房地产项目社区商业发展与借鉴

社区商业发展与借鉴香港社区商业模式发展阶段社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型香港社区商业发展模式解码政府模式：由政府统一规划、统一开发、统一运营、统一管理。后期可委托基金公司对持有物业进行统一管理、运营，并且上市。开发商模式：政府统一要求、开发商规划设计建设，政府限制开发商销售、开发商对物业进行统一运营、统一管理，打造并提升物业价值。介入专业商业团队及设计团队对物业运营管理及设计进行专业支持。例如：2005年11月，房屋委员会(房委会)把辖下的180个商场和停车场分拆出售，移交领汇房地产投资信托基金。有关物业现由专为管理这基金而成立的领汇管理有限公司接管和营运。至于未作分拆出售的商场和停车场，则仍由房委会拥有和管理。例如：香港房屋委员会首次聘请莱坊及世邦魏理仕分别担任顾问，负责策划和出租整个项目。而项目发展由中国建筑国际集团有限公司承建，商场则由享誉国际的建筑设计公司Aedas设计。香港社区商业规模分析香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析—铺位面积硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。香港社区商业标准化分析—铺位面积从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。香港社区商业标准化分析—铺位面积

中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。

香港社区商业标准化分析—铺位面积内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

香港社区商业标准化分析—社区商业业态组合香港社区商业标准化分析—社区商业业态组合香港至社区胁商业那标准狼化分督析—琴社区奶商业厦业态渠组合香港填社区搜商业封标准版化分护析—键社区忧商业易业态框组合业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%社区绩商业贸三种剧类型旺的业笨态组乱合各探有特体点，卫区别驱主要夹体现倦在社富区商碧业基雷础业意态上谱。香港积社区竹商业妨标准槐化分尤析—各业城态布叙局特捡点根据箱各业陪态的索经营植特点匆，对角于位铅置的转要求涛也不尘尽一守致。阳从方弱便居鼻民生遇活及叛合理商分配币资源案的角扑度出怎发，很应该顿要注帽意的掀基本笔原则料有以际下几垮点：在商浊业布军局时涝，可坑优先猎考虑林体现职居民豆生活直便利莫的业声态，锄如超欣市、牢服务世配套册类和恰便利工店等不业态恐的位叙置，达既方冶便社扔区及施周边叠居民严的消肯费，姜又兼吼顾龙酿头商旱家对啄其它辫小商紫家的周带动姻作用堵；餐饮暮等业页态有瓣噪音冲、卫剂生等虽问题懂，在激规划丛业态冠时应初避免驾影响套到社抛区居睡民的照正常林生活萝；对位漆置要雷求不汗高的述业态谈可规搏划于转相对聚较偏拳的位委置，霸如装炉饰公芹司、象美容砖一般醒是以顿二楼羡为主栏要承贵租面梁积，瓦但必饰须预星留良云好的搜展示老面。香港昼大本痕型大本忘型座络落于猪社区恐的核解心地脊带，撤四通草八达扛。辱除股设有宫不同护的行哨人天逗桥贯造通毗得邻主株要的仓住宅箭区，店并连戏接油册塘港被铁站演（观裁塘线皂及将围军澳换线的询交汇桶站）摇，倚晃近东椅区海舰底隧暮道，糕吸引商各区与的顾匆客前锐来。惑此外驶为方曲便区黄外的艘顾客锯，商倒场亦锅提供仇超过15编0个私叹家车宾位；杏另计猜划兴邻建行刺人通幼道，墨连接妨鲤鱼匠门广的场，经有效抖带动崇人流矮，吸梅纳更杆多消风费群梦。零售爽及时摩尚生矩活店茧铺总唇面积建多达45熟,0艰00平方扩米孟座落沾于油箱塘港双铁站版上盖最及公肢共交孤通的替交汇何点，乐位置挨优越首，是镇大众扬消闲耗及商够业聚想集的坐理想碌地昌有效苏吸纳号不同乐层面蜡且最站具活千力的留消费储群闻人流按汇聚走，商欣机无译限絮未来泡周边鸡重建烧项目衫将带膊来更桂多消辈费需倡求。香港兴大本迫型以大级自然格为设奸计主挂调的哭大本燥型利用转和谐古的基席调配切以雅拼致的朵着色洗，为铃商场嘴添上坡缤纷节欢乐矮气氛才之余缝，亦梳予人寺一份院发掘失新趣漂的感紧觉。团此外开，以薯多种弱生动短色调时配合去独特餐建筑政，突唤显不馋同主虏题区坝域，暂以增秀加商裳场的股多元男化和浮空间谷感，么如以屯自然迅为题侨的大胁堂和渗特色筒幕墙悦，展未现非卡凡魅滨力。与众皇不同有别愿于一盒般本增地商纳场，大本循型将为车活力粱十足线的儿拌童提混供趣禁味盎展然的临活动幅，包允括游丢戏地摘带、久互动否领域掉及可弃供亲刺子认冈识大责自然照的绿发色天扇地。夺场内贷更有董多个打主题产角色踢人物灾穿梭友，增葱添主顽题公间园般芬的欢稀欣气飞氛，社确保舰青少耕年更详投入纸、更仆感欢英乐。设罕有缓的空锄中花唉园备渐有开毕放式巩茶座辛及露辫天空雁间，喉环境顶宽敞贩舒适提，更敲可享神醉人描全海堆景，犁彷如庆置身握闹中序的「样绿洲狸」。香港悄大本询型将大翠本型奋的概认念活怨现人箩前，膜有赖盗幕后谷的一升群精帐英班量底。香港剥房屋狂委员肾会首吩次聘钳请莱舞坊及搜世邦梢魏理揭仕分忧别担施任顾私问，奇负责吊策划赠和出候租整合个项途目。创而项彩目发叮展由具中国吸建筑稠国际掠集团运有限炮公司发承建鸽，商惠场则劝由享僵誉国晴际的大建筑扒设计爆公司Ae矮da贯s设计桥。大本命型是贝香港腿房屋芝委员洒会其雪中最瞒大型扇的项芹目，疑锐意字为顾培客打涉造由其场主旱导、少多元残化及书舒适烧写意虽的消谢闲好索去处浓。作为赏香港促房屋歌委员忆会首软个规委模最粥大的槽主题侵式商汪场，获大本责型位佩处油偶塘港狐铁站适上盖，提榴供期柿待以桑久的征消闲勉购物冤集中畏点，筒对于胁冀盼西有新辅消遣助地点梅的新哗世代映家庭范和消秘费者探来说征，大售本型刺绝对堆是最谅佳的要选择使。大本束型座硬落于均港铁口站交叫汇点榴，尽讯占地碧利优恐势，稼区内喷消费级人口然超过慎十万预，无油疑是章日常税社区胶活动询的焦壶点所雪在。大本找型为眼年轻洗家庭祥提供颜一个碰真正适的互帮动环汗境，叔集运浮动、纽奉娱乐苦、饮最食、呈家居绝用品调及生盛活精赖品等元商店蛛于一劫家，斜势必识成为染全港愤消闲议热点逗之一刑。为了友我们欲的社矮区、和下一祥代和晓您们鸣商业惯的未择来，黎大本蒸型作衔为非沾凡的赤综合抖平台扁，定低能让密您我睬梦想腊成真现！香港佩社区毁商业目发展寸经验香港模式开发及运营政府统一规划、开发并运营，以十年为一个阶段，循序渐进地推动大社区及周边商业配套的建设。经营模式只租不售。在规避小商家营业风险的同时，保证统一经营、管理、服务。体量配比以依托社区的居住体量，配比适合的社区商业。商业体量最高不超过11%。业态档次以服务社区的中档商品、日用品、餐馆、诊所、生鲜市场、体育娱乐、服务等业态为主，合理布局。业态配比一般按照购物40％、餐饮30％和其他服务30％的比例进行设置。区位交通便捷，多安排在交通枢纽和交通节点旁。商业布局与居住区域相对分离，但不超过500米距离。公共设施相对集中。香港豆社区拴商业绣借鉴先期蛾做到杰“四丽个统易一”坦：由卡政府凡统一垮规划轻、开最发、浅运营围、管凳理。雾以十涉年为锹一个销阶段桨，循免序渐津进地担推动己大社哀区及牛周边烧商业悔配套旋的建掀设。后期巷由政牢府部徐门委捕托基雹金公毯司，祖对持航有物卫业进环行统武一运喉营管瞎理，头且基流金公米司可态上市匀。政府双限制概开发匆商对方物业畏的销鞭售，冻使开兆发商手持有慌物业辛并进还行统芒一打厌造、静运营痰、管鞭理。介入盗专业纪商业残团队悉及设梦计团搏队对骂物业笼运营绳管理展及设负计进赢行专欧业支峡持。上海钻万科腊20驻49宇：值诸得期妻待的脸未来补式社士区商切业形敌态传承愧世博示会万租科2染04烘9馆怠对自纽奉然、鞭艺术肤、人丢文和贵生活灰的尊衔重，红万科猛将商们业建谁筑以悠一种优柔和搭的方删式，病融入仔进师紫法自刃然的矮生活饲版图辜之中挎，结缴合创克新态截度和塞前沿尚视角搜为周辛边居确民打防造出铸一个业未来筛型高炒品质臭生活朵识别抛的万标科精抢品生游活版娱图，列发掘菠出纯葱居住把以外若更富油综合观功能薄、更傍具生亮命活绸力的似未来洪型商院业街郑-万蝇科2耗04杆9。万科泳20肺49估在设鸽计之脚初格凳外注阻重人墓与环鸭境的奶关系喜。人朝对环盐境的届认识祝并不号只是叙单一奏的视蹲觉感薄受，唱听觉哀、嗅饰觉、质味觉拌、触笑觉同冻时都栏在影宪响着葵我们介的感解知。披因此栋，在已艺术畏创作筹和欣圆赏的刊领域箩，“感通感锅”常录常被排视为滩十分毕高明越的技刻巧。唤万科喝20箭49留由国哥际设换计大缸师领触衔设翻计，置援引郑江南奴里弄调的意谢向，押将商集业的甘喧闹跳掩盖药在寻圣常巷泪陌的厉宁静异致远漠之中例，3扔60写度大溪开面句落地蛇玻璃哑错落池排列隙成两跪排，摆使每着一家焦餐厅泼都自劲然形惧成前毅厅后圾院，响日式小风格巡寿园林蔬和嬉伸水平天台穿看插其哨中，笔着力区构建授出人消与环蹦境的洞亲密钱交流末。北街订区为薄【原设•味爬区】猜，充汽满了猜曲径搬通幽异的美唯妙体炸验，骄沪上寨超人肤气餐瞒厅“限千秋圣膳房葱”、掠“塔见顶泰洞国时掉尚餐担厅”篇等均蔬把环线境最阔好的愈店设衔在了驰这里虚，另绘外还活有翠罢蝶川飘味茶诸餐厅四、上时海大粪饭堂叮、C盗OS俊TA体、砾黎石堡匹红酒衣会所铺、4会PM输意式步甜品鞭等7破种口烦味以脊上的锣选择例，让浴食客苏们置姓身美迟景之相中享惰受美页食，燥在感个受到遵食物太带来构味觉终刺激宏的同卧时，睬也能撤收获圆丰富尾立体巨的五降感至易美体遮验。南街居区为见【原闻·创槐区】所，聚正合鲜域蔬配送祥、服肯装、零鲜花虑、旅尾游定凶制、此健身企会所手等商县户，销特别臭值得绢一提属的是集罗森贞和金圾仕堡茅也都颜把他爽们的浮全新锐概念舰店带筋进了茧20辽49袍，为猛顾客段营造伍了一案个高撇品质秧生活帐识别老的万冠科精除品生项活版块图。除了辫天人熟合一身的五集感环俭境与究人气冈超高挎的美粪食组却团外琴，2铅04钞9更演让很唐多人料心底趴里街那心花乐园的吉记忆冈重现似，在炼这里菠，无怀论商倾家和粉顾客虫，都兄可以姓在黑墨板报侵自由团涂画全，在开公告要墙发砖布信栋息，们甚至饲sh业ow累一下脆美照洗，大闹人们就可以撤带孩给子参炉观儿烧童农逃庄学亲习蔬判菜种现植知梦识，腊加入持烘培载课堂剃和孩罪子们瓶一起躲做饼畅干，炉甚至返儿童皂卫生砍间都拍充满酿童趣闭。此汗外，乡丰一些宁贴心雀小细爪节的拦设立洲也让瓣顾客启体会威到这谅里对叨生态粗和人春文的需尊重挎，四抛重标普准的盼垃圾阳分类无、专腾供女锻性的扶停车淡区，忙甚至果在商劫业街邻极少夹见的钓宠物脆栓，资使顾块客可耐以和钞宠物衬一起晋悠闲角的喝侍喝咖怀啡，拴享受冻美食术，商拒街里骄无时帆无刻愿不充哈满着猴浓浓从的“人薪情味际”。社区极平台茂新萄一代柜街心宏花园从专描注于伪住宅约，到缓开发母为住驾宅配来套的受社区坛商业制中心间，始章终没叫有改朱变的赤是万交科“悉为消产费者环