报债权，也可以共同申报。2.债务人的保证人或者其他连带债务人已经替代债务人清偿全部或部分债务的，可以就其对债务人已清偿部分的求偿权向管理人申报债权。但是债权人已经向管理人申报全部债权的除外。3.债务人的保证人或者其他连带债务人尚未替代债务人清偿债务的，可以就其对债务人尚未清偿部分的将来求偿权向管理人申报债权。但是债权人已经向管理人申报全部债权的除外。4.债务人就是连带债务人时，债权人可以向管理人申报债权。连带债务人中数人被人民法院裁决立案宣告破产提出申请的，债权人可以分别向债务人和其他连带债务人的管理人申报其全部债权。债权人未申报债权的，其他连带债务人可以就将来可能将将分摊的债务申报债权。（七）本金、利息抵押物折价或者佳士得、买下税金价款的清偿顺序如下：1.若通过执行程序偿还债务，在执行款无法偿还债务全部债务的情况下，应先清偿生效法律文书证实的金钱债务，再对加倍部分债务利息进行清偿；2.若通过非执行程序偿还债务，适用于于“先利息，后本金”的原则，即先清偿迟延履行职责期间的债务利息，后清偿生效法律文书证实的金钱债务。（八）不应计息的债权诉讼、仲裁裁决证实的诉讼费、仲裁费、律师代理费、保全费等不该计入债权本金的计息。第八部分债权的审查原则之建设工程价款优先债券所持人权1.建设工程价款优先债券所持人权基本阐述在房地产企业的宣告破产案件中，施工单位申报的工程款往往可以占到至比较大，且大多可以主张优先权。对工程施工债权的审查就是管理人债权审查的一项关键工作，在对建设工程价款优先债券所持人权进行审查和推断前，首先必须对我国法律体系中关于优先债券所持人权的规定进行深入细致了解，否则将难以解决审查过程中的难点问题。2.建设工程价款优先债券所持人权的法律渊源·《民法典》第807条·《最高人民法院关于审理建设工程施工合约纠纷案件适用法律问题的定义（一）》第35-43条3.具有优先债券所持人权的权利主体·建设工程价款优先债券所持人权呼吸困难用做建设工程的勘测、设计合约关系（存争议）；·建设工程价款优先债券所持人权呼吸困难用做监理合约关系（监理合约不属于建设工程合约，属于委托合同）；·建设工程价款优先债券所持人权有条件地适用于于于装饰翻修合约关系（装饰翻修工程的承包人应当就是赢得适度资质的施工企业，不涵盖自然人）；·建设工程价款优先债券所持人权有条件地适用于于于消防工程合约关系（建设单位轻而易举将消防工程发包、仅就增值部分具有优先债券所持人权）；·实际施工人不具有建设工程价款优先债券所持人权；·下属单位方是否具有优先债券所持人权（实践中存争议）；·发包人轻而易举选取的分包人具有优先债券所持人权；·债权转让主体是否具有优先债券所持人权（存争议）。4.建设工程价款优先债券所持人权的行使对象·发包人（建筑物的所有权人）；·研发项目合作方（合作开发项目通常存名义开发商与实际所有权人）；·非发包方的工程所有权人（如果发包方不是建筑物的所有权人，承包人不具有优先债券所持人权）；·项目受让人（发包人将工程项目所有权进行转让，承包人可以向受让人主张工程价款优先债券所持人权）。5.建设工程价款优先债券所持人权的标的物质量合格工程特定情形·工程质量合格但未超过至双方对工程质量签订合同的特定标准：推断承包人的是否具有优先债券所持人权，应当以建设工程质量合格的法定标准为依据，无法双方之间的签订合同。发包人可以向承包人自行主张民事权利。·未竣工工程其一，已完工工程的质量认定，可以通过各方共同环评、司法鉴定、司法认定等方式，对工程质量进行认定；其二，未完工工程的质量认定，如果就是未进行续建，对已施工部分的质量认定应当融合适度的证据和工程状态综合认定，举证方为承包人，如果就是由第三人续建，最差在交由第三人续建前对实际施工顺利完成的工程状况进行证实，否则在第三人续建顺利完成并质量环评后，就可以认定续建前的部分工程质量合格；其三，因承包人原因以致工程未竣工，不影响其具有的工程价款优先债券所持人权。不必折价、佳士得的建筑·违法建筑，不具有优先债券所持人权；·工程质量不合格且难以复原的建筑，不具有优先债券所持人权；·对于《民法典》第399条第三项规定的范围内的建设工程及附属设施，属于法律规定的“不必折价、佳士得”的情形，承包人不具有工程价款优先债券所持人权。（不属于公益设施范围的部分除外）6.建设工程价款优先债券所持人权的范围根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合约纠纷案件适用法律问题的定义（一）》第40条的规定：承包人建设工程价款优先债券持有人的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定证实。承包人就逾期缴交建设工程价款的利息、违约金、侵犯赔偿金等主张优先债券持有人的，人民法院不予大力支持。就房屋建设项目而言，现行的行政主管部门的规定主要存两个：一就是住房城乡建设部、财政部关于印发《建筑安装工程费用项目共同共同组成》的通告（第1条第1款）；二就是原建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通告（第5条第1款）。7.建设工程价款优先债券所持人权的行使期限根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合约纠纷案件适用法律问题的定义（一）》第41条的规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先债券所持人权，但最长不得多于十八个月，自发包人应当保险费建设工程价款之日起称得上。值得注意的就是，相较于《最高人民法院关于建设工程价款优先债券所持人权问题的核准》和旧有定义二，崭新定义一增加规定“应当在合理期限内行使建设工程价款优先债券所持人权”，期限由“6个月”修正为“最长不得多于十八个月”，有利于保证承包人优先债券所持人权的行使。第九部分房地产企业破产特别债权的审查原则之消费性购房优先权1.对于各卷房屋在宣告破产中财产性质如何认定？根据《企业破产法》及司法解释、《民法典》物权编制成的有关规定，在房地产企业破产案件中，购房者已缴交了房款而尚未交货，或者虽已交付使用但购房者尚未办理产权备案的预售房产，应当认定属于宣告破产财产，按照宣告破产财产分配原则予以处理。2.对于应当优先保护的购房消费者的范围如何认定？在房地产企业破产案件中应当予以优先保护的购房消费者的条件：（1）购房者为自然人；（2）售卖房屋用做移居；（3）在本小区只购有一套房产（实践中多以此为界）；（4）已交货房款多于50%。3.消费者出售未赢得商品房预售许可证的房产是否应受保护？此类购房者不属于优先保护的消费者范围。未赢得商品房预售许可证的房地产企业，不具备签订商品房预售合约的主体资格，其与购房者所签订的商品房预售合约为违宪合约，双方之间没有合法有效率的合约关系，因此此类购房者不属于宣告破产程序中应予以优先保护的消费者的范围。4.消费者所购房所产已办理了抵押的是否应予以优先保护？应当予以优先保护。在房地产企业破产程序中，商品房消费者的权益优先于房屋上的抵押权。5.以签订房屋买卖合约作为借款合约借款的房产，是否予以优先保护？不予以优先保护。此种情况下，双方之间的法律关系应当认定为民间借贷关系而不是买卖合同关系，双方之间没有真实的商品房买卖合同法律关系，出借人并不是真正的消费者，在宣告破产程序中不应具有予以优先保护的消费者的地位。6.法律文书裁决建议向非消费者交货并过户房产的是否应予以履行职责？此种情况下，管理人无法依据生效法律文书轻而易举认定债权人对于标的房产的主张，而应当按照宣告破产程序审查认定其是否具有消费者优先地位，再按照分配程序统一进行分配。7.以房抵债的，对于所抵顶的房产是否可以优先保护？在宣告破产程序中，为保证全体债权人的权益，管理人不应继续履行该以房抵债协议，双方之间应当按照旧有法律关系认定债权。房地产企业与债权人之间达成一致一致以物抵债协议后，债权人又将所抵顶的房产出售给第三人的情形，除所抵顶的债权本身具有优先权（比如建设工程价款优先债券所持人权）外，出售后的购房人，均不具有消费者优先权。8.管理人对于不符合消费性购房者条件的购房合约的解除权行使依据？双方均未履行职责回去的合约，管理人可以依据《企业破产法》第18条行使解除权；一方已经履行职责回去的合约（房地产企业未交房且房产不具备交付使用的条件，购房者已付清所有房款），管理人可以依据《民法典》580条的规定主张终止双方之间的房屋买卖合约。解除合同后，购房者可以就因解除合同产生的损失向管理人申报债权。9.不符合消费性购房者条件，但已实际交付使用的房产应如何认定？对于不符合消费性购房者的条件，房地产企业在宣告破产前已经将房产合法交付给购房者（未办理不动产产权备案），此时管理人应当继续履行与非消费性购房者之间的房屋买卖合约。10.研发征地充公项目的房地产企业破产中被拆迁人的权利保护？首先，被拆迁人对其回迁房或迁入面积具有优先权；其次，在迁入充公之外村（位列）委会奖励的面积也应优先保护；最后躲迁费与经济补偿金应作为普通债权。第十部分管理人债权审查程序1.证实管理人内部债权审查的分工程序债权审查流程涵盖管理人审查、债务人核查、意见反馈、异议和核查。管理人内部审查债权，通常配备一名初审人员，同时项目组一名存经验的人员对同一笔债权不予核查，如果遇到债权债务关系繁琐，实践中争议非常大的债权，项目组可以集体深入探讨同意。（1）初步审查管理人原则上应在第一次债权人会议举办前，对申报的债权作出审查结论，并出具审查意见。事实清楚、证据确凿、法律依据充份，依法制作书面的初步债权审查函，对债权作出审查结论。事实未明或该案，经通告债权人、债务人就有关事项作出书面补齐说明及补齐提供更多更多证据后，仍然事实未明或该案，且债权人、债务人均明确则则表示无法再提供更多更多有关证据，管理人可以依据举证责任分配规则做出审查结论，出具书面的初步债权审查函。债权处于诉讼或仲裁中，生效法律文书尚未作出，债权人不撤走诉讼或仲裁的，管理人可向暂缓审查处理，等候诉讼或裁决作出后，依据生效法律文书证实债权。民事法律关系存违宪或可以撤销情形，管理人可以作出暂缓审查同意，并告知债权人提出诉讼诉讼或仲裁；管理人也可以代表债务人提出诉讼诉讼或仲裁，等候诉讼或仲裁生效裁决作出后，依据生效法律文书证实债权。债权人、债务人无法在第一次债权人会议前提供更多更多全面证据，导致债权事实未明或该案，管理人可以作出暂缓审查同意，等候提供更多更多证据后再作出书面审查结论，出具初步审查函。管理人表示某笔债权须以另笔债权的审查结果为依据，而另笔债权在第一次债权人会议举办前尚未审查回去的，管理人对此笔债权应暂缓处理，等候另笔审查回去后再出具书面的债权初步审查函。管理人对暂缓认定的债权和依据审查规则不予认定的债权，应当自行列表并提交债权人会议。暂缓认定的原因消除后，管理人应及时顺利完成审查并将审查结论通告债权人。关于职工债权，管理人依法履行职责列出目录后予以申报。（2）管理人内部核查程序对同一笔债权，初审律师审查后，仍须项目组经验丰富的人员予以核查回去确保初审债权真实、准确，以保护全体债权人利益不受损害，同时同时实现债权公平清偿。2.债权人会议及非会议期间债权的核查、证实（1）债权人会议核查债权根据《企业破产法》第58条的规定，管理人基本建设的债权表应提交第一次债权人会议核查。第一次债权人会议后，非会议期间债权核查可以采用以下方式：在下一次债权人会议举办时，提交债权人会议核查；通过现场送至、寄出送至、电子邮件等方式，将仍须核查的债权提供更多更多给债权人核查，并证实异议的期限；通过上传选取网站并提供更多更多下载，将仍须核查的债权表提供更多更多给全体债权人核查，并同时证实异议的期限；其他依据法律规定允许的方式。（2）立案法院证实债权债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁决证实。3.债权异议的审查程序（1）对债权表记载债权异议的主体债权人可以对管理人认定的自己的债权、其他债权人的债权异议；债务人也可以对管理人认定的债权明确提出书面异议，并附上适度的法律依据。（2）对债权异议的处理程序管理人经核查，表示异议成立的，作出修改原审查结论的核查意见，并修正债权表，提交债权人会议核查。管理人经核查，表示异议不成立的，作出维持原审查结论的核查意见，告知对核查意见破口大骂有权在合理期限内向立案宣告破产提出申请的人民法院提出诉讼诉讼。（对于“合理的期限”，根据司法解释的规定为15日，如果管理人告知的起诉期限多于15日，按15日排序；告知的起诉期限多于15日的，如何排序未明确规定）第十一部分财产调查1.财产调查的一般性工作提示信息对宣告破产企业进行财产调查，主要存以下几个方面：债务人股东的出资状况（重点就是调取债务人的工商完备档案）债务人的货币财产状况债务人的对外债权状况债务人的存货状况债务人的设备与车辆状况债务人的不动产状况债务人的对外投资状况债务人的无形资产状况债务人的营业事务状况宣告破产立案前已经纠纷案件，尚未完结诉讼及仲裁状况调查债务人宣告破产立案前6个月内债务人债权清偿状况调查宣告破产立案前12个月内债务人的债权清偿状况、提供更多更多抵押情况、资产转让状况等调查债务人董事、监事、高级管理人员从债务人处获得的非正常总收入、侵占财产等状况了解债务人持有或占有他人财产的状况2.房地产企业财产调查特别注意事项（1）工程前期服务设施费和缴纳情况房地产项目动工建设前，依法仍须缴纳各类服务设施费和，但是由于各种原因，部分房地产开发企业可能将将缴纳部分服务设施费用。因此，对于房地产企业破产案件，应当查询工程前期服务设施费和缴纳情况。（2）新建工程的施工情况全面落实工程施工总承包单位的情况全面落实宣告破产企业轻而易举发包的分部分项工程了解工程进度已完工工程的工程款缴付情况各施工单位的工程款缴交情况（3）房产销售情况宣告破产企业的房产销售情况，就是债务人财产调查的重点，尤其就是新建房产的销售情况。宣告破产前已经销售但尚未办理产权证的房产，应进行全面统计数据，制作统一的调查统计表。已经销售的房产，应按现房、期房进行分类统计数据。（4）可以退还给宣告破产企业的有关费用房地产企业在工程研发建设过程中缴纳的有关费用，在符合一定条件的情况下，依法就是可以交还全部或一部分的。对于依法可以交还的有关费用，管理人应当咨询有关专业人士的意见，融合宣告破产企业已交费情况，积极主动与有关部门协同沟通交流，在符合条件的情况下，提出申请交还。第十二部分债权人会议之职能与架构债权人会议就是宣告破产程序中的一个关键程序。债权人会议由所有依法申报债权的债权人共同共同组成，在法院的监督下，抒写全体债权人的意志，协同各债权人之间的利益，以保证全体债权人合法权益。1.债权人会议的职能法律依据：《企业破产法》第61条：债权人会议行使以下职权：（一）核查债权；（二）提出申请人民法院修改管理人，审查管理人的费用和报酬；（三）监督管理人；（四）遴选和修改债权人委员会成员；（五）同意稳步或者暂停债务人的营业；（六）通过重整计划；（七）通过庭外和解协议；（八）通过债务人财产的管理方案；（九）通过宣告破产财产的变价方案；（十）通过宣告破产财产的分配方案；（十一）人民法院表示应当由债权人会议行使的其他职权。债权人会议应付所议事项的决议制成会议记录。《企业破产法》第61条明确了债权人会议的职权，将债权人会议定性为整个宣告破产程序的“最高权力机关”。一切与宣告破产程序有关的关键性事项，均应当通过债权人会议。债权人会议行使职权的方式分为核查监督类事项与投票表决同意类事项。核查监督类事项主要涵盖：61条第1项、第2项中的“审查管理人费用和报酬”、第3项。该类事项由管理人向债权人会议作出适度的报告并仍须监督或核查的具体内容，由出席会议的债权人进行监督或核查。若存异议，应当在规定的期限内向管理人或法院明确提出。投票表决同意类事项主要涵盖：61条第2项中的“提出申请人民法院修改管理人”、第4项至第10项。该类事项管理人不仅仍须向债权人会议作出适度报告，还应当并使与会债权人对报告进行投票表决，以同意等候解决事项是否最终通过。关于债权人会议的职能，并不局限于第61条的范围。从理论上看一看，除了《企业破产法》明文规定应由法院行使的宣告破产程序职权外，债权人会议存权利知晓或同意宣告破产程序中的任何关键事项。2.债权人会议的成员法律依据：《企业破产法》第59条：依法申报债权的债权人为债权人会议的成员，有权应邀出席债权人会议，具有投票权。关于职工是否为债权人会议的成员问题职工就是债权人会议成员，有权参与通常事项的投票表决，但职工债权额不计入投票表决的债权额。管理人在债权人会议程序中为列席人员，并非债权人会议成员3、债权人会议主席法律依据：《企业破产法》第60条：债权人会议成立主席一人，由人民法院从存投票权的债权人中选取。债权人会议主席策划债权人会议。仍须特别注意，债权人会议主席必须存投票权，其身份由法院书面选取，职能为召集和策划债权人会议。4、债权人委员会法律依据：《企业破产法》第67条：债权人会议可以同意设立债权人委员会。债权人委员会由债权人会议遴选的债权人代表和一名债务人的职工代表或者工会代表共同共同组成。债权人委员会成员不得多于九人。债权人委员会成员应当经人民法院书面同意广泛普遍认可。是否成立债权人委员会与遴选债权人委员会成员就是前后两个程序。即使债权人投票不同意成立债权人委员会，如果最终投票结果为成立债权人委员会，则该债权人仍存权利遴选债权人委员会成员。第十三部分债权人会议之投票表决程序债权人会议的核心作用就是同意宣告破产程序中的关键性程序或事项，而债权人会议作出同意均以投票表决的形式。因此，债权人会议的投票表决程序就是债权人参与并同意宣告破产程序及关键事项的关键突显。1.通常投票表决事项与特别投票表决事项法律依据：《企业破产法》第64条第1款：债权人会议的决议，由出席会议的存投票权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占并并无财产借款债权总额的二分之一以上。但是，本法Seiches规定的除外。第82条：以下各类债权的债权人应邀出席深入探讨重整计划草案的债权人会议，依照以下债权分类，分组对重整计划草案进行投票表决：（一）对债务人的特定财产具有借款权的债权；（二）债务人所欠职工的工资和医疗、残疾补助金、抚恤金费用，所欠的应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当缴交给职工的补偿金；（三）债务人所欠税款；（四）普通债权。人民法院在必要时可以同意在普通债权组中设小额债权组是重整计划草案进行投票表决。第97条：债权人会议通过庭外和解协议的决议，由出席会议的存投票权的债权人过半数同意，并且其所代表的债权额占并并无财产借款债权总额的三分之二以上。根据上述法律规定，除了“通过重整计划”及“通过庭外和解协议”两项投票表决事项外，其余事项均按照第64条规定的通常投票表决程序进行投票表决。仍须特别注意：对于《企业破产法》中未列明的事项，在债权人会议上进行投票表决时，若该事项可能会影响宣告破产重整或宣告破产庭外和解的结果，应当参照重整与庭外和解的特别投票表决程序进行投票表决，反之，则按照通常投票表决程序进行投票表决。2.通常投票表决程序与特别投票表决程序（1）通常投票表决程序法律依据：《企业破产法》第64条第1款（看见上）此条就是《企业破产法》对通常投票表决程序的规定，即为为“双过半”投票表决规则。仍须特别注意：“过半数”不囊括半数本数，“二分之一以上”涵盖二分之一本数；“并并无财产借款债权”即为除存财产借款债权、建设工程价款优先受偿还债务权、税收债权和职工债权之外的普通债权；存财产借款债权人、建设工程价款优先债券持有人债权人、税款债权人、职工债权人，以上债权人在通常事项投票表决程序中其人数计入投票表决人数中，但其代表的优先债权额不计入投票表决债权额中。（2）重整计划投票表决程序法律依据：《企业破产法》第82条第84条第2款：出席会议的同一投票表决组的债权人过半数同意重整计划草案，并且其所代表的债权额占该组债权总额的三分之二以上的，即为为该组通过重整计划草案。第86条第1款：各投票表决组均通过重整计划草案时，重整计划即为为通过。第87条第1款：部分投票表决组未通过重整计划草案的，债务人或者管理人可以同未通过重整计划草案的投票表决组协商。该投票表决组可以在协商后再投票表决一次。双方协商的结果不得侵犯其他投票表决组的利益。在房地产企业的宣告破产程序中，购房消费者优先权全属为存财产借款债权组之列。仍须特别注意：关于债权人人数的证实。在投票表决重整计划草案时，各个投票表决组的人数就是拆分统计数据的，但各投票表决组的人数之和并不等于实际应邀出席债权人会议的人数之和，因为存一个债权人在多各投票表决组均存债权的情况。关于协商补齐投票表决。仅在部分投票表决组投票表决通过部分投票表决组投票表决未通过的情况下，方可进行协商再次投票表决；若所有投票表决组均未通过重整计划草案，则此次重整计划草案退还。（3）庭外和解协议投票表决程序法律依据：《企业破产法》第97条（看见上）仍须特别注意：此处对“并并无财产借款债权总额”的心智与第64条相同。3.临时投票权法律依据：《企业破产法》第59条第2款：债权尚未证实的债权人，除人民法院能够为其行使投票权而临时证实债权额的外，不得行使投票权。仍须特别注意：在宣告破产程序中，债权的证实仍须经过管理人审查→债权人会议核查→债权人异议或者诉讼→法院裁决证实无异议债权，因此，从程序来看，未经过法院裁决证实的均属于“债权尚未证实”。但是在实践中如果必须将所有债权经过债权人会议审查、经法院裁决证实，再举办债权人会议似乎过分繁琐且成本较低。于此，在实践中多数情况下，管理人将经管理人审查后已证实且债权人本人无异议的债权视为已证实的债权进行投票表决，而仍须以尚未证实的债权提出申请法院证实临时债权额的情况存：一就是管理人尚未审查证实；二就是管理人已审查证实但债权人本人异议；三就是债权证实之诉的债权。第十四部分重整程序的启动1.重整程序的提出申请主体法律依据：《企业破产法》第70条：债务人或者债权人可以依照本法规定，轻而易举向人民法院提出申请对债务人进行重整。债权人提出申请对债务人进行宣告破产支付的，在人民法院立案宣告破产提出申请后、宣告债务人宣告破产前，债务人或者出资额占到至债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院提出申请重整。根据上述规定，在宣告破产立案前，债权人和债务人均可以向人民法院提出申请对债务人进行重整。仍须特别注意：债务人提出申请重整，应当提交符合《公司法》及公司章程规定的股东会决议；股东提出申请重整，应证明其单独或合计持有10%以上股权。2.重整的通常条件法律规定：《企业破产法》第2条：企业法人无法清偿到期债务，并且资产无法清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定打扫债务。以上就是关于重整原因的规定，但是否重整，还仍须人民法院审查宣告破产企业是否具有重整价值以及重整的可能性。重整价值债务人具有重整价值就是指债务人的稳步经营价值大于支付价值。推断债务人的重整价值，应当综合考量以下因素：债务人的行业地位和行业前景、经营情况、资质价值、品牌价值、社会公共价值以及能够突显债务人重整价值的其他情形。社会中介机构、进度表重整管理人出具的报告可以作为推断债务人重整价值的参考。重整可能性债务人具有重整可能性就是指债务人的现有资源和条件能够保证重整计划的继续执行。推断债务人的重整可行性，应当综合考量以下因素：债务人的重整意愿及其协同程度、主要债权人大力支持重整的情况、重整方案及重整投资人情况、法律与政策障碍情况以及重整与支付模式下的清偿率仅情况。社会中介机构、进度表重整管理人出具的报告可以作为推断债务人重整可能性的参考。3.房地产企业的重整价值及重整可能性房地产企业的重整价值：房地产企业的重整价值主要突显在企业的行业地位以及行业前景，特别就是企业所持有的资产是否具有续建价值。实践中大多数提出申请宣告破产的房地产企业都存未完工程，如果对其进行支付，烂尾的工程必然可以大幅贬值。但如果通过重整程序能够适当减慢企业的债务经济负担，并通过资金投入代莱资金恢复正常其持续经营能力，提高企业资产的价值，以保证债权人在重整程序中比在宣告破产支付程序中获得的清偿率仅高，同时投资人也能够获得一定的投资投资回报，那么该企业即为为具有重整价值。房地产企业的重整可能性：房地产企业破产的特殊性就是牵涉到很多购房者的利益，处理不好可以影响社会均衡，因此重整过程中必须赢得当地政府的大力支持。此外，与政府有关部门沟通交流，赢得政府部门的大力支持对房地产企业的重整也至关重要。第十五部分重整投资人1.重整投资人的招募招募时间：如果债务人自行管理财产和营业事务的，债务人可以通过协商导入重整投资人。自第一次债权人会议举办之日起30日内，或者自裁决对宣告破产支付的债务人进行重整之日起30日内，债务人无法就债务清偿及时程经营明确提出可行性方案的，管理人可以向社会官方招募重整投资人。如果由管理人负责管理财产和营业事务的，重整投资人由管理人向社会官方招募，应当在债务人资产评估工作顺利完成后及时启动。管理人也可以根据案件实际情况提前启动。在立案宣告破产支付后、宣告企业破产前裁决对企业进行重整的，管理人应当在重整裁决作出之日起30日内招募重整投资人。重整程序通常为6个月，特定情形下分9个月。若不对重整投资人的招募时间进行管制，可能将将引致重整投资人招募时间多于重整期限，没有能够按时提交重整计划草案的情况。招募方式：招募重整投资人的招募方式通常为官方招募。（债务人自行管理财产和经营事务而由债务人协商导入重整投资人的除外）房地产重整案件中，除了通过全国企业破产重整案件信息网、本地区存影响的媒体发布招募公告外，还可以通过微信、微博等网络媒体宣传发布。同时，针对目标企业的业态，可以向特定人群重点发布，比如说行业协会等，并与政府招商平台交会，利用现有招商资源为重整服务。招募注意事项（1）招募公告信息发布招募公告应当涵盖债务人的资产、负债等基本情况、意向重整投资人缴纳保证金的建议、意向投资人仍须提交的出来选材例授报名者截止时间、证实重整投资人的标准和程序、对重整投资人及其重整预案的特定建议。对于重整企业的投资前景和重整价值应当着重于发布，以便更好的取悦重整投资人。（2）招募文件的信息基本信息：意向投资人单凭招募公告的信息无法对目标企业的重整价值存充分认识。所以，管理人仍须准备工作工作一份详细的重整企业基础数据文件，对与重整有关的事项作出说明。特定事项说明及风险提示信息：目标企业的潜在债务风险并不必然在财务账簿中能突显，故向意向投资人提供更多更多的详细招募文件，应当进行特定事项说明及风险提示信息。（3）意向投资人需提交的材料主体资格证明文件；财务、业绩介绍及有关证明材料；重组预案，主要涵盖重整资金来源、出资人权益调整、债权调整，债权债券持有人方案等；招募公告建议提供更多更多的其他材料。2.意向重整投资人的征选对于意向投资人的征选，在《企业破产法》及有关法律法规中并未明确规定。实践中大多就是制定一个评选活动小组，由评选活动小组挑选出一个意向投资人作为重整投资人。评选活动小组通常由法院、管理人、债权人代表共同共同组成。3.投资协议的签订重整投资人证实后，应当与重整投资人签订重整投资协议。在重整计划草案经过法院裁决批准后，重整投资人仍须按照重整计划的建议履行义务。第十六部分重整计划草案的制定法律依据：《企业破产法》第81条：第八十一条重整计划草案应当涵盖以下内容：（一）债务人的经营方案；（二）债权分类；（三）债权调整方案；（四）债权债券持有人方案；（五）重整计划的继续执行期限；（六）重整计划继续执行的监督期限；（七）有利于债务人重整的其他方案。1.债务人的经营方案债务人重整经营方案就是规定重整公司营业重整方面的一系列措施。债务人的经营方案是否具有可执行性在非常大程度上同意着重整计划草案是否具有可执行性。债务人的经营方案通常由重整投资人制定。房地产企业的经营方案，应当着重于项目融资、研发建设、销售、服务等方面。2.债权分类法律依据：《企业破产法》第82条存财产借款的债权组存财产借款的债权组，就是指债务人以其所有的特定财产向债权人提供更多更多借款，褫夺该债权人对该特定财产具有优先债券持有人的权利。通常涵盖抵押权、质权、留置权的债权，建设工程价款、船舶和航空器等法定优先权也列入存财产借款的债权组在房地产重整案件中，通常将应归还的消费性购房者房款本金部分以及继续履行购房合约部分消费性购房者所缴纳的购房本金部分列入存财产借款的债权组，应归还购房款的利息及逾期交房损失列入普通债权。也可以单独设置其他优先权投票表决组。职工债权组职工债权组主要涵盖宣告破产立案前债务人所欠职工的工资和医疗、残疾补助金、抚恤金费用，所欠的应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定当缴交给职工的补偿金。由于每个宣告破产案件情况存差异，职工集资款是否列入职工债权组需根据个案认定。税款债权组债务人所欠的18种税款，属于税款债权；税务机关征收或代征的各种非税总收入，《企业破产法》并未规定其清偿顺序，但根据《全国法院宣告破产审判工作会议纪要》的规定，对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理证实清偿顺序。根据该规定，其应当后于私法债权进行清偿。普通债权组普通债权组所指没有优先债券持有人地位的债权。远远少于用以借款的额定财产价值以外的存财产借款债权、债务人高级管理人员多于职工平均工资部分的工资往往也列入普通债权组。3.偿还债务能力分析报告重整计划草案中的偿还债务能力分析，主要就是排序出在支付状态下债务人财产对各类债权的偿还债务比率，也就是对债务人资产负债的整体概括。偿还债务能力分析报告就是债权人对重整计划草案进行投票表决的关键参考文件。4.出资人权益调整方案多地法院在审理重整案件提示信息中规定，普通债权无法全额清偿的情况下，重整计划草案中应当囊括对出资人权益调整的内容。对出资人权益进行调整，实际上就是对债务人原股东增持比例进行调整。方案通常涵盖出资人权益调整的必要性、范围和内容。5.债权调整方案债权调整通常通过对债权金额、履行职责期限、履行职责方式三方面进行调整，债权调整方案中通常只对债权金额进行调整，对于履行职责期限和履行职责方式均在债权债券持有人方案中规定。6.债权债券持有人方案债权债券持有人期债权债券持有人期限法律并未明确规定，通常由债权人和债务人自行签订合同，债权的最长债券持有人期限无法多于重整计划继续执行期限。清偿方式通常为现金清偿，也存部分债转股、以物抵债等清偿方式，也存上述多种方式混合清偿的形式。偿还债务资金来源主要涵盖自建好资金、借款、重整投资人资金投入的重整资金、重整继续执行期间的经营税金。7.重整计划的继续执行期限继续执行期限《企业破产法》中并没对重整计划的继续执行期限进行规定。继续执行期限通常由各方当事人协商证实。实践中，继续执行期限多数为2、3年，最长5年。继续执行期限的效力继续执行期限对未依法申报债权的债权人影响非常大。依据《企业破产法》第92条规定，未依法申报债权的债权人在重整计划继续执行期间不得行使权利，在重整计划继续执行回去后可以按照同类债权的清偿条件行使权利。若债务人在继续执行期限内无法继续执行或者不继续执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人命令，应当裁决终止重整计划的继续执行，并宣告债务人宣告破产。继续执行期限的修改我国《企业破产法》对继续执行期限的修改并未明确规定，实践中多数法院通过发布宣告破产案件审理提示信息对重整计划的修改进行规定。8.重整计划继续执行的监督期监督期就是所指在重整计划继续执行过程中管理人的监督期限，通常长于或者等同于继续执行期限。实践中，继续执行期限和监督期限大多一致。除上述内容外，重整计划草案还应当全面发布债务人的宣告破产原因、资产和负债状况、支付和重整状态下普通债权的清偿率仅比较以及有关债务人资产的关键性不证实事项等。第十七部分重整计划草案的投票表决和核准1.重整计划草案的投票表决法律依据：《企业破产法》第82条、第84条、第85条简而言之，就是按照分组进行投票表决。每组应邀出席人数过半数同意且债权额占该组债权总额的三分之二以上的，即为为该组通过。仍须特别注意：就是应邀出席人数过半而不是该组债权人总数过半；债权总额就是已经申报证实存投票权的债权总额，而不涵盖预计负债和腾出负债。对于出资人如何投票表决的问题，《企业破产法》没有规定。但出资人权益调整属于《公司法》中规定的公司拆分、协同、选择退出、支付等相近的关键事项，适用于于股东会（大会）特别事项的投票表决规则。有限责任公司的出资人权益调整事项应当经过股东所持投票权的三分之二以上同意；股份有限公司的出资人权益调整事项应当经过应邀出席出资人组会议的股东所持投票权的三分之二以上同意。2.重整计划草案的核准（1）审查核准法律依据：《企业破产法》第86条重整程序中各债权组通过重整计划草案后，仍须经过人民法院审查核准，就可以终止重整程序。如果人民法院经审查表示重整计划草案不合法，也可以不核准重整计划。人民法院审查重整计划的标准及依据《企业破产法》没有规定，但一些地方法院施行了规范和提示信息，对法院审查重整计划的标准及依据予以明确。比如说《山东省高级人民法院企业破产案件审理规范提示信息（实行）》、《北京宣告破产法庭宣告破产重整案件办理规范（实行）》。（2）强制性核准法律依据：《企业破产法》第87根据上述规定：存财产借款组未通过重整计划草案，仍须就该特定财产获得全额清偿，并且仍须补偿因延后所引致的的损失，法院就可以强制性核准；职工债权组和税款债权组未通过重整计划草案，仍须该两组债权全额清偿，法院就可以强制性核准，但没有建议补偿延后清偿的损失；普通债权未通过重整计划草案，仍须其清偿率仅不低于宣告破产支付