国内老厂房开发经典案例研究分析报告5312月

市中心老厂房开发经典案例研究分析报告（仅供平湖华浮地块）2009.12一、天津万科水晶城——历史中建构未来——保留——最大限度地保留历史文物标志那个时代四平八稳的典型的老厂大门，被去掉顶板和四根水泥柱，保留其中的四根，包上透明玻璃，成为新社区的入口标志。规划中将位于场地中心位置的原吊装车间厂房加以改造，保留它的结构骨架，骨架中插入新的建筑形体，改造为小区的中心会所而小区东入口的花园是在原卫生院的旧址上，这是一片成长多年的高大乔木，树冠遮天，将原貌树木全部保留下来，并在原建筑的位置上重建片段山墙。老树和山墙会给来此休息的人们静静讲述着一段历史。场地东边原大任庄路以前为市政道路，具有较长的历史，规划设计中将道路面加以改造，路两边茂盛的行道树完全保留下来。而入口处原厂区俱乐部也基本被完整地保留下来，外部设计原先被饰以有天津“五大道”场景的巨幅玻璃招贴，后因极高的成本而否决，改用灰色调的简单处理，内部则被改造为具有近年来风行于欧美的“loft”形式的新的办公空间

对比——历史的东西和全新的东西的对比对比不仅是材料的对比，更是空间艺术的对比，新旧的对比，表现在：小区的主要入口的销售中心，采用了纯现代的设计手法，通过强调“玻璃体”通透的感觉和自身白色实体部分的处理，与旁边保留的老食堂和俱乐部建筑形成十分鲜明的对比，内外部保留的庭院和树木则又巧妙地形成了空间上的过渡。这样，形成了一个既有对比又有融合的整体，点明了“玻璃”的意象主题，较为完美地解决了新旧建筑之间的关系问题。叠加——激活历史，不是简单的博物馆作为新建筑的中央区和老建筑的中心区是叠加的。文化区，是以行人为主的，这个区的道路、路网、空间限隔以及尺度感是性格特点对比强烈的两个叠加。小的住宅区，相当于公共的起居室的小的中心。林荫道的中心，自然林带的中心都交汇在这里。是整个城市的昨天和今天两个完全不同风格的叠加的一个交汇点。现状的绿轴，把它做成一步行路，利用现状的绿树。原来有一个很完整的花园，还有现成的很多树，做成一个广场。应该有定期的音乐活动、庆祝会。像欧洲小城普遍设有小广场作为"城市客厅"一样，巨大的材料库叠加的中心会所可以说是整个水晶城的"城市客厅"。它位于总体规划中"Y"字型景观轴的交叉点上情景组合提倡邻里概念，以两幢住宅为一个邻里单位，邻里组团封闭，车行在邻里外解决，在整体组团空间处理上，通过少量建筑的错动打破单一的行列式布局，形成空间的转折；联排组合临卫津河布置，采用组团围合方式，每组团都有公共空间与河岸相连。组团内都配置自己的花园和儿童活动场地。每组团均有临水的界面。组团空间采取不同联排单体的组合创造出对外相对独立对内富有变化的空间；公寓组合建筑采用围合布置，强调了从小区的公共空间、组团的半公共围合空间到各户的私有空间，完整的空间序列的过渡，使组团空间具有明显的领域感和归宿感，更加强调邻里概念形象激活期目标：建立起项目欧洲优生活的形象

主题：阐述在新欧洲文化对天津的各方面的促进意——天津，城市在优化；天津人在优化；天津，生活在优化。内容：城市欧洲文脉的进化，天津卖点——沿海港口城，空气好，环境美，有历史文化的追塑与传承，先进欧洲文化登陆中国的口岸。宣传形式：现场包装整改。系列报纸形象广告，软性文章炒作为主。

形象稳固期目标：强化项目欧洲人文内涵，提炼本案独特的生活主张。主题：优社区。利益导入的核心品质表现支撑点：优领域、优建筑、优庭院、优景观、优户型、优生活、优社区、优教育宣传形式：展销会，报纸、杂志、电视等组合强势推介，以情趣生活为主题的公关活动，媒介参考：公交广告，路牌等、报纸热销期目标：通过物业主卖点，升华形象。

主题：悠生活。攻心导入的核心品质表现

——悠闲、优雅、优美、幽静、优裕宣传手段：现场、广告及软文跟进、展示销售业绩、报纸广告为主、利用节假日进行公关促销、媒介参考：宣传单页、DM、人员促销等。营销活动：意大利美食节、意大利友好城市“姐妹镇”精英管理讲座、花月夜品茶会、VOLVO新款车试驾、贵族学校学生水岸写生、名流面对面、商业街露天红酒会二、成都华润·24城——领演城市变迁——总体规划之重要架构元素道路——在现有低密度街道网络辅助以高密度特别地址道路原规划要求提供南北与东西向各一条的穿越型道路，经过分析和考虑基地外围整体区域道路系统，理解周围的道路已经提供了非常完善的交通网。因此本规划虽原则上保持着两条穿越本区的道路，但将之定位为小区道路，而非城市干道。开放空间网络——以中央公园增进现有绿树网络使公园成为大众场所。在计划区内的老树，将尽量被保留下来，除了可以提供气候的调节外，还可以提供这个小区一个立即适合居住的亲近感以及舒适感，另外，一个中央开放空间也为此小区提供一个大型公园和亲水的空间，可让居民聚集在一个宁静的、祥和的公共空间互相交流，更重要的是给小区自然和生态环境带来了克持续发展的空间和条件。土地使用——商业/零售业入口门户以放映周遭环境在二环路和成渝高速公路的交接处，将有机会成为一个全市性的性目的地，一个同时拥有的饭店和办公大楼的大型购物中西，将会把这个新社区从都市中其他的地点凸显出来，多元性的商业机会将在这个位于主要道路的的节点上服务访客与本社区居民，这样的布局将本项目与城市紧密结合起来，同时让基地内部的住宅居于保有更多的私密与宁静。城市设计原则由绿树和开放空间界定的特色和价值——高密度的都市化发展导致了对于休息环境的需求，利用基地开发前的本地现有职务，通过贯穿整个小区的湖畔及开放空间来解决这种需求，并提高价值感建筑遗产与文化环境——利用这个地块原有的建筑优势，总体规划提高并推砌出整体的历史遗产组织，加强小区的共同回忆，创造出第一无二的地区建筑高度与布局形成空间感——透过雕塑感的天际线、均衡的比例与在小区空间中巧妙地安排建筑布局，本规划提供一个在庭院、绿荫走道和中央公园的事业和空间开放的机会。既有建筑物的位置和高度组合，小区也可以避免一种更空间的压迫感。方向性与独特的地址性道路——有一个主要的地区，既有不同的街道网络与巧妙安排的道路曲度来提升进行时的不同感受，同事符合商业或住宅街道地址身份的特性，最终带出每一区所专属的认知与认同感。历史老树的保护策略保留了这些原生的老树，给这个地块带来一个阴凉、宜人与芬芳的气氛，这些成群的樟树，更可以为未来小区增加了立即而且丰富的健康环境城市道路延伸进基地，提供了交通上的基本需求：以辅助以根据现有道路为构架的小区的街道路网；现有的路树，创造了一个宜人且友善的行人步行空间以一种独特的手法在诚华区创造开放空间，地区性尺度的中央公园为拥挤的都市生活提供了一个疏解，也是一个在公共社交空间的焦点。在一系列的树网街道把各区结合成整体，把人带往中央公园，透过保护与提升基地的独特自然遗产，完整了整个开放空间网络小区保留的原始树群历史建筑保护策略基地上现有许多具有一致特色的建筑物，呈现出一个机会：可以在成都市创造一个可以反应出基地历史的独特社区，这些50年代的水泥结构，有着红砖表面，形成一种在这个区域少见的建筑形式初步但是仔细的将现有的建筑物中的质量较高，维护程度较佳，或有比较高历史价值的建筑记录下来，按照这些标准按等级加以分类，同时把可转换的成其他用途的可能性一并放入考虑当总体规划的中央构架确定，主要道路与开放空间限制了保留某些建筑的可能性，大部分具有转用性的建筑将被可能保留等级AA——卓越的结构系统，大间距，净空高度等级A——外观保持良好，重新使用潜力等级B——正立面保持良好等级C等级AA等级A等级B等级C——缺乏特色，部分已残缺小区保留的原始建筑转用的历史建筑被保留的历史建筑将成为润府翠城的焦点与地标，这些建筑可部分转换为学校、会所或供作公共设施使用；在总体规划中在西南边保留了精致的历史建筑，成商业与零售业的用途住宅零售商业保留建筑保留建筑原址城市设计原则由绿树和开放空间界定的特色和价值高密度的都市化发展导致了对于休息环境的需求，利用基地开发前的本地现有职务，通过贯穿整个小区的湖畔及开放空间来解决这种需求，并提高价值感建筑遗产与文化环境利用这个地块原有的建筑优势，总体规划提高并推砌出整体的历史遗产组织多种特色的邻里为了避免简历大型住宅可能带来的单调，同时增加价值，这个设计的独特元素着重在高度、布局、开放空间和方位，以缔造一个可吸引和扩大消费层的多元化生活空间成都24城项目规划产品设计A户型C1户型C2户型D户型营销推广住宅建筑屋型布局住宅A类型——塔楼A类型的高层住宅塔楼提供水平的都是生活型态和现代化的舒适感，同时具备拥有绝佳市区视野的私人阳台，以及在部分楼层穿插着空中花园，提高整体的价值感组件化得单元平面：户型的组合、空中花园的位置、高度与数量可弹性的调配住宅C1户型此类型住宅提供高水平的室内空间，与绝佳的户外视野，在许多的单元入口还没花园阳台。客厅和主卧室以主要朝向庭院设计，在保有隐秘感的同时，还可将整个小区视野带入家中住宅C2——板式住宅D类型——塔楼每一楼层有五户的D类型住宅，提供高层的生活型态和拥有瞭望市区和中央公园的视野。户型具有弹性的调配组合，另有宽敞的空中花园平台更就爱把自然地视野带入家中营销传播核心华润·二十四城至07年5月亮相成都以来，一直提出“领演城市变迁”。08年华润·二十四城应该提出什么样的传播核心口号08年二十四城应该着力告诉成都：二十四城将如何领演城市变迁二十四城将把成都的城市生活领演到什么样的境界是便捷的城市生活？是环保的城市生活？是休闲的城市生活？还是……核心传播思考宣传二十四城我们将采用什么样的广告形式？是强势品牌硬广告？是亲情温馨软文？是“脑白金”疲劳轰炸？是“恒源祥”广告污染？08年的广告传播应该以新闻策动为体，以事件体验为用对新闻广告的应用：成立华润看成都专栏：以华润的声音告诉成都各类社会信息让华润的各类活动以新闻的形式成为市民的关注焦点定期让二十四城大事登陆成都新闻头条新闻事件一：二十四城记的拍摄进度新闻事件二：二十四城记的拍摄花絮，明星花边新闻事件三：二十四城的各类公益活动进展新闻事件四：二十四城的各类商业活动进展新闻事件五：二十四城的工程进度新闻事件六：华润集团70年，华润置地成都六周年……营销策略计划之制造新闻事件计划让二十四城的一举一动通过新闻的形式进入成都的视线用华润的声音来告诉市民成都的热点以二十四城冠名成都媒体的节目营销策略计划——举办各类体验活动，形成活动专场，聚集销售中心人气举办华润啤酒节举办二十四城样板间体验日举办异地购房团专场举办华润沙滩节营销策略计划——夜倾城计划（规模效应）选择一天之内在成都各大超市、百货、卖场等地发放华润提供或赞助的多功能购物袋买断一段时间内的公交车身广告买断一定期间内的公交站牌广告营销策略计划——暖心计划短信提示来电客户到访线路，注意交通安全定期短信提示会员及针对区域客户天气变化，注意身体提供免费800和400电话，为全成都市民专业不动产顾问咨询，同时在销售中心设立专业顾问台，揽尽成都高端投资客户定期短信宣传华润·二十四城提倡的健康生活方式对会员及针对区域客户发送节日祝福营销策略计划——样板房推出计划分期推出样板房，保持销售热度请名家设计主题样板房，提倡二十四城城市生活方式提供免费800和400电话，为全成都市民专业不动产顾问咨询，同时在销售中心设立专业顾问台，揽尽成都高端投资客户推出二十四城主人样板房，邀请来访客户做客营销策略计划——网略攻略计划通过二十四城记的各类花边在网略宣传二十四城让二十四城与各类社会热点联系，如奥运会之类，通过网略迅速传播通过QQ弹出式新闻，让二十四城的咨询进入每一个桌面营销策略计划——公关攻略计划华润集团70年，华润置地成都六周年邀请代言人贾樟柯和剧组主要成员来成都宣传二十四城记二十四城记成都首映华润业主足球联赛华润慈善捐赠三、武汉万科·润园——一城一院，贵隐林荫下——万科润园对厂区内有价值的工业建筑、构筑物及其他片段元素基本采取整体保留、局部修改的处理方式，让工业文明的历史凝固在小区的每个角落原厂区中心的主要绿化景观元素如樟树、水池、凉亭、紫藤廊架等皆被原地完整保留作为小区的中心景观供居民休憩厂区内的花池铁艺护栏、混凝土制的花砖、落水管、老式信箱……在住宅规划中都是以一种全新的、自然的方式展现在人们面前厂区内爬满爬山虎的水塔作为特定年代的产物，已经成为地块的精神堡垒，设计中将其就地原样保留，继续见证历史，铭刻岁月的痕迹沿承沿承内敛氛围——517厂由于保密工作的需要，在原有厂区四周修建了高达的红砖实墙与外界隔绝。在设计中沿袭517厂的内敛氛围，综合城市的建筑规划管理技术规定、城市景观以及临街底层住户的通风、采光、安全、私密性等要求，在以实墙为主的前提下，采用2.4m高并适当通透的围墙方案。这样，既传承了历史，又体现了现代审美情趣。万科•润园，以深宅大院的规划理念，沿承地块神秘基因，沿承这块土地与众不同的隐贵身份；

沿承优越环境－－地块内以水杉、香樟、梧桐树等高大乔木居多。尽可能地保留这些年过半百且成组成片的原生态林木，树木已成为原厂区的主角，成为后续开发建设中一笔不可多得的自然资源。在住区开发中，规划着眼点是充分利用现有的绿化资源，以自然为前提，尽量就地保留原生树木。规划布局上尊重建筑与树木的依存关系，采取“在树林中种房”的方式，营造“树在房下，房在林中”，建筑与树木的和谐共生的生态效果

沿承空间分隔－－在517厂的原始布局中，一条条“树带”将厂房、办公楼、检修房、仓库、食堂等建筑进行有机联通而又保证视线上相互分隔。万科•润园在尊重栋与栋之间林带肌理的前提下进行规划，在联系社区交通的同时，沿承林带分隔的功能，为住户提供优越居住品质。

保留保留原生树木——保留树木与房子的依存关系与生命系统。地块内以水杉、香樟、梧桐树等高大乔木居多。尽可能地保留这些年过半百且成组成片的原生态林木。规划布局上尊重建筑与树木的依存关系，采取“在树林中种房”的方式，营造“树在房下，房在林中”，建筑与树木的和谐共生的生态效果保留现状路网——保留地块原来所有车行和人行路网，道路系统基本呈横平竖直的格网形式，树木则沿着厂区主要道路种植并在此基础上构成“点、线、面”相结合的绿化体系，万科润园的规划布局形式基本遵循了厂区原有的格局。厂区的主要入口和几条重要道路均予以保留，它们与两侧树木、建筑形成的空间肌理依然存在，规划设计中将原厂区的主入口作为小区未来的人行主入口

景观节点——位于原厂区中心的樟树林、水池、凉亭、紫藤廊架、地下人防工程的出入口等在被原样完整保留的同时，注重现代与历史的交融，以并置共生而非覆盖摧毁的方式设置现代游憩设施，在现代的氛围中感知过去存在的历史，享受生态的自然和历史的厚重环境小品——将厂房的木质桁架及铭刻着原厂名的牌匾拆下后置于小区的主入口附近，让历史与现实层叠，在小区会所中开辟专门的厂史陈列馆，通过展览激励和教育当代的人们。厂区内原有一栋苏式办公楼，万科公司原计划将其整体保留，但由于该办公楼实在无法满足现代生活的要求，万科公司便将办公楼的外墙砖拆下来铺设在小区中心景观廊道上融合让建筑与树木融合－－树木对建筑而言，是善意的限制。万科润园的建筑规划十分强调与已有树木的融合：在纵向高空融合受树木限制的时候，建筑向平面横向发展；在平面横向发展受树木限制的时候，建筑向树木间发展。

让庭院与树木融合－－当庭院包合树木，当树木融合到庭院的时候，建筑与树木融为一体，室内空间融合到自然空间。

让物理空间与精神空间融合－－建筑形成物理空间，而庭院，庭院里的树木，是一个精神的空间。建筑设计中历史特色的表现传统工业建筑的设计风格具有鲜明的时代特征，建筑外墙材料基本采用清水砖墙，建筑色彩基本为砖红色，部分厂房或办公建筑适当点缀白色，建筑立面造型简洁明快，不乏宁静亲切的品质。在住宅规划中，单体建筑设计可直接接吸取传统工业建筑的优质特征元素，或对其加以提炼和升华后以新的建筑模式语言予以阐述。

万科润园的单体建筑设计在空间尺度和整体意境上，充分汲取了厂区原有工业建筑的主要特征元素。规划建筑在建筑外墙材质和色彩上延续了清水砖墙的形式，只在局部添加了部分现代元素加以创新和点缀。在建筑立面设计中，将原有工业建筑的立面形式以及部分功能和装饰构件予以提炼和抽象，并演变成新的建筑语汇加以运用项目规划规划理念——为每一幅土地，铭刻一类生活。地块有原生的林木系统，树木与厂房已连为有机整体；