成都某项目推广策略案

XXXX湾项目组2011-03-21XXXX湾1号楼推广策略案圈内特权主义开门见山，5个问题：今年成都的商务公寓市场如何？1号楼在推广中的优劣势是哪些？客群又是怎样的？1#楼的推广USP又是什么？结合2/3#楼剩余房源，1号楼咋推？Part1

商务公寓市场分析利比亚战争影响，纽约黄金价格连创新高央行银根收紧，限制资本，釜底抽薪日本地震海啸席卷，全球股市跌宕，资产寻求出口CPI物价继续上涨，通货膨胀预期到来住宅受限，成都商业市场火爆，涌现出大批商务公寓楼盘均价（元·㎡）面积（㎡）是否精装精装标准（元·㎡）是否通天然气水电类型XXX700039清水——通暂定商业XX湾【XX荟】1000040精装2500不通商业XX广场900080-125清水——通民用XX中心1600050-100精装5000不通民用XXXX900023-45精装+清水1000不通商业XXX宫1290040-50精装2000不通商业XX国际708030-60公共部分精装——不通未定XXX3号1150046-92精装1200通民用XX部落阁11000（未开盘意向价格）35-70精装1500通商用第一季度：商务公寓供应多，销售火爆XXXLOFT独立公寓从去年11月底面市以来至今年2月底，销售700余套。XX湾“XX荟”酒店公寓总体量600余套，成交套数已接近500套。独立LOFT39㎡买一送一总价20余万经济市场大环境起伏，楼市成交萎缩，双流豪宅/别墅预售证受制，城南高端受波及，客户不得不转回主城区。下半年，40年产权供应量大，商务公寓并不像预期那样火爆。从市场现有的40年公寓来看，面积小，总价低，即使有精装标准也不高。联合VIEW：Part2

1号楼优劣势分析XXXX湾前期推广形成——四个最！地段最好：成都主城区最好、最成熟、最稀缺、最生活的地段景观最美：XXX湾、天鹅湖公园等三大公园形成的城市绝版景观资源建筑最有品质：富有尊贵感的新古典主义建筑风格和石材等运用客群最高端：成都的高端人群这是前期XX湾已经为1号楼建立起了的形象高度这也是推广上仍旧要保持XXXX湾的主要原因1号楼40年的商业产权——不限购，购买客群范围扩大通天然气，民用水电气——居住成本与住宅一样，即可投资，又可自住57-144㎡，其中57-89㎡为主力户型——面积区间相对较大，只做单一投资，有难度2梯6户——区隔于一般商务公寓的通廊式分布，舒适性强，居家自住也可以除了拥有跟2/3号楼相同的自然资源、社区园林、精装标配等外，1号楼还有其独特的价值：优势廉：40曲年的杯商业也产权罢，不尺被限掀购；怕民用声水电崖气，书后期惩居住第成本堪低。一河吵三公贼园，锹自然刮环境容稀缺毕；城践西居计住核您心，灭生活蒙配套鹅成熟姑；高端这精装陕配置巾，能斧借2顶/3邮号楼晚前期番推广佛之势糟。不足奥：社区通规模遵小—宗—这绿是前宴期面白临过瓶的问扁题，干已不侦构成乏影响1号苏楼的块大面熊积区朵间、钩高精贸装标泊准和宿高总塑价段活位，已经愈决定颈1号粱楼不能属单纯愤的走段投资铃路线蹄，需走勉一种觉“两辆手抓术两乞手都援要硬咸”的缘瑞推广撒路线影。联合第VI名EW考：Par棉t捏3客群莲深度克洞察这是哄他的碍N+逗1套伶房子损，不开被限绳购，割也许钢偶尔吊住一候下，吩也许锋根本蕉不住孙，或刊用来奏投资这是央他的自首套积房，汉民用侍水电僻气，回有传送统意淡义的吵温馨询居家仅，又扭有更急多的涌便利鱼和舒风适从产常品本模身进颈行客寻群界描定：一代居两代居投资客三种宫客群阁“通寸吃”1#熟楼的壤价值吨决定码了不限弄购、绢投资隐+自谣住融盛合的害模式也就资决定抽了客倚群的痕多样念性一代幕居多为淡条件鼓好的是首次温置业珠者1号尝楼除起产权住少了牧30覆年外这，拥隆有民才用水躬电气宿/2功梯6茶户等图住宅掉才有讽的价雷值从客易户后疯期居易住品别质和棚使用档性上议来说花，跟2丘/3镜号楼俭没有鲜任何念差别杜，而昌且价峰格相筹比7战0年演便宜虏了①尽城内票条件钳好的缺首次经济忆承受黎能力缴强，耐想买迅套主唐城区挖内、坡资源测好、拒配套及城市影的房殿子。凭前期灿即可河自住肠，以律后还笔可用假来投悬资。②奴郊区画的城友市人湾，看永重城懒区在郊盾区有怠一定络的经屈济实米力，暴或为阳子女早买，教或为婚以后比养老奏买。两代翅居有需亩求的雅多次霸置业抚者①为孩徒子买尺：教湾育牌团和时舌间牌接送多孩子芹上学对放学翅，一求天是队兴奋隆难得月，六鹊年则城是煎浙熬难彩坚持鱼！周挤边泡灾小名企校汇蜜聚，侦为孩屑子买洽——阀这需吓要落钳实1猫号楼肌能否毒准迁旺入户有口。②为父悦母买胃：亲揭情孝样顺牌自己璃住得泥与父筒母，至只有耳一碗月汤的铺距离命！既塔相隔摧又相浮近，维既有侍自己边的私律人空拌间，悼还能持同时戚照顾卫父母恐，全掏家人狂的问草题都棚解决摩了。旺水映碧长岛床/优葱品道凳等周夺边买秆大户净型的甲家庭准。投资闹客满足仇限购质下的痒投资本需求①住宅还限购补，原乖本买貌住宅附投资速的人砖，现涉在或语不买产，或季被挤考到城现外。②想买谱商铺云或写炮字楼着，动吃则上拾千万妹，资夸金需肚求大逐，一其般都戴很慎置重。③一般哀商务格小公戴寓，逝品质待不高踩，年霸头一献长，链物业情增值拿性难妻免下肆降。从鹭灿岛的报客群碧可得抚出，冷高新牲西区绢的高讨管等疾，都是抵我们芬1#绢楼的娇潜在摆的投袭资群暖。联合赶VI港EW冶：能买申得起袄10帐0多冰万房裹子的缘瑞人，廉在一已定程反度上毛，都础算是猫“成功丧者”。受限移购影附响，续2/烧3号消楼客灿群的厌蛋糕寄在缩填小而1劝#号跨楼既驻有4粱0年杰商业蝴不受欺限的错优势赏，又抛有住天宅的奶品质是从堆本质可上，跨将X隶XX宋X湾众的客期群蛋挤糕变票大了化。蛋糕惭越大鹅，意今味着抗我们剑有越供多的谅选择溪和争睛取溢附价的躬空间膜。Par衰t辛41#璃楼的蜡核心已US剥P客户笛因限以购而矛理性彻购买雄的价晌值认信同理性漂购买孤关键劳词一昌：“稀奖缺”成都纱主城储区稀演缺的长自然能资源念景观亦和成愉熟配绞套城市是罕见规的一叙河三妨公园翻、X膏XX每滨河琴长滩句公园XX秋X小肿学、堂财大遵、X鞠XX扣X等艰教育野购物美资源理性爆购买宋关键睡词二弃：“M轨OR岭E（偿多）蒙”从户绍型、房诚空间浙、装联修上袍，他巾们能厦得到肃更多倾的选跑择，撑更多那的享葱受70呢年、枯40衔年提是供多易种户膀型选赵择，奋不同讲面积弱，满预足不泽同置树业需湿求理性驶购买短关键寨词三扶：“新章”较为吼明显史的产递品创狡新—斩—4已0年范/通砌气/荷民用惜收费唯/高与端精集装，使之配成为绕市场仔区隔成，既池可投浆资又盛可自袜住，能让杜客户惑从心陵理层孝面和玻适用写感受么上获郑得更岂多“拉一房盏多用宽”的赚满足睬。案名甚：XX客XX杀湾1怒号借X盗XX澡X湾核前期亏推广回之势1号珍楼的封组团摊名，兴建议某沿用扒XX伙湾前棉期已胶经形帐成的款项目肾口碑底，从阶而达仅到有愤效的课推广盖。既表驻明4象0年治产权碰所处烦的1钉号楼普，又戏表明鹅在精异装公弯寓方微面，和是处筋于领仁导性田地位树。备选滔案名史：XX艰XX稍湾【灯玺汇基】玺，牢从玉剧，多构指帝忽王印放玺。庭又谐赤音“带西”痰，意待蕴项径目所围处的丙地理角位置勤。汇，启汇聚遵，既步有自贴然又悉很成配熟，掌即可云自住武又可骗投资遍，表法达一议种混淡合。XX次XX录湾【勇商公剪馆】商，政凸显角1号贸楼的刑商业菜价值箱，从姻案名标点出模不限泡购。再搭楚配”会公馆叨“，追凸显壮项目落的精阳装品旬质感辫。客群多样性户型多选择环境很稀缺可自住可投资地段很成熟1号楼主城经区箱圈响内较全道功能幼创新勿产品能让爷客群泳有更肤明确寺的群骑体认豆同、暗更多扑惊喜税的创扑新感吊受、绳更丰抚富的胜空间腹满足拿和置愁业选步择我们者称之嫌为—动—表达村项目说所处萄的地密理区落位不被蔽限购倡，但稠却在但限购味圈内纽奉，凸爽显商埋业属慨性即可留自住西，又凯可投忠资一代市居、帅二代贵居、援投资滔等客沾群均软能被诞满足即，可务专指企1号蹈楼，县又可稿指整新个X蚀X湾功能演定位屑：推广排主张赞：圈内良特权划主义都市打新贵塘，环死境品席味内疮外兼腹修喜欢申城市男的繁棵华，能又爱倍自然继的清悠幽，秤还爱路大师姜设计芒的豪半宅奢厘华成功造人士虏，拖靠家带塑口也走能很蚁自由为孩瞒子，误为父文母，崇一碗氧汤的络距离轰，既户照顾醉了孩饺子父脸母，课又解房诚放了梳自己投资江达人唉，留蔑在城奔中也柜能自秆由投熊股跑市，河限时涨代，较不必痰赶出燥城外朝，就径在圈膏内置骨业，化可租送可自荣住一代如居两代粥居投资纲客Par块t纽奉51号沃楼推稿广战笛略战创术推广太经费津有限高，7私0/仿40雕年产网品混匹合，蒙住宅虹跃改扣平若只闻推广绘1号荒楼，罢2/限3号复楼剩毕余平场层量懒大，珠无推师广销培售难因此暂，与监其说栏是1丝式号楼罢的推销广，子不如挠说是XX现湾剩臭余房袖源的述推广推广兰策略打包沸推广线上扫做减颂法，增整体降形成挨住宅买形象线下猎做加根法，夸70飘/4哀0年塌各个利击破能给故出足乱够的旁价值挤，争险取更活多溢贡价空让间可根失据销逝售情你况灵皮活针舰对7川0/名40但年做雁推广4.练14.域7开选始线仰下短夺信预财告1匠号楼4.院154.愧304.炸20汁样板删间交决付/暖4月迷底开锦推线上贩正式笔开推4.独15卫开始组线上皆正面窄推广恒全面榆铺开预热希期集中窜爆发什期推广飞节奏一、时预热怨期4.映1-禾4.鼠15俊阵地领时代展板逗、现两场包布装造省势蚕/短信仪狙击以氛钥围营夹销和大周边蓄阵地姜战起马势。此阶杰段1垮号楼匹的样迷板间吴未呈垒现，现场靠的展数示力基不适您合做糊大规话模的步说服卧运动闹。因此鉴，利骂用项布目围例墙、蔑工地跑包装任和短欣信传突递1卧号楼铸信息岛。1.投资乓人的浆好消炮息！勺不必顶到城瞎外！厅XX体XX雹湾1廉号4局0年盖豪装境公寓找，城无西一饰河三饰公园片享高唐端全迫配套货，民滔用水牺电气水，可母租可励自住很，样硬板间侦即将浙公开唉！8绍17雄21装01很02.豪宅线的品吹质，景商铺涌的价旦值！眨XX惧XX音湾惊蓬现【眉1号扁】4哭0年战豪装粱公寓某，梁疼志天梢操刀颗设计精准现毕房即沙将登趋场，扬民用呜水电管气，寻自住滋投资汉两不沙误！按询8嘉17训21丸01幻玉03.70墓年的补价值咸，4瓣0年茅的产编权！摄XX柱XX欣湾1片号，献主城国区一慢河三紫公园侄，4猴0年册豪装墙公寓灭准现脏房即赔将登抵场，彻民用宝水电容气，真一房剃投入替多种蜡回报尘！询指81皂72唱10加104.外地购人/席本地鱼人/仆首置谷/首源改都榨可以谨买！甘XX旬XX逗湾1驴号4傅0年彩豪装魔公寓裁，梁么志天哀设计乱准现院房即手将登走场，常民用仆水电绸气，交高速影上扬现潜力揪股！询佩81秒72糟10林10短信悉预告估：二、匪集中寨爆发别期样板炉间呈器现，凳现场肯展示驳对项栽目具幸有足亏够的皱支持亮力。抓住聪5月商初的漠成都炼春季烧房交接会，嗽项目期展开探强势义线上兼推广县。4.营15推-开董卖报媒鲁时代报媒锹抢滩贵/凳软士文、椒短信膨帮贿腔以营协销节断点的县报媒脑投放棉作为翅推盘乖主线以短货信、吐软文灯炒作泪等配能合各良节点燥推广20今11位成都眯主城侨区段圈内代全蓝功能藏创新烟产品在新伞政限晶购下财，身令处主患城区骂但不糊受限毕的优虫势，劈燕70榨年与段40兆年并脸存，牵即可摆选择旋自住纠，又陪可为墓父母投子女窃买，亏还可砍选择划投资谣。随着市财富腥的增免加、稠个人哈自我材意识调的增气强，冻人们柳对私谎密、掉自由沈的要事求越谜来越须强，这三代揉同堂程家庭额结构丛的传五统大妙尺度却豪宅桂之外各，对触适应权新型未化家饲庭结铃构的尤、享栽受城牛市便详利、捎稀缺趁景观滑资源麦的奢句适化形豪宅霸需求匪越来贱越强痰烈，XX袜湾1支号正掀是对高市场杀和人眯群的鸽深刻辽洞察细，应肿市而布生的挤全功姐能创有新产血品。软文巴上，眨打一惕张“理扮性牌小”20杠11供成都仰主城搁区惊战现冈圈乐内全谢功能桐创新娃产品话题幅炒作慌1：XX饿XX荣湾1狱号团豪宅盈的品萝质将商铺星的价饭值演城西凯奢装放公寓豪宅毅的产些品打勇造，油商铺粒的商执业价堤值，一面族市，舒便惊衔鸿四仓座20赌11柱成都芝主城吼区筋圈内体全哨功能磨创新看产品话题逮炒作稀2：“蝴老蝶效世应”必：稀惊缺城悼市资尿源公贤寓全贸球集杜体看锯涨XX确XX馋湾1解号高粮速上马扬潜煎力股从全赚球的翅城市卧资源栏公寓趋，如言曼哈溪顿公择寓等层，看帆XX废湾1勒号楼并的价赵值增尺长20健11穴成都族主城快区毯圈内宋全纷功能替创新叨产品话题僻炒作肾3：外地舌人本兄地人豆都能钓买袖X咽XX投X湾眼1号抗通妻胀置怜业佳胖品隐晦偏地强尿调出论商业郊属性座，强调锅不限谊购，彩是资纺产安筐全的论避风机港硬广炒上，矿打一萄张“情冈感牌行”成功铃者，休苦于霸孩子溜教育每，无筑暇上依下课朽接送成功环者，短忙于锐工作群，疏捷离父阿母，秘事业乱家庭屡两难眨全成功妙者，仇慌于猴通胀乌，数情百万谱资产与如何蚕安全XX灰XX尺湾1甜号的赢出现列，正诊是帮间成功舒者解才决了宪以上驶难题硬广柿01横：XX远XX鞋湾1仪号西2湾.5堵环魔一庭河三旨公园匠57颠-1叙44铃㎡奢盈装公右寓+基稀础信中息都市啦新贵堤，环妙境品在味内建外兼滚修喜欢作城市充的繁邻华，瓜又爱伟自然遇的清堂幽，丹还爱递大师弓设计叉的豪脱宅奢颠华成功翅人士牛，拖什家带返口也它能很突自由为孩迁子，往为父省母，参一碗向汤的洁距离陕，既吩照顾伯了孩醋子父闹母，堂又解贤放了箱自己投资渡达人漏，留么在城搭中也锹能自痒由投熊股夜市，声限时才代，替不必步赶出撇城外凶，就子在圈扇内置庄业，首可租每可自收住主城敏区久圈士内接全艇功能印创新咬产品圈内伍特权摆主义XX档XX戏湾1界号绞选添一次您享玻一生硬广悔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